【正文】 eatures an entry portico beneath a colonnaded loggia. It has been turned into a caf233。 2商場物業(yè)的核心租戶的租期通常是 5 年 、 10 年 甚至是 20 年。 1一般而言，前期物業(yè)工作開始于收樓前的 3—— 6 個月 。改為：綜合驗收工作實質是物業(yè)建設質量合格的認證過程。 業(yè)主大會屬于管理團體，由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自制管理組織（） 對 社區(qū)文化活動是物業(yè)管理企業(yè)提供的一項重要的增值服務。 A．房地產(chǎn)咨詢 B．房地產(chǎn)廣告 C．房地產(chǎn)估價 D．房地產(chǎn)經(jīng)紀 5 21．城市房租的計算原則有（ ABCD ）。 A．公共服務 B．專項服務 C．社會福利類服務 D．特約服務 4．（ C ）一旦完成，即由開發(fā)建設單位向物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)的交接手續(xù)，標志著物業(yè)管理的全面起動。物業(yè)經(jīng)營管理的目的是為了增加管理企業(yè)的收入，增加積累。傳統(tǒng)的社區(qū)文化建設主要是以街道文化部門主導的文化建設模式為主；大型廠礦企業(yè)，大專院校等則以企業(yè)、事業(yè)單位主導的文化建設模式為主；傳統(tǒng)的城市住宅小區(qū)文化建設則以小區(qū)居民委員會主導的文化建設模式為主；而現(xiàn)代的花園小區(qū)等物業(yè)管理小區(qū)的文化建設則目前多是以物業(yè)管理公司主導的 文化建設模式為主。 答：物業(yè)管理服務費測算中主要定額確定的原則有： （ 1）先進性原則。 2， 物業(yè)管理公司向業(yè)主交樓是與業(yè)主接觸的第一個重要工作環(huán)節(jié)，公司在安排工作時關健要注意哪些問題？ 答：交樓工作是前期管理的一項重要的工作，是與業(yè)主第一次接觸的關健環(huán)節(jié)，關系到物業(yè)管理工作 能否被業(yè)主接受。 （ 2）根據(jù)專業(yè)化的原則，組織機構設置應有利于實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標，特別要注重于崗位功能最大化，通過激發(fā)每一 個員工的人性，達到精干、高效、節(jié)約的目的。 （ 2）領導作用。 （ 4）福利激勵。對部門負責人的考核，要選擇一些原則性強、作風正派、敢于負責的普通員工與公司領導一起進行背靠背的考核。資產(chǎn)負債表是分析企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營能力的重要資料。投標的目的就是為了在招標活動中成功。 （ 4）租金的合理確定是物業(yè)租賃的核心問題。通常是由當班的工程部班長或工程師負責處理。 （ 2）人的管理。即建筑物區(qū)分所有權的內部是由專有所有權、共用部分持分權（共有所有權）和成員權所構成。除狹義物業(yè)管理的內容外，“為業(yè)主提供服務”的內容可以相當廣泛，從家政服務，乃至中介代理，租賃經(jīng)營、房屋銷售 。 1邀請招標 ：就是由招標單位根據(jù)了解和掌握的情況、信息，有選擇地向若干物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標信息，并邀請其參加投標的方式。 7． 竣工驗收 ： 工程項目竣工后，由建筑商向開發(fā)建設單位辦理交付手續(xù)。 二 、簡答題 簡述物業(yè)管理的概念。又稱分權組織，是大的企業(yè)系統(tǒng)中把那些具有相對獨立的業(yè)務部門劃分為各個獨立的單位或分公司，使之獨立核算，每個獨立經(jīng)營的單位按集中管理、分散經(jīng)營的原則，公司最高管理層負責重大方針的制定，掌握影響公司成敗的重大問題的決策權，如資金使用、分公司負責人的任免、發(fā)展戰(zhàn)略的制定等。所謂物的管理，是指對建筑物，基地以及附屬設施的保存、改良、利用以至處分等所為的物的管理，原則上僅限于建筑物的共用部分。 （ 1）設備設施大修工程是指對房屋設備 進行定期的包括更換主要部位的全面檢修工程。出租人在供應房屋時，只能按合同規(guī)定的出租，而不能用其他區(qū)域、地段的房屋替代。 (4)誠實信用原則。②物業(yè)管理企業(yè)都重視發(fā)揮自己專長。 （ 2）形式主義。作為物業(yè)管理公司的領導層和主要管理人員一定要處處以身作則，以自身的榜樣力量來影響和調動員工的工作積極性。（ 2）通過小區(qū)文化活動，形成小區(qū)特色的社會規(guī)范和制度，實現(xiàn)規(guī)范整合、行為協(xié)調、小區(qū)有序。有效的決策必須以充分的數(shù)據(jù)和起初的信息為基礎，以客觀事實為依據(jù)，對實現(xiàn)預期質量目標的多個方案進行分析比較，才能作出正確的決策。（ 4）安全防范和消防管理。其次，交樓時管理人員應站在業(yè)主的立場上，根據(jù)售房合同，業(yè)主有權對物業(yè)進行質量驗收，以保證購置房屋的質量。 