【文章內(nèi)容簡介】 化大廈（保利文化廣場 維一*星城國際 匯富中心 岳麓一號 標(biāo)志*麓谷坐標(biāo) 定王大廈 金麓國際 天驕福邸 財富硅谷 湘能大廈 火炬城 威勝大廈 新天地中心 銀盆大廈 蘭卡威國際 科技大廈 盛大澤西城 沁園春御苑 麓谷信息港 綠地中央廣場 普通雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE中空玻璃 單層玻璃 普通雙層LOWE 中空玻璃 普通雙層LOWE 中空玻璃 普通雙層LOWE 中空玻璃 普通雙層LOWE 中空玻璃 石材+玻璃幕墻 面磚+墻漆 深色墻磚 深色瓷磚 深色瓷磚 深色瓷磚 仿瓷涂料面磚 深色墻漆 干掛花崗巖+中空玻璃幕墻 普通雙層Lowe玻璃幕墻 深色墻磚+仿瓷涂料 深色石材+玻璃 雙層鋼化落地玻璃幕墻 全鍍膜玻璃幕墻 ?長沙市場雙銀 LOWE玻璃價格近期有所回落，目前僅比普通 LOWE玻璃（單銀）價格高 2030元 /平米，單價成本 300350元 /平 ?目前長沙投入使用的寫字樓無采用雙銀玻璃案例 ?建議本項目采用雙銀 6+9+6， 無需采用規(guī)格更高（ 6+12+6及以上）的材料，可擁有“雙銀”營銷噱頭，作為項目一大賣點 World union 公共空間打造（電梯間） 看齊甲級標(biāo)準(zhǔn) ?電梯間盡頭為整層大客戶設(shè)置專門導(dǎo)視牌，體現(xiàn)尊貴感。 World union 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)體系建立 增值服務(wù)體系打造 核心關(guān)鍵點： 整合保利物業(yè)資源，打造河西首席寫字樓擁有 金鑰匙物業(yè)服務(wù)聯(lián)盟 的物業(yè)管理服務(wù)體系 World union 結(jié)合項目地塊本身素質(zhì)條件，建立保留山體與寫字樓之間的互動感。 A、綠色生態(tài)環(huán)境營造 寫字樓 A座 寫字樓 B座 山體公園 World union 天然氧吧 ：通過 山體公園傾向性打造形成小面積天然氧吧 ，消除員工疲勞的同時打造休閑交流的空間 通過山體公園定向改造打造小面積的天然氧吧，由于氧吧對體力的恢復(fù)以及生活節(jié)奏的平衡具有特殊的功效，氧吧不僅可以成為寫字樓白領(lǐng)散步、休閑的場所，更能消除自身的疲勞。建議多植入富氧和光合作用強的熱帶亞熱帶綠植，如：南洋杉、印度橡膠榕等 A、綠色生態(tài)環(huán)境營造 World union 運用 10項現(xiàn)代綠色環(huán)?？萍?，打造綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓， 空調(diào)運行費用節(jié)約不低于 50%；照明電費節(jié)約 50%；電梯運行費用節(jié)約 50% B、綠色環(huán)?？萍歼\用 我們會用地源熱泵、新風(fēng)系統(tǒng)、太陽能等等，可以參考國家綠色三星級標(biāo)準(zhǔn)。 節(jié)能技術(shù) 詳細(xì)介紹 綠色環(huán)保技術(shù)運用 綠色照明技術(shù) 采用高效、長壽、安全、性能穩(wěn)定的照明電器， 配置調(diào)光控制設(shè)備，實現(xiàn)節(jié)能 余熱回收技術(shù) 將空調(diào)在冷凝時排放到大氣中的熱量，采用熱交 換裝置對熱量進行回收 節(jié)能門窗技術(shù) 采用呼吸式幕墻設(shè)計，增強保溫隔熱性能，改善 熱工性能，減少門窗熱損失 外墻保溫技術(shù) 改善建筑圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能，增強保溫隔熱性 能，改善熱工性能 太陽能光伏技術(shù) 將太陽輻射能通過半導(dǎo)體物質(zhì)轉(zhuǎn)變成為電能技術(shù) 置換新風(fēng)技術(shù) 室外新鮮空氣經(jīng)過過濾、除塵等，從送風(fēng)口送入 室內(nèi)，室內(nèi)污濁空氣由排風(fēng)口排出 地源熱泵技術(shù) 利用淺層地溫能為熱源，由水源熱泵機組合地?zé)?