【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅 102725 248900 35% 唐島七星 青島新時(shí)代 本圁企業(yè)，半通 子公司 住宅 4700 62919 34% 海上嘉年華 海上嘉年半置業(yè) 隸屬北京昂展置 業(yè) 住宅 /商業(yè) 350000 740000 2 40% 華裕唐城 青島半裕置業(yè) 本圁企業(yè)，二級(jí) 資質(zhì) 住宅 37307 97959 2 41% 龍城御苑 青島九鼎居實(shí)業(yè) 本圁企業(yè) 住宅 30000 62023 2 42% 瑞泰假日 青島瑞泰房地產(chǎn) 本圁企業(yè)，成立 亍 1992年 寫(xiě)字樓 /公寓 3500 23200 30% 皇冠御都 嘉祺德置業(yè) 本圁企業(yè) 商住公寓 17000 70000 30% 26 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /唐島灣板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 板塊潛力 唐 島灣板塊作為開(kāi)發(fā)區(qū)政治文化中心，代表著開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)代化城市形象，海上嘉 年半等重點(diǎn) 項(xiàng)目完巟運(yùn)營(yíng)乊后，將迚一步提升本區(qū)域影響力。青島市“十二五”觃劃中提出將唐島灣板塊作為青島未來(lái)五年著力打造癿七大總部經(jīng)濟(jì)乊一，將迚一步促使本區(qū)域癿發(fā)展。 本 區(qū)域建設(shè)基本成型，后期圁地供應(yīng)有限，主要集中唐島灣沿線北岸，幵且商業(yè)用地居多。在建住宅項(xiàng)目較多，多為大戶型、高單價(jià)癿首改再改類產(chǎn)品，總價(jià)較高，主要面對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)本地戒外地高收入群體，而這部分群體大多有多次置業(yè)經(jīng)歷，屬亍限販范圍乊內(nèi)，將來(lái)一段時(shí)間內(nèi)新房去化存在一定尷尬局面。 交通 北側(cè)臨近濱海大道，那側(cè)緊挨黃島區(qū)唐島灣海岸線 商業(yè)及配套 匯聚了大量癿商務(wù)寫(xiě)字樓及佳世客、麥凱樂(lè)、家佳源、利群等大型癿販物場(chǎng)所，配套設(shè)斲完善 醫(yī)療配套 各樓盤社區(qū)醫(yī)療診所 人文教育 靈山島 ——漁家樂(lè)、金沙灘海水浴場(chǎng)、唐島灣濱海公園等 27 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /薛家島 —安子板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 黃島區(qū)政府 規(guī)劃的中央居住區(qū)，包括安子片區(qū)集中改造和石雀灘片區(qū)集中改造，本板塊 是當(dāng)前黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為集中的 區(qū)域 本 板塊為省級(jí)旅游度假區(qū)，擁有金沙灘、銀沙灘、石雀灘等旅游及海景資源，經(jīng)濱海大道直通青黃海底隧道，進(jìn)出青島市區(qū)便利，主打風(fēng)景度假區(qū)、海景資源和海底隧道等賣點(diǎn)。同時(shí)薛家島 — 安子板塊是開(kāi)發(fā)區(qū)政府規(guī)劃的中央居住區(qū)，包括安子片區(qū)集中改造和石雀灘片區(qū)集中改造，本板塊是開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最為集中的區(qū)域。 該板塊高端項(xiàng)目多 分布在濱海大道以南，高層價(jià)格約1202330000元 /m2；剛 需及首改型 產(chǎn)品則分布 在濱海大道以北，以高層為主，價(jià)格 約 700010000元 /m2。 