【文章內(nèi)容簡介】 (2)所有該項目的設備均已按設計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使 用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風裝置等均已落位，并能正常起動。 (3)上下水道鋪設完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。 照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設備安 裝齊全，使用靈活方便，其他公用設施均完好。 (4)建筑物四周 2米之內(nèi)的場地 平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。 (5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標準以上。 經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設項目有關(guān) 的所有技術(shù)資料。 二、驗收程序 1 (1)移交人書面提請接管單位接管驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在 15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間； (3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗； (4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按 危險和損壞問題的處理辦法處理； (5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實房屋使用狀況； (6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有 權(quán)轉(zhuǎn)稱登記 (若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理 )。 2 (1)建設單位書面提請接管單位驗收； (2)接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應在 15日內(nèi)簽 發(fā)驗收通知并約定驗收時間； (3)接管單位會同建設單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗； (4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處 理辦法辦理； (5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。 3 ①住宅小區(qū)建設項目全部竣工后，開發(fā)建設單位應當向城市人民政府建設行政主管部門提出 住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料； ②城市人民政府建設行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月 內(nèi)，應當組成由城建 (包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生 )、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工 程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組； ③綜合驗收小組應當 審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住 宅小區(qū)建設、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設行政主管 部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告； ④城市人民政府建設行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開 發(fā)建設單位方可將房屋和有關(guān)設施辦理交付使用手續(xù)。 驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設單位不再承擔工程增建、改建費用。 三、物業(yè)接管驗收應提交的資料 1 (1)產(chǎn)權(quán)資料。 ①房屋所有權(quán)證； ②土地使用權(quán)證； ③有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議； ④房屋分戶使用清冊； ⑤房屋設備及定、附著物清冊。 (2)技術(shù)資料。 ①房地產(chǎn)平面圖； ②房屋分間平面圖； ③房屋及設備技術(shù)資料。 2 (1)產(chǎn)權(quán)資料。 ①項目批準文件； ②用地批準文件； ③建筑執(zhí)照； ④拆遷安置資料。 (2)技術(shù)資料。 1)竣工圖 —— 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； 2)地質(zhì)勘察報告； 3)工程合同及開、竣工報告； 4)工程預決算； 5)圖紙會審記錄； 6)工程設計變更通知及技術(shù)核 定單 (包括質(zhì)量事故處理記錄 )； 7)隱蔽工程驗收簽證； 8)沉降觀察記錄； 9)竣工驗收證明書； 10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書； 11)新材料、新配件的鑒定合格證書； 12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書； 13)砂漿、混凝土試塊試壓報告； 14)供水、供暖的試壓報告。 四、物業(yè)移交 在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設備在 驗收簽字的同時就可予以移交。 物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用 管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才 對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準備，包括各種崗位培訓，甚至模擬操 作等。 物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當其 向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè) 主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居 住管理公約，預交水電費押金，領取《物業(yè)管理手冊》，知會管理條例等。這就像造好的機 車在投入運行時必須令其駛?cè)胝?，如果一開始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟 要花許多人力和財力。 物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認，尤其是要查 對責成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。 五、交接雙方的責任 1 好 房屋交驗準備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應在 15日內(nèi)審核完畢，及時 簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應在 7日內(nèi)簽署驗收合格憑證， 并 應及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。 2 商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，組織復驗。 ，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應由接管單位會同建設單位，共同 分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當 ，管理不善的原因，則應由接管單位負責處理。 4 接 管單位預付保修保 證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收 接管時，雙方達成協(xié)議。建設單位一次性撥付保修費用，由接管單位負責保修。 5 因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。 六、接管物業(yè)的善后問題 房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn) 物業(yè)質(zhì)量和設計問題，以及其它遺留問題，應及時提請開發(fā)建設單位和施工單位解決。 物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責 任，并按規(guī)定使用委 托方提供的保修款。 由于開發(fā)建設單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務費用由開發(fā)建設單位承擔 。 辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料： 工程建設資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設施、設 備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設施、設備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用 房及其它可以用于經(jīng)營的公用設施、設備和場地清單等。 第三節(jié) 竣工驗收后的物業(yè)保修 一、保修的范圍 竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修 期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應按照建設部 1984年 3月 3日制定的《建筑工程保修辦法 (試行 )》的規(guī)定進行保修。 各種建筑物、構(gòu)筑物和設備安裝工程的保修范圍如下： (1)屋面漏雨； (2)煙道、排氣孔道、風道不通； (3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水； (4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮； (5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定； (6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水； (7)外墻外漏水、陽臺積水； (8)水塔、水池、有防水要求的地 下室漏水； (9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落； ) (10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷； (11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設計要求。 二、保修期限 保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)《保修辦法》下列各類工程的保修期。 (1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為 1年； (2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為 6個月； (3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期； (4)室外的上下水和小區(qū) 道路為 1年； (5)工業(yè)建筑的設備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由 使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。 第四節(jié) 接管驗收注意事項 一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項 物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通 過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè) 管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應注意以下幾個方面： 1 工作。 2 對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。 3 、整修，直至完全合格。 4 企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負責保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。 5 6 管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。 7 當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成 。 二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項 1 作 過程中常常不能嚴格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接 管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題 或發(fā)生事故，往往也不是責任方 承擔，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔風險和責任。近 幾年，建設量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或 建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成 管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。 2 帶 有相當?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都 有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部 門基礎上成立的，雖然牌子換了， 但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗 收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。 3 不 同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應該有一個標準。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了 一些標準合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會 出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管 理。 顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考 慮較少等問題也需要引起重視。 簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應注意抓好以下幾方面工作： ①進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。 ②切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。 第五節(jié) 接管合同概述及標準合同樣本 一、合同的概述 (一 )物業(yè)管理合同的特征 1 處 理委托事務 (如房屋維 修、設備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等 )所支出 的必要費用，應由業(yè)主承擔。 2 必要費用，還應支付物業(yè)管理公司一定的酬金。 3 手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 4 不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。 5 業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故 為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負有義務，故為雙務合同。 (二 )物業(yè)管理合