能交換系統(tǒng)像建筑物供熱 能源再生電梯技術(shù) 利用逆變器再生回饋功能將電梯載物的機械能轉(zhuǎn) 化為電能，并回送給交通電網(wǎng) 網(wǎng)絡(luò)地板技術(shù) 網(wǎng)絡(luò)地板的最大價值在于毫無破壞、靈活走線， 輕松滿足客戶個性化需求 無輻射環(huán)保墻技術(shù) 大堂的背景墻及核心筒墻面可采用國際領(lǐng)先的德 國特制結(jié)構(gòu)玻璃材料，無輻射環(huán)保 World union 核心關(guān)鍵點：“空中泛會所花園”， 每一個空中花園打造不同主題功能主題，為員工提供多變的活動休閑空間 在空中花園內(nèi)打造運動休閑空間，除了基本的運動設(shè)施外，注重綠植與草地的配合，人造綠化配合有氧運動，除了小的健民運動設(shè)施外可考慮設(shè)置空中籃球場或者網(wǎng)球場等面積在 200－ 300平米之間的大型配套 C、因地制宜“泛會所”概念 World union 叁 ● 寫字樓銷售政策 World union 針對自用客戶，政策吸引： 借鑒卡瑞爾國際中心天心區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園政策吸引客戶策略，與高新區(qū)政府協(xié)商高新科技產(chǎn)業(yè)孵化基地的政策優(yōu)惠 針對入住寫字樓的企業(yè)： 入住即減免稅費 納稅達到固定額度進行一定額度返還 達到一定要求的企業(yè)可享受半價補償租金的待遇 World union 針對投資客戶，包租 3年： 借鑒國際廣場的操作模式，以 2元 /平 天的標(biāo)準(zhǔn)進行保障性包租，建立投資客的信心 開發(fā)商支出成本 ＝ 2*1500*30*12元 ＝ 2*1500*30*12元 ＝ 1080000 每平米需溢價 ＝ 2*30*12 ＝ 720 同時利用此溢價、 AB兩棟寫字樓的不同層高及部分打造標(biāo)準(zhǔn)差異化銷售價格。引導(dǎo)中小型企業(yè)購買低價單位，大型企業(yè)及投資客購買高價單位。避免客戶損失及產(chǎn)品間爭奪客戶 公寓部分售賣保障 ?淡市下走量公寓回顧 ?公寓客戶回顧 ?去化存在問題及對策 PART2 World union 壹 ● 淡市下走量公寓回顧 World union 開發(fā)商 湖南德思勤投資有限公司 地址 長沙湘府東路與韶山南路兩大主干道的 交匯處 總占地面積 373476平方米 總建筑面積 156萬平方米 容積率 綠化率 % 園林 自然園林風(fēng)格 規(guī)劃戶數(shù) 總 1135 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 物管 北京世邦魏理仕 /平米 /月 銷售情況 寶格麗公寓 B系列目前已經(jīng)售罄， 5月 27日開盤推出 A1棟公寓 D戶型， ㎡，總計 107套，開盤當(dāng)天 11： 30截止現(xiàn)場銷售 101套，銷售率 94%。價格（ 4層 8900元 /㎡， 5— 12層 9200元 /㎡， 13— 31層9400元 /㎡） 長沙典型公寓項目掃描 :德思勤城市廣場 目前均價 9600元 /㎡， 販賣 綜合體概念 +世邦魏理仕直營服務(wù) World union 開盤當(dāng)天 VIP誠意金 5萬享受 98折優(yōu)惠。 一次性付款 96折，按揭 99折。 家電三件套，折后 2個點優(yōu)惠。 開盤當(dāng)天可享受總價 86折優(yōu)惠（含 VIP、家電三件套和兩個點優(yōu)惠）。 挖掘一（亮點）：低首付、低門檻（集中優(yōu)惠釋放， ，總價送 12%） 挖掘二（客戶）： 40%投資客戶、 35%小年輕過渡性居住，德思勤公司自身的客戶資源。 快速出貨成功點 World union 推廣：以形象驅(qū)動熱銷 營銷：小步快跑 寶格麗公寓 B系列開盤，總推貨量 100套，首付價格 6萬，目前已基本售罄。 4月 28日 寶格麗公寓 D系列開盤，總推售 107套，當(dāng)天去化率 94% 5月 27日 德思勤蘋果街金鋪開盤， 2小時內(nèi)基本售罄。 