【文章內(nèi)容簡介】 2 2. 27 0. 00 6. 63 90 120 0 1. 04 0. 05 1. 3 0 1 . 3 2 4 . 4 5 0 . 4 4 8 . 1 1 . 0 0 3 . 3 2 0 . 0 2 0. 00 4. 36 2. 26 2. 04 0. 00 1. 20 0. 17 0. 57 1. 84 90 以下 0 0 1. 13 4. 41 0 0 . 9 1 1 . 1 4 0 . 8 8 3 . 3 1 0 . 5 1 8 . 6 1 0 . 0 0 0. 15 5. 92 2. 18 0. 92 0. 49 0. 63 0. 54 0. 55 3. 68 051015202530萬平方米2 0 0 9 2021 S e p . 無錫 濱湖區(qū) 住宅市場 月度 新增供應結(jié)構(gòu) 走勢圖月度供應數(shù)據(jù) 【 】 09年的月度新增此起彼伏。 2021年初，受新政影響，濱湖區(qū)的住宅新增逐月減少，直至 7月份才開始出現(xiàn)小幅增長，而 9月則出現(xiàn)了供應新增高峰。 月度成交數(shù)據(jù) 【 】 09年月度成交量相對比較平穩(wěn)， 2021年受新 4月政影響成交沖高， 58月成交低量徘徊，直至 9月成交量開始出現(xiàn)明顯上升。 09. 1 09. 2 09. 3 09. 4 0 9 . 5 09. 6 09. 7 0 9 . 8 09. 9 09. 10 09. 11 09. 12 10. 01 10. 02 10. 03 10. 04 10. 05 10. 06 10. 07 10. 08 1 0 . 0 9180 以上 48. 39 47. 78 48. 41 46. 49 44. 22 48. 24 45. 40 4 3 . 5 2 42. 72 36. 28 3 5 . 4 9 27. 92 25. 97 27. 85 30. 75 26. 91 29. 50 31. 01 34. 68 37. 73 38. 57 144 180 13 . 84 15 . 61 14 . 30 15 . 27 14 . 83 13 . 42 12 . 31 1 2 . 3 5 12 . 23 10 . 11 8 . 8 5 7. 45 8. 37 11 . 23 10 . 50 7. 68 7. 17 7. 04 6. 50 6. 50 9. 15 120 144 52. 36 49. 14 45. 92 46. 31 40. 02 35. 26 29. 55 3 1 . 0 7 28. 55 22. 94 2 4 . 7 8 20. 53 19. 70 27. 63 24. 96 19. 60 20. 28 20. 31 19. 94 16. 10 17. 33 90 120 17 . 69 16 . 89 14 . 80 13 . 99 10 . 80 10 . 14 10 . 90 9 . 2 9 11 . 13 7. 86 8 . 1 6 5. 26 3. 84 6. 98 6. 79 6. 13 4. 95 4. 88 3. 82 3. 43 2. 82 90 以下 17. 28 14. 99 13. 84 14. 58 12. 20 10. 83 9. 65 8 . 6 1 8. 34 6. 68 1 0 . 3 0 8. 74 7. 70 12. 86 12. 75 10. 60 10. 05 9. 05 7. 82 6. 01 5. 44 0 20 40 60 80 100 120 140 160 萬平方米2 0 0 9 2021 S e p . 無錫 濱湖區(qū)住 宅市場 月度 月度存量結(jié)構(gòu) 走勢圖90 以下 90 120 120 144 144 180 180 以上 月度存量數(shù)據(jù) 【 】 09年至 10年濱湖區(qū)的月度存量一直相對較穩(wěn)， 10年受新政影響，區(qū)域住宅存量一直保持穩(wěn)定。 