昆明南市區(qū)區(qū)域報告(編輯修改稿)
2024-12-22 21:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 （ M2） 容積率 綠化率 2021 滇池衛(wèi)城藍岸社區(qū)一期 202188 60 2021 滇池名古屋 2021 列濃溪谷 77174 56 2021 彩云小區(qū) 32 2021 滇池春天 2021 香水和風(fēng)園 50 2021 滇池衛(wèi)城 I期 60 2021 玉景花園 2021 水天一舍 52 2021 海悅花園三期 13500 52 2021 經(jīng)園 2021 滇池南郡 54 2021 蔚藍印象山莊 2021 滇池衛(wèi)城藍岸社區(qū)一期 119072 61 2021 滇池高爾夫小區(qū) 34188 2021 海韻楓丹 83194 52 2021 俊秀園 50 2021 東岸紫園小區(qū) 50 2021 金地苑 56 2021 滇池衛(wèi)城 藍岸社區(qū)一期 60 ?個盤分析 04年 ~07年南市區(qū)純別墅項目分析 渡假區(qū)是整個昆明別墅物業(yè)最集中和供給量最大的區(qū)域，從項目規(guī)模來看，滇池衛(wèi)城是本區(qū)域別墅項目中規(guī)模最大的樓盤，總占地面積 3000多畝，從 04年一直滾動開發(fā)到 07年 隨著純別墅項目的限批，渡假區(qū)純別墅物業(yè)呈逐年遞減，但片區(qū)臨近滇池，西望西山，區(qū)位優(yōu)勢突出，適宜開發(fā)高檔物業(yè)，作為昆明市別墅物業(yè)最為集中的區(qū)域，未來該片區(qū)別墅供給量并不會消失，但更多的是作為混合性物業(yè)的組成部分來推售 。 未來別墅將作為混合物業(yè)組成部分推售 別墅等高檔住宅的目標客戶群主要是一些高收入者，年齡一般在 40歲左右的中年為主。這部分人一般有老人和孩子，加上保姆等工人房，5房或者 6房已經(jīng)夠用。 獨棟別墅私密性最高，有自家獨立的庭院，但相對來說，總價價高，其定位客戶群體范圍不大，雙拼則較聯(lián)排別墅價位低些，但私密性不如聯(lián)排別墅，所以一般別墅聯(lián)排房源是較受消費者歡迎的，價位和私密性都適中，從聯(lián)排別墅的客戶群來看，主要還是以高收入人群為主，對于滇池渡假區(qū)這個別墅最為集中的區(qū)域來說，產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主可以最大限度的開拓客戶群，縮短項目銷售周期，降低風(fēng)險。 項目名稱 主力戶型面積（㎡） 滇池春天 376 香水和風(fēng)園 190247 滇池南郡 196450 海悅花園三期 201253 列濃溪谷 215360 玉景花園 243420 水天一舍 26 385 滇池衛(wèi)城 藍岸社區(qū)一期 4房 210220 滇池名古屋 5房 245254 海韻楓丹 9房 400 蔚藍印象山莊 聯(lián)排 191232 ?主力戶型 別墅主力戶型以 200~300平米為主 年份 項目 價格（元 /㎡） 2021年 滇池衛(wèi)城藍岸社區(qū) 4600— 5600 滇池名古屋 5000 2021年 列濃溪谷 6000 滇池春天 9000 香水和風(fēng)園 5000 玉景花園 8000 水天一舍 9800 海悅花園三期 5000 滇池南郡 5500 2021年 蔚藍印象山莊 12021 滇池衛(wèi)城 藍岸社區(qū)一期 7800 滇池高爾夫小區(qū) 每套約 475萬 海韻楓丹 7000 2021年 滇池衛(wèi)城 藍岸社區(qū)一期 5800— 15000 南市區(qū)純別墅的房價從 2021年到 2021年一直呈現(xiàn)出上漲的趨勢，其房價上漲的速度遠遠高于昆明市區(qū)整體房價上漲的平均程度， 2021年已經(jīng)達到了 5000元 /㎡ 左右，而到了 07年已經(jīng)接近一萬，這一方面是因為滇池渡假區(qū)在整個昆明獨特優(yōu)越的地理位置，另外一個重要原因在于國家停止審批純別墅用地，使得已批的純別墅項目得到巨大的升值潛力。 ?價格 南市區(qū)居民職業(yè)分類比例圖：企事業(yè)單位人口最多 南市區(qū)居民職業(yè)分類3%11%3%7%15%22%14%3%17%5%政府中高級官員政府基層公務(wù)員企業(yè)高級管理人員企業(yè)中層人員企業(yè)基層人員個體工商戶事業(yè)單位正式職工自由職業(yè)者小商販其他從南市區(qū)的人群職業(yè)狀況來看，個體工商戶、小商販是該區(qū)的主力人群，分別占到區(qū)域總?cè)丝诘?22%、 17%，主要是因為區(qū)域中大量的專業(yè)市場及商貿(mào)集散地而自然聚集形成。企事業(yè)單位人口總量占區(qū)域總?cè)丝?26%，主要是因為南市區(qū)大量的政府機關(guān)、事業(yè)單位住宅小區(qū)，主要集中于滇池路片區(qū)。而滇池渡假區(qū)內(nèi)人群相對于區(qū)域人口總量較少，僅占到區(qū)域人口的3%左右。 由于滇池渡假區(qū)的特定物業(yè)類型，決定該區(qū)人群多為高收入者，主要集聚了南市區(qū)的企業(yè)高級管理人員、政府中高級官員和個體工商戶，零星的其它職業(yè)者和其它市區(qū)高收入人群。 ?客戶 ?個盤分析 南亞風(fēng)情第一城 關(guān)注原因： ，市場關(guān)注度高，開盤銷售率高達 100%. 項目概況 地理位置 昆明市滇池路中段 占地面積 畝 開發(fā)商 昆明南亞風(fēng)情房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑面積 ㎡ 物業(yè)類型 公寓 ,寫字樓 ,商鋪 ,高層 ,多層 均價 一期： 7600元 /㎡；二期
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