20xx年1月北京物業(yè)項目負責(zé)人實務(wù)考試要點(編輯修改稿)
2025-07-08 01:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 管理現(xiàn)狀； 各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況。 071A、 新老物業(yè)交接注意事項： 明確交接主體和次序； 各項費用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機電設(shè)備的接管、承接時的物業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點。 如在保修期，簽移交協(xié)議，明確處理情況 。 對存在的遺漏，在前定移交協(xié)議或辦手續(xù)時應(yīng)注意作出相關(guān)安排，便于后續(xù)發(fā)現(xiàn)問題也能妥善解決。 072B、 何種情況下物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以拒絕承接物業(yè) ： 無法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷。 073A、 物業(yè)承接查驗方法： 觀感、使用、試驗、檢測。 074A、 質(zhì)量問題原因 ： 設(shè)計方案不合理或違反規(guī)范 不安規(guī)范施工或工藝不合理甚至偷工減料 驗收不細； 建材質(zhì)量不合格； 建設(shè)單位管理不善； 氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。 處理方法： 收集整理存在問題，提交給建設(shè)單位確認，并辦理確認手續(xù) 。處理方法。跟蹤驗證。 六、 物業(yè)入住與裝修管理（ 6 分） 094A、 入住管理服務(wù)的重要作用 ： 政策性強、涉及面廣、管理難度大、易于與業(yè)主和物業(yè)使用人發(fā)生矛盾和沖突。 優(yōu)秀的服務(wù)品質(zhì)、高超的管理藝術(shù)、嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)、良好的專業(yè)素養(yǎng)。 095A、 入住服務(wù)階段主要工作： 入住的準備： 住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、入住通知書、物業(yè)驗收須知、業(yè)主入住房屋驗收表、業(yè)主（住戶）手冊及物業(yè)管理有關(guān)約定。 其他準備：入住工作計劃、入住儀式策劃、環(huán)境準備、其他準備事項。 097A 驗收不合格的處理 ：敦促建設(shè)單位整改、質(zhì)量返修等； 發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題，可暫不發(fā)放鑰匙。 098A、 辦理入住后相關(guān)資料如何管理： 歸檔、妥善保管，不得泄露 099A、 如何方便業(yè)主辦理入?。?一站式柜臺服務(wù)，一條龍式的流水作業(yè)，一次性地解決業(yè)主入住初期的所有問題。 100A、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施裝飾裝修管理的依據(jù)： 建設(shè)部 11 令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》，北京住房及城鄉(xiāng)建設(shè)委員會頒布的京建房 [2021]917號文。 101A、 裝飾裝修管理服務(wù)流程： 備齊資料，填寫申報登記表，登記，鑒定管理服務(wù)協(xié)議，辦理開工手續(xù)，施工，驗收。 104A+、 對業(yè)主提出的裝修項目如何審核 ：物業(yè) 管理工作人員應(yīng)要求和指導(dǎo)業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，各項申請明確無誤， 105B、 裝修開工前需先完成的工作 ：物業(yè)裝飾裝修登記：物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記時，可以書面形式告知禁止行為和注意事項，并督促裝修人開工前告知鄰里。 106A、 核準規(guī)定日期及超范圍裝修項目的處理 ： 一般為 3 個工作日 ，超出的，應(yīng)報主管部門。 108B、 核準后需辦理開工的手續(xù)： 交納裝飾裝修管理服務(wù)費。辦理開工證、出入證等。備齊滅火器等消防器材。 109A、 物業(yè)裝修范圍管理： 原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款 式、材料力求統(tǒng)一等。 