月度供應、成交、存量分析 總體供求相衡， 9月除 90下產(chǎn)品外個面積段存量均有小幅回升 濱湖樓市 Binhu District Market Overview D E P A R T M E N T R E S E A R C H 01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 02021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月萬平方米2021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月梁溪河板塊 10, 974 135, 123 12, 591 12, 936 60, 023山水城板塊 18, 008蠡湖新城板塊 71 , 41 7 38 , 50 3馬山板塊 12, 050 35, 046太湖新城板塊 32 , 16 6 42 , 60 0 10 0, 62 0 10 8, 99 7 33 , 89 5 42 , 68 9 34 , 77 0 85 , 11 82 0 0 9 2021 S e p . 無錫 濱湖區(qū)住宅 市場 分版塊 月度 新增供應結(jié)構(gòu) 走勢圖17 市場研究 Market research 1. 54%5%13%2%26%2 0 1 0 年濱湖區(qū)住宅供應分布比例太湖新城板塊馬山板塊蠡湖新城板塊山水城板塊梁溪河板塊供應數(shù)據(jù)分析 【 ,20】 2021年以來，濱湖區(qū)的住宅新增受新政影響相對較少。在濱湖區(qū)的各個板塊中，太湖新城板塊的新增供應一直比較穩(wěn)定，其供應量超過濱湖區(qū)整體的 50%以上。 區(qū)域各版塊供應分析 太湖新城板塊為絕對主力 濱湖樓市 Binhu District Market Overview D E P A R T M E N T R E S E A R C H 6 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 09 , 0 0 01 0 , 0 0 01 1 , 0 0 01 2 , 0 0 01 3 , 0 0 01 4 , 0 0 01 5 , 0 0 01 6 , 0 0 02021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月2 0 0 9 2021 S e p . 無錫 濱湖區(qū)住宅 市場 分版塊 月度 成交均價 走勢圖太湖新城板塊 馬山板塊 蠡湖新城板塊 山水城板塊 梁溪河板塊18 市場研究 Market research 1. 01 0 0 , 0 0 02 0 0 , 0 0 03 0 0 , 0 0 02021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月萬平方米2021 年 1 月 2021 年 2 月 2021 年 3 月 2021 年 4 月 2021 年 5 月 2021 年 6 月 2021 年 7 月 2021 年 8 月 2021 年 9 月梁溪河板塊 41, 704 28, 045 84, 260 90, 582 13, 664 18, 991 25, 320 35, 469 44, 031山水城板塊 1, 69 1 198 339 530 915 407 1, 31 2蠡湖新城板塊 10, 082 4, 381 25, 647 40, 787 8, 205 4, 570 3, 329 7, 672 10, 516馬山板塊 16, 041 4, 568 12, 125 18, 528 7, 199 13, 722 6, 168 3, 065 12, 112太湖新城板塊 22, 877 15, 388 39, 123 92, 027 34, 238 37, 952 39, 941 47, 129 95, 3562 0 0 9 2021 S e p . 無錫 濱湖區(qū)住宅 市場 分版塊 月度 成交結(jié)構(gòu) 走勢圖42%9%11%1%37%2 0 1 0 年濱湖區(qū)住宅 成交 分布比例太湖新城板塊馬山板塊蠡湖新城板塊山水城板塊梁溪河板塊 成交數(shù)據(jù)分析 【 ,22,23】 2021年濱湖區(qū)各版塊中屬太湖新城、梁溪河板塊的成交比例較高，其中太湖新城的成交自 5月低迷后，在 9月有了明顯的突破。 濱湖區(qū)的部分板塊受新政影響，成交均價有明顯波動，太湖新城板塊其成交均價則處于相對平穩(wěn)。 