【文章內(nèi)容簡介】 01502002021 2021 2021 2021 2021 2021固定資產(chǎn)投資（億元）?2021年武清區(qū) GDP為 200億元，環(huán)比上漲 %，增長幅度較大。近年來保持了持續(xù)上漲的良好勢頭。 ?以京津紐帶的地理優(yōu)勢，主動承接北京轉(zhuǎn)移的第二產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長。 經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，為區(qū)域發(fā)展提供良好基礎(chǔ)，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展提供了機(jī)遇。 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?武清區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 8379808182832021 2021 2021 2021 202120212021人 口變化0102030405060702021 年 2021 年 2020 年城區(qū)人口規(guī)劃223660城區(qū)人口?人口不斷的增長極大的帶動了對于居住的需求增長 ！ ?武清區(qū)現(xiàn)階段戶籍人口數(shù)量基本保持穩(wěn)定，據(jù)了解，目前武清區(qū)常住人口達(dá) 83萬 人，其中 戶籍人口 82萬人， 流動人口 超過 1萬人 。 城區(qū)人口 32萬 ，按照規(guī)劃，到 2021年將達(dá) 36萬 ， 2020年達(dá) 60萬 。 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?武清區(qū)人口情況 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?09年 11月武清房地產(chǎn)市場分析 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?供應(yīng)上漲，供求關(guān)系好轉(zhuǎn)： 11月商品住宅成交量為 73029平方米，環(huán)比上漲 %。本月武清區(qū)供應(yīng)量較上月出現(xiàn)明顯上漲，其中供應(yīng)量主要來自保利上河雅頌和君利新家園，作為城區(qū)目前在售的主力項(xiàng)目，本月的新增供應(yīng)緩解了近幾個(gè)月城區(qū)供應(yīng)不足的情況，為后市成交奠定了基礎(chǔ)。 2 0 0 8 . 1 2 0 0 9 . 1 1 武清區(qū)商品住宅供求比走勢情況0 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.11單位：萬平方米0 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 0供應(yīng)量 成交量 供求比2021 . 1 2021 . 11 武清區(qū)商品住宅供給情況0510152008. 108. 308. 508. 708. 908. 1109. 109. 309. 509. 709. 909. 11單位 ： 萬平方米0500100015002021單位 ： 套面積 套數(shù)Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?區(qū)域成交小幅上漲： 2021年 11月，武清區(qū)成交量較 10月份小幅上漲，本月成交 ，環(huán)比上漲了 ％，同比上漲％。 2021年 11月，武清區(qū)商品住宅主要集中在 90110平米的面積段上，其成交套數(shù)占武清區(qū)成交總套數(shù)的 46％； 7090平米面積段占總套數(shù)的 17%；而 110130平米面積段的商品住宅占區(qū)域商品住宅成交套數(shù)的 12%。 ?09年 11月武清房地產(chǎn)市場分析 0200400600800100012000 . 00 2 . 00 4 . 00 6 . 00 8 . 00 10 . 00 12 . 00 單位：套單位：萬平方米成交量 成交套數(shù)2021 年 11 月武清區(qū)商品住宅各面積段成交比例圖7%17%46%12%12%6%70 平方米以下 70 （ 含 ） 90 平方米 90 （ 含 ） 110 平方米110 （ 含 ） 130 平方米 130 （ 含 ） 150 平方米 150 平方米 （ 含 ） 以上Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?09年 11月武清房地產(chǎn)市場分析 0 8 . 1 0 9 . 1 1 武清區(qū)商品住宅成交均價(jià)走勢20212500300035004000450050005500600008.108.308.508.708.908.1109.109.309.509.709.909.11單位：元/ 平方米2 0 0 9 年1 1 月武清區(qū)各單價(jià)段成交套數(shù)占比情況24%11%35%15%6%9%3 0 0 0 元以下 3 0 0 0 （含）4 0 0 0 元 4 0 0 0 （含）5 0 0 0 元5 0 0 0 （含）6 0 0 0 元 6 0 0 0 （含）7 0 0 0 元 7 0 0 0 （含）以上?主城區(qū)成交量上漲帶動區(qū)域均價(jià)走高： 2021年 11月，武清區(qū)商品住宅成交均價(jià)為 4786元 /平方米，環(huán)比上升 %，同比上升 %。在武清區(qū)各單價(jià)段成交套數(shù)之中， 4000（含）－ 5000元 /平方米成交的比例最大，占武清區(qū)商品住宅成交的 35%； 5000（含）－ 6000元 /平方米的單價(jià)段占總量的 15%。區(qū)域內(nèi)普遍成交單價(jià)較低，反映區(qū)域高檔樓盤缺乏。 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 ?未來區(qū)域競爭項(xiàng)目 樓盤名稱 地址 保利 上河雅頌 武清縣泉發(fā)路西側(cè) 五一陽光 武清縣天津市武清區(qū)運(yùn)通廣場南側(cè)， 103國道東側(cè) , 翡翠半島 武清縣京 津二線與翠亨路交口 北京住總項(xiàng)目 武清城區(qū)泉旺路西側(cè) 松江項(xiàng)目 103國道以東，楊崔路以西，京津唐高速以南，機(jī)場道以北， 保利 翡翠半島 北京住總 五一陽光 松江項(xiàng)目 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 外力 ? 城際列車加速大首都建設(shè)； ? 產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展帶動經(jīng)濟(jì)增長； ? 知名度提升導(dǎo)入外來人口； ? 