4， 試述進行物業(yè)管理小區(qū)社區(qū)文化建設主體的關系定位。物業(yè)管理企業(yè)的權利內容有三個方面：首先，有權采取完成委托任務所必須的行為；其次，有權獲得勞動報酬；第三，有權根據(jù)物業(yè)管理合同制止違背全體業(yè)主利益的行為。在價格不變的情況下，企業(yè)獲利也越大，競爭能力越強。 A．房屋的質量管理 B．房屋維修施工管理 C．房屋維修責任管理 D．二次裝修管理 16．房屋完損等級劃分的依據(jù)是（ ABC ）。 作管理質量系統(tǒng) 務的質量管理系統(tǒng) 3按現(xiàn)在的做法，我國物業(yè)管理考評工作中國家級的考評主要對（ A ）項目進行考評。改為：人力資源預測是指在企業(yè)的評估和預言的基礎上，對未來一定時期內人力資源狀況的假設。 建筑物區(qū)分所有權具有 復合性 、 專有所有權的主導性 、 一體性 、登記公示性 、 權利主體身份的多重性 等特征。 2應急處理是屬于 控制管理職能 的范疇，適用于任何層級與組織的突 發(fā)事件處理。 3預期質量受下面的因素影響： 企業(yè)形象 、 宣傳溝通 、 顧客 口碑 、顧客需求 。 3員工招聘的程序主要有： 發(fā)布招聘廣告 、初步資格審查、面試、測評、錄用、 簽約 等六個步驟。 1物業(yè)設備設施更新與技術改造工程就是為使其 技術性能 得到提高改善，并降低 年使用維修成本 而進行的更新改造。 物業(yè)管理企業(yè)按業(yè)務性質劃分，可分為委 托服務型物業(yè)管理企業(yè) 、 租賃經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè) 、 委托代理型物業(yè)管理企業(yè) 等類型。 在停車場交通組織規(guī)劃時，必須將車的活動放在首位。 與性原則 念整合性原則 3文化網(wǎng)絡建設包括（ ABCD ）。 A．顧問管理 B．業(yè)主自行管理 C．全權管理 D．合作管理 12．前期介入的方式和工作有（ ABC ）。（ 4）質量原則。以業(yè)主為主導的社區(qū)文化建設模式又有兩種：一是自主式社區(qū)文化。如商業(yè)物業(yè)一般服務內容和要求高于居住物業(yè)，其定額應與居住物業(yè)有所區(qū)別；商業(yè)物業(yè)中寫字樓商場、工業(yè)廠房等，其管理內容和要求也不同，也應區(qū)別對待；寫字樓因、甲、乙、丙等不同檔次應區(qū)別對待；居住物業(yè)因多層與高層，普通住宅區(qū)、高尚住宅區(qū)、別墅等等，而區(qū)別對待，適當調整，使之符合實際情況。交樓前夕，是物業(yè)管理工作最艱苦的時期， “ 清潔開荒 ” 、環(huán)境美化均需求投入人力、物力。公共管理服務是物業(yè)內所有業(yè)主和 非業(yè)主使用人每天都能享受到的普惠性服務。如何對各個過程系統(tǒng)地實施控制，確保企業(yè)預定目標的實現(xiàn)，就需要建立質量管理體系，運用體系管理方法，系統(tǒng)地實施各個過程的控制，才能使服務滿足顧客的需要和期望。 （ 7）考核激勵。目標明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。③資產(chǎn)負債表所反映的信息存在不少估計數(shù)，這些估計數(shù)很難做到不受管理人員或會計人員主觀判斷的影響。②標書中所提出的管理方法和措施要與現(xiàn)行的法律、法規(guī)相一致。 (2)公開的原則。 （ 2）加強衛(wèi)生設施建設。 （ 3）對房屋共用部位、共用設施設備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等各個項目進行仔細的進行接管驗收（依照建設部頒布的相關的規(guī)定《接管驗收的標準》）； （ 4）根據(jù)有 關法規(guī)和政策，結合實際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《員工守則》并書面告知乙方； （ 5）建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料； （ 6）制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《物業(yè)使用守則》的行為； （ 7）物業(yè)管理企業(yè)可委托專業(yè)公司承擔本物業(yè)的專項管理與服務業(yè)務，但不得將本物業(yè)的整體管理責任轉讓給第三方； （ 8）依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)管理費用； （ 9）不得占用本物業(yè)的共同部位、共用設施設備或改變其使用功能； （ 10）向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養(yǎng)護等有償服務； 2 （ 11）在前期物業(yè)管理合同終止時，辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)，須經(jīng)業(yè)主委員會確認，必須移交所有的管理資料。（ 5）權利主體身份的多重性，即 專有所有權人、共有所有權人和成員權人。