重慶協(xié)信控股集團(tuán)公司發(fā)展戰(zhàn)略研討會(編輯修改稿)
2025-01-31 20:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 對比較窄 – 是個周期性的行業(yè)，受外界政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，存在周期風(fēng)險 ? 關(guān)鍵風(fēng)險控制點： – 定位準(zhǔn)確，適合市場需求 – 總工期控制和成本控制 – 滾動開發(fā)匹配，平衡現(xiàn)金流 獲得土地 住宅房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 規(guī)劃 項目管理 融資 營銷 物業(yè)管理 開發(fā)階段 現(xiàn)金流 時間 消費者 住宅房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流 15 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的運作模式在于通過良好的商業(yè)經(jīng)營長期增值，資金回收周期較長，商圈定位規(guī)劃和資金鏈保證是關(guān)鍵風(fēng)險控制點 商業(yè)房地產(chǎn)價值鏈 ? 價值實現(xiàn)： – 后期良好的經(jīng)營，可以實現(xiàn)長期穩(wěn)定的租金回報和物業(yè)增值，有多次增值空間，資本回收周期長 ? 運作特點： – 前期項目策劃是項目成功關(guān)鍵，要充分考慮到后期的商業(yè)經(jīng)營 – 需要良好的后期經(jīng)營能力以獲得更大的價值提升。復(fù)合業(yè)態(tài)管理，對技能要求很高 – 對資金能力要求高，融資渠道相對較多，需打通資本市場 – 規(guī)劃“賣”和“租”的關(guān)系，緩解資金壓力同時保證相對的控制力 ? 關(guān)鍵風(fēng)險控制點： – 超前眼光、規(guī)劃定位、商圈管理 – 操作模式，復(fù)合業(yè)態(tài)管理 – 資金鏈，打通資本市場 獲得土地 房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā) 規(guī)劃 項目管理 融資 營銷 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 開發(fā)招商 商業(yè)規(guī)劃 品類業(yè)態(tài)管理 運營管理 營銷品牌 開發(fā)階段 運營階段 消費者 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)金流 現(xiàn)金流 時間 只租不售 帶約出售 現(xiàn)金流 時間 購物中心經(jīng)營現(xiàn)金流 16 兩大業(yè)務(wù)板塊現(xiàn)金流組合理論上可以形成有效的互補，但這種組合把整個資金鏈條繃的更緊，一旦失控，將使兩個業(yè)務(wù)都陷入困境 住宅房地產(chǎn)開發(fā) 現(xiàn)金流 時間 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 現(xiàn)金流 時間 只租不售 帶約出售 組合起來的現(xiàn)金流（理想狀況） 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營 現(xiàn)金流 時間 現(xiàn)金流 時間 – 理論情況，住宅板塊的快速回收與商業(yè)板塊的長期回收，可以形成良性的現(xiàn)金流組合 – 必須意識到，這種模式最大限度放開了財務(wù)杠桿，把整個資金鏈條繃的很緊，風(fēng)險很大。對整條資金鏈的控制尤其重要 17 同時，兩大業(yè)務(wù)板塊的運作模式存在很大差別，所需核心能力也有所不同，組合之后對整個運作體系的要求很高 住宅房地產(chǎn)開發(fā)板塊 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營板塊 物業(yè)管理項目控制營銷、銷售土地采購研發(fā)、策劃資金能力運營管理招商能力品類管理土地采購融資能力商圈規(guī)劃示意分析 資料來源：凱捷知識庫、項目經(jīng)驗積累，凱捷分析 兩大業(yè)務(wù)板塊最核心的六個能力排序 18 總的來說，三種業(yè)務(wù)模式不同的機會與風(fēng)險是協(xié)信在未來企業(yè)發(fā)展中必須明確的 以賣為主的純住宅地產(chǎn)滾動開發(fā) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 價值實現(xiàn) 風(fēng)險 ? 良好的項目定位 ? 快速的資金回收 ? 競爭日趨激烈、土地成本上升，利潤率逐年下降 ? 受宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響大，風(fēng)險不好控制 ? 售賣方式導(dǎo)致沒有價值保留，開發(fā)風(fēng)險累積 ? 穩(wěn)定的租金回報 ? 良好的經(jīng)營能帶來較大的多次價值增值 ? 需求不斷增大 ? 項目投資大，決定投資成敗的環(huán)節(jié)眾多 ? 回收周期長 ? 較短的資金回收期和長期穩(wěn)定收益的結(jié)合，收益波動適中 ? 良好的經(jīng)營能帶來物業(yè)較大的價值增值 ? 住宅項目較短的資金回收期能降低總體風(fēng)險 ? 但兩頭出擊帶來的資金壓力大 關(guān)鍵的控制點 價值驅(qū)動因素 ? 一次性增值 ? 資金回收周期較短，較長一段時間內(nèi)良好的市場需求 ? 項目前期良好的商業(yè)規(guī)劃和項目定位 ? 良好的商業(yè)經(jīng)營運作 ? 項目定位與策劃 ? 項目建設(shè)周期與成本控制 ? 快速銷售 ? 多項目滾動開發(fā)的周期匹配 ? 良好的項目定位 ? 快速的資金回收 ? 商業(yè)項目前期良好的商業(yè)規(guī)劃和項目定位 ? 良好的商業(yè)經(jīng)營運作 ? 住宅項目與商業(yè)項目投入資源的良好比例 ? 項目的前期策劃 ? 商業(yè)項目的良好經(jīng)營 ? 房地產(chǎn)金融手段運用 ? 項目前期的定位和商業(yè)規(guī)劃 ? 商業(yè)運作經(jīng)營和業(yè)態(tài)管理 ? 房地產(chǎn)金融手段運用 19 討論 1：協(xié)信現(xiàn)有的模式有哪些機會與風(fēng)險，關(guān)鍵控制點是什么？ 機會 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 組合 風(fēng)險 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 組合 關(guān)鍵控制點 住宅地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 組合 20 對于協(xié)信而言，在迅速變化的市場環(huán)境下，戰(zhàn)略態(tài)度將對公司最終選擇的方向產(chǎn)生重大影響 ?市場塑造者的目標(biāo)是使行業(yè)朝著自己設(shè)計的新結(jié)構(gòu)發(fā)展， 其戰(zhàn)略是要解決如何在市場上創(chuàng)造新機會的問題：要么改造相對穩(wěn)定的第一層次中的行業(yè)，要么努力控制不確定性較高的行
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