【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住環(huán)境的設(shè)計(jì)中去。 業(yè)主不僅是社區(qū)文化的參與者和受益者，更是社區(qū)文化的創(chuàng)造者。社區(qū)文化建設(shè)的一個(gè)重要目標(biāo)就是要在社區(qū)成員中確立共同的價(jià)值目標(biāo)，使全體社區(qū)成員增進(jìn)對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和歸屬感，共同建設(shè)新社區(qū)。而這種感召力和生命力正是來(lái) 自于社區(qū)成員對(duì)社區(qū)文化的高度認(rèn)同和踴躍參與。以業(yè)主為主導(dǎo)的社區(qū)文化建設(shè)模式又有兩種：一是自主式社區(qū)文化。即是逐步將業(yè)主委員會(huì)也吸引到社區(qū)文化的建設(shè)中來(lái)，從業(yè)主自身的角度出發(fā)，嘗試采取業(yè)主自主、管理處配合的方式開展一些社區(qū)文化活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主們的參與感和成就感，有利于顧客滿意度的提高，同時(shí)也能引領(lǐng)社區(qū)文化的時(shí)代潮流。二是自助式社區(qū)文化：將在某方面具有一定特長(zhǎng)的業(yè)主組織起來(lái)，組成社區(qū)的某種社團(tuán)（如合唱團(tuán)、足球隊(duì)、英語(yǔ)沙龍等），定期進(jìn)行交流，可以提高業(yè)主參與社區(qū)文化活動(dòng)的積極性，既能保證活動(dòng)的頻率及適合性，又減輕部 門組織工作的壓力。 試述物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) 答：物業(yè)管理企業(yè)在依據(jù)物業(yè)管理委托合同對(duì)受托物業(yè)實(shí)施管理的過程中，具有以下的權(quán)利和義務(wù)：（ 1）物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利內(nèi)容有三個(gè)方面：首先，有權(quán)采取完成委托任務(wù)所必須的行為；其次，有權(quán)獲得勞動(dòng)報(bào)酬；第三，有權(quán)根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。（ 2）物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)。履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營(yíng)；接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督；重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn) ；接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)；至少每六個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一 次管理費(fèi)收支賬目；提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化；發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告；物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。 論述物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的原則 答：物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的原則有：（ 1）有償原則。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目的是為了增加管理企業(yè)的收入，增加積累。只有按商品經(jīng)濟(jì)價(jià)值規(guī)律辦事，在經(jīng)營(yíng)過程中實(shí)行等價(jià)交換、有償服務(wù)，才能達(dá)到上述目的。（ 2）服務(wù)原則。盡管經(jīng)營(yíng)是為了增加企業(yè)收入，但始終不能忘記要寓經(jīng)營(yíng)于 服務(wù)之中。綜合經(jīng)營(yíng)服務(wù)是為了方便業(yè)主和非業(yè)主使用人工作、生活享樂需要而開展的一系列服務(wù)性經(jīng)營(yíng)內(nèi)容或項(xiàng)目，所以物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須服從于物業(yè)的綜合管理，為物業(yè)管理的主營(yíng)業(yè)務(wù)服務(wù)。（ 3）競(jìng)爭(zhēng)原則。這一原則要求引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，進(jìn)行經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)，即對(duì)所開設(shè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)行企業(yè)內(nèi)部或公開招標(biāo)，擇優(yōu)汰劣，以保證經(jīng)營(yíng)水平和服務(wù)質(zhì)量，以及良好的經(jīng)營(yíng)效益。（ 4）質(zhì)量原則。經(jīng)營(yíng)服務(wù)的質(zhì)量關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也影響著用戶對(duì)此項(xiàng)服務(wù)以及企業(yè)的認(rèn)同感。