【文章內容簡介】 13）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。 （ 2）與政府公安、消防、司法部門保持良好的關系。 （ 3）成立義務消防隊，定期舉行消防演習。 （ 4）建立、健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。 （ 5）與業(yè)主簽訂“消防安全責任書”。 （ 6）負責物業(yè)大型活動的警衛(wèi)布置。 （ 7）負責物業(yè)的日常巡樓工作和固定崗位的安排。 （ 8） 負責地下停車 場的安全秩序管理工作。 （ 9）負責監(jiān)控室管理工作。 （ 10）負責安全管理員的管理、培訓、考核工作。 （ 11）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）負責物業(yè)全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。 （ 2）負責物業(yè)機電設備的日常維護保養(yǎng)工作。 （ 3）制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。 （ 4） 負責物業(yè)土建、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)及其他公共系統(tǒng) 的日常維修保養(yǎng)工作。 （ 5） 負責物業(yè)高低壓配電室、空調機房的值班和日常維修保養(yǎng)。 （ 6）負責綜合管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處 理，及滿足業(yè)戶其他有關的服務要求。 （ 7）協(xié)助綜合管理部、財務管理部做好大廈工程管理部使用的工具、設備材料的選購、庫存和保管使用工作。 （ 8）負責工程人員的管理、培訓、考核工作。 （ 9）負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作。 （ 10）總經(jīng)理指派的其他工作。 （ 1）協(xié)調與銀行、稅務以及其他主管財務政府部門的關系。 （ 2）建立財務管理體系，做好管理公司的經(jīng)濟核算工作。 （ 3）征收管理費、水電費、電話費、加時空調費等其他管理費用。 （ 4）征收和支付管理公司各類合同費用。 （ 5）制作財務報表、資金 平衡表及固定資產損耗表，以及其他各種財務報表。 （ 6）按員工工資表發(fā)放員工工資。 （ 7）小量現(xiàn)金的支出和日常采購。 （ 8）負責物業(yè)管理部轉發(fā)的業(yè)主投訴的處理，及滿足業(yè)主其他有關的服務要求。 （ 9）總經(jīng)理指派的其他工作。 二、物業(yè)管理崗位編制 暫定本物業(yè)管理方針為：人性服務、培養(yǎng)人才、科學管理、走向市場。根據(jù)以上方針，特制定以下用人方案。 （ 1）由 1 名綜合管理部經(jīng)理和 5 名員工組成。 （ 2）綜合管理部經(jīng)理 1 名，要求具有多年豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。 （ 3）文員兼?zhèn)}庫管理 員 1 名，負責本部門文字處理工作和物品 入庫保存、發(fā)放、領用工作。 （ 4）資料管理員 1 名，負責工程資料及人員檔案資料的收集、整理工作。 （ 5）業(yè)戶接待員 2 名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的接收、分發(fā)工作，要求個人素質較好，是本物業(yè)樓宇的形象服務窗口。 （ 1）由 1 名 物業(yè)經(jīng)理和 名員工組成，負責大廈清潔、會所等項的物業(yè)管理工作。 （ 2）清潔班由 名員工組成，分白班和夜班。白班 人負責維護所轄物業(yè)內外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班 人，負責全面清潔樓宇內外的公共場所及男女衛(wèi)生間，要求按清潔程序進行操作，對人員個人素質要求可適當放低。 （ 3） 員工餐廳服務由 名廚師及 名工作人員組成，上班時間為 ，要求員工個人素質較高。 （ 4）業(yè)戶服務員 名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較好。 （ 5） 會所 服務 人 員 名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、素質較好。 （ 1）由 1 名安全管理經(jīng)理和 名安全管理員組成， 24 小時 負責大廈的安全管理工作。 （ 2）安全管理經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體安全管理員完成所轄物業(yè)安全管理工作的能力。 （ 3）文員兼資料員 1 名，負責部門文字處理和檔案管理工作。 （ 4）主管 3 名，分三 班，全面負責所轄物業(yè)的安全防范、監(jiān)督檢查工作。 （ 5）監(jiān)控值班由 3 名員工組成，分三班，負責監(jiān)控中心值班工作。 （ 6）大堂值班由 3 名員工組成，分三班，負責樓宇大堂值班工作 。 （ 7）外圍值班由 3 名員工組成，分三班，負責外圍值班工作。 （ 8）商場值班由 4 名員工組成，分二班， 負責商場值班工作 。 （ 9）停車場值班由 3 名員工組成，分三班，負責地 下停車場出入口的值班工作。 （ 10） 巡邏值班由 6 名員工組成，分三班，負責巡邏值班工作。 （ 1）由 1 名工程管理部經(jīng)理和 名員工組成。 （ 2）工程管理部經(jīng)理 1 名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強的管理能力。 （ 3）文員兼資料管理員 1 名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時兼任管理處倉庫管理員的工作。 （ 4）強電值班由 名強電技工組成，全天 24 小時值班，負責大廈強電設備的使用與維護，確保大廈用電系統(tǒng) 正常工作。 （ 5）空調值班由 名空調技工組成，全天 24 小時值班，負責空調設備的正常運作與 管理、維護。 （ 6）消防值班由 名弱電技工組成，全天 24 小時值班，專職負責消防設備的正常運作與管理、維護。 （ 7）電梯值班員 名，負責電梯設備的正常運作與維護。 （ 1）由 1 名財務主管和 名員工組成，負責物業(yè)管理收繳各項費用。 （ 2）會計由主管兼任。 （ 3）出納員 名。 （ 4）停車場收費員 名。 第三章 員工招聘 一、高層物業(yè)管理人員 大學本科以 上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 5 年以上大型物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，熟悉物業(yè)管理有關法律、 法規(guī)及企業(yè)基本管理工作，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力及處理突發(fā)事件 的能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上的物業(yè)管理實際工作經(jīng)驗，有一定的管理、協(xié)調能力，工作管理、運作有較強的、系統(tǒng)的認識，能熟練操作電腦，文字功底強，具有較強的組織、策劃、溝通、分析、統(tǒng)計能力，熟悉公關業(yè)務，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 二、綜合管理部 本科以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 3 年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉 日常辦公軟件，電腦打字熟練，具有豐富的文件編輯和倉庫管理工作經(jīng)驗，有較強的管理能力和組織協(xié)調能力，敬業(yè)、樂業(yè)、勤業(yè)。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，熟悉物業(yè)管理法律法規(guī)，具有豐富的資料、文檔管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調能力強，吃苦耐勞。 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，具有 1 年以上業(yè)戶接待工作經(jīng)驗，性格溫順，語言表達能力強，對工作認真負責、敬業(yè)、樂業(yè)。 三、物業(yè)管理部 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力及大型會議接待能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，對大廈清潔、綠化、養(yǎng)護知識有一定的了解，了解各清潔用品的使用規(guī)范。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 管理文員 大專以上學歷，持有物業(yè)管理上崗證，有一定的寫作能力及流利的英語口語對話能力，熟悉公關業(yè)務、各勞動法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度，具有較強的調查、解決問題、溝通、理解、判斷、分析的能力， 熟練操作電腦，有較強的管理能力和組織 協(xié)調能力，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 高中以上學歷，身體健康、品行端正，工作認真負責，能吃苦耐勞。 大專以上學歷，有 1 年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能力較強，英語達到國家四級水平。 對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 中專以上文化，有 2 年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強的責任心和積極的工作態(tài)度。 四、工程管理部 大學本科以上學歷（工科專業(yè)），工程師職稱，有 6 年以上工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上本職工作經(jīng)驗 ，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操作能力以及較強的資源運用能力、組織管理能力和綜合事務管理能力，有電工操作證，勤業(yè)、敬業(yè)、樂業(yè)。 、倉庫管理員 大專以上學歷，工科或資料管理專業(yè)，能熟練操作電腦，思維敏捷，思路清晰，有較強的文字功底，有 2 年以上工作經(jīng)驗。 大專以上學歷， 電子技術、計算機或相關專業(yè)，助理工程師職稱，有 3 年以上工作經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有 獨立完成工作的能力。 