【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?強(qiáng)勢(shì)品牌借用 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?客戶細(xì)分 ?營(yíng)銷模式 現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)突破點(diǎn) ?整合軟件園區(qū)域價(jià)值 ?整合高新區(qū)區(qū)域價(jià)值 ?利用億達(dá)品牌價(jià)值 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?客戶細(xì)分 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 43 項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)模式分析 模式 操作難度（投入度） 價(jià)值貢獻(xiàn)度 整合軟件園的價(jià)值 ? 整合高新區(qū)的價(jià)值 億達(dá)品牌價(jià)值 客戶細(xì)分 產(chǎn)品創(chuàng)新 模式分析 ?區(qū)域環(huán)境：以社區(qū)規(guī)劃、社區(qū)園林營(yíng)造安靜、生態(tài)的環(huán)境 ?區(qū)域配套：提高形象商務(wù)性物業(yè)、完善配套的商業(yè)設(shè)施 ?區(qū)域形象：邊界標(biāo)識(shí)、道路體系、核心節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志性建筑 ?區(qū)域客戶：學(xué)歷高、收入相對(duì)高，充分挖掘各類型客戶 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 軟件園價(jià)值整合的內(nèi)容 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 44 項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵舉措 借用區(qū)域整合是手段之一 ?區(qū)域環(huán)境（綠化景觀和標(biāo)識(shí)系統(tǒng)）及表現(xiàn)出的形象 ?區(qū)域配套：商務(wù)配套、商業(yè)配套 ?區(qū)域內(nèi)高知客戶 整合區(qū)域價(jià)值 億達(dá)品牌 ?直接借用 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 產(chǎn)品創(chuàng)新 客戶細(xì)分 ?超越億達(dá)、現(xiàn)有區(qū)域或大連的新產(chǎn)品 ?區(qū)域內(nèi)細(xì)分 ?區(qū)域外擴(kuò)大 區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ?億達(dá)品牌 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?客戶細(xì)分 ?區(qū)域環(huán)境 ?商務(wù)和商業(yè)配套 ?區(qū)域客戶 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 45 本區(qū)域的價(jià)值分析 —— 存在價(jià)值認(rèn)知度低，價(jià)值內(nèi)涵不清晰的問(wèn)題 消費(fèi)者在軟件園購(gòu)房?jī)r(jià)值取向 市場(chǎng)對(duì)軟件園價(jià)值認(rèn)知度一般，區(qū)域價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)知較模糊 認(rèn)同度 居住環(huán)境 學(xué)院氛圍 產(chǎn)品品質(zhì) 億達(dá)品牌 軟件園 ?對(duì)軟件園價(jià)值感知不清晰 ?將軟件園與學(xué)府看成一個(gè)概念 ?認(rèn)為軟件園與自己的實(shí)際生活關(guān)系不大 ?區(qū)域界定不清楚 市場(chǎng)對(duì)軟件園價(jià)值的內(nèi)涵認(rèn)識(shí)： ?白領(lǐng)和知識(shí)分子較多，未來(lái)鄰居素質(zhì)高 ?東財(cái)、大工高校較多，周圍教育環(huán)境好 ?居住環(huán)境清靜，未來(lái)升值潛力大 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 46 軟件園一期區(qū)域價(jià)值現(xiàn)狀－－商業(yè)配套弱、區(qū)域形象不清晰，但環(huán)境已發(fā)揮作用 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 星海版塊 ?區(qū)域價(jià)值點(diǎn)：濱海、廣場(chǎng) ?區(qū)域形象：濱海、環(huán)境、旅游 ?價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià) 8000元／平米 中山版塊 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 ?區(qū)域價(jià)值點(diǎn)：商業(yè)、商務(wù)氛圍 ?區(qū)域形象：商業(yè)、商務(wù) ?價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià) 7000元／平米 軟件園一期 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 ?