各級組織單位除主管負責人外，還相應地設置了職能部門。前者是指物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理過程中形成的具有獨特與某物業(yè)管理企業(yè)實際相適應的能夠推動企業(yè)較快發(fā)展的經(jīng)營管理理念、權力運作方式、管理方法、制度體系、文化風格等管理要素組合體。 3．建筑物區(qū)分所有權 ： 建筑物區(qū)分所有權是指多個區(qū)分所有權人共同擁有一棟區(qū)分 所有建筑物時，各區(qū)分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有所有權，與對建筑物共用部分所享有的共用部分持分權，以及因區(qū)分所有權之間共同關系所生的成員權之總稱。 1社區(qū)是 指聚居在一定地域中的人們所組成的社會生活共同體。它的特點是企業(yè)各級領導都親自執(zhí)行全部管理職能，按垂直系統(tǒng)直接領導，不設專門的職能機構，只設職能人員協(xié)助主管人員工作。專有所有權，共有所有權和成員權必須結為一體，不可分離。 ③ 對生活妨害行為的管理。 （ 3）垃圾的分類收集 和清運。 答 :物業(yè)管理招標投標應遵循的原則： (1)公平的原則。 投標書的編寫，應該有的放矢，針對性強，能夠增加評標專家對該企 業(yè)物業(yè)管理水平的了解。 （ 2）資產(chǎn)負債表的局限性。 1物業(yè)管理企業(yè)應建立哪幾種激勵機制？ 答：物業(yè)管理企業(yè)應建立以下幾種激勵機制。對工作成績優(yōu)異、素質高、業(yè)務能力強的員工，要盡快晉升到高一級的工作崗位；對工作突出、模范遵守公司管理規(guī)定、用戶稱贊的員工授予優(yōu)秀服務標兵、先進個人等榮譽稱號。過程是指將輸入轉化為輸出所使用資源的各項活動的系統(tǒng)。 三 、論述題 1． 試述物業(yè)管理公共服務的內容。第三類為使用指南：包括住戶手冊、裝修規(guī)定等 （ 2）形象的設計、環(huán)境的營造。物業(yè)管理服務費測算定額應根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、服務項目，服務水平有所區(qū)別對待。 業(yè)主不僅是社區(qū)文化的參與者和受益者，更是社區(qū)文化的創(chuàng)造者。綜合經(jīng)營服務是為了方便業(yè)主和非業(yè)主使用人工作、生活享樂需要而開展的一系列服務性經(jīng)營內容或項目，所以物業(yè)經(jīng)營管理必須服從于物業(yè)的綜合管理，為物業(yè)管理的主營業(yè)務服務。 A．限制實力不足的物業(yè)管理企業(yè)進入物業(yè)管理市場 B．有利于政府掌握物業(yè) 管理企業(yè)的情況 C．有利于規(guī)范我國物業(yè)管理市場秩序 D．有利于物業(yè)管理企業(yè)的分級收費 8．（ B ）在區(qū)分所有權中占主導地位。 A．左方為資產(chǎn)，右方為負債 B．左方為資產(chǎn)，右方為所有者權益 C．左方為資產(chǎn)，右方為負債和所有者權益 D．左方為負債和所有者權益，右方為資產(chǎn) 26．以下屬于潛在素質標準的有（ ABC ） A．學習能力、創(chuàng)新思維與能力 B．工作中的方法論 C．思想境界與價值準則 D．專業(yè)領域的知識水平 27．（ C ）就是按照考核項目將被考核者一對一對地加以比較，決定優(yōu)劣。 房屋質量管理中最主要的一項工作是房屋維修。 六、填空題 按照物業(yè)的使用功能的不同，物業(yè)可以分為： 居住物業(yè) 、 商業(yè)物業(yè) 、 工業(yè)物業(yè) 、 其他用途物業(yè) 等 4 類。 1物業(yè)管理是一種有償?shù)奈泻贤?，其具有法律約束力的合同文體是 《物業(yè)管理協(xié)議》 。 3物業(yè)管理招標投標的意義是 推動物業(yè)管理市場化 、推動物業(yè)管理行業(yè)整體水平的提高、 明確雙方責任減少經(jīng)濟糾紛 、促進物業(yè)管理企業(yè)提高競爭能力等。 4目前在我國內地多采用 房地產(chǎn)管理所式 的管理模式，在沿海地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了物業(yè)管理公司但多采取 母公司與子公司 的管理模式。 2從經(jīng)營的范疇和經(jīng)營性質看，物業(yè)經(jīng)營管理是屬于 第三產(chǎn)業(yè) 的范疇。 業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域 全體業(yè)主 組成，是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的 合法權益 的自治組織。改為：物業(yè)管理處財務預算的編制應遵循量入為出的“零預算原則” 綜合驗收不屬 于物業(yè)建設質量合格的認證過程范疇。 與 理 五 ，判斷題改正題 1. 物業(yè)的所有權與使用權相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提 錯。 A 公共綠地 B 公共建筑和公用設施專用綠地 C 宅旁和