【文章內容簡介】 物業(yè)在經營一段時間后，將其再次估值，二次估值通常會高于初始估值，然后開發(fā)商根據二次估值向銀行追加借款或者要求釋放部分抵押物的產權。這是國內眾多商業(yè)地產項目抵押貸款通用的模式。 2021 年，萬達曾被央行金融管理部門列為全國房地產金融改革的試點企業(yè)。而且其經營性貸款的期限可以長達 1520 年。王健林曾在 2021 年的一次媒體見面會上表示，萬達擁有多個萬達廣場，僅在銀行做經營性物業(yè)抵押這一項的貸款規(guī)模就有望達到 300億元。據稱經 營性貸款約占到萬達地產開發(fā)資金的三成。 這也是很多商業(yè)物業(yè)套現的手段之一。表面上看，這并不違反銀行對房地產類貸款的借款人需投入 30%自有資金的規(guī)定。 事實上，二次貸款加上首次貸款很可能會超過經營性物業(yè)的初始成本，這就相當于銀行幫助房地產企業(yè)拿地建造了這個物業(yè)，變相減少了抵押給銀行的資產。 萬一宏觀經濟下行，房地產價格暴跌 20%30%，這些資產的抵押則很可能會敞露出風險來。 貸后管理 貸后資金的管理，通常銀行會對租金賬戶進行監(jiān)控，按月、季度還本付息，最長的 經營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 9 還款周期是渤海銀行的半年。 按照相關規(guī)定，經營性貸款 只能用于以下三個途徑：一是置換以相同房地產產權為抵押的住房開發(fā)貸款；二是歸還股東借款；三是用于經營性物業(yè)的裝修、改造和擴建。但是實踐中，有些銀行偷換概念，采用借新還舊辦法，用經營性物業(yè)中長期貸款置換短期開發(fā)貸款。 而開發(fā)商則可以用這筆錢來還信托、基金的高息借款等。 經營性物業(yè)最核心的風險在于物業(yè)的運營狀況。如果物業(yè)經營不善，極易形成銀行壞賬，在 “ 反正也還不了錢 ” 的情況下，借款人往往反倒會盡可能多貸款。還有一種情況是經營不錯的物業(yè)來抵押貸款，如果拿去補東墻，問題主要是違規(guī)，對銀行而言風險相對可控，只要能按時還 貸，有些銀行會假裝不知道。 經營性貸款之所以有這些潛在問題，與監(jiān)管規(guī)定的缺失也不無關系，目前銀監(jiān)會并未對其形成標準化、程式化的條文。 早在 2021 年中，時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在內部會議上首次對商業(yè)地產提出警告， “ 部分銀行爭相抬高地產貸款金額，拉長貸款期限，放松申貸標準，埋下風險隱患。 ”同時，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產市場，一定要對假合同、假按揭、違規(guī)行為等不審慎的做法加強打擊力度。 2021 年 4 月，一家小型商業(yè)銀行因經營性抵押貸款用途審核不嚴格致使資金違規(guī)流入到股市和樓市而被內部通報。但是，一年半過去了 ，經營性貸款的風險似乎并未得到充分改善。 假設少數經營性物業(yè)形成壞賬，那該如何處置物業(yè)？通常做法是放著，等著下一波資產升值時再出售，尤其是那些抵押率已經達到 100%的物業(yè)。經營不善的物業(yè)如果著急出售至少會丟掉 20%30%的價值，這時候等待反而是一個比較穩(wěn)妥的辦法。 從數量上看，沒有確切的材料可以表明此類貸款的比例。但是，業(yè)內人士分析，住宅與商業(yè)地產的比例為在很大程度上決定了普通開發(fā)貸與經營性物業(yè)抵押貸款的投放比。 2021 年前三季度，全國住宅竣工面積占總面積的 %.經營性物業(yè)抵押貸款潛在的風險，資產 牛市時不會顯露，一旦突然遭遇熊市，這些風險也許就會浮出水面。 四、 商業(yè)銀行防范經營性物業(yè)貸款風險的幾點建議 2021 年少數商業(yè)銀行出臺經營性物業(yè)貸款管理辦法，開始試行經營性物業(yè)貸款，意在盤活企業(yè)固定資產，側面支持房地產開發(fā)企業(yè)。近幾年，隨著更多的商業(yè)銀行發(fā)放該類貸款，其風險也逐步顯現，本文將從銀行從業(yè)者的角度對經營性物業(yè)貸款的常見風險及防范措施進行簡單分析。 