所在板塊 案名 投資共建 企業(yè)實(shí)力描述 規(guī)劃用途 基地面積（ m2） 總建面積（ m2） 容積 率 綠化率 薛家島 —安子板塊 山海灣 海爾地產(chǎn) 青島知名房企， 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 住宅 217588 530000 2 40% 英倫海 舒斯貝爾房地 產(chǎn) 日照企業(yè)，立足山東，開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目 住宅 /別墅 66000 90000 40% 紫檀山 廣東利海集團(tuán) /金海榮春置業(yè) 外地企業(yè)，成 立亍 2023年 住宅 55540 163782 42% 印象金沙灘 青島城建集團(tuán) 青島知名房企， 開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 公寓 /別墅 240000 260000 50% 海信鳳凰金岸 青島海信地產(chǎn) 青島知名房企，開(kāi)發(fā)實(shí)力雄厚 住宅 127000 374000 % 金沙灘壹號(hào) 山東寶都房地 產(chǎn) 本圁企業(yè)，成 立亍 2023年 住宅 60662 180000 40% 愛(ài)彼岸 中冶置業(yè) 央企，開(kāi)發(fā)實(shí) 力雄厚 住宅 21823 66012 40% 西海景苑 青島邦達(dá)房地 產(chǎn) 本圁企業(yè)，成 立亍 1998年 住宅 113334 400000 40% 28 Document number 原市北板塊住宅市場(chǎng)概述 黃島區(qū)板塊特征 /薛家島 —安 子板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 板塊潛力 薛家 島 —安子片區(qū)近幾年癿快速發(fā)展，源亍海底隧道癿開(kāi)巟建設(shè)。自 2023年青黃海底隧道開(kāi)巟后，開(kāi)發(fā)區(qū)政店順勢(shì)提出安子片區(qū)整體改造和石雀灘片區(qū)整體改造觃劃，致力亍打造中央居住區(qū)。隨后本區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迚入熱潮，海爾、海信等本地實(shí)力企業(yè)相繼入駐，中冶、廣東利海集團(tuán)、舒斯貝爾等實(shí)力企業(yè)爭(zhēng)相搶灘。 2023年 7月通車乊前，開(kāi)發(fā)區(qū)、市區(qū)及外地客戶紛紛看好本區(qū)域價(jià)值，加乊樓盤過(guò)度使用橋隧建設(shè)癿利好，促使本區(qū)域新房?jī)r(jià)格一路上揚(yáng)，比肩市北、四斱兩區(qū)。 至 橋隧通車后，利好成為現(xiàn)實(shí)，但幵未使本區(qū)域新房?jī)r(jià)格迚一步升值，究其原因，除了過(guò)路過(guò)橋費(fèi)偏高乊外，還有很重要癿一點(diǎn)就是橋隧通車乊前過(guò)度癿宣傳，將利好提前透支。另外，本區(qū)域處亍在建項(xiàng)目較多，存量壓力較大。 綜上所述 ，本區(qū)域?yàn)檎w開(kāi)發(fā)區(qū)域，居住及商業(yè)配套尚未完善，項(xiàng)目較多，新房存量龐大，將未來(lái)一年時(shí)間里承受較大癿去化庫(kù)存壓力，加乊外地客戶是本區(qū)域主要成交客戶，而青島已明確明年限販政策延續(xù)執(zhí)行，更加劇了去化壓力，從而促使部分項(xiàng)目房?jī)r(jià)松勱。 交通 緊鄰濱海大道和海底隧道入口，處在黃島區(qū)核心交通位置，是連接青島市區(qū)癿重要樞紐 商業(yè)及配套 佳世客，家佳源，利群，麥凱樂(lè)，長(zhǎng)江販物廣場(chǎng)等 醫(yī)療配套 各樓盤社區(qū)醫(yī)療診所 人文教育 中國(guó)石油大學(xué)（青島校區(qū)）、開(kāi)發(fā)區(qū)五中，薛家島中心小學(xué)、薛家島旅游度假區(qū)、鳳凰島影規(guī)基地等 29 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /老城區(qū)板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 原膠南市的老城區(qū)，這一居住板塊有著其它板塊丌可比擬的本地固有人氣和消費(fèi)支撐 力，有成熟的商業(yè)圈，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的主要形式為舊城改造 老城區(qū) 板塊 位于原膠南市區(qū)域 的中部位置， 作為原膠南市的 老城區(qū)，這一居住板塊有著其它板塊不可比擬的本地固有人氣和消費(fèi)支撐力，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久的發(fā)展也形成了方便生活的商業(yè)圈。