【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 1現(xiàn)金流量：是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的統(tǒng)稱，它是把投資項(xiàng)目作為一個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)，反映投資項(xiàng)目在其壽命期內(nèi)實(shí)際發(fā)生的流入與流出系統(tǒng)的現(xiàn)金活動(dòng)及其流動(dòng)數(shù)量。 房地產(chǎn)抵押貸款常數(shù)（簡(jiǎn)稱抵押常數(shù)），是指在房地產(chǎn)抵押貸款的清償過程中，如果貸款額為 1 元，每月應(yīng)該償還的數(shù)額。 四 、簡(jiǎn)答題 可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的異同點(diǎn)。 答：項(xiàng)目可行性研究與項(xiàng)目評(píng)估的異同點(diǎn)。共同點(diǎn)：（ 1）都處于項(xiàng)目周期的第一時(shí)期 —— 投資前期；（ 2）所包括的內(nèi)容基本相同；（ 3）目的和要求是相通的。區(qū)別：（ 1）行為主體不同；（ 2）研究的角度和側(cè)重點(diǎn)不同；（ 3）在項(xiàng)目決策過程中所處的時(shí)序和地位不同。 簡(jiǎn)述項(xiàng)目市場(chǎng)分析的內(nèi)容。 答：項(xiàng)目市場(chǎng)分析的內(nèi)容有：（ 1）市場(chǎng)需求分析；（ 2）市場(chǎng)供給分析；（ 3）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析；（ 4）項(xiàng)目產(chǎn)品分析；（ 5）市場(chǎng)綜合分析。 什么是項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析？對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析 有何作用？ 答：項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析，又叫做項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，它是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用貨物影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析、計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。 項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析的作用表現(xiàn)在： (1)有助于實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。 (2)能夠真實(shí)反映項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)。市場(chǎng)價(jià)格存在 “ 失真 ” 的情況，需要用影子價(jià)格重新估算項(xiàng)目的效益與費(fèi)用。 (3)有助于實(shí)現(xiàn)投資決策的科學(xué)化。 項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析與項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析的異同。 答：項(xiàng) 目國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益分析與項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析的區(qū)別：（ 1）二者的分析角度不同；（ 2）二者關(guān)于費(fèi)用和效益的含義不同；（ 3）二者關(guān)于費(fèi)用和效益的范圍不同；（ 4）二者計(jì)算費(fèi)用和效益的價(jià)格基礎(chǔ)不同；（ 5）二者評(píng)判投資項(xiàng)目可行與否的標(biāo)準(zhǔn)（或參數(shù)）不同。 兩者的共同之處在于，都是從項(xiàng)目的 “ 費(fèi)用 ” 和 “ 效益 ” 的關(guān)系入手，分析項(xiàng)目的利弊，進(jìn)而得出項(xiàng)目可行與否的結(jié)論。 什么是敏感性分析？進(jìn)行敏感性分析的意義有哪些？ 答：敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。 敏感性分析的意義： (1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析提供 依據(jù)； (2)研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力； (3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。 什么是經(jīng)濟(jì)換匯成本？簡(jiǎn)述據(jù)此判斷投資項(xiàng)目是否可行的準(zhǔn)則。 