經營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 10 商業(yè)銀行認定的經營性物業(yè)一般是指已竣工驗收并投入運營，經營管理規(guī)范、經營收入穩(wěn)定、現金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、大型購物 中心、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。 經營性物業(yè)貸款一般是指商業(yè)銀行向具有合法承貸主體資格的經營性物業(yè)所有權人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經營收入作為主要還款來源的貸款。該類貸款可用于借款人生產經營中各項合理的資金需求，由于用途廣泛，深受借款人和商業(yè)銀行的推崇。 （ 一 ） 經營性物業(yè)貸款常見的風險 市場風險 房地產市場的火爆，造成同業(yè)競爭的激烈，商業(yè)銀行介入經營性物業(yè)項目時，項目往往還處于市場培育期，物業(yè)周邊市場商業(yè)氛圍不高，另外，貸款期限一般為 10 年至15 年，隨著經濟周期的變 化，租金水平及出租率情況均存在降低的可能，從而影響企業(yè)的還款能力。 利率風險 經營性物業(yè)貸款的期限較長，受經濟周期的影響，貸款期內若處于加息周期，銀行貸款利率上漲的可能性較大，企業(yè)的財務費用有可能增長，如承貸物業(yè)的租金收入未能同步增長，項目可能出現資金缺口。 經營風險 經營性物業(yè)貸款的還款資金來源主要為租金收入，借款期內，借款人能否按計劃歸還貸款本息與承租方是否按期足額支付租金密切相關，而承租方按期足額支付能力受其自身的經營業(yè)績限制，承租方所在行業(yè)的競爭和風險將影響租金的按時收繳，從而影響貸款本息按 期償還。 資金監(jiān)管風險 承貸物業(yè)的還款來源主要為經營收入，包括租金收入、車位收入、廣告收入等，經營收入主要通過支票、現金等方式實現，同時承貸企業(yè)一般關聯公司較多，各關聯公司之間的資金往來調動較為頻繁，存在一定的資金監(jiān)管風險。 租約風險 租約的真實性以及租賃合同中存在損害商業(yè)銀行利益的條款都將對商業(yè)銀行的債權產生影響。要特別注意承租人依法享有的承租權、優(yōu)先購買權及其他權利對商業(yè)銀行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。 經營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 11 （ 二 ） 風險的防范措施 貸前防范 貸款項目的成功與否，關鍵在于 前期商業(yè)銀行介入承貸企業(yè)和項目時，要挑選信用記錄良好的企業(yè)和現金流充裕的項目。 （ 1） 借款人的資格審核 借款人要求無不良信用記錄，法人治理結構健全、經營管理規(guī)范、財務狀況良好；主要股東或實際控制人經營業(yè)績良好，綜合實力較強；擁有經營性物業(yè)產權，持有合法、有效的房產所有權證；董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業(yè)作為貸款抵押物；同意商業(yè)銀行對項目資金進行監(jiān)管。 （ 2） 物業(yè)的資格審核 經營性物業(yè)應符合城市商業(yè)規(guī)劃或產業(yè)規(guī)劃要求，經竣工驗收合格并辦妥房產證，已投入商業(yè)運營；地理位 置優(yōu)越，物業(yè)位于城市中央商務區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經濟中心地段；物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務氛圍濃厚或工業(yè)資源密集；賓館酒店類物業(yè)應為星級，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經濟型酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理；寫字樓物業(yè)年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；經營性物業(yè)定位準確，經營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強的變現能力，有利于整體處置。 （ 3） 貸款額度和期限的確定 ① 貸款額度必須根據物業(yè)可用于還 貸的現金流確定，同時綜合考慮物業(yè)的評估價值，現金流要完全覆蓋貸款本息。 ② 貸款期限要綜合考慮借款人融資需求、現有融資情況、物業(yè)預期經營現金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。 （ 4） 租賃合同的審核 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗商業(yè)銀行的抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。 同時要認定租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害商業(yè)銀行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優(yōu)先購買權及其他權利對商業(yè)銀行抵押權的限制和影 經營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 12 響 ，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。 （ 5） 租金支付能力審核 要關注承租人資信、經營狀況、支付租金能力等情況，看是否存在承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。 貸后防范 （ 1） 關注宏觀經濟形勢 由于經營性物業(yè)貸款的長期性，造成貸款期內物業(yè)抗風險能力必須增強。商業(yè)銀行要時刻關注宏觀經濟形勢對承貸物業(yè)經營狀況的影響，在經營狀況較差時，建議企業(yè)增加其他還款來源或提前收回部分或全部貸款。 （ 2） 關注利率變動趨勢 由于銀行貸款利率可能上升，為防范承貸物業(yè)出現資金缺口，除要求企業(yè)以 承貸物業(yè)抵押擔保之外，是集團公司的，要求集團公司或有擔保能力的關聯公司提供連帶責任保證擔保。 （ 3） 嚴格監(jiān)管租金收入 租金收入是貸款的第一還款來源，發(fā)放貸款后，商業(yè)銀行應嚴格監(jiān)管物業(yè)的各項租金收取情況，力爭做到一手租金全部歸行，租金的支出要經過貸款行的同意。如借貸企業(yè)出現逃避資金監(jiān)管行為，貸款銀行有權要求提前償還貸款或處置抵押物。 （ 4） 動態(tài)管理抵押物 為防范抵押物處置風險，應盡量要求借款人，在貸款還清前，不得以承貸物業(yè)再次對外設定抵押。同時要對企業(yè)經營狀況及承貸物業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境定期進行跟蹤分析，在房地產市 場發(fā)生較大波動時，應對抵押物進行重新評估，確保第二還款來源有保障。 第二節(jié) 景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 一、 旅游投資項目中的風險評價及防范研究 旅游市場需求復雜多變、市場競爭環(huán)境日益激烈以及對于當地自然人文環(huán)境的高度關聯和依賴性使得旅游項目投資面臨著較大的風險，因此加強旅游投資項目的風險評價和防范對于旅游投資項目來說具有極其重大意義。加強旅游項目的經濟風險評價和分析有助于提高項目決策的科學性和合理性，是進行旅游項目風險控制的主要依據，有利 經營性物業(yè)貸款及景區(qū)風景旅游項目投資風險 分析 13 于提高旅游項目的投資收益率。因此本文從風險評價和風險防范的視角研 究了旅游投資項目的管理。 （ 一 ） 旅游投資項目中存在的風險種類 旅游投資項目中存在的風險種類很多，一般來講對于其影響重大的風險種類主要有下面幾種： 經濟風險。旅游投資項目中的經濟風險主要是指由于社會經濟因素所引起的旅游投資工程項目工期延誤或造價成本費用上升的風險。導致經濟風險的因素和來源很多，主要有宏觀經濟走勢和預期、旅游項目投資的軟硬件環(huán)境、通貨膨脹水平和大小、旅游項目融資的難易程度等。經濟風險是旅游投資項目中風險防范的主要因素，其影響的程度和防范難度都比較高。 自然環(huán)境風險。自然環(huán)境風險是指由于 自然現象和物力規(guī)律等所導致的旅游投資項目的不確定性。