展望2009年房地產(chǎn)融資模式兼論相關(guān)法律問(wèn)題(編輯修改稿)
2024-11-15 16:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 況制作信托計(jì)劃，在社會(huì)上定向或 公開(kāi)發(fā)行單一或集合計(jì)劃與信托受益憑證，將社會(huì)上的閑 散資金匯聚起來(lái)，集中使用在房地產(chǎn)信托計(jì)劃中。 其中要點(diǎn)是，根據(jù)信托計(jì)劃： 1）信托計(jì)劃購(gòu)買人（信托受益憑證受益人）將自己的資金信托給信 托機(jī)構(gòu)； 2）信托機(jī)構(gòu)將某一項(xiàng)目的信托資金集合在一起設(shè)立獨(dú)立帳戶，使信 托資金獨(dú)立于信托公司自身的財(cái)產(chǎn)和其他信托計(jì)劃的財(cái)產(chǎn)與資金； 3）根據(jù)信托計(jì)劃，信托投資公司委托銀行將信托資金投入房地產(chǎn)公 司的項(xiàng)目中； 4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司向信托投資公司提供擔(dān)保，以股權(quán)質(zhì)押或以項(xiàng)目 土地使用權(quán)及在建工程抵押及保險(xiǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓等擔(dān)保方式； 5）信托計(jì)劃完成后，項(xiàng)目發(fā)展商向信托投資公司返還信托資金本金 及收益； 6）信托公司向各信托人返還資金及收益。 信托計(jì)劃又分房地產(chǎn)項(xiàng)目信托計(jì)劃和房地產(chǎn)公司股權(quán)信托計(jì)劃， 前者為間接融資，后者為直接融資方式。 房地產(chǎn)信托在我國(guó)剛剛興起，現(xiàn)在信托業(yè)開(kāi)始開(kāi)展土地及開(kāi)發(fā)領(lǐng) 域的信托計(jì)劃及其他大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托計(jì)劃，房地產(chǎn)信托涉及到 物權(quán)法、房地產(chǎn)法、土地法、信托法、擔(dān)保法、保險(xiǎn)法等。整個(gè)信托 計(jì)劃履行過(guò)程較為復(fù)雜，需要制作較多法律文件。中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 2021年 12月 4日頒布 《 銀行業(yè)與信托公司業(yè)務(wù)合作指引 》 強(qiáng)調(diào)銀信理財(cái)合作和 信貸資產(chǎn)證券化合作業(yè)務(wù)，從而為信托公司介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提供了巨大 的空間。 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司與外地房地產(chǎn)公司合作（企業(yè)間融資） 跨地區(qū)、跨省市的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互 補(bǔ)，資源整合、節(jié)約成本、提高效率。 1）聯(lián)合競(jìng)拍 2）先行競(jìng)拍，以后股權(quán)重組 3）項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓 4）股權(quán)轉(zhuǎn)讓 與國(guó)外及外地房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)合作（間接融資新方式） 1）境外售樓宣傳 吸引海外僑胞及海外投資者購(gòu)買國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，設(shè)立吸引海外個(gè) 人或機(jī)構(gòu)的熱線。 2）外地售樓宣傳 吸引外地投資者到本地購(gòu)買房產(chǎn)。 需要境外律師的配合，涉及到外國(guó)的法律。如在國(guó)外簽約涉 及到外國(guó)的稅收法律。 合作開(kāi)發(fā)醫(yī)用房地產(chǎn)（與境內(nèi)外醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作建聯(lián)鎖機(jī)構(gòu)） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與國(guó)內(nèi)外國(guó)大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)或大型醫(yī)療保 健機(jī)構(gòu)聯(lián)合開(kāi)發(fā)醫(yī)用房地產(chǎn)項(xiàng)目。 1）合資組建項(xiàng)目公司（外方以資金或管理或高級(jí)醫(yī)療管 理隊(duì)伍入資） 2）以項(xiàng)目融資 3）外方的設(shè)備入資 4）為特定醫(yī)療機(jī)構(gòu)建造或以出租形式銷售醫(yī)院設(shè)施 房地產(chǎn)公司與特定的醫(yī)療投資機(jī)構(gòu)合作以不同方式融資。 以 BT方式融資 房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中將項(xiàng)目銷售掉，項(xiàng)目公 司尋找并選擇對(duì)其所開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有興趣的投資機(jī)構(gòu)，該 投資機(jī)構(gòu)按合同約定分期向項(xiàng)目公司支付工程款，至項(xiàng)目驗(yàn) 收合格后將最后一筆款付清。 一般這種項(xiàng)目多為寫字樓項(xiàng)目，購(gòu)買者為自用或投資 用。這種融資方式對(duì)開(kāi)發(fā)公司或購(gòu)買方均有益處，可以說(shuō)風(fēng) 險(xiǎn)在買賣雙方之間分擔(dān)。采用 BT融資方式還需要雙方對(duì)履約 做出保證。 1跨行業(yè)合作 房地產(chǎn)公司與其他行業(yè)中的大型投資者合作，例如石油 行業(yè)，通訊行業(yè)，航空行業(yè)、制造業(yè)等。 房地產(chǎn)公司利用本身在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，吸引行業(yè)外的 大批資金。資金會(huì)向著利潤(rùn)高的行業(yè)流動(dòng)，這時(shí)資源的配置
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