博思堂-理想城市場總結(jié)及未來20xx市場啟示(編輯修改稿)
2025-01-30 02:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高層 4600小高層 5200 別墅 7500 60% 云錦城 19 小高層、高層、 別墅 現(xiàn)代簡約 89 5800 60% 丹景廷 10 多層、小高層 英倫 花園洋房 106130，小高 8 140 花園洋房 6800 小高層 6350 20% 滸新金櫚灣 16 多層、小高層、 別墅 地中海 小高層 85 5700 別墅 7800 100% 南山金城1958 33 多層、小高層、高層 南加州 小高層 80134 6500 202 8 15% 在售競爭分析： 區(qū)域市場整體去化情況較好，市場價(jià)格具有一定的提升空間；區(qū)域市場整體看好，且市場需求較大。 競爭特征： ?從產(chǎn)品類型可以看出滸關(guān)片區(qū)以多層、小高層產(chǎn)品為主，多層接受度明顯高于小高層； ?從項(xiàng)目的開盤時(shí)間及去化可以看出，去化率較高，說明滸關(guān)片區(qū)的市場需求較大，去化情況看好； ?從項(xiàng)目的銷售價(jià)格看，小高層均價(jià)約在 52005800元 /平米區(qū)間不等，相對(duì)其他區(qū)域來說，市場價(jià)格相對(duì)較低，存在一定的價(jià)格空間。 競爭市場分析 潛在競爭分析 —— 利好面：潛在競爭均為外地品牌開放商，利于板塊后市的市場形象的拔高，同時(shí)提升了板塊價(jià)格的預(yù)期；不利面：后期入市產(chǎn)品同質(zhì)化將比較嚴(yán)重，且來量體較大，后市板塊競爭市場比較嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢。 開發(fā)商 地塊位置 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 容積率 樓面價(jià)（元 /平米） 預(yù)計(jì)入市產(chǎn) 品 出讓年限（年） 潛在競爭 上海朗地 金燈街南、文昌路西 2406 多層 /小高層 70 旭輝 星宇路東、大新河北 2808 多層 /小高層 70 旭輝 興賢路南、文昌路東 2600 多層 /小高層 70/40 合 計(jì) 總建筑面積： ?從潛在競品的開放商來看，均為外地品牌開發(fā)商，利于板塊市場形象的拔高，同時(shí)提升了板塊價(jià)格的預(yù)期； ?從存量看：從項(xiàng)目后期入市可建最大建筑面積計(jì)算，三地塊的市場存量約共計(jì)為 38萬方，未來入市量體較大，未來競爭壓力較大； ?從入市產(chǎn)品看：通過各地塊的容積率和規(guī)劃要求可以看出，項(xiàng)目后期入市產(chǎn)品多以多層、小高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品同質(zhì)化較為嚴(yán)重； ?潛在競品的樓面價(jià)較高，本項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢。 競爭市場分析 項(xiàng)目名稱 量體（萬㎡） 已推量體（萬㎡） 未推量體（萬㎡） 預(yù)計(jì)去化周期 金光大道 67個(gè)月 新港名墅 40 24 16 1620個(gè)月 丹景庭 10 2 8 910個(gè)月 云錦城 19 810個(gè)月 南山 1958 33 5 28 1828個(gè)月 朗地 / 1012個(gè)月 旭輝 / 1012個(gè)月 旭輝 / 3036個(gè)月 合計(jì) 競爭量體分析 —— 市場總體未推量體較多，后期競爭較大，競爭將主要來自在售樓盤和潛在競品，以及少量在售尾盤。 ?從市場總體存量看：預(yù)計(jì)直接競爭和潛在競爭的合計(jì)未推量體約 ，市場競爭較為激烈； ?從市場產(chǎn)品的去化周期情況看：由于自身產(chǎn)品、檔次的不同，去化周期也不同；但從市場的個(gè)案去化周期看，整體去化預(yù)期良好； ?未來競爭將主要來自潛在競爭中新推樓盤以及少量在售尾盤。 競爭市場分析 1市場環(huán)境總結(jié) 2022年市場走勢預(yù)判 —— 明年國家的經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)將放在擴(kuò)大內(nèi)需上，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利好性預(yù)期較大；政策層面房產(chǎn)調(diào)節(jié)將以穩(wěn)中趨緊，避免房價(jià)過快上漲為重點(diǎn)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)出臺(tái)的可能性較小。 預(yù)計(jì) 2022年市場走勢整體較為平穩(wěn)，略有小幅震蕩； 西北片區(qū)市場總結(jié)： 首次置業(yè)的剛性需求仍然是市場的主力需求力量， 而首改低以及首改高的升級(jí)換代需求也表現(xiàn)出了良好的勢頭。 現(xiàn)有庫存以首改低 90120㎡和 90㎡ 以下的首置產(chǎn)品為主， 結(jié)合去化周期來看首置 90㎡ 以下和首改高 120144㎡產(chǎn)品去化周期最短，未來市場機(jī)會(huì)較大。 未來競爭啟示： 區(qū)域在售項(xiàng)目整體去化情況較好，市場價(jià)格具有一定的提升空間；區(qū)域市場整體看好，且市場需求較大；從潛在競爭來看，利好面： 潛在競爭均為外地品牌開放商，利于板塊后市的市場形象的拔高，同時(shí)提升了板塊價(jià)格的預(yù)期 ；不利面：后期入市產(chǎn)品同質(zhì)化將比較嚴(yán)重，且來量體較大，后市板塊競爭市場比較嚴(yán)峻，但本項(xiàng)目具有成本優(yōu)勢。 理想城 09年銷售情況 上半年銷售情況分析 11131 認(rèn)購 簽約 套數(shù) 18 17 面積 金額 9376449 8877903 21228 認(rèn)購 簽約 套數(shù) 77 68 面積 金額 41323702 36136498 31331 認(rèn)購 簽約 套數(shù) 75 68 面積 金額 41185226 37485342 41430 認(rèn)購 簽約 套數(shù) 115 85 面積 金額 56945241 43033914 51531 認(rèn)購 簽約 套數(shù) 175 217 面積 金額 91247921 111892530 分析：從以上附表中可以明顯看出本案上半年銷售趨勢 ， 09年 1月份受 08年整個(gè)房地產(chǎn)市場影響以及客戶都回去過年 ， 所以整個(gè)項(xiàng)目銷售業(yè)績相對(duì)少很多 。 從二月份開始整個(gè)項(xiàng)目銷售情況明顯上浮 ， 二月份蘇州政府出臺(tái)免契稅救市政策 ， 通過時(shí)間段限制 ， 使得二月份成交量井噴 。 相比于 08年市場 ， 對(duì)于本案又是一個(gè)新高 。 從二月份開始整個(gè)項(xiàng)目的成交量逐月穩(wěn)中上升 ， 主要原因分析如下：第一 ， 政府的救市力度；第二 ， 房交會(huì)影響；第三 ，
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