【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 高級(jí)混凝土框架結(jié)構(gòu)，防火設(shè)施完全，塑鋼門窗 ：①鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體采用優(yōu)質(zhì)磚，外墻墻涂，內(nèi)墻大白，一 切嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定②門窗采用高級(jí)鋁合金③每戶有獨(dú)立水電表，電視、電 話線入戶。 二、項(xiàng)目工期： 因前期資金不足，又需要快速回籠資金，因此項(xiàng)目采取分期開(kāi)發(fā)思路。不但有效 回籠資金而且保證價(jià)格上漲。 2020 年 6月長(zhǎng)春春季房交會(huì)期間開(kāi)盤 2020 年 6月正式動(dòng)工 2020 年 4月一期產(chǎn)權(quán)酒店及周邊商務(wù)區(qū)完工，該區(qū)景觀同時(shí)完工 2020 年 5月黃金周期間正式對(duì)外開(kāi)放，籌備二期 2020 年 6月二期動(dòng)工 ，景觀隨之動(dòng)工 2020 年 5月全盤完工 三、質(zhì)量監(jiān)督方式： 嚴(yán)格按照政府對(duì)各項(xiàng)建筑指標(biāo)的要求進(jìn)行施工。 項(xiàng)目工程招標(biāo)過(guò)程中嚴(yán)格杜絕集團(tuán)內(nèi)部投標(biāo) 開(kāi)發(fā)商、策劃公司、準(zhǔn)業(yè)主共同監(jiān)督。 出現(xiàn)違反規(guī)定的操作，按照相關(guān)制度懲治 第七章 項(xiàng)目可行性分析 一、地塊可提升價(jià)值判斷： 影響樓盤價(jià)值提升和價(jià)值實(shí)現(xiàn)的主要因素 宏觀經(jīng)濟(jì)、形勢(shì)政策是較重要的外部因素：房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)之間是相互影響、相互制約的關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是宏觀經(jīng)濟(jì)走強(qiáng)的結(jié)果，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)又具有支柱性的作用 。目前世界總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好，大有上漲趨勢(shì)，人民幣兌美圓首次突破 8，表明中國(guó)經(jīng)濟(jì)大起步發(fā)展，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常有利。政策方面，國(guó)家實(shí)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策，個(gè)人按揭制度的開(kāi)展有效促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售。 政府規(guī)劃政策對(duì)一個(gè)城市地價(jià)有很大影響：長(zhǎng)春城市規(guī)劃的大方向是向南，南部多為高檔地產(chǎn)項(xiàng)目，而北部的房?jī)r(jià)較低。 國(guó)家限制高檔低密度社區(qū)開(kāi)發(fā)，將使項(xiàng)目絕版 二、項(xiàng)目需求分析 ： 1）總體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好， GDP 顯著增長(zhǎng)，有效刺激房地產(chǎn)需求 2）棚戶區(qū)改造政策的有效推動(dòng)：該部分人家庭條件并不是很好，很少有能力 購(gòu)買新房，這將有效刺激二手房市場(chǎng)發(fā)展，間接刺激新房市場(chǎng)。 3）振興東北老工業(yè)基地政策，大兩外來(lái)企業(yè)涌入，對(duì)長(zhǎng)春高檔樓盤的需求很大。 ： 1）城市化進(jìn)程加快，消費(fèi)者希望遠(yuǎn)離城市嘈雜的環(huán)境，希望到郊區(qū)體驗(yàn)優(yōu)美的田園風(fēng)光 2）長(zhǎng)春不乏資金雄厚的富豪，但別墅市場(chǎng)始終不熱，原因是長(zhǎng)春別墅不規(guī)范，沒(méi)有真 中國(guó)最大管理資源中心 正達(dá)到離塵的境界。 3）長(zhǎng)春別墅市場(chǎng)不熱的另一個(gè)原因是配套設(shè)施跟不上，出現(xiàn)只見(jiàn)樓房不見(jiàn)社區(qū)的現(xiàn)象，對(duì)泛地產(chǎn)項(xiàng)目有迫切的需求。 4）別墅是身份的象征，住別墅的都是富人這一傳統(tǒng)思想影響長(zhǎng)春的消費(fèi)者，部 分希望張顯身份的消費(fèi)者渴望購(gòu)買高檔別墅 3．產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目需求分析： 1）長(zhǎng)春居民生活水平提高，很多市民有旅游度假的觀念，但由于假期短，去外地不方便，長(zhǎng)春迫切需要一部分建在旅游區(qū)的酒店 2）五一、十一、新年三個(gè)長(zhǎng)假的實(shí)行，使得旅游成為可能 3）普通酒店消費(fèi)者沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不利項(xiàng)目回款 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 1．