分離土地與建筑物估價適用前提區(qū)分建物所有權(quán)及持有土地持(編輯修改稿)
2024-11-04 13:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 該區(qū)分所有建物之地價分配率＝ 該區(qū)分所有建物之樓層別效用比－平均樓層別效用比 全棟建物成本價格占全棟房地總價格比率。 ?肆、土地貢獻原則之實例分析 實例： 某一筆住宅區(qū)土地 120 坪，土地正常市價每坪 150,000 元，興建地下一層，地上五層之建築物，各層建物面積 72 坪，土地持分 20 坪，經(jīng)計算其成本費用共 37,560,000 元，每一建坪成本單價 87,000 元。該批不動產(chǎn)市價為 52,200,000 元，其單價如表 112 所示： ?土地貢獻原則之檢討 ? 樓層別效用比率與地價分配率差異頗大。 ? 採地價分配率，則地下一層土地價值極低，若在建築成本高的情況下，土地將產(chǎn)生負值。 ? 採地價分配率，則地面將反應(yīng)極大的土地貢獻價值，如在現(xiàn)行房屋稅運用路線價調(diào)整率方式，予以計算房屋現(xiàn)值，而土地又以高價評估，將造成重複課稅的不公平。 ? 以經(jīng)濟學(xué)的生產(chǎn)要素而言，則企業(yè)家的利潤全部表現(xiàn)在土地價值上，違反經(jīng)濟原理。 ? 以平均地權(quán)漲價歸公而言，將貢獻反應(yīng)於土地價值上，否定私人投施之改良報酬，如以之作為課稅價值，則違反憲法漲價歸公的公平精神。 ? 否定建築物立體空間結(jié)構(gòu)聯(lián)繫之貢獻價值。 ? 採用建築物貢獻原則之理由 ?根據(jù)剩餘生產(chǎn)力原則 ?在實務(wù)運作上，當一宗土地作最高最有效利用時，因其已興建公寓或大樓型態(tài)之建築物，則建築物的區(qū)分所有權(quán)人所使用的實體，是建築物本身，而非土地持分，所以土地持分的多寡不影響其使用不動產(chǎn)的收益，反而是土地持分愈少愈佳，因為地價稅、土地增值稅等土地稅賦均將減少。 ?在計算個別收益數(shù)額時，已分不清土地或建築物收益的多寡，在建築物耐用期間內(nèi)，或為三十年，或為五十年，該期間不動產(chǎn)之交易，市場上均側(cè)重於使用建築物之面積及收益，所願支付的價格，而不是側(cè)重在三、五十年後，建築物拆除改建的土地利益所願支付的價格 。 ?建築物貢獻原則之計算步驟及實例分析 ?房屋稅法之規(guī)定 ?按各種建造材料所建房屋，區(qū)分種類及等級。 ?
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