區(qū)域價(jià)值點(diǎn)： 軟件園、環(huán)境 ?區(qū)域形象： 軟件園 (不清晰 ) ?價(jià)值體現(xiàn)：房?jī)r(jià) 40005200元 /平 軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好 ？ 星海版塊 中山版塊 本區(qū)域 產(chǎn)業(yè)、環(huán)境均與商業(yè)相關(guān) 促進(jìn)環(huán)境的商業(yè) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 旅游 廣場(chǎng) 商務(wù) 改造 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 47 軟件園一期區(qū)域整合的發(fā)力點(diǎn) —— 商業(yè)、形象、環(huán)境、價(jià)格標(biāo)桿 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好 ?價(jià)值構(gòu)成：產(chǎn)業(yè)為主、其次是環(huán)境 ?與競(jìng)爭(zhēng)版塊差距：商業(yè)配套弱、形象弱 ?區(qū)域整合發(fā)力點(diǎn)：商業(yè)、形象 區(qū)域價(jià)值整合分析 模型分析 完善商業(yè)，明確形象，打造環(huán)境 ?大連星海版塊初期：星海國(guó)寶高價(jià)確立高端價(jià)值 ?深圳農(nóng)科中心初期：東?；▓@高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值 ?深圳布心版塊：佰仕達(dá)花園高價(jià)標(biāo)明區(qū)域價(jià)值 案例借鑒 以項(xiàng)目高價(jià)確立區(qū)域價(jià)值 區(qū)域價(jià)值整合方向 方向 1：完善相關(guān)商業(yè)配套 方向 2：樹立鮮明區(qū)域形象 方向 3：繼續(xù)打造區(qū)域環(huán)境 方向 4：以項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破，樹區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿 商業(yè) 土地 價(jià)值 產(chǎn)業(yè) 環(huán)境 軟件產(chǎn)業(yè)對(duì)環(huán)境有利好 區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ?商業(yè)配套 ?區(qū)域形象 ?環(huán)境景觀 ?價(jià)格標(biāo)桿 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 區(qū)域價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 區(qū)域價(jià)值提升與項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)的關(guān)系 借助區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的目標(biāo)，同時(shí)項(xiàng)目的高價(jià)也提升了區(qū)域的價(jià)值 ?商業(yè)商務(wù)配套 ?區(qū)域環(huán)境 ?區(qū)域形象 ?價(jià)格標(biāo)桿 區(qū)域價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)格 ?億達(dá)品牌 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ?客戶細(xì)分 ?區(qū)域環(huán)境 ?商務(wù)和商業(yè)配套 ?區(qū)域客戶 ?商業(yè)配套 ?區(qū)域形象 ?區(qū)域環(huán)境 ?價(jià)格標(biāo)桿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 商業(yè)性配套完善、環(huán)境塑造、形象樹立、價(jià)格標(biāo)桿建立將是軟件園一期區(qū)域價(jià)值與項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的核心 區(qū)域價(jià)值全面提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn) ?區(qū)域全面整合難度大，價(jià)值全面提升動(dòng)力不足 ?為促使寫字樓保值，區(qū)域有效整合是必需的 ?商務(wù)配套 ?區(qū)域環(huán)境 ?區(qū)域形象 區(qū)域價(jià)值提升與項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)相互作用 ?借助區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格突破的目標(biāo) ?同時(shí)項(xiàng)目的高價(jià)也提升了區(qū)域的價(jià)值 產(chǎn)業(yè)園發(fā)展歷程和區(qū)域價(jià)值演變 ?軟件園一期商業(yè)配套發(fā)展不成熟 ?商業(yè)配套 完善 完善 完善 ?商業(yè)配套 ?區(qū)域形象 ?區(qū)域環(huán)境 ?