【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 導(dǎo)致稅收或其他費(fèi)用的增加，應(yīng)由發(fā)包方按票據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償。 簽訂一個(gè)好的建筑工程合 同需要做的準(zhǔn)備工作 談判工作的成功與否，通常取決于準(zhǔn)備工作的充分程度、談判策略與技巧的運(yùn)用程度。談判的準(zhǔn)備工作具體包括以下幾部分：收集資料。談判準(zhǔn)備工作的首要任務(wù)是收集、整理發(fā)包方及項(xiàng)目的各種背景材料，包括發(fā)包方的資信情況、履約能力、已有成績(jī)等。 具體分析。對(duì)發(fā)包方實(shí)力的分析。指對(duì)發(fā)包方的誠(chéng)信、技術(shù)、財(cái)力、物力等狀況的分析，首先是重點(diǎn)審查發(fā)包方是否為工程項(xiàng)目的合法主體。發(fā)包方作為合格的施工承包合同的一方，是否具有擬建工程項(xiàng)目的地皮的立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許 可證等證件；二要注意調(diào)查發(fā)包方的誠(chéng)信和資金情況，是否具備足夠的履約能力。 對(duì)談判目標(biāo)進(jìn)行可行性分析。分析談判雙方談判目標(biāo)是否正確合理、是否能被發(fā)包方接受，以及發(fā)包方設(shè)置的談判目標(biāo)是否合理。如果自身設(shè)置的談判目標(biāo)有疏漏或錯(cuò)誤，就盲目接受發(fā)包方的不合理談判目標(biāo)，同樣會(huì)造成項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的后患。 對(duì)發(fā)包方談判人員的分析。主要了解發(fā)包方的談判組由哪些人員組成，了解他們的身份、地位、性格、喜好、權(quán)限等，注意與發(fā)包方建立良好的關(guān)系，發(fā)展談判雙方的友誼，為談判創(chuàng)造良好的氛圍。 對(duì)雙方地位進(jìn)行分析。應(yīng)分別分析整 體與局部的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。如果己方在整體上處于優(yōu)勢(shì)地位，而在個(gè)別問(wèn)題上處于劣勢(shì)地位，則可以通過(guò)后續(xù)談判來(lái)彌補(bǔ)局部的劣勢(shì)。但如果己方在整體上已顯示劣勢(shì)，則除非能有契機(jī)轉(zhuǎn)化這一形勢(shì)，否則就不宜再耗時(shí)耗資進(jìn)行無(wú)益的談判。 擬訂談判方案。總結(jié)該項(xiàng)目的操作風(fēng)險(xiǎn)、雙方的共同利益、雙方的利益沖突，以及在哪些問(wèn)題上已和發(fā)包方取得一致，還存在著哪些問(wèn)題甚至原則性的分歧等，然后擬訂談判的初步方案，決定談判的重點(diǎn)。 簽訂一個(gè)好的建筑工程同所需的策略和技巧 談判不是一項(xiàng)簡(jiǎn)單的機(jī)械性工作，而是集合了策略與技巧的藝術(shù)，在談判過(guò) 程中應(yīng)充分運(yùn)用各種談判策略和技巧。 掌握談判進(jìn)程，合理分配各議題的時(shí)間。工程建設(shè)的談判涉及諸多需要討論的事項(xiàng)，而各談判事項(xiàng)的重要性并不相同，談判雙方對(duì)同一事項(xiàng)的關(guān)注程度也不相同。談判者要善于掌握談判進(jìn)程，在充滿合作氣氛的階段，展開(kāi)自己所關(guān)注的議題，從而達(dá)成有利于己方的協(xié)議；而在氣氛緊張時(shí)，則引導(dǎo)談判進(jìn)入雙方具有共識(shí)的議題，一方面緩和氣氛，另一方面縮小雙方差距，推進(jìn)談判進(jìn)程。同時(shí)，談判者應(yīng)懂得合理分配談判時(shí)間。對(duì)于各議題商討時(shí)間的分配應(yīng)得當(dāng)，不要過(guò)多拘泥于細(xì)節(jié)性問(wèn)題。這樣可以縮短談判時(shí)間，降低交易成本。 分配談判角色。任何一方的談判團(tuán)都由眾多人士組成，談判中應(yīng)根據(jù)各人不同的性格特征扮演不同的角色，有的唱紅臉，有的唱白臉，這樣可以達(dá)到事半功倍的效果。 注意談判氛圍。談判各方往往存在利益沖突，要兵不血刃即獲成功是不現(xiàn)實(shí)的。但有經(jīng)驗(yàn)的談判者會(huì)在雙方分歧嚴(yán)重、交鋒激烈時(shí)采取潤(rùn)滑措施，舒緩壓力。在我國(guó)最常見(jiàn)的方式是飯桌式談判。 充分利用專家的作用?？萍嫉母咚侔l(fā)展致使個(gè)人不可能成為各方面的專家，而工程項(xiàng)目談判又涉及廣泛的學(xué)科領(lǐng)域，因此充分發(fā)揮各領(lǐng)域?qū)＜业淖饔?，既可以在專業(yè)問(wèn)題上獲得技術(shù)支持，又可以利用專家的 權(quán)威給對(duì)方以心理壓力。 拖延和休會(huì)。當(dāng)談判遇到障礙、陷入僵局的時(shí)候，拖延和休會(huì)可以使明智的談判方有時(shí)間冷靜思考，在客觀分析形勢(shì)后提出替代方案。