【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。 三、 物業(yè)服務(wù)合同 （ 038— 050） 合同的要約 ： 合同要約是一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所作的意思表示。希望對(duì)方能完全接受此條件的意思表示，不是法律行為。 口頭合同、書面合同、事實(shí)合同： 口頭 合同 是 當(dāng)事人雙方以口頭的方式訂立的契約。口頭協(xié)議是協(xié)議的一種 ,但有其局限性： 法律規(guī)定有些種類的合同是必須用書面方式簽定的，口頭協(xié)議無(wú)效。 訴訟中口頭協(xié) 議很難取證，需要大量輔助證據(jù)。 當(dāng)事人雙方的話語(yǔ)是否為口頭協(xié)議，很難認(rèn)定。 當(dāng)口頭協(xié)議和書面協(xié)議內(nèi)容不一致時(shí)以書面協(xié)議為準(zhǔn)。 書面合同 是指以文字為表現(xiàn)形式的 合同形式 。多以合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等有形地表現(xiàn)。 9 事實(shí)合同 是指平等主體的合同當(dāng)事人之間通過(guò)一定的適法的事實(shí)行為成立的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。與傳統(tǒng)合意合同相比較，事實(shí)合同的主要特 征是：一是事實(shí)合同因事實(shí)行為而成立，沒(méi)有經(jīng)歷 “ 要約 ─ 承諾 ” 的過(guò)程，因而事實(shí)合同的救濟(jì)基礎(chǔ)是事實(shí)合致，而不是意思合致；二是事實(shí)合同的效力適用合意合同之法律規(guī)定，并沒(méi)有對(duì)合同法中關(guān)于合同效力的規(guī)定作出修改；三是事實(shí)合同在客觀上構(gòu)成一種法定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 。 合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則： 地位平等原則 、 自愿原則 、 公平原則 、 誠(chéng)實(shí)信用原則 、 遵守法律原則 。 前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容： 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，包含主要內(nèi)容為 物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、 停車管理服務(wù)費(fèi) 、 其它交費(fèi)項(xiàng)目、時(shí)間和方式 、物業(yè)服務(wù)合同期限 、 雙方的權(quán)利義務(wù)等。 物業(yè)服務(wù)合同的概念及特點(diǎn)： 物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主、建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)之間就物業(yè)管理服務(wù)及相關(guān)的物業(yè)管理活動(dòng)所達(dá)成的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。 簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意的事項(xiàng) 1）明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù) 2}明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù) 3） 對(duì)違約責(zé)任的約定 4）對(duì)免責(zé)條款的約定 5）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗 6）合同的簽訂要實(shí)事求是 7）明確位于責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式 四、 早期介入 （ 051060） 早期介入的定義 物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段就介入，參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主使用人的角度，就物業(yè)開(kāi)發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對(duì)將要接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。 早期介入分為哪幾個(gè)階段及各階段的基本內(nèi)容 (一 ) 可行性研究階段 工作內(nèi)容 (1) 根據(jù)物業(yè)建設(shè)及目標(biāo)客戶群的定位確定物業(yè)管理模式 (2) 根據(jù)規(guī)劃和配套確定物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容 (3) 確定物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量 (4) 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)成本初步確定物業(yè) 服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 方法要點(diǎn) 組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 內(nèi)容 ： 就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能、環(huán)境、配套設(shè)施、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所提出意見(jiàn) 方法 ： 參與規(guī)劃討論會(huì)的方式，從使用、維護(hù)、管理、經(jīng)營(yíng)以及功能的調(diào)整和物業(yè)保值的角度提出意見(jiàn) （三）建設(shè)階段 內(nèi)容 ： 與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題共同商榷解決 ： 派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)、對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄 （四）銷售階段 10 內(nèi)容 (1) 完成物業(yè)管理方案及其實(shí)施進(jìn)度表 (2) 擬定物業(yè)管理的公 共管理制度 (3) 擬定收費(fèi)辦法收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、各種報(bào)批手續(xù) (4) 對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn) (5) 派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù) (6) 將全部早期介入的資料記錄、方案、圖紙整理歸檔 方法要點(diǎn) 準(zhǔn)確全面展示物業(yè)管理服務(wù)、征詢業(yè)主歲物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)、并進(jìn)行整理、以此作為前期物業(yè)管理里方案制定修改的依據(jù)。 （五）竣工驗(yàn)收階段 早期介入的必要性和作用 早期介入的必要性 ： 在開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的早期，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)早期介入活動(dòng)，協(xié)助開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理建設(shè)銷售過(guò)程中存在的問(wèn)題，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的糾紛 ，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)得以順利進(jìn)行 。在物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)初期把不利于物業(yè)管理、損害業(yè)主利益的因素盡可能消除或減少，使物業(yè)投入使用后，物業(yè)管理順利開(kāi)展，業(yè)主利益得到保障。 早期介入的作用 ： 早期介入能夠優(yōu)化設(shè)計(jì)，有助于提高工程質(zhì)量，有利于了解物業(yè)情況，能夠?yàn)榍捌谖飿I(yè)管理作充分準(zhǔn)備，有助于提高建設(shè)單位的開(kāi)發(fā)效益。 五、 物業(yè)的承接查驗(yàn) （ 061093） 物業(yè)項(xiàng)目交接的含義 ： 是指建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與全體業(yè)主之間對(duì)物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)交接以及對(duì)物業(yè)管理相關(guān)資料進(jìn)行移交和承接的行為。 物業(yè)的承接查驗(yàn)的定義 ： 物業(yè)的承接 查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。 它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中。 物業(yè)項(xiàng)目交接的主體 ： 已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)項(xiàng)目，由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主交接；未成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主授權(quán)的業(yè)主代表交接。 全體業(yè)主可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及性交接，也可以委托 物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接。 物業(yè)項(xiàng)目交接的內(nèi)容： 物業(yè)項(xiàng)目 名稱、交接主體、交接時(shí)間、權(quán)利和責(zé)任分界點(diǎn)、交接內(nèi)容、交接查驗(yàn)方法和標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)債權(quán)債務(wù)的處理、爭(zhēng)議解決方式等 。 物業(yè)項(xiàng)目交接的程序 ：（一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料；（三）查驗(yàn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果；（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù) 物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)資料的內(nèi)容： 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料： 11 （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配 套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容 共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等； 共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等； 共 用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車（非機(jī)動(dòng)車）停車設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。 物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程及物業(yè)承接計(jì)劃的內(nèi)容 物業(yè)承接查驗(yàn)的工作流程 ： 物業(yè)承接計(jì)劃的內(nèi)容： 物業(yè)資料 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接收查驗(yàn)下列資料： （ 1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （ 2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （ 3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （ 4）物業(yè)管理所必需的其他資料。 物業(yè)共用部位 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括： （ 1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面； （ 2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門窗； （ 3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)； （ 4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。 共用設(shè)施設(shè)備 物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明，插座裝置，防雷與接地，給水排水、電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。 園林綠化工程 園林綠化分為園林植 物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般有花卉、樹(shù)木、草坪、綠（花）籬、花壇等，無(wú)林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。 其他公共配套設(shè)施 12 物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。 物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程 表 工作流程 管理內(nèi)容 相關(guān)文件 接口