價(jià)格標(biāo)桿 商業(yè)配套、區(qū)域形象、區(qū)域環(huán)境、價(jià)格標(biāo)桿是整合的發(fā)力點(diǎn) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 50 報(bào)告框架 產(chǎn)業(yè)園發(fā)展模式 二期河口灣 一期現(xiàn)狀反思 目標(biāo)及問(wèn)題界定 資源 案例 競(jìng)爭(zhēng) 客戶 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格 一期發(fā)展戰(zhàn)略 學(xué)苑廣場(chǎng) (形象 ) 新城四、五期 (價(jià)格 ) 案例借鑒 形象 客戶 產(chǎn)品 價(jià)格 借鑒 區(qū)域價(jià)值 價(jià)格實(shí)現(xiàn) 形象昭示 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 51 軟件園一期發(fā)展戰(zhàn)略 ?一期發(fā)展戰(zhàn)略 ?一期對(duì)二期的借鑒 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 52 在確定一期發(fā)展戰(zhàn)略及一期對(duì)二期的借鑒時(shí)，讓我們?cè)偻ㄟ^(guò)分析一個(gè)成功進(jìn)行區(qū)域整合的產(chǎn)業(yè)園 深圳華僑城（旅游和工業(yè)區(qū)）的整合過(guò)程，來(lái)看我們前面提到要整合的四個(gè)方面（商業(yè)配套完善、區(qū)域環(huán)境塑造、區(qū)域形象樹立和價(jià)格標(biāo)桿）的具體實(shí)施措施和開發(fā)次序。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 華僑城區(qū)域價(jià)值發(fā)展歷程－－房地產(chǎn)價(jià)值的提升得益于區(qū)域價(jià)值的整合 住宅項(xiàng)目 區(qū)域房?jī)r(jià) 區(qū)域核心配套 19871991 19921995 19962022 20222022 2022以后 配套及住宅對(duì)區(qū)域的貢獻(xiàn) 西區(qū)旅游： ?歡樂谷二期 ?威尼斯酒店 ?漢唐大廈 ?創(chuàng)意 loft ?波托菲諾系列 ?錦繡三期 整合資源，提出旅游地產(chǎn)大概念，直接提升區(qū)域房?jī)r(jià)1000多元 80009800元/平米 概念整合：旅游地產(chǎn) 旅游＋生態(tài) ?錦繡苑 ?湖濱花園 ?錦繡二期 商業(yè)： ?沃爾瑪商業(yè)廣場(chǎng) ?食街、酒吧街 ?保齡球館 ?OCT生態(tài)廣場(chǎng) 商業(yè)完善了區(qū)域配套，但未整合區(qū)域所有資源，并沒有對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)產(chǎn)生大幅貢獻(xiàn) 房?jī)r(jià) 低于6500元 /平米 大區(qū)域概念 旅游 +工業(yè) +住宅 ?錦繡公寓 ?海景花園 ?桂花苑 價(jià)值不高 旅游和軟件： ?華廈藝術(shù)中心 ?何香凝美術(shù)館 ?歡樂谷一期 ?世界之窗 ?藝術(shù)設(shè)施充實(shí)了區(qū)域的軟性文化，奠定了區(qū)域的高基調(diào)，但區(qū)域未整合，未能給住宅帶來(lái)較大價(jià)值 旅游區(qū) +工業(yè)區(qū) +住宅 但區(qū)域未整合 東區(qū)硬件： ?社區(qū)綠化 ?主題樂園 ?康佳廠區(qū) ?深圳灣酒店 單純工業(yè)區(qū)、旅游區(qū)，住宅僅為普通配套 ?普通多層住宅 工業(yè)區(qū) +住宅 區(qū)域概念 中區(qū)配套： ?玫瑰廣場(chǎng) ?摩天輪 ?六星級(jí)酒店 ?……… ?東區(qū)多層住宅改造 未來(lái)將繼續(xù)推進(jìn)旅游地產(chǎn)概念，打造城市功能 深圳第三軸線 居住美譽(yù)度形成 超過(guò) 10000元/平米 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 54 華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示 玫瑰廣場(chǎng)和星級(jí)酒店的升級(jí)成為一期和二期的連接帶 1 2 3 4 1 2 5 6 7 8 3 5 4 10 9 1 區(qū)域配套 1 區(qū)域住宅 ?14：一期民俗村、錦繡中華、康佳、深圳灣酒店 ?58：藝術(shù)中心、何香凝、歡樂谷一期、世界之窗 ?910：沃爾瑪商業(yè)、食街、酒吧街、OCT廣場(chǎng)等 ?1114：歡樂谷二期、威尼斯酒店、漢唐大廈、創(chuàng)意 loft ?1516：玫瑰廣場(chǎng)、摩天輪、六星級(jí)酒店 11 12 13 14 ?12：錦繡公寓、海景花園、桂花苑 ?35：錦繡苑、湖濱花園、錦繡二期 ?78：波托菲諾、錦繡三期 7 6 1516 東區(qū) 開發(fā)次序 產(chǎn)業(yè) 配套 住宅 配套 住宅 東區(qū) 西區(qū) 中區(qū) 二期 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 華僑城區(qū)域發(fā)展及整合的啟示－－配套先行，地產(chǎn)受益，區(qū)域持續(xù)升值 ?區(qū)域整合（軟性配套）先于地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，地產(chǎn)項(xiàng)目成為區(qū)域價(jià)值整合的直接受益者 ?