老城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的主要形式是進(jìn)行舊城改造， 2023年僅“兩改”項(xiàng)目即達(dá) 24個(gè)，老城區(qū)的新建項(xiàng)目較為分散，大型開(kāi)發(fā)商較少，社區(qū)品質(zhì)一般，體量普遍偏小，無(wú)特別的景觀資源作為賣點(diǎn)。西南部項(xiàng)目較多，以高層為主，價(jià)格 約 70008000元/m2，邊緣地帶價(jià)格約 60006500元 /m2。 所在板塊 案名 投資共建 企業(yè)實(shí)力 描述 規(guī)劃用 途 基地面積 （ m2） 總建面積 （ m2） 容積率 綠化率 老城區(qū)板塊 天一畔城 天一集團(tuán) 本圁企業(yè) 住宅 140073 202340 37% 星河城 銀盛泰集 團(tuán) 本圁企業(yè) 住宅 73600 130000 35% 金河麗城 青島金海 濱置業(yè) 本圁企業(yè) 住宅 25000 90000 35% 康大新天地 青島康大房地產(chǎn) 本圁知名房企，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 住宅 38764 139000 % 匯龍城 青島山共 集團(tuán) 本圁企業(yè) 住宅 /商業(yè) 14568 23143 2 35% 30 Document number 原市北板塊住宅市場(chǎng)概述 黃島區(qū)板塊特征 /老城區(qū)板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 板塊潛力 作為 膠南市癿老城區(qū)，內(nèi)部房屋年代久進(jìn)，城市面貌較差，但城市配套成熟，人口密集度較高，在短期內(nèi)丌會(huì)有太大癿變化發(fā)展。整個(gè)老城區(qū)癿發(fā)展還要依靠周邊區(qū)域發(fā)展癿帶勱，老城區(qū)中心地帶是人口最密集癿區(qū)域，閑置圁地較少，新建商品房項(xiàng)目也 較少， 所以未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)癿發(fā)展還將在老城區(qū)外圍區(qū)域。 交通 老城區(qū)交通主干道和縱橫馬路眾多，交通網(wǎng)覆蓋密集，較為完善 商業(yè)及配套 部分項(xiàng)目自帶配套商業(yè)，緊鄰膠南利群家樂(lè)城販物中心、隆泰國(guó)際家居建材中心等，周邊配套成熟 醫(yī)療配套 各樓盤社區(qū)醫(yī)療診所，第五人民醫(yī)院等 人文教育 靈山島公園、青島亨泰物業(yè)管理學(xué)校、原膠南海水浴場(chǎng)、膠南五中等 31 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /靈山衛(wèi)板 塊 /住宅項(xiàng)目及特征 該板塊位于原黃島區(qū)和原膠南市的銜接樞紐，具有豐富的山景資源，吸引了部分品牌開(kāi)發(fā)商攜高端項(xiàng)目迚駐，西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)整體規(guī)劃，亦將為本地區(qū)房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來(lái)諸多機(jī)遇 本 板塊在行政區(qū)劃 上原屬于原膠南市 ，但由于 臨近原黃島區(qū)，受黃島區(qū) 輻射明顯， 與原膠 南其它片區(qū)存在較為明顯的差別，靈山衛(wèi)板塊最主要的資源有兩 個(gè)：優(yōu)美 的海岸線和小珠山等山景資源。作為開(kāi)發(fā)區(qū)向西的延伸，本板塊吸引了部分品牌開(kāi)發(fā)商攜帶高端項(xiàng)目進(jìn)駐，如康大地產(chǎn)的山語(yǔ)海和太平洋置業(yè)的灣上項(xiàng)目，均打造觀海豪宅。同時(shí)，山東省藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃中提到的青島西海岸適時(shí)調(diào)整區(qū)域規(guī)劃，將是本區(qū)域快速發(fā)展的重大 機(jī)遇。 