（ 5）效益原則。根據(jù)規(guī)模效應(yīng)的原理，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)范圍越廣、 項(xiàng)目越多，單位項(xiàng)目所分?jǐn)偟墓潭ǔ杀揪驮降汀Ｔ趦r(jià)格不變的情況下，企業(yè)獲利也越大，競(jìng)爭(zhēng)能力越強(qiáng)。尤其是在物業(yè)的綜合管理經(jīng)費(fèi)吃緊的情況下，提高綜合服務(wù)效益，更顯現(xiàn)實(shí)與迫切。 四 、選擇題 1．物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的（ C ）相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。 A．開發(fā)權(quán) B．土地使用權(quán) C．經(jīng)營(yíng)管理權(quán) D．行政管理權(quán) 2．目前我國(guó)已公布的物業(yè)管理法規(guī)中，最高層次的法規(guī)是（ D ）。 A．城市新建住宅小區(qū)管理辦法 B．住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法 C．城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法 D．物業(yè)管理?xiàng)l例 3．物業(yè)管理的普惠性服務(wù)是指（ A ）。 A．公共服務(wù) B．專項(xiàng)服務(wù) C．社會(huì)福利類服務(wù) D．特約服務(wù) 4．（ C ）一旦完成，即由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標(biāo)志著物業(yè)管理的全面起動(dòng)。 A．竣工驗(yàn)收 B．綜合驗(yàn)收 C．接 管驗(yàn)收 D．選聘物業(yè)管理企業(yè) 5．委托服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)只有（ C ）。 A．服務(wù)權(quán) B．管理權(quán) C．經(jīng)營(yíng)管理權(quán) D．租賃權(quán) 6．委托代理型物業(yè)管理企業(yè)只能收取（ D ）。 A．管理服務(wù)費(fèi) B．利潤(rùn) C．代管基金 D．管理員薪酬及服務(wù)代理酬金 7．加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的作用之一是（ C ）。 A．限制實(shí)力不足的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng) B．有利于政府掌握物業(yè) 管理企業(yè)的情況 C．有利于規(guī)范我國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序 D．有利于物業(yè)管理企業(yè)的分級(jí)收費(fèi) 8．（ B ）在區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。 A．共有所有權(quán) B．專有所有權(quán) C．物業(yè)使用權(quán) D．成員權(quán) 9．（ B ）學(xué)說不屬于界定專有部分范圍的學(xué)說。 A．中心說 B．邊緣說 C．壁心與最后粉刷表層說 D．空間說 10．管理規(guī)約的性質(zhì)屬于（ D ） A．物業(yè)管理企業(yè)的管理規(guī)定 B．物業(yè)的管理規(guī)定 C．行政主管部門的管理規(guī)章 D．區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體最高自治規(guī)范 11．物業(yè)管理的委托方式有（ ACD ）。 A．顧問管理 B．業(yè)主自行管理 C．全權(quán)管理 D．合作管理 12．前期介入的方式和工作有（ ABC ）。 A．早期介入顧問工作 B．中期介入監(jiān)理工作 C．晚期介入前期準(zhǔn)備 D．前期管理 13．物業(yè)的交樓工作的服務(wù)對(duì)象是（ B ）。 A．開發(fā)商 B．業(yè)主 C．建設(shè)單位 D．物業(yè)管理企業(yè) 14．房屋建筑物管理的主要內(nèi)容有（ ABD ）。 A．資料檔案管理 B．質(zhì)量管理 C．運(yùn)行管理 D．修繕管理 15．房屋修繕管理的主要內(nèi)容又包括（ ABC ）。 A．房屋的質(zhì)量管理 B．房屋維修施工管理 C．房屋維修責(zé)任管理 D．二次裝修管理 16．房屋完損等級(jí)劃分的依據(jù)是（ ABC ）。 A．房屋的結(jié)構(gòu) B．房屋的裝修 C．房屋的設(shè)備 D．房屋的面積 17．房屋裝修管理所依據(jù)的法律規(guī)范有（ ABC ）。 A．《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》 B．《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》 C．《住戶裝修管理規(guī)定》 D．《物業(yè)管理?xiàng)l例》 18．居住區(qū)綠地系統(tǒng)的組成有（ ABCD ）。 A 公共綠地 B 公共建筑和公用設(shè)施專用綠地 C 宅旁和庭院綠地 D 街道綠地 19．物業(yè)中介代理工作的性質(zhì)是（ AC ）。 A．委托－代理性質(zhì) B．服務(wù)性質(zhì) C．契約性質(zhì) D．生產(chǎn)性質(zhì) 20．物業(yè)中介代理的主要內(nèi)容包括（ ACD ）。 A．房地產(chǎn)咨詢 B．房地產(chǎn)廣告 C．