身體健康，大專以上學歷，電力系統(tǒng)或相關專業(yè)，助理工程師職稱 ，有 5年以上工作經(jīng)驗，有大型企業(yè)設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 大專以上學歷，制冷專業(yè)，有 5 年以上工作經(jīng)驗，有大型設備管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較強的敬業(yè)精神，具有獨立完成工作的能力。 高中以上學歷（水電專業(yè)），持有特種行業(yè)操作證，身體健康，品行端正，工作認真負責，有一定的口頭表達能力。 五、安全管理部 大專（或同等學歷） ，熟悉國家有關法律、法規(guī)和保安的有關知識，具有較強的管理能力。持有物業(yè)管理上崗證，有 2 年以上的本職工作經(jīng)驗，具 有豐富的社會經(jīng)驗和較強的語言表達能力，以及隨機應變處理突發(fā)事件的能力，有一定的消防知識。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)，部隊復轉軍人優(yōu)先選擇。 高中以上學歷，退伍軍人優(yōu)先，身高 175cm 以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，須有本地戶口擔保人。 高中以上學歷，男身高 175cm 以上，女身高 165cm 以上，身體健康，不矯正視力為 ，品行端正，工作認真，需有本地戶口。 六、 財務管理部 財經(jīng)類專業(yè) 學歷， 職稱，具有 3 年 以上大型企業(yè)財 務主管工作經(jīng)驗，有較強的法律、法規(guī)意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度， 嚴守紀律，熟悉會計核算和財務管理的全過程，熟悉稅法。對物業(yè)工作有一定的了解，熟悉物業(yè)管理有關法規(guī)、 財務法律、法規(guī)，敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷（會計專業(yè)），有 3 年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意識，遵守國家各項法律、法規(guī)和財經(jīng)制度，嚴守財經(jīng)紀律，熟悉會計核算的全過程，熟悉稅法。對工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 大專以上學歷（會計專業(yè)），有 2 年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律意識，對物業(yè)工作 有一定了解，懂電腦操作。工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 有物業(yè)管理工作經(jīng)驗，懂簡單電腦操作，具有良好的語言表達能力、較強的服務意識和與業(yè)戶溝通的技巧，工作認真負責，敬業(yè)、樂業(yè)。 第四章 物業(yè)管理人員培訓 一、新員工上崗培訓 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。 15 天為有薪培訓。 ：物業(yè)管理概述，大廈物業(yè)管理流程，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。 二、在崗員工循環(huán)培訓 實際工作 中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。 2 次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件 處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。 。 （ 1）通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。 （ 2）在實際工作中，業(yè)戶的投訴率和員工違章、違規(guī)的行為是評議員工工作的基礎。 （ 3）通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，達到優(yōu)化管理的目的。 （略）。 第五章 物業(yè)管理所需物質條件 在投入物力方面建議如下： 一、辦公 及員工住宿用房計劃 物業(yè)經(jīng)理辦公室 ㎡ 會客室 1 ㎡ 物業(yè)經(jīng)理助理辦公室 ㎡ 會客室 2 ㎡ 物業(yè)管理部 ㎡ 倉庫 2（工程） ㎡ 安全管理部 ㎡ 儲物間 1（物業(yè)清潔） ㎡ 綜合管理部 ㎡ 男女更衣室各一間 ㎡ 財務管理部 ㎡ 工程管理部工作間 ㎡ 由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（跑步 5 分鐘內到達）安排物業(yè)安全管理員 工 、工程值班人員及管理部門單身員工的宿舍。 二、 物業(yè)管理工具與裝備價格參照表 序 號 名稱及規(guī)格 單 價（元） 1 萬用電表 2 電流表： 300A 3 鉗式電流表： 800A 3000A 4 對地阻值測試表 5 絕緣值測試表（ 500V～ 1000V） 6 溫度計：電子數(shù)字式 酒精式 7 手提式室內溫度 /濕度對比測量器 8 手提式風量和風速計 9 電源測試電筆 10 卷尺： 1m 5m 11 鋼尺： 3m 1m 12 水平尺： 600mm 13 角尺： 300mm 14 高空工作安全帶：降傘式 15 50/500 反光衣 16 耳塞： 100dB 17 耳筒： 500dB 18 安全過濾口罩