113A、 物業(yè)裝修中檢查內(nèi)容： 有無： 1 變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)； 2 沒有防水要求的房間或陽臺改為廚、衛(wèi)； 擴大承重墻門窗尺寸、拆連陽臺的墻體； 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施； 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全行為； 未經(jīng)標準的行為：搭建、改變住宅外立面、改拆供暖、改拆燃氣、超標增加樓面荷載。 114A、 重點檢查哪的刨鑿、穿鑿： 刨鑿樓地面、穿鑿梁柱。 115B、 室內(nèi)裝修材料管理內(nèi)容： 樓地面材料厚度是否超 10毫米；新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料。 117A、 裝修管理費 ：該費用是因裝修工程增加管理工作量，設(shè)置的臨時性收費項目，收費標準雙方約定，該費用可向裝修業(yè)主或裝修工程單位收。 118A、 裝修垃圾的清運管理及費用： 裝修時繳納裝修管理服務(wù)費后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)負責(zé)清運，裝修人無需再交費。裝修人應(yīng)： 1 將垃圾裝袋處理； 2 按指定位置、時間堆放。 119A、 裝修現(xiàn)場管理要點： 嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)。 加強巡視，防患于未然。 控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益。 強化管理，反復(fù)核查。 121A+、 施工過程應(yīng)注意問題： 現(xiàn)場是否有未申報項目和材料；是否存在違反有關(guān)裝修法規(guī)的行為； 裝修工程是否對公共秩序、公共安全以及毗鄰業(yè)主或物業(yè)使用人構(gòu)成侵害。 122B、 驗收應(yīng)注意問題： 驗收是控制違章的最后一關(guān)，如之前已發(fā)現(xiàn)違章，需處理完違章再驗收。 123A+、 違規(guī)違約行為應(yīng)注意問題 ：應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、管理規(guī)約及物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行處理。 125B、 裝修人責(zé)任 ： 造成相鄰住宅管道堵、滲漏水、停水停電等，裝修人負責(zé)修復(fù)和賠償，屬裝修企業(yè)責(zé)任，裝修人可向企業(yè)追償。擅自拆改，裝修人負責(zé)賠償。 侵占公共空間、對公共部位和設(shè)施造成損害，責(zé)令改正、造成損失，賠償。 未申報登記進行室內(nèi)裝修，責(zé)令改正、并罰款。 違反規(guī)定，委托不具有資質(zhì)企業(yè)，責(zé)令改正，并處罰。 裝修企業(yè)自行采購或推薦不符標準材料，污染超標，責(zé)令改正、損失應(yīng)賠償。 126B、 哪些行為城市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正并處罰： 沒防水的改為廚、衛(wèi)，或拆連陽臺墻體，分別處罰； 損壞節(jié)能設(shè)施，限期改正并對企業(yè)罰款。 改拆供暖、燃氣管道和設(shè)施，限期改正并對裝修人罰款， 超標增加樓面荷載，限期改正并分別罰款。 搭建建筑物、構(gòu)筑物或改外立面，開門窗 違反建設(shè)工程質(zhì)量管理條例 違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程 127A+、 裝修 中物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任 ： 裝飾裝修管理服務(wù)費 2 至 3 倍的罰款，行政處罰。 七、 房屋及設(shè)備設(shè)施管理（ 12分） 129A、 房屋承重受力方式： 墻承重將誒夠、構(gòu)架式承重結(jié)構(gòu)、統(tǒng)計結(jié)構(gòu)或框架體結(jié)構(gòu)承重和大空間結(jié)構(gòu)承重。 131A、 按房屋用途可分為 ：居住、商業(yè)、工業(yè)用途和其他用途。 134B、 房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求： 做好維護保養(yǎng)工作，充分發(fā)揮設(shè)備功能，延長使用壽命，把安全管理工作放在最重要的位置。 開展技術(shù)更新于改造，降低能源消耗，改善房屋及設(shè)備設(shè)施狀態(tài)。 135B、 房屋及設(shè)備評價參考指標 ：房屋完好率、危房率和設(shè)備設(shè) 施完好率。 136A、 房屋完好率定義、計算公式、應(yīng)注意： 定義：指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和，占房屋總建筑面積的百分比。注意：計算前，需先進行房屋完好等級評定，分別得出各建筑面積，然后按公式計算。 139B、
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