別墅項(xiàng)目 SWOT 分析 1）優(yōu)勢(shì)分析 [Strength]： ①泛地產(chǎn)概念的規(guī)劃思想，結(jié)合旅游區(qū)獨(dú)特的天然資源，即清凈又不缺乏商氣。 ②傳統(tǒng)易學(xué)思想與古典田園建筑相結(jié)合的規(guī)劃思想不但在長(zhǎng)春，即使在全國(guó)都是首創(chuàng)。 ③部分別墅采取制定式，由業(yè)主選擇貨提供別墅樣式，開(kāi)發(fā)商在不改變整體規(guī)劃和項(xiàng)目風(fēng)格的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)主的需要和喜好進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，這種開(kāi)發(fā)模式，不僅能最大限度的滿足客戶的需求。也大大降低了產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)后的未知風(fēng)險(xiǎn)，避免了積壓、閑置、產(chǎn)銷不適等問(wèn)題，特別是加快了投資回收的速度。 ④建筑密度低：在適當(dāng)?shù)馁Y金快速回籠基礎(chǔ)上，容積率控制在 左右，在綠化上充分利用空間，建筑間距的增大讓私密性得到充分體現(xiàn)。 ⑤菜單式裝修留個(gè)客戶適當(dāng)?shù)倪x擇空間 ⑥高質(zhì)量的客戶積累，亞泰集團(tuán)多年從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在長(zhǎng)春地區(qū)品牌形象較好 ⑦參 加外地個(gè)大房展會(huì)，有效提升的企業(yè)知名度。 ⑧地理位置較好，凈月大街與長(zhǎng)大公路交匯處，且位于國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭旅游區(qū)正門對(duì)面。多條公交線路途經(jīng)此地，升價(jià)潛力巨大。 ⑨配套設(shè)施完善，臨近路面宣傳力強(qiáng) ⑩裝飾材料符合健康標(biāo)準(zhǔn) 2）劣勢(shì)分析 [Weakness]： ①遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時(shí)對(duì)業(yè)主的教育生活也有一定不利影響 ②項(xiàng)目占地較大，工程期長(zhǎng)。 ③有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴(yán)重。 3）市場(chǎng)威脅 [Threat]： ①長(zhǎng)春高檔別墅市場(chǎng)發(fā)展緩慢，空置率居高不下。 ②在別墅密度高的地方建別墅，長(zhǎng)春大多別墅集 中在凈月開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多 ③消費(fèi)熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移（汽車）等，消費(fèi)中心開(kāi)始轉(zhuǎn)移。 4）市場(chǎng)機(jī)會(huì) [Opportunity]： ①詳細(xì)了解周邊別墅的情況，在價(jià)格和風(fēng)格上都可更好定位于客戶。在建設(shè)成本和小區(qū)配套方面有著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。從規(guī)劃的角度，本案的區(qū)域較大，天然比鄰自然景色。 ②東北老工業(yè)基地的振興，吸引大量社會(huì)精英來(lái)長(zhǎng)投資，有效刺激別墅市場(chǎng)。 ③長(zhǎng)影世紀(jì)城等設(shè)施的建設(shè)，帶動(dòng)凈月開(kāi)發(fā)區(qū)整體形象上升，區(qū)域吸引力增強(qiáng) ④亞泰集團(tuán)擁有大量舊業(yè)主的資源，有利項(xiàng)目的廣泛傳播 ⑤一、二手市場(chǎng)的連動(dòng)效應(yīng)，能有效推動(dòng)一手成交量上 升 ⑥長(zhǎng)春政府不再批高檔別墅類項(xiàng)目，我們趕上了最后一班車 SWOT 分析 中國(guó)最大管理資源中心 1）優(yōu)勢(shì)分析 [Strength]： ①位于國(guó)家級(jí)森林公園凈月潭正門對(duì)面，風(fēng)景優(yōu)美，高質(zhì)量的專業(yè)酒店管理公司管理，對(duì)外經(jīng)營(yíng) ②建成后將成為凈月地區(qū)標(biāo)志性建筑，氣勢(shì)恢弘 ③內(nèi)部配套設(shè)施完善，性價(jià)比高 ④靠近凈月地區(qū)主干道，交通便利 2）劣勢(shì)分析 [Weakness]： ①產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在長(zhǎng)春剛剛興起，需要長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育 ②凈月開(kāi)發(fā)區(qū)旅游景點(diǎn)較少，難以形成轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng) ③長(zhǎng)春凈月潭旅游季節(jié)性較強(qiáng)，有明顯的淡旺季。 3）市場(chǎng)威脅 [Threat]： ①外來(lái)人口少，旅游區(qū)市場(chǎng)不熱 ②市民對(duì)新生事物大多采取觀望態(tài)度。 ③距離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三星映月酒店距離較近 4）市場(chǎng)機(jī)會(huì) [Opportunity]： ①長(zhǎng)春產(chǎn)權(quán)酒店只有三星映月一家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈。 ②三星映月產(chǎn)權(quán)酒店以別墅為主，價(jià)格較高，普通市民難以入住，我們補(bǔ)充了長(zhǎng)春市中低檔產(chǎn)權(quán)酒店的空白。 ③長(zhǎng)春旅游市場(chǎng)快速發(fā)展，為旅游區(qū)的酒店提供發(fā)展機(jī)會(huì) ④凈月潭和長(zhǎng)影世紀(jì)城等旅游項(xiàng)目的建立，每年來(lái)凈月旅游的人數(shù)將大大增加 ⑤市政府推行各個(gè)經(jīng)濟(jì)政策，有利吸引外來(lái)人口來(lái)長(zhǎng)。 四、項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法： 、威脅回避方法： 項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅回避方法 遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)在清凈的同時(shí)對(duì)業(yè)主的教育生活也有一定不利影響輕軌二線的通車將解決這一問(wèn)題；在項(xiàng)目所在地設(shè)立公交站點(diǎn)；與交警合作，疏通項(xiàng)目到市中心的車流。 項(xiàng)目占地較大，工程期長(zhǎng)。分期開(kāi)發(fā)；一期為產(chǎn)權(quán)酒店，旅游商業(yè)區(qū)；二期為別墅區(qū)，保健休閑區(qū) 有很大部分單位受道路粉塵、噪音影響嚴(yán)重項(xiàng)目四周設(shè)防護(hù)林帶，隔音隔塵，美化環(huán)境 長(zhǎng)春高檔別墅市場(chǎng)發(fā)展緩慢，空置率居高不下。泛地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)思想，在活躍商圈之后吸引消費(fèi)者購(gòu)買住宅；部分別墅采取訂制式，有效保證了資金回籠。 在別墅 密度高的地方建別墅，長(zhǎng)春大多別墅集中在凈月開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多提煉產(chǎn)品 USP，用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)打敗競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 消費(fèi)中心轉(zhuǎn)移炒做項(xiàng)目區(qū)域升值可能，運(yùn)用公關(guān)等方式將消費(fèi)者的視線轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目上。 、威脅回避方法： 項(xiàng)目劣勢(shì)、威脅 回避方法 產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目在長(zhǎng)春剛剛興起，需要長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育下大力氣宣傳產(chǎn)權(quán)酒店的概念和贏利性 凈月開(kāi)發(fā)區(qū)旅游景點(diǎn)較少，難以形成轟動(dòng)市場(chǎng)效應(yīng)在酒店區(qū)域內(nèi)舉辦大型公關(guān)活動(dòng)，吸引消費(fèi)者注意；設(shè)立低檔客房，吸引一部分消費(fèi)者 長(zhǎng)春凈月潭旅游季節(jié)性較強(qiáng)，有明顯 的淡旺季。和凈月潭旅游區(qū)合作，根據(jù)不同季節(jié)舉辦相應(yīng)的活動(dòng) 外來(lái)人口少，旅游區(qū)市場(chǎng)不熱擴(kuò)大內(nèi)需 市民對(duì)新生事物大多采取觀望態(tài)度。加大廣告投放，讓市民盡快了解項(xiàng)目 距離競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三星映月酒店距離較近 中國(guó)最大管理資源中心 獨(dú)特的定位，強(qiáng)占一部分市場(chǎng) 五、投資風(fēng)險(xiǎn)分析： ，升價(jià)可能巨大。 ，保證了資金的回籠。 ，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。 。 。 六、凈月區(qū)別墅價(jià)格漲幅狀況 ： ： ： ： ： 總結(jié)：凈月區(qū)優(yōu)美的自然環(huán)境使得該地別墅有很大的升值潛力。 七、項(xiàng)目定價(jià)模擬： ： 1）通過(guò)類比得到的價(jià)格：通過(guò)凈月區(qū)別墅價(jià)格調(diào)查得到其平均價(jià)格 4600 元 /平米。 2）成本加價(jià)法：項(xiàng)目成本為 4000 元 /平米，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析房地產(chǎn)利潤(rùn)應(yīng)保持在 30%左右才能抵擋風(fēng)險(xiǎn)。因此項(xiàng)目均價(jià)定為 5200 元 /平米。 