【文章內(nèi)容簡介】 有權(quán)不準(zhǔn)通過買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。 ——開發(fā)用地的 使用權(quán) 是一個(gè)有償、有期限的使用權(quán)。 ——開發(fā)用地使用年限的規(guī)定。 城市規(guī)劃區(qū) —— 城市規(guī)劃區(qū)：指城市市區(qū)、近郊區(qū)及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。 市區(qū) 近郊區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū) 城市市區(qū) 城市規(guī)劃區(qū) 城市行政區(qū) 國有土地 國有土地的范圍： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征用的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 ——《 中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例 》 農(nóng)村集體所有的土地 農(nóng)民集體的范圍： 村農(nóng)民集體； 村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體； 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。 農(nóng)民集體所有的土地管理 ： 屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理； 已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理； 已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體組織經(jīng)營、管理。 十七屆三中全會(huì)發(fā)布的 《 關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定 》 ? 在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。 ? 文件指出，改革征地制度，嚴(yán)格界定公益性和經(jīng)營性建設(shè)用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補(bǔ)償機(jī)制。依法征收農(nóng)村集體土地，按照同地同價(jià)原則及時(shí)足額給農(nóng)村集體組織和農(nóng)民合理補(bǔ)償，解決好被征地農(nóng)民就業(yè)、住房、社會(huì)保障。 ? 文件還提到，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。 ? 該文件中指出，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營。 ? 文件提到，有條件的地方可以發(fā)展專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營主體。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。 我國現(xiàn)行的土地管理制度 ① 國家實(shí)行土地登記制度。 ② 國家實(shí)行土地有償有限期使用制度。 ③ 國家實(shí)行土地用途管制制度 。 ④ 國家實(shí)行保護(hù)耕地的制度 。 土地登記制度 —— 縣級(jí)以上人民政府對所管轄的土地進(jìn)行登記造冊。 ——屬于國有土地的，核發(fā) 《 國有土地使用證 》 。 ——屬于集體土地的，核發(fā) 《 集體土地所有證 》 。 ——依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)。 土地使用制度 ——有償有限期使用制度。 ——土地使用權(quán)的出讓年限： 居住用地 70年； 工業(yè)用地 50年； 教育 、 科技 、 文化衛(wèi)生 、 體育用地 50年； 商業(yè) 、 旅游 、 娛樂用地 40年； 綜合或其他用地 50年 。 土地用途管制制度 ——根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，將土地用途分為： 農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地。 ——土地用途的變更須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)。 ——嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 保護(hù)耕地制度 ——基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃、其他土地超過 70公頃的，由國務(wù)院審批。 ——嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。 ——相關(guān)規(guī)定： 本市實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照 “ 占多少，墾多少 ” 的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；?jīng)市土地行政主管部門和農(nóng)業(yè)行政主管部門認(rèn)定，沒有條件開墾或開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新耕地。 ——廈門市耕地保護(hù)管理辦法 【 實(shí)施日期 】 1997/01/01 房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型 按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分 按照對開發(fā)用地的開發(fā)程度劃分 按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分 類別 代號(hào) 類別名稱 范 圍 R 居住用地 居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地 C 公共設(shè)施用地 居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地 M 工業(yè)用地 工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（ E） W 倉儲(chǔ)用地 倉儲(chǔ)企業(yè)的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地 TS 交通道路廣場用地 鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場等城市對外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地；市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場和停車場等用地 U 市政公用設(shè)施用地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維修設(shè)施等用地 G 綠地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和林地 E 水域和其它用地 除以上各大類用地之外的用地 按照對開發(fā)用地的開發(fā)程度劃分 ——生地 ——熟地 廈門市城市規(guī)劃 ——廈門市城鎮(zhèn)土地區(qū)域及級(jí)別劃分 ——廈門市城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)表 ——廈門市城市遠(yuǎn)景規(guī)劃 ——廈門市城市總體規(guī)劃 1 ——廈門市城市總體規(guī)劃 2 ——廈門市城市總體規(guī)劃 3 房地產(chǎn)開發(fā)用地選擇 來源： ——城市中需再開發(fā)的土地。 ——城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地。 ——各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地。 開發(fā)用地的選擇： ——投資區(qū)域的確定。 ——在投資區(qū)域內(nèi)選擇、確定開發(fā)地段。 開發(fā)項(xiàng)目選址原則： ——區(qū)域優(yōu)先 ——注重潛力 ——適應(yīng)投資特征 ——綜合評(píng)價(jià) 5 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式 行政劃撥 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 地價(jià)測算 取得土地使用權(quán)的方式 通過行政 劃撥 方式（含征用集體土地）； 通過國家 出讓 方式取得； 通過房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 方式取得（如：買賣、贈(zèng)予、其他）； 通過土地或房地產(chǎn)租賃方式取得。 國有土地使用權(quán) 1. 出讓方式 2. 劃拔方式 （ 1）招 標(biāo) （ 2）拍 賣 （ 3）掛 牌 （ 4）協(xié) 議 3. 承租方式 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定 》 國土資源部 劃撥土地 ?—— 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付土地使用者使用的行為。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。劃撥國有土地使用權(quán)是國有土地?zé)o償、有限期使用制度的一種例外和補(bǔ)充。 ? 根據(jù) 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第 23條的規(guī)定，下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必須的，可以由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥： 范圍 ： ? 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； ? 城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)用地； ? 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地； ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 ? 管理： ? 劃撥土地可以轉(zhuǎn)讓； ? 劃撥土地可以出租； ? 劃撥土地可以抵押。其抵押金額不應(yīng)包括土地價(jià)格。 ? 凡上繳土地收益的土地，仍然按照劃撥土地進(jìn)行管理。 ? 相關(guān)規(guī)定 —— 國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。 —— 對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可按規(guī)定分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資或入股和保留劃撥用地方式予以處置。 —— 經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，對經(jīng)市人民政府認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，可繼續(xù)以劃撥方式使用土地；對公用企業(yè)或者其他依法具有獨(dú)占地位的行業(yè)，一般應(yīng)采取授權(quán)經(jīng)營和國家作價(jià)出資或入股方式處置劃撥土地使用權(quán)；對其他行業(yè)，應(yīng)當(dāng)采取出讓、租賃等方式處置劃撥土地使用權(quán)。 —— 廈門市土地管理若干規(guī)定 相關(guān)規(guī)定 —— 轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，必須經(jīng)市人民政府審批；獲準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)當(dāng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。 —— 出租劃撥土地使用權(quán)的，必須經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。 —— 以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的，因債務(wù)清償或者其他原因終止抵押關(guān)系時(shí)，辦理注銷登記后可以保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)；因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)需要依法處分已抵押的劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)從所得價(jià)款中繳納土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償；取得土地使用權(quán)的單位或者個(gè)人應(yīng)與土地行政主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。 ——廈門市土地管理若干規(guī)定 土地使用權(quán)出讓 概念： ——指國家或其代表（省、市、縣土地主管部門）以土地所