答：經(jīng)濟(jì)換匯成本是用貨物影子價(jià)格、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率計(jì)算的為生產(chǎn)出口產(chǎn)品而投入的國(guó)內(nèi)資源現(xiàn)值（以人民幣表示）與生產(chǎn)出口產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（通常以美元表示）之比，亦即換取 1 美元外匯所需要的人民幣金額，是分析評(píng)價(jià)項(xiàng)目實(shí)施后在國(guó)際上的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而判斷其產(chǎn)品應(yīng)否 出口的指標(biāo)。據(jù)此判斷投資項(xiàng)目是否可行的準(zhǔn)則是：只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)換匯成本小于或等于影子匯率時(shí)，項(xiàng)目產(chǎn)品出口才是有利的。 簡(jiǎn)述影響股票價(jià)格的基本因素。 答： (一 )基本因素 ① ．宏觀經(jīng)濟(jì)因素、 ② ．中觀經(jīng)濟(jì)因素、 ③ ．微觀經(jīng)濟(jì)因素。 (二 )市場(chǎng)技術(shù)和社會(huì)心理因素 ① ．市場(chǎng)技術(shù)因素 ② 社會(huì)心理因素 ③ 市場(chǎng)效率因素。 (三 )政治因素 指能夠影響股票價(jià)格的政治事件，主要包括國(guó)內(nèi)政局、國(guó)際政局、戰(zhàn)爭(zhēng)等。 簡(jiǎn)述基金價(jià)格變動(dòng)與股票價(jià)格變動(dòng)具有聯(lián)運(yùn)關(guān)系的原因。 答：原因在于： 1)基金管理公 司一般是按一定比例將基金資產(chǎn)投資于股票。股票投資上的盈利狀況直接影響到基金的凈值，從而影響基金價(jià)格； 2)基金價(jià)格和股票價(jià)格相互拉動(dòng)，呈同步變動(dòng)； 3)投資基金實(shí)行組合投資策略。相當(dāng)一部分資金投入績(jī)優(yōu)股，基金價(jià)格與績(jī)優(yōu)股價(jià)格高度相關(guān)。 為什么說房地產(chǎn)投資具有保值增值功能？ 答：相對(duì)其它投資而言，房地產(chǎn)投資能較好地躲避通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)：（ 1）地價(jià)具有增值的趨勢(shì)。（ 2）房地產(chǎn)本身具有抗通貨膨脹的功能，即使原材料等成本上升了，產(chǎn)品價(jià)格也可隨之上升，甚至上升的幅度超過成本上升的幅度。（ 3）對(duì)承租公司來說，應(yīng)付租金是 一種負(fù)債，即便承租倒閉破產(chǎn)，債務(wù)的清償權(quán)排在股票投資者等所有者之前。（ 4）房地產(chǎn)用途具有多樣性，不同的經(jīng)濟(jì)狀況下都可以找到相對(duì)景氣的行業(yè)和公司來承租和購買。 簡(jiǎn)述財(cái)務(wù)比率分析法的具體內(nèi)容。 答：財(cái)務(wù)比率分析法的具體內(nèi)容： 1）．償債能力分析 2）．資本結(jié)構(gòu)分折 3）．經(jīng)營(yíng)效率分析 4）．盈利能力分析 5）．投資收益分析。 1簡(jiǎn)述債券價(jià)格變動(dòng)和市場(chǎng)利率變動(dòng)的關(guān)系。 一般而言，債券價(jià)格變動(dòng)和市場(chǎng)利率變動(dòng)有以下關(guān)系： 1)債券價(jià)格與市場(chǎng)利率反響變動(dòng)； 2)給定市場(chǎng)利率的波動(dòng)幅度，償還期越長(zhǎng)，債券價(jià)格波動(dòng)的幅度越大。 但價(jià)格變動(dòng)的相對(duì)幅度隨期限的延長(zhǎng)而縮小； 3）在市場(chǎng)利率波動(dòng)幅度給定的條件下，票面利息率較低的債券波動(dòng)幅度較大； 4）對(duì)同一債券，市場(chǎng)利率下降一定幅度所引起的債券價(jià)格上升幅度要高于由于市場(chǎng)利率上升同一幅度而引起的債券價(jià)格下跌幅度。 1簡(jiǎn)述投資基金的特性。 答：投資基金的特性： ① 共同投資、 ② 專家經(jīng)營(yíng)、 ③ 組合投資、 ④ 風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、 ⑤ 共同收益、 ⑥ 流動(dòng)性高。 1簡(jiǎn)述影響股票價(jià)格的市場(chǎng)效率因素。 答：市場(chǎng)效率因素主要包括以下幾個(gè)方面：（ 1）信息披露是否全面、準(zhǔn)確；（ 2）通訊條件是否先進(jìn)，從而決定信息傳播是否快速準(zhǔn)確； （ 3）投資專業(yè)化程度，投資大眾分析、處理和理解信息的能力、速度及準(zhǔn)確性。 1一般從那幾方面評(píng)判投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行？ 答：評(píng)判投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行，主要從以下兩個(gè)方面進(jìn)行（一）考察投資項(xiàng)目的盈利能力。用于評(píng)判投資項(xiàng)目盈利能力的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)主要是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。（二）考察投資項(xiàng)目的清償能力。