3）加權(quán)法：根據(jù)地產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目所在地各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)數(shù)如下 ①地段： ②品牌： ③配套： ④環(huán)境： ⑤物業(yè)： 該地均價(jià)定為 =4600+（ 4600*+4600*+4600*+4600*+4600*） =4600+（ 46+92+46+92+46） =4922 根據(jù)以上定價(jià)預(yù)測(cè)別墅項(xiàng)目均價(jià)定為 5000 元 /平米 ： 同樣方法得到產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目均價(jià)為 2000 元 /平米 八、投入產(chǎn)出分析： 1）產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目投入： 施工費(fèi)用： 18000 平米 *50 元 *2=1800000 元 全裝修費(fèi)用： 18000 平米 *20 元 *2=720000 元 2）別墅區(qū)項(xiàng)目投入： 施工費(fèi)用： 64 棟 *200 平米 *50元 =640000 元 14 棟全裝修別墅裝修費(fèi)用： 14 棟 *200 平米 *20 元 =56000 元 3）廣場(chǎng)施工費(fèi)用： 地面費(fèi)用： 10000 平米 *2*20 元 =2000000 元 音樂(lè)噴泉費(fèi)用： 50 萬(wàn) *2=1000000 元 4）綠化區(qū)費(fèi)用： 30 元 *（ 120000 平米 3000 平米 *210000 平米 *2200平米 *64） =30 元 *81200 平米=2436000 元 項(xiàng)目投入總費(fèi)用 =480000 元 +192000 元 +640000 元 +56000 元 +2000000 元 +1000000 元+2436000 元 =4368000 元 中國(guó)最大管理資源中心 ： 1）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)出： 18000 平 *2*2000 元 =72000000 元 2）別墅項(xiàng)目產(chǎn)出： 5000 元 /平米 *200 平米 *64 棟 =64000000 元 項(xiàng)目產(chǎn)出總費(fèi)用 =72000000 元 +64000000 元 =136000000 元 ： 項(xiàng)目總獲得利 =項(xiàng)目產(chǎn)出總費(fèi)用 — 項(xiàng)目投入總分析 =131632000 元 總結(jié)：根據(jù)上面一系列可行性分析證明該項(xiàng)目總獲利為最少 131632000 元人民幣，足以應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn) ，該項(xiàng)目可行。 第八章 項(xiàng)目服務(wù) 一、項(xiàng)目銷售過(guò)程中需要的物業(yè)管理資料： 、用戶手冊(cè) （具體表格設(shè)置略） 二、物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容： ：社區(qū)內(nèi)部清潔、家政服務(wù)、道路樓道清掃、電梯擦拭、清潔樓體、日常環(huán)境保護(hù)。 ：樹木草坪種植、枝葉修剪、樹木澆灌、花卉培植。 ： 24 小時(shí)保安帶犬巡邏，別墅區(qū)業(yè)主配備證件、局部地區(qū)設(shè)置監(jiān)控鏡頭 。 ：社區(qū)內(nèi)部一切體育設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施保潔、維修 ：光纖網(wǎng)絡(luò)入戶，構(gòu)件社區(qū)論壇、聊天室。 ：定期舉辦各項(xiàng)書畫比賽、野炊、酒會(huì)、娛樂(lè)活動(dòng)。 三、物業(yè)管理組織設(shè)置： 、考核：嚴(yán)格按照《國(guó)家物業(yè)管理規(guī)定》中對(duì)于物業(yè)人員要求的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行招聘選拔。 ：①嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定②社區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍允許內(nèi)③職責(zé)分明④把服務(wù)質(zhì)量作為工作中的重點(diǎn) 四、物業(yè)管理人員規(guī)章制度設(shè)置： 員工手冊(cè)；崗位職責(zé)及工作流程；財(cái)務(wù)制度；員工考核標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)主委員會(huì)章程；各配套功；管理規(guī) 定；文件管理制度；辦公設(shè)備使用制度；值班管理制度；消防責(zé)任制；消防管理規(guī)定；對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定；裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書；停車場(chǎng)管理規(guī)定；非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定；出租屋及暫住人員管理規(guī)定；進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定（制度具體內(nèi)容略） 五、物業(yè)管理操作規(guī)程設(shè)置： 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程；消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程；供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程；停車場(chǎng)