房地產(chǎn)估價(jià) D．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 5 21．城市房租的計(jì)算原則有（ ABCD ）。 A．以租養(yǎng)房的原則 B．按質(zhì)論價(jià)的原則 C．利益兼顧的原則 D．調(diào)節(jié)供求的原則 22．評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)由（ D ） A．業(yè)主代表組成 B．由業(yè)主代表和行政主管部門人員組成 C．業(yè)主委員會(huì)成員組成 D．招標(biāo)人代表和物業(yè)管理技術(shù)、管理方面的專家組成 23．下述（ D ）不符合編制招標(biāo) 文件的原則。 A．公平性原則 B．明確性原則 C．合法性原則 D．合理性原則 24．按勞動(dòng)法規(guī)定每個(gè)勞動(dòng)者每周工作 40小時(shí)計(jì)算，需要 24 小時(shí)提供服務(wù)的每個(gè)保安崗位，應(yīng)配備保安員人數(shù)為（ B ）。 A． 3 人 B． 人 C． 人 D． 5 人 25．賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表的（ C ）。 A．左方為資產(chǎn)，右方為負(fù)債 B．左方為資產(chǎn)，右方為所有者權(quán)益 C．左方為資產(chǎn)，右方為負(fù)債和所有者權(quán)益 D．左方為負(fù)債和所有者權(quán)益，右方為資產(chǎn) 26．以下屬于潛在素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的有（ ABC ） A．學(xué)習(xí)能力、創(chuàng)新思維與能力 B．工作中的方法論 C．思想境界與價(jià)值準(zhǔn)則 D．專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)水平 27．（ C ）就是按照考核項(xiàng)目將被考核者一對(duì)一對(duì)地加以比較，決定優(yōu)劣。 A．鑒別性方法 B．工作標(biāo)準(zhǔn)法 C．配對(duì)比較法 D．功能測(cè)評(píng)法 28．個(gè)人績(jī)效的三個(gè)關(guān)鍵因素是（ ACD ） A．積極性 B．專業(yè) C．能力 D．條件 29．屬于需要型激勵(lì)理論的主要有（ ABCD ）。 6 D．麥克利蘭的成就需要理論 物業(yè)管小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)的原則有（ ABCDE ）。 與性原則 念整合性原則 3文化網(wǎng)絡(luò)建設(shè)包括（ ABCD ）。 化網(wǎng) 施文化網(wǎng) 3在影響服務(wù)質(zhì)量高低的各種因素中，可以直接控制的因素為（ B ）。 通 求 3在服務(wù)質(zhì)量管理工作中，為了使服務(wù)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)有效執(zhí)行，必須對(duì)管理工作進(jìn)行檢查與評(píng)估，所采取的方法主要有（ ABD ）。 滿意調(diào)查 內(nèi)審 3物業(yè)管理質(zhì)量體系是由（ ABCD ）構(gòu)成。 作管理質(zhì)量系統(tǒng) 務(wù)的質(zhì)量管理系統(tǒng) 3按現(xiàn)在的做法，我國(guó)物業(yè)管理考評(píng)工作中國(guó)家級(jí)的考評(píng)主要對(duì)（ A ）項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)。 業(yè)管理示范 /優(yōu)秀項(xiàng)目 市文明住宅 小區(qū)項(xiàng)目 3無(wú)形資產(chǎn)管理把（ C ）作為管理重點(diǎn)。 步 象塑造 3人本管理包括（ ABC ）等內(nèi)容。 與 理 五 ，判斷題改正題 1. 物業(yè)的所有權(quán)與使用權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提 錯(cuò)。改正：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。 業(yè)主大會(huì)屬于管理團(tuán)體，由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自制管理組織（） 對(duì) 社區(qū)文化活動(dòng)是物業(yè)管理企業(yè)提供的一項(xiàng)重要的增值服務(wù)。（） 對(duì) 監(jiān)理公司關(guān)注施工過程中的質(zhì)量問題，也注重業(yè)主今后使用上的效用性。（） 錯(cuò)。改為：物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注施工過程中的質(zhì)量問題，也注重業(yè)主今后使用上的效用性。 房屋質(zhì)量管理中最主要的一項(xiàng)工作是房屋維修。（） 錯(cuò)。 改為：房屋質(zhì)量管理中最重要的一項(xiàng)工作是房屋完損程度的評(píng)定。 在停車場(chǎng)交通組織規(guī)劃時(shí)，必須將車的活動(dòng)放在首位。（） 錯(cuò)。改為：在停車場(chǎng)交通組織規(guī)劃時(shí)，必須將人的活動(dòng)放在首位 人力資源計(jì)劃是指在企業(yè)的評(píng)估和預(yù)言的基礎(chǔ)上，對(duì)未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)人力資源狀況的假設(shè)。（） 錯(cuò)。改為：人力資源預(yù)測(cè)是指在企業(yè)的