投資項(xiàng)目的清償能力包括兩個(gè)層資：一是投資項(xiàng)目的清償能力，即項(xiàng)目收回全部投資的能力。二是投資項(xiàng)目的債務(wù)清償能力，主要指投資項(xiàng)目?jī)斶€固定資產(chǎn)投資貸款的能力，此處，對(duì)于產(chǎn)品出口創(chuàng)匯等涉及外匯收支的投資項(xiàng) 目，還應(yīng)考察投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)外匯效果。 1債券投資的風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容。 答：債券投資風(fēng)險(xiǎn)是指由于各種不確定因素影響而使債券投資者在投資期內(nèi)不能獲得預(yù)期收益甚至遭受損失的可能性。按照風(fēng)險(xiǎn)的來源因素不同，債券投資的風(fēng)險(xiǎn)有：利率風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)）、再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)、贖回風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。 五、計(jì)算題 某房地產(chǎn)開發(fā)公司欲建房出售，根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，每平方米建筑面積可售 1000 元，每平方米建筑面積變動(dòng)成本為 500 元，該公司年固定成本為 80 萬元。問該公司的年銷售量要達(dá)到多少才能做到盈虧平衡？，若公司要實(shí)現(xiàn) 40 萬元年利潤(rùn)，銷售量應(yīng)達(dá)到多少？ 解： Q1=800000/(1000— 500)=1600(平方米 ) 若要達(dá)到 40 萬年利潤(rùn) ,銷售量應(yīng)為 : Q2=(F+S)/(P— V) =(800000+400000)/(1000— 500) =2400(平方米 ) 一房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期為 2 年，第一年年初投入 1500 萬元，全部是自有資金；第二年年初投入 1000 萬元，全部是銀行貸款。固定資產(chǎn)投資包括了固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。固定資產(chǎn)貸款利率為 10％。該項(xiàng)目可使用 20 年。從生產(chǎn)期第一年開始，就達(dá)到生產(chǎn)能力的100％。正常年份生產(chǎn)某產(chǎn)品 10000噸，總成本費(fèi)用 1500萬元。銷售稅金為產(chǎn)品銷售收入的 10％。產(chǎn)品銷售價(jià)格為 2500元／噸，并且當(dāng)年生產(chǎn)當(dāng)年銷售，沒有庫存。流動(dòng)資金為 500 萬元，在投產(chǎn)期初由銀行貸款解決。 求： 該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率、投資利稅率和資本金利潤(rùn)率。 解：總投資 =固定資產(chǎn)投資 +固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 +建設(shè)期利息 +流動(dòng)資金 =1500+1000*（ 1+10%） +500 =3100 萬元 正常年份利潤(rùn) =年產(chǎn)品銷售收入 — 年總成本費(fèi)用 — 年銷售稅金 =250015002500*10% =750 萬元 正常年份利潤(rùn) =年產(chǎn)品銷售收入 — 年總成本費(fèi)用 =2500— 1500 =1000 萬元 因此，投資利潤(rùn)率 =正常年份利潤(rùn) /總投資 *100% =750/3100*100% =% 投資利稅率 =正常年份利稅總額 /總投資 *100% =1000/3100*100%=% 資本金利潤(rùn)率 =正常年份利潤(rùn)總額 /資本金 *100% =750/1500*100% =50% 某投資項(xiàng)目第一年初投資 1200 萬元，第二年初投資 2021 萬元，第三年初投資 1800，從第三年起連續(xù)年每年可獲凈收入 1600 萬元。若期末殘值免忽略不計(jì)，基準(zhǔn)收益率 12%，試計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 解：現(xiàn) 金流量表 1 2 3 410 支出 1200 2500 1500 收入 1000 1000 凈現(xiàn)金流量 1200 2500 500 1000 FNPV（ 12%） =1200(P/F,12%,1)2500(P/F,12%,2)500(P/F,12%,3)+1000(P/A12%,8) (P/F,12%,3) =1200**+500*+1000** =+ = 0 財(cái)務(wù)上可行 某企業(yè)用 3 萬元的優(yōu)惠價(jià)格購進(jìn)一臺(tái)設(shè)備，在 8 年使用期中 ,該設(shè)備每年的凈現(xiàn)金流量為 1000 元，第 8 年末賣出時(shí)可得 4 萬元。若購買設(shè)備時(shí)借款利率為 8％，問是否應(yīng)該購買此設(shè)備？畫出現(xiàn)金流量圖。 解：現(xiàn)金流量表 0 18 凈現(xiàn)金流量 30000 1000 FNPV（ 8%） =30000+1000(P/A， 8%,8) (P/F,8%,1)+40000 =3000++40000= 0,可以購買 某公