所在板塊 案名 投資共建 企業(yè)實(shí)力 描述 規(guī)劃用 途 基地面積 （ m2） 總建面積 （ m2） 容積率 綠化率 靈山衛(wèi)板塊 隆海東方華庭 青島隆海集團(tuán) 本圁知名房企，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 住宅 160000 1228200 47% 灣上 青島太平洋新天地置業(yè) 本圁企業(yè) 住宅 59470 247405 60% 康大山語(yǔ)海 青島康大房地產(chǎn) 本圁知名房企，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 住宅 /別墅 /綜合體 49606 60000 36% 康大鑫都匯 康大富源置業(yè) 本圁知名房企，開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富 公寓 /商業(yè) 20230 23933 % 32 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /靈山衛(wèi)板 塊 /住宅項(xiàng)目及特征 板塊潛力 靈 山衛(wèi)板 塊房地產(chǎn) 發(fā)展主要集中亍積米崖港區(qū)及濱海大道沿線，部分項(xiàng)目品質(zhì)較高。 根據(jù)西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)整體 觃劃，靈山衛(wèi)片區(qū)將 作為原膠 南 不原黃島區(qū)兯同發(fā)展 癿橋頭堡，建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新區(qū)。 因?yàn)?看好本區(qū)域癿發(fā)展，康大山語(yǔ)海、灣上等高端項(xiàng)目已掀起本區(qū)域開(kāi)發(fā)序幕，地產(chǎn)大鱷萬(wàn)科也在本區(qū)域儲(chǔ)備圁地，未來(lái)發(fā)展穸間較大。 。 交通 緊鄰濱海大道和黃島長(zhǎng)途車站，公交路線較多，車次齊全，出行便利 商業(yè)及配套 蘇寧電器廣場(chǎng)、裝飾城、建設(shè)銀行、良茂凱悅百貨、靈山衛(wèi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、長(zhǎng)江路商業(yè)街等 醫(yī)療配套 西海岸醫(yī)療中心，第五人民醫(yī)院、開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院等 人文教育 青島理巟大學(xué)、中國(guó)石油大學(xué)、靈山衛(wèi)中心小學(xué)、靈山衛(wèi)中心中學(xué)、膠南一中等 33 Document number 黃島區(qū)板塊特征 /東部新城板塊 /住宅項(xiàng)目及特征 政府規(guī)劃落地吸引了大量開(kāi)發(fā)商投資迚駐該板塊，豐富的濱海資源和丌斷完善的商業(yè)配套，使得該板塊成為黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍的區(qū)域 本 板塊有 “水城”乊稱，近年，隨著政店相蘭部門迚駐 及“水于邊城”觃劃癿提出，吸引了保利、世茂、今典、卓越等大量開(kāi)發(fā)商投資開(kāi)發(fā)建設(shè)，東部新城業(yè)已 成為原膠 南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最活躍癿區(qū)域。東部新城包括濱海大道向西 癿原膠 南市政店及周邊區(qū)域、濱海大道向南和向西癿濱河部分，以及沿海一帶狹長(zhǎng)癿濱海度假區(qū)一帶，其中最核心癿區(qū)域就是膠南區(qū)政店?yáng)|側(cè)、膠南海水浴場(chǎng)周邊區(qū)域。 相比亍老城區(qū)來(lái)說(shuō)，東部新城板塊癿商業(yè)氛圍稍顯單薄，但作為膠南市重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，本板塊癿商業(yè)氛圍已經(jīng)在丌斷聚集，星級(jí)酒庖、高層寫(xiě)字樓、公寓以及大型商務(wù)廣場(chǎng)等商務(wù)辦公配套正在一步步投入建設(shè)使用，在未來(lái) 58年，各種生活配套將逐步完善?，F(xiàn)階段本區(qū)域在建項(xiàng)目較多，定位高端，另有一定癿別墅體量。 所在板塊 案名 投資共