南京五礦地產(chǎn)no2008g16地塊市場研究報告_2009年_56ppt(nxpowerlite)(編輯修改稿)
2025-01-04 08:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 貴之家 時間跨度 6年 7年 （ 1）受制于前期的規(guī)劃局限（大規(guī)模居住區(qū)），龍江區(qū)域價值在 B階段之后難有本質(zhì)的提升。 （ 2） AB 階段的住宅價格持續(xù)躍升，得益于南京整體房產(chǎn)市場的階段提升。 河西新城發(fā)展階段預(yù)測 時點 開始發(fā)展 A點 B點 C點 商業(yè)發(fā)展 住宅為主導(dǎo)，沒有 商業(yè) 社區(qū)零星商業(yè) 大型集中社區(qū)商業(yè) 出現(xiàn) CBD雛形形成 時點 2022年 2022年下半年 2022年上 2022年 標(biāo)志性事件 開始發(fā)展 第一批商品房入住， 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn) 大型超市進駐（家 樂福） 大型商業(yè)開業(yè)，產(chǎn) 業(yè)集中進駐 描述 商品房集中開發(fā)， 價格較低 商品房價格有了較大 提升 商品房價格進一步 提升 商品房提升很快 主流價格 4500元 /m2 6000元 /m2 10000元 /m2 客戶 城市新銳＋經(jīng)濟務(wù) 實 城市新銳＋少量經(jīng)濟 務(wù)實 城市新銳＋富貴之 家 富貴之家＋城市新 銳 時間跨度 2年 ? 從總體時間跨度看，河西新城發(fā)展速度為龍江的 2倍。 ? B階段出現(xiàn)的標(biāo)志為大型集中型居住區(qū)商業(yè)出現(xiàn)，依據(jù)新城項目開發(fā)進度， 09年初年，入住人口約為 4萬人，隨著家樂福的進駐標(biāo)志著河西的發(fā)展已經(jīng)是從 A階段向 B階段躍升的過度期。 ?據(jù)調(diào)查河西現(xiàn)目前在南京人心中的接受度從 05年的 20%已經(jīng)提高到 09年的 80%以上。 □ 對比龍江區(qū)域發(fā)展模型，奧體板塊目前正處于新城發(fā)展的 A階段向 B階段躍升的過度期 —— 社區(qū)商業(yè)出現(xiàn)與成熟，大型超市開始進駐，區(qū)域價值處于平穩(wěn)發(fā)展期。 □ 奧體 板塊得益于高規(guī)劃起點與政府投入力度，發(fā)展速度預(yù)判為龍江的 2倍，即整體發(fā)展周期 20222022年，2022年輻射型商圈將初步形成。 河西新城區(qū)成熟度綜合評價 河西小結(jié) ?河西是受南京主城和奧體板塊輻射的“雙核”區(qū)域，具有強勁發(fā)展動力 ?河西是與主城并行設(shè)置的唯一新城區(qū) ?河西的土地供應(yīng)量占主城土地供應(yīng)量的 35%以上，房地產(chǎn)重心向河西轉(zhuǎn)移 ?河西具備完善的城市配套資源，發(fā)展?jié)摿Υ? ?多項引擎支持（奧體中心、會展中心、圖書館、雙地鐵、濱江公園等公配）助推河西新城發(fā)展 ?政府的持續(xù)關(guān)注與高額投入，保證了新城的快速成長 ?河西現(xiàn)階段發(fā)展 社區(qū)商業(yè)日漸成熟，大型超市開始進駐，區(qū)域價值處于 A階段向 B階段躍升的過渡期，預(yù)計2022年輻射型商圈將初步形成。 本次匯報的思路 開發(fā)背景 地塊解析 市場背景 一、項目基礎(chǔ)經(jīng)濟指標(biāo) ?地塊位置：建鄴區(qū)夢都大道188號 ?土地范圍：北至南京上新河中學(xué)，南至夢都大街，東至振興路，西至揚子江大道 ?出讓土地： ?容積率： ?建筑密度： 30% ?建筑高度： 60米（后改 100米） ?綠地率： 35% ?面積配比： 90平米以下套型占45%以上 注： 項目應(yīng)配套占總建筑面積 8%18%商業(yè)及便民設(shè)施 項目應(yīng)配有占地不少于 2500平米的派出所 本地塊樓面地價 4882元 /平米 北面 西面 東面 南面 濱江奧城 夢都大街 揚子江大道 興隆大街 地塊四至：北至興隆大街；南至夢都大街；西至揚子江大道；東至振興路，周邊道路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，且面 臨揚子江大道和夢都大街兩條主干道。 揚子江大道和夢都大街道路兩旁有較寬綠化帶，優(yōu)點可以減少噪音，缺點很難利用發(fā)展沿街商業(yè)，只有地塊與濱江奧城之間的振興路可以發(fā)展沿街商業(yè)。 中學(xué) 地塊周邊現(xiàn)狀 —— 商業(yè)氛圍欠缺，有待改善成熟，公共配套情況還不成熟， 景觀資源較有優(yōu)勢！ 項目 2公里區(qū)域 本案 奧體中心 上新河中學(xué) 奧體小學(xué) 烹飪學(xué)校 圖書館 濱江公園 綠博園 源江漁港 金陵會議中心 建鄴醫(yī)院 美術(shù)館 教堂 金陵小學(xué) ?商業(yè) ：離項目最近的商業(yè)配套就是順馳濱江奧城的商業(yè)配套。 ?公交 ：項目對面可以有109路公交，往東陸續(xù)會有 7路、 160等路公交。 ?景觀 ：對面是濱江公園，西邊是綠博園和濱江景觀帶。 ?配套 ：學(xué)校、醫(yī)院、圖書館、奧體中心等配套分布在項目周邊 2公里內(nèi) ?項目周邊景觀資源豐富，可以是一大賣點；地塊處于最西邊在河西 CBD圈輻射外圍，現(xiàn)階段生活配套發(fā)展尚不成熟。 順馳 社區(qū)商業(yè) 奧體新城 社區(qū)商業(yè) 興隆 社區(qū)商業(yè) 建鄴小學(xué) 濱 江 景 觀 帶 項 目 周 邊 配 套 實 景 照 片 綠博園 濱江公園 奧體中心 奧體小學(xué) 金陵圖書館 地塊邊綠化帶 源江漁港 建鄴醫(yī)院 屬性 具象 詮釋 區(qū)位 河西 CBD輻射外圍 ? 區(qū)域相對不成熟，但景觀資源豐富 ? 項目臨近上新河鎮(zhèn)、距河西 CBD較遠 交通 公交組織 ? 北邊臨城市興隆大街，西面靠主干道揚子江大道，南臨夢都大道，交通方便，但現(xiàn)目前公交系統(tǒng)尚不完善。 環(huán)境 生活設(shè)施 ? 須向東 1000米到月安街有醫(yī)院、銀行、超市、小學(xué)、幼兒園等 商業(yè)氛圍 ? 項目目前可借助濱江奧城商業(yè)，其商業(yè)氛圍現(xiàn)目前還不完善，有待進步成熟。 項目 中等偏下規(guī)模 ? 占地 ㎡，容積率 ≤ 地塊 地塊方正，但臨主干
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