中心城區(qū)及環(huán)城四區(qū)房價(jià)擠壓效應(yīng)愈發(fā)明顯。 內(nèi)力 ? 武清房地產(chǎn)發(fā)展領(lǐng)先郊縣市場； ? 城市及產(chǎn)業(yè)區(qū)建設(shè)提速； ? 區(qū)域供應(yīng)量較多但產(chǎn)品同質(zhì)明顯，價(jià)格差小； ? 知名開發(fā)商進(jìn)入帶來全新理念。 區(qū)域房地產(chǎn)市場即將迎來結(jié)構(gòu)升級！ ?武清未來市場趨勢 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新形勢下機(jī)會點(diǎn) ?武清人最為傳統(tǒng)認(rèn)知的最佳地段，武清城區(qū)核心區(qū)域，緊鄰行政及商業(yè)中心，未來升值潛力大； ?區(qū)域中心位置，交通便捷，毗鄰京津城際武清站； ?區(qū)域內(nèi)差異化產(chǎn)品，標(biāo)桿產(chǎn)品，別墅社區(qū)生活的市場引導(dǎo)； ?區(qū)域未來周邊地塊的開發(fā)逐步成熟，未來配套齊全，生活氛圍濃郁； ?整體市場的持續(xù)熱銷，區(qū)域市場的逐步完善和提升。 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 新形勢下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ? 武清區(qū)域內(nèi)的大部分地塊的集中放量； ?未來一年中，眾多大型項(xiàng)目和開發(fā)商的進(jìn)駐； ?未來政策性的不確定，區(qū)域市場政策的變化； ?項(xiàng)目初始開發(fā)工程進(jìn)度形象相對較差，入住時(shí)間相較晚； ?武清本身的區(qū)域位置及區(qū)域形象，對非地緣性客群的吸納力較差； ?區(qū)域周邊基礎(chǔ)生活配套相對較少； ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)變市場供需關(guān)系，平抑價(jià)格漲幅 區(qū)域市場供應(yīng)規(guī)模增長，競爭激烈 項(xiàng)目周邊新項(xiàng)目大量涌出帶來一定價(jià)格沖擊 如何在新市場環(huán)境下，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較快去化，并保證利潤率目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 以差異化定位，高價(jià)值價(jià)格比產(chǎn)品獲取市場競爭優(yōu)勢； 提高項(xiàng)目操作水平，以產(chǎn)品優(yōu)勢換取平穩(wěn)價(jià)格漲幅下的利潤空間 首期別墅入市，凝聚人氣，后期住宅快速去化，降低風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目綜合分析 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則一：謀求差異化定位，同時(shí)考慮合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和控制戶型面積，獲取競爭優(yōu)勢 ?區(qū)域市場未來兩年供應(yīng)量較大，樓盤競爭現(xiàn)象激烈，且項(xiàng)目本身缺乏價(jià)格競爭優(yōu)勢，為有效規(guī)避競爭，吸引客源，我們堅(jiān)持采取差異化的產(chǎn)品和客源定位策略。 ?同時(shí)考慮在新的市場環(huán)境下，合理調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，控制主力房型面積的過大傾向，有利于擴(kuò)大客源基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)較快去化速度。 ?相對差異化的市場定位、合理的總價(jià)水平，將使項(xiàng)目贏得競爭優(yōu)勢。 項(xiàng)目綜合分析 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則二：采取別墅產(chǎn)品入市策略，確保首期開盤成功，為后期住宅銷售打下良好基礎(chǔ) 在項(xiàng)目開盤初期，以聯(lián)排別墅產(chǎn)品凝聚人氣，迅速拉動市場需求；以首批較小推案量（ 50－ 80套房源）造成較大程度上的熱銷狀況，增強(qiáng)客戶市場信心。有了首批房源順利去化的基礎(chǔ)，后期項(xiàng)目操作將獲得有力支撐。 項(xiàng)目綜合分析 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則三：選擇最優(yōu)上市時(shí)機(jī)，確保項(xiàng)目較快的銷售速度，盡快回籠資金 武清 2021年土地供應(yīng)量較大， 2021年 9月前商品房市場供應(yīng)將有所放大，為避開供應(yīng)高峰階段上市帶來的不利影響、抓住五、六月份市場 整體 平穩(wěn)的契機(jī)，加上銷售旺季的來臨，開盤銷售，實(shí)現(xiàn)較為集中的銷售放量。 項(xiàng)目綜合分析 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 原則四：大力提高項(xiàng)目整體操作水平，打造高價(jià)值價(jià)格比產(chǎn)品 聚焦項(xiàng)目操作，提高團(tuán)隊(duì)的專業(yè)能力和操作水平，關(guān)注重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)，關(guān)注細(xì)節(jié)，嚴(yán)格控制成本。同時(shí)，通過差異化的產(chǎn)品定位和合理的價(jià)格策略，打造高 價(jià)值價(jià)格比的產(chǎn)品，提高項(xiàng)目的綜合競爭能力，最終保證項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 項(xiàng)目綜合分析 ?對項(xiàng)目操作思路的再思考 第二部分 戰(zhàn)略思考和我們戰(zhàn)略 Copyrights 169。2021 AUX Group 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2021房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 客群定位，從四個(gè)維度，精準(zhǔn)定位客戶；客群的屬性與價(jià)值取向，也是項(xiàng)目產(chǎn)品定位與營銷策略的基礎(chǔ)。 維度 居住區(qū)域： 預(yù)計(jì) 50%的客戶將來自于楊村西區(qū)域內(nèi)，或?qū)τ诒酒瑓^(qū)具有地域情結(jié)；其中的近一半客戶將是片區(qū)之內(nèi)