【文章內(nèi)容簡介】 維護等方面的規(guī)章制度。 （ 6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。 （二）業(yè)主大會會議 業(yè)主大會會議召開的形式 業(yè)主大會一般有兩種形式：集體討論和書面征求意見。 召開業(yè)主大會的法定人數(shù) 無論業(yè)主大會會議采用哪種形式，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有 112 以上投票權(quán)的業(yè)主參加方可召開。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主 大會會議 業(yè)主不能出席時，可以委托代理人出席業(yè)主大會會議，但必須辦理合法的委托手續(xù)。委托代理人出席業(yè)主大會會議在委托范圍內(nèi)行使投票權(quán)，但不具有被選舉的資格。不滿 18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。物業(yè)使用人可列席業(yè)主大會，但沒有投票權(quán)。 業(yè)主人數(shù)較多時可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多時，可以以棟、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。 推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議 3 日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見 ，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名代表參加。 業(yè)主大會做出決定的法定人數(shù) 業(yè)主大會作出普通決議，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán) 1/2 以上通過才能生效。業(yè)主大會作出特別重大事項決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主多持投票權(quán) 2/3以上通過才能生效。 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議 經(jīng) 20%以上業(yè)主提議，或發(fā)生重大事故，或緊急時間需要及時處理，或業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的 其他情況出現(xiàn)時，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議。 召開業(yè)主大會會議應當于會前通知業(yè)主 業(yè)主大會會議召開 15日以前，要通知全體業(yè)主，業(yè)主委員會應當將會議通知及有關(guān)材料以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。應當同時告知相關(guān)的居民委員會。 業(yè)主大會會議記錄應當存檔 業(yè)主大會會議應當由業(yè)主委員會做書面記錄并存檔。 業(yè)主大會的決定應予以公告 業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。 （三）第一次業(yè)主大會召開的條件和程序 第一業(yè)主大會會議召開的條件 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當 在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第一農(nóng)業(yè)主大會召開的條件各地區(qū)有所不同，如有的地方規(guī)定：“住宅區(qū)人住率達到 50％以上或者從第一個業(yè)主人住之日起滿兩年的”，可以召開業(yè)主大會。還有的地方規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，即可以召開第一次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：公有住宅出建筑面積達到 30％以上的；新建商品住宅出售建筑面積達到 50％以上的；住宅出售已滿兩年的”可以召開業(yè)主大會。 第一次業(yè)主大會會議的籌備工作 （ l）組織大 會籌備組。業(yè)主大會籌備組應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處的指導下成立，由業(yè)主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成，負責業(yè)主大會籌備工作。己有居民委員會的，還可以邀請居民委員會委員參加。 （ 2）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容。 （ 3）聽取業(yè)主和相關(guān)人員的建議，結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域的實際情況，參照政府主管部門定的示范文本，擬訂《業(yè)主大會議事規(guī)則》草案和《業(yè)主公約》草案等有關(guān)文件。 （ 4）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首農(nóng)業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)。 （ 5）通過協(xié)商，確定業(yè)主委 員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單。業(yè)主既包括商品房購買者，也包括公有住房購買者和仍擁有物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主委員會委員，一般應當根據(jù)其實際擁有房屋的建筑面積，按照一定比例推薦。 （ 6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。 會議籌備期間，籌備組成立的過程、每次會議的各項決定的意見，都應當做好認真的記錄。 第一次業(yè)主大會召開的程序 籌備組應當自成立之日起 30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)主管部門的指導下組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。 （ 1）由大會籌備組成員代表籌備組介紹大會籌備情況。 （ 2）由 大會籌備組成員代表籌備組介紹業(yè)主委員候選人情況，候選人本人也可以自我介紹。 （ 3）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》。 （ 4）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。 （ 5）審議、通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項。 