無(wú)論區(qū)域內(nèi)做何種配套建設(shè)和開發(fā)多少地產(chǎn)項(xiàng)目，始終保持區(qū)域 “ 生態(tài)旅游區(qū) ” 的總體印象 ?區(qū)域所有配套的整合是為帶來(lái)地產(chǎn)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的直接上漲 ?旅游及相關(guān)配套的建設(shè)與住宅的開發(fā)相間進(jìn)行，目的是促使區(qū)域整體價(jià)值的持續(xù)升值、房地產(chǎn)項(xiàng)目及相關(guān)物業(yè)的持續(xù)保值和升值 ?區(qū)域開發(fā) 19年之后開始了第一輪的舊區(qū)改造和二期新區(qū)的開發(fā) 第一輪 第二輪 第三輪 第四輪 開發(fā)頻次 區(qū)域價(jià)值 普通配套 中檔住宅 文化配套 高中檔住宅 升級(jí)配套 高檔住宅 再升級(jí)配套 更高端住宅 區(qū)域價(jià)值走高 房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立區(qū)域價(jià)格標(biāo)桿，成為區(qū)域高價(jià)值的直接代表 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 56 軟件園一期所處階段－－現(xiàn)仍處于“產(chǎn)業(yè)+住宅”，缺乏提升區(qū)域價(jià)值的軟性配套 住宅 區(qū)域形象 區(qū)域核心物業(yè) 19982022 20222022 2022 區(qū)域房?jī)r(jià) 配套 ?創(chuàng)業(yè)中心 1樓、 ?東軟信息學(xué)院 ?軟件園科技大廈 2 軟件園， 郊區(qū) 市場(chǎng)認(rèn)知度不強(qiáng) 房?jī)r(jià)低 ?知音園 ?創(chuàng)業(yè)中心食堂 20222200元 /平米 ?GE大廈 3 ?國(guó)際創(chuàng)新發(fā)展中心 47 ?學(xué)清園 ?怡樂食餐廳 ?上島咖啡 ?社區(qū)商業(yè)（快客連鎖等 ） 22003300元 /平米 軟件園， 環(huán)境好 周邊區(qū)域開始認(rèn)識(shí) 房?jī)r(jià)較低 ?國(guó)際軟件服務(wù)中心 9 ?數(shù)碼廣場(chǎng) AB座 ?。 ?國(guó)際新城 ?國(guó)際新城 ?麥子大王、齊味齋 ?好又多超市 ?美食廣場(chǎng) 33005200元 /平米 僅是軟件園， 缺乏統(tǒng)一形象 僅有產(chǎn)業(yè)知名度，居住美譽(yù)度不高 ?大連軟件園目前仍為“ 產(chǎn)業(yè) +住宅 ” ，缺少商業(yè)、文化等配套，而后者是提升區(qū)域價(jià)值的重要因素 ?處于華僑城的 “ 工業(yè)區(qū) +住宅 ” 的階段上 ?不同階段配套的設(shè)置只是互補(bǔ)，但沒有功能上的升級(jí) ?區(qū)域面臨完善配套和概念整合問(wèn)題 ?區(qū)域房地產(chǎn)缺乏價(jià)格標(biāo)桿，區(qū)域高價(jià)值還沒有代表元素 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 57 由前面分析，軟件園一期區(qū)域整合面臨一個(gè)復(fù)雜的體系？ 區(qū)域價(jià)值 KPI 大規(guī)模土地 先天資源 基礎(chǔ)設(shè)施先進(jìn) 優(yōu)質(zhì)規(guī)劃 商業(yè)環(huán)境 產(chǎn)業(yè)支撐 高知人群 一級(jí)指標(biāo) 二級(jí)指標(biāo) 區(qū)域環(huán)境 商業(yè)配套 娛樂配套 文教衛(wèi) 商務(wù)配套 三級(jí)指標(biāo) 百貨、超市、購(gòu)物中心、商業(yè)街、便利店、餐飲街 酒吧街、電影院、運(yùn)動(dòng)館、健身中心等 美術(shù)館、藝術(shù)館、學(xué)校、醫(yī)院等 星級(jí)酒店、酒店式公寓、寫字樓、企業(yè)會(huì)所等 標(biāo)識(shí)系統(tǒng) 建筑外觀 道路、邊界、節(jié)點(diǎn)、標(biāo)志建筑 統(tǒng)一風(fēng)格、顏色 綠化體系 公園、廣場(chǎng)、樹木、植被 以商業(yè)環(huán)境和區(qū)域環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)的區(qū)域整合面對(duì)的是一個(gè)復(fù)雜的體系，什么是短期內(nèi)最有效的整合措施，整合的主體又是誰(shuí)？ 價(jià)格標(biāo)桿 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 58 企業(yè)在軟件園一期的資源能力盤點(diǎn) 億達(dá)集團(tuán)對(duì)整個(gè)園區(qū)的控制力最全面 軟件園開發(fā)公司 軟件園股份公司 億達(dá)集團(tuán) 主要業(yè)務(wù) ?住宅項(xiàng)目開發(fā) ?已開發(fā)：知音園、學(xué)清園和國(guó)際新城三期 ?辦公設(shè)備的建設(shè) ?基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè) ?軟件企業(yè)招商及維護(hù) ?與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的物業(yè)開發(fā) ?園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略制定