區(qū)域各版塊成交分析 太湖新城、梁溪河板塊占據(jù)市場八成份額，太湖新城成交價格較低 濱湖樓市 Binhu District Market Overview R ES E A R C H| D EP A R T M E NT 19 ◎ 結(jié)論一： 位亍 太湖新城核心區(qū)位 ，地處 新興高尚住宅開發(fā)片區(qū) ， 緊 鄰 眾多核心社會資源 優(yōu)勢 ◎ 結(jié)論二： 由亍片區(qū)屬亍新城建設(shè)區(qū)域，前期 項目自身可利用景觀資源較少 目前區(qū)域價值度仍然不高，綠城亦未能形成價值穿透 劣勢 R ES E A R C H| D EP A R T M E NT 基亍前期萬科與思源的有效溝通 …… 企業(yè)意愿 實力幵存 萬科 信城道 完全有條件成為無錫 屈指可數(shù) 單價 2萬 頂級豪宅 ！ 市場環(huán)境 企業(yè)土地 經(jīng)濟夯實 藏富亍民 需求支撐 庸品滯價 調(diào)研 訪談 座談 勘察 矛盾 地理環(huán)境 條件優(yōu)越 機遇 戰(zhàn)略之術(shù)： 攻！ 結(jié)論 R ES E A R C H| D EP A R T M E NT 21 叁。競爭環(huán)境解析 Competitive Project 由此引發(fā)三大核心問題： 無錫的豪宅是什么？ 無錫的豪宅公寓在哪里？ 無錫的豪宅公寓的市場表現(xiàn)如何？ R ES E A R C H| D EP A R T M E NT 22 成交套數(shù)( 套) 成交均價( 元/ M 178。) 市場份額（% ） 成交套數(shù)( 套) 成交均價( 元/ M 178。) 市場份額（% ）1 0 0 1 1 0 56 1 2 , 9 8 6 5% 34 1 6 , 1 7 9 6%1 1 0 1 2 0 59 1 3 , 1 8 5 5% 27 1 6 , 1 4 7 4%1 2 0 1 3 0 99 1 3 , 3 0 1 9% 43 1 5 , 8 6 9 7%1 3 0 1 4 0 120 1 3 , 0 4 7 10% 35 1 6 , 3 1 5 6%1 4 0 1 5 0 454 1 3 , 2 2 2 39% 101 1 6 , 4 8 3 17%1 5 0 1 6 0 41 1 3 , 7 8 8 4% 59 1 6 , 1 5 1 10%1 6 0 1 8 0 150 1 3 , 0 1 5 13% 126 1 8 , 0 5 4 21%1 8 0 2 0 0 108 1 3 , 1 0 1 9% 92 1 7 , 0 4 0 15%2 0 0 2 5 0 77 1 3 , 4 1 7 7% 86 1 7 , 0 5 0 14%合計 1164 100% 603 100%1 2 0 0 0 1 5 0 0 0 1 5 0 0 0 以上面積段 單價段交叉分析豪宅定義 | 交叉分析 1：面積段 單價段交叉 R ES E A R C H| D EP A R T M E NT 23 豪宅定義 | 交叉分析 2：面積段 總價段交叉 面積段 總價段交叉分析( 套數(shù))1 8 0 萬2 0 0 萬 2 0 0 萬2 5 0 萬 2 5 0 萬3 0 0 萬 3 0 0 萬3 5 0 萬1 0 0 1 1 0 31 1 0 1 2 0 16 11 2 0 1 3 0 45 111 3 0 1 4 0 39 401 4 0 1 5 0 272 170 171 5 0 1 6 0 13 68 19 21 6 0 1 8 0 157 72 531 8 0 2 0 0 100 71 532 0 0 2 5 0 59 60合計 388 547 238 168面積段 總價段交叉分析( 均價)1 8 0 萬2 0 0 萬 2 0 0 萬2 5 0 萬 2 5 0 萬3 0 0 萬 3 0 0 萬3 5 0 萬面積段 總價段交叉分析( 份額)1 8 0 萬2 0 0 萬 2 0 0 萬2 5 0 萬 2 5 0 萬3 0 0 萬 3 0 0 萬3 5 0 萬1 0 0 1 1 0 18067 1 0 0 1 1 0 1%1 1 0 1 2 0 16397 16865 1 1 0 1 2 0 4%1 2 0 1 3 0 151