在第一次業(yè)主大會上，物業(yè)的建設單位還應當做出前期物業(yè)管理工作報告，物業(yè)管理企業(yè)還應當做出物業(yè)接管驗收情況的報告。 《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項依法做出約定。其中，業(yè)主投票權(quán)要根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定， 具體應按照省、自治區(qū)、直轄市制定的辦法而定?！稑I(yè)主公約》應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。 三、業(yè)主委員會 業(yè)主委員回是按照法定的程序由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。 （ 1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主。 （ 2）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)。 （ 3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約，模范履行業(yè)主義務。 （ 4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力。 （ 5）具有一定組織能力。 （ 6）具備必要的 工作時間。 《業(yè)主大會規(guī)程》還規(guī)定，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止。 （ l）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的。 （ 2）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù) 3次以上的。 （ 3）因疾病等原因喪失履行職責能力的。 （ 4）有犯罪行為的。 （ 5）以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的。 （ 6）拒不履行業(yè)主義務的。、 （ 7）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。 一根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模的大小，一般業(yè)主委員會設委員 5— 15 名，經(jīng)業(yè)主大會決定可以適當增減，但最低不得少與 5名，業(yè)主委員會設主任 1名，副主任 1— 2名，主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。在選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會時，應當注意發(fā)揮街道辦事處居民委員會、公安派出所以及有關(guān)部門和單位的作用。業(yè)主委員會應當選聘執(zhí)行秘書 1 名，負責處理業(yè)主委員會的日常事務工作。業(yè)主委員；會主任、副主任、執(zhí)行秘書一般為兼職，也可以是專職。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應按上述規(guī)定重新備案。 （二）業(yè) 主委員會應履行的職責召 召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況 除第一次業(yè)主大會會議外，以后每年召開的年度業(yè)主大會會議均由業(yè)主委員會籌備，召集和主持。 代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同 及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。 監(jiān)督業(yè)主公約的實施 業(yè)主大戶賦予的其他職責 （ 1）組織修訂業(yè)主公約，業(yè)主委員會章程 （ 2）審核專項維修資金的籌集、使用和管理，以及物業(yè)服務費用、標準及使用辦法。 （ 3）接受丈夫有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導， 執(zhí)行政府行政部門對本物業(yè)管理區(qū)域的管理事項提出的指令和要求。 （ 4）調(diào)節(jié)物業(yè)管理活動中的糾紛。 （三）業(yè)主委員會的日常工作 了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況 組織實施選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標活動 提出是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的建議 代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項維修資金 宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守業(yè)主公約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各項管理制度，協(xié)調(diào)業(yè)主之間，業(yè)主與物業(yè)使用人之間，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進行管理 做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作 開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項有益活動，努力創(chuàng)建文明小區(qū)。 （四）業(yè)主委員會會議 《業(yè)主大會規(guī)程》規(guī)定，業(yè)主委員應當自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任 1人，副主任 1— 2人。經(jīng) 1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業(yè)主委員會會議。 第三節(jié)物業(yè)管理相關(guān)機構(gòu) 一、房地產(chǎn)行政主管部門 房地產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)管理的行業(yè)政策指定和對物業(yè)管理活動的指導、監(jiān)督、管理、主要體現(xiàn)在以下幾個方面： （一）審批物 業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)（四） （二）對物業(yè)管理招標投標活動實施監(jiān)督管理 （三）對日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理 《物業(yè)管理條例》規(guī)定，國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理和活動的監(jiān)督管理工作，對違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的各種行為進行行政處罰或行政處分。 （ 1）制定物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法，并管理物業(yè)管理區(qū)域的劃分。 （ 2）指導業(yè)主大會的成立。 （ 3）對業(yè)主委員會的成立進行備案管理。 （ 4）參與物業(yè)服務收費辦法的制定。 （ 5）監(jiān)督核查 物業(yè)服務收費情況。 （ 6）制止或依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)違法行為。 （ 7）處理業(yè)主、業(yè)主要負會、物業(yè)僅用人利物業(yè)富埋業(yè)業(yè)性物業(yè)室提道細 e且被山 L （ 8）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全事故的張青于以備采開進計處理。 （ 9）審批業(yè)主改變物業(yè)原設計用途的方案。 （ 10）審批改變公共建筑和共用設施使用性質(zhì)的方案。 （ l1）參與專項維修資金管理辦法的制定，并監(jiān)督檢查專項維修資金的使用。 （ l2）違反本行政法規(guī)規(guī)定的行政處罰。 （四）組織物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比 根據(jù)建設部《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》以及《全國城市物業(yè)管理優(yōu) 秀住宅小區(qū)達標評分細則》和《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標準及評分細則》，各省、自治區(qū)、直轄市的房地產(chǎn)行政主管部門負責組織轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)參加考評和評比，并通過實地考查。聽取匯報、查閱資料、綜合評定等方法，對申報達標的物業(yè)管理區(qū)域進行考評。經(jīng)建設部考評驗收，成績達到一定水平的小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）由建設部授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”或“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號。同樣，根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標準。 評定出省、自治區(qū)、直轄 市級城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）。 二、工商、稅務和物價等行政主管部門 工商、稅務和物價行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)實施監(jiān)督和指導。， （一）物業(yè)管理企業(yè)必須接受工商行政主管部門的監(jiān)督與指導 物業(yè)管理企業(yè)在開業(yè)之前，須向工商行政主管部門申請注冊登記，經(jīng)工商行政主管部門審核批準后，依法發(fā)給物業(yè)管理企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，然后物業(yè)管理企業(yè)方可正式開業(yè)。 工商行政主管部門，每年度對物業(yè)管理企業(yè)依法進行年檢、年審，對違法經(jīng)營者有權(quán)依法進行批評、教育、處罰，直至吊銷企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，對合法經(jīng)營者給予保護和支持。 （二 ）物業(yè)管理企業(yè)要依法向國家納稅 s （ 1）物業(yè)管理企業(yè)要依法將應交稅金按時交到稅務行政主管部門。 （ 2）稅務主管部門有權(quán)依法對物業(yè)管理企業(yè)進行定期與不定期的稅務檢查與指導，有權(quán)處罰違反稅務規(guī)定的行為。 （三）物業(yè)管理企業(yè)應接受物價行政主管部門的物價管理 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)制定的物業(yè)管理服務收費標準，須上報物價行政主管部門核定批準，未經(jīng)物價主管部門批準，物價管理企業(yè)不得擴大收費范圍，不得提高收費標準。 （ 2）物價主管部門對物業(yè)管理企業(yè)的價格工作實行監(jiān)督、指導。 （四）物業(yè)安全管理工作要接受當?shù)毓簿只蚺沙鏊谋O(jiān) 督和指導 安全管理是物業(yè)管理的主要工作之一，物業(yè)管理企業(yè)應認真貫徹“預防為主，人防、物防、技防三者互相結(jié)合”的原則，自覺接受當?shù)毓矙C關(guān)或派出所的監(jiān)督和指導。 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)要根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的特點，合理布崗，加強巡邏檢查，發(fā)現(xiàn)有犯罪嫌疑人和易燃、劇毒、放射性等危險物品，或發(fā)現(xiàn)刑事案件、治安案件以及各種災害事故，應當立即向當?shù)毓矙C關(guān)的有關(guān)部門、派出所匯報，并協(xié)助做好調(diào)查、救助和疏散工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，當物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違法行為應該制止，對應該制止而沒有制止的違法行為，應該及時報告治安案件而沒有及時 報告的，要承擔相應的法律責任。 （ 2）居住小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的機動車停車場（庫）、非機動車存車處等交通設施，均由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理；發(fā)生交通事故，報請公安交通管理部門處理；設立收費停車場，由公安交通管理部門審核批準。 （ 3）供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施，由供水部門負責維護、管理、公安消防部門負責監(jiān)督檢查；高、低壓消防供水系統(tǒng)，包括泵房、管道、室內(nèi)消防栓以及防火門、消防電梯、輕便滅火器材、消防通道等，由物業(yè)管理企業(yè)負責維護、管理，并接受公安消防部門的監(jiān)督檢查。 （五）物業(yè)管理企業(yè)的 環(huán)境管理要接受環(huán)衛(wèi)部門和園林部門的監(jiān)督和指導 （ 1）物業(yè)管理企業(yè)對違反固定進行固體、水體、大氣和噪聲污染等行為應該予以制止和揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報環(huán)衛(wèi)部門處理，對毀壞綠地、樹木的行為應該予以制止 揭發(fā)檢舉，情節(jié)嚴重的，應報園林綠化部