3月 28日 采用快速開盤，小貨量推售的形式，利用稀缺心里對客戶形成搶購擠壓。 利用高端形象的打造，在消費者心中構(gòu)建升值潛力特區(qū)的形象 客戶介紹：株洲的婁先生表示，株洲的鋪已達 20萬的高位，反觀德思勤，規(guī)劃、規(guī)模、運營模式都是增值保證，很有信心。 快速出貨成功點 World union 開發(fā)商 長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 長沙市開福區(qū)湘江北路三段 1200號 總占地面積 110畝 總建筑面積 537萬平方米 容積率 綠化率 50% 園林 自然園林風(fēng)格 規(guī)劃戶數(shù) 總 1768戶 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 物管 建鴻達物業(yè) 2元 /平米 /月 銷售情況 公寓全部分布在 6號棟，朝南向為精裝修，朝北向為毛坯，已售戶型區(qū)間為 42— 75㎡精裝，價格為 8300— 9000元 /㎡， 6月即將開盤的為 75㎡ loft小復(fù)式 長沙典型公寓項目掃描：北辰三角洲 精裝均價 83009000，販賣 十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景 World union 挖掘二（客戶）： 客 戶 群：內(nèi)五區(qū)、省內(nèi)（株洲、邵陽、永州等） 客戶年齡： 25— 35歲之間，單身未婚 補 充：女性客戶占 40% 十二年學(xué)位： 21世紀(jì)幼兒園、清水塘小學(xué)、雅禮中學(xué) 配 套：星際酒店、電影院、兩館一廳 交 通：公交、地鐵 江 景：湘江 挖掘一（亮點）：十二年學(xué)位 +配套 +交通 +江景 快速出貨成功點 World union 開發(fā)商 湖南星盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地址 長沙市雨花區(qū)萬家麗路與長沙 大道西南側(cè) 總占地面積 55925平方米 總建筑面積 350000平方米 容積率 綠化率 25% 園林 江南小鎮(zhèn)園林風(fēng)格 規(guī)劃戶數(shù) 649戶 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 物管 華晨物管 16元 /㎡ 銷售情況 住宅總套數(shù) 478套，非住宅 163套，從開盤到現(xiàn)在已經(jīng)銷售 216套，剩余 262套，去化率 45% 長沙典型公寓項目掃描：華晨世紀(jì)廣場 目前均價 14000，販賣公寓 返租 +項目配套 World union 公寓 收益模式解析 購房者將所購置的公寓由豪生大酒店統(tǒng)一管理，酒店運營前十年每年固定以實際成交總價房款的 8%向購房者返租，三個月想購房者支付一次租金，總價 100萬的公寓，每三個月能像購房者支付 20210元的固定租金 酒店前十年每年給予購房者總房款 2%的酒店消費券 酒店前十年每年贈送購房者 12天免費居住期 十年后，豪生大酒店將按照酒店的實際盈利狀況想購房者支付租金。 總結(jié)：總的權(quán)益相加預(yù)計 12—14年收回全部房款 挖掘一（亮點）：返祖，酒店式公寓。每年返 8個點 挖掘二（客戶）： 年 齡： 30—50歲 客戶群： 長沙市本地人群，部分株洲、湘潭客戶?？蛻糁杏休^多老板級人物，主要以長沙本地生意人為主。 快速出貨成功點 World union 開發(fā)商 湖南綠城投資置業(yè)有限公司 地址 雨花區(qū)長沙大道 508號 總占地面積 9萬平方米 總建筑面積 49萬平方米 容積率 綠化率 40% 園林 5000平米的中心花園搭配小型的靈動水系，成就了萬博匯的完美都市形象。 規(guī)劃戶數(shù) 總 1463戶 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 物管 建鴻達物業(yè) 2元 /平米 /月 銷售情況 目前萬博匯公寓面積區(qū)間 37—88㎡，在售一期公寓 50㎡左右公寓，均價 9800，全款 95折，按揭 98折。 長沙