在一段時(shí)間的冷處理后，各方都可以進(jìn)一步考慮整個(gè)項(xiàng)目的意義，進(jìn)而彌合分歧，將談判從低谷引向高潮 施工合同的簽訂 合同的簽訂是合同談判的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人雙方互相協(xié)商并最終就各自得權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)達(dá)成一致意見(jiàn)下進(jìn)行的，是當(dāng)事人雙方意志的統(tǒng)一的具體表現(xiàn)。 大型招標(biāo)項(xiàng)目合同簽訂的準(zhǔn)備工作時(shí)間很長(zhǎng)，包括從準(zhǔn)備招標(biāo)文件開(kāi)始直到合同談判結(jié)束為止的全過(guò)程。 簽訂合同要考慮到以 下幾個(gè)問(wèn)題： （ 1）合同簽訂的原則 （ 2）合同簽訂的程序 （ 3）合同文件組成及其主要內(nèi)容 （ 4）合同簽訂的形式 工程準(zhǔn)備階段的建筑工程合同管理 工程準(zhǔn)備階段是指工程從中標(biāo)開(kāi)始到工程還未開(kāi)工前的那個(gè)階段，做好工程的準(zhǔn)備階段合同管理可以預(yù)先為工程的順利進(jìn)行打下基礎(chǔ)，是工程順利完工的先前條件，所以加強(qiáng)施工前的合同管理是非常有必要的，要做好施工前的合同管理我們首先要從合同中的相關(guān)技術(shù)文件開(kāi)始入手比如施工圖紙的會(huì)審，然后從工程的合同工期、工程分包和預(yù)付款等方面入手。 合同中準(zhǔn)備階段有關(guān)施工圖紙的管理 施 工圖紙是工程施工的重要依據(jù)，在施工中占有舉足輕重的作用，所以在合同中對(duì)施工圖紙作出了相應(yīng)的要求，在未開(kāi)工前我們應(yīng)按合同的規(guī)定對(duì)施工圖的相關(guān)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行復(fù)查，施工圖的某些施工部位除了技術(shù)、結(jié)構(gòu)上必須滿足的要求以外，其他的都應(yīng)該按合同的相關(guān)要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，施工圖一般由承包人和發(fā)包人提供圖紙。 發(fā)包人提供的圖紙： 我國(guó)目前的建設(shè)工程項(xiàng)目通常由發(fā)包人委托設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，在工程準(zhǔn)備階段應(yīng)完成施工圖設(shè)計(jì)文件的審查。 （ 1）、提供圖紙的時(shí)間：在合同約定的日期前發(fā)放給承包人，以保證承包人及時(shí)編制施工進(jìn)度計(jì)劃和組織施工。 （ 2）、提供圖紙的方式：施工圖紙可以一次提供，也可以各單位工程開(kāi)始施工前分階段提供，只要符合專用條款的約定，不影響承包人按時(shí)開(kāi)工即可。 （ 3）、圖紙的費(fèi)用承擔(dān)：發(fā)包人應(yīng)免費(fèi)按專用條款約定的份數(shù)供應(yīng)承包人圖紙。承包人要求增加圖紙?zhí)讛?shù)時(shí)，發(fā)包人應(yīng)代為復(fù)制，但復(fù)制費(fèi)用由承包人承擔(dān)。 發(fā)放承包人的圖紙中，應(yīng)在施工現(xiàn)場(chǎng)保留一套完整圖紙供工程師及有關(guān)人員進(jìn)行工程檢查時(shí)使用。 承包人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的圖紙： 有些情況下承包人享有專利權(quán)的施工技術(shù)，若具有設(shè)計(jì)資質(zhì)和能力，可以由其完成部分施工圖的設(shè)計(jì)，或由其委托設(shè)計(jì)分包人完成 。在承包工作范圍內(nèi)，包括部分由承包人負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的圖紙，則應(yīng)在合同約定的時(shí)間內(nèi)將按規(guī)定的審查程序批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件提交工程師審核，經(jīng)過(guò)工程師簽認(rèn)后才可以使用。但工程師對(duì)承包人設(shè)計(jì)的認(rèn)可，不能解除承包人的設(shè)計(jì)責(zé)任。 合同工期審核管理 工期是施工合同管理的一個(gè)重點(diǎn)，工期分為計(jì)劃工期、合同工期、完工工期、而完工工期是是工程完工的實(shí)際工期，我們?cè)谑┕?zhǔn)備階段主要是對(duì)計(jì)劃工期和合同工期進(jìn)行研究和比較，一般情況下計(jì)劃工期要小于合同工期，如果不小于的話那么計(jì)劃工期就要進(jìn)行調(diào)整，工期調(diào)整一般都是對(duì)施工組織設(shè)計(jì)中的橫 道圖上進(jìn)行工期調(diào)整，對(duì)于承包人而言在合同的規(guī)定里承包人應(yīng)該做到： （ 1）應(yīng)當(dāng)在專用條款約定的日期，將施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃提交工程師。 （ 2）承包人群體工程中采取分階段進(jìn)行施工的單項(xiàng)工程，承包人則應(yīng)按照發(fā)包人提供圖紙及有關(guān)資料的時(shí)間，按單項(xiàng)工程編制進(jìn)度計(jì)劃，分別向工程師提交。 （ 1）工程師接到承包人提交的進(jìn)度計(jì)劃后，應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)，時(shí)間限制則由雙方在專用條款中約定。 （ 2）如果工程師逾期不確認(rèn)也不提出書(shū)面意見(jiàn)，則視為已經(jīng)同意。 備注：工程師對(duì)進(jìn)度計(jì)劃和對(duì)承包人施工進(jìn)度的認(rèn)可，不免 除承包人對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和工程進(jìn)度計(jì)劃本身的缺陷所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)工程師予以認(rèn)可的主要目的，是作為發(fā)包人和工程師依據(jù)計(jì)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)和對(duì)施工進(jìn)度控制的依據(jù)。 工程分包的管理 建筑工程分包是指建筑施工企業(yè)之間的專業(yè)工程施工或勞務(wù)作業(yè)的承、發(fā)包關(guān)系。分包活動(dòng)中，作為發(fā)包一方的建筑施工企業(yè)是分發(fā)包人，作為承包一方的建筑施工企業(yè)是分承包人。 發(fā)包人通過(guò)復(fù)雜的招標(biāo)程序選擇了綜合能力最強(qiáng)的投標(biāo)人，要求其來(lái)完成工程的施工，因此合同管理過(guò)程中對(duì)工程分包要 進(jìn)行嚴(yán)格控制。承包人出于自身能力考慮，可能將部分自己沒(méi)有實(shí)施資質(zhì)的特殊專業(yè)工程分包，也可將部分較簡(jiǎn)單的工作內(nèi)容分包。包括在承包人投標(biāo)書(shū)內(nèi)的分包計(jì)劃，發(fā)包人通過(guò)接受投標(biāo)書(shū)已表示了認(rèn)可，如果施工合同履行過(guò)程中承包人又提出分包要求，則需要經(jīng)過(guò)發(fā)包人的書(shū)面同意。發(fā)包人控制工程分包的基本原則是，主體工程的施工任務(wù)不允許分包，主要工程量必須由承包人完成。 經(jīng)過(guò)發(fā)包人同意的分包工程，承包人選擇的分包人需要提請(qǐng)工程師同意。工程師主要審查分包人是否具備實(shí)施分包工程的資質(zhì)和能力，未經(jīng)工程師同意的分包人不得進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)參與施工。 雖然對(duì)分包的工程部位而言涉及兩個(gè)合同，即發(fā)包人與承包人簽訂的施工合同和承包人與分包人簽訂的分包合同，但工程分包不能解除承包人對(duì)發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)在該工程部位施工的合同義務(wù)。同樣，為了保證分包合同的順利履行，發(fā)包人未經(jīng)承包人同意，不得以任何形式向分包人支付各種工程款項(xiàng)，分包人完成施工任務(wù)的報(bào)酬只能依據(jù)分包合同由承包人支付。 建筑工程分包合同屬“并存的債務(wù)移轉(zhuǎn)”。債務(wù)移轉(zhuǎn)，又稱債務(wù)承擔(dān)，指基于當(dāng)事人協(xié)議或法律規(guī)定，由債務(wù)人移轉(zhuǎn)全部或部分債務(wù)給第三人，第三人就移轉(zhuǎn)的債務(wù)而成為新債務(wù)人的現(xiàn)象。廣義的債務(wù)承擔(dān)應(yīng)包 括免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和并存的債務(wù)承擔(dān)（《合同法》第 84 條）。所謂并存的債務(wù)承擔(dān)，指原債務(wù)人并沒(méi)有脫離債的關(guān)系，而第三人加入債的關(guān)系，并與債務(wù)人共同向同一債權(quán)人承擔(dān)債務(wù)。結(jié)合實(shí)際情況，建筑工程分包合同應(yīng)當(dāng)屬于“債務(wù)人與第三人，或者債權(quán)人、債務(wù)人與第三人之間共同約定，由第三人加入債的關(guān)系”的這種情況；顯然，在這里，債權(quán)人即建設(shè)單位，債務(wù)人即分發(fā)包人，第三人即分承包人。這種情況下，債務(wù)人與第三人承擔(dān)連帶責(zé)任。建筑工程分包合同不屬于“第三人代為履行”（《合同法》第 65條）的情況。第三人代為履行，指當(dāng)事人約定由第三人向債 權(quán)人履行債務(wù)，但是第三人并沒(méi)有加入到合同關(guān)系中來(lái)，也沒(méi)有承擔(dān)債務(wù)而成為合同當(dāng)事人；發(fā)生糾紛時(shí)，第三人并無(wú)直接的法律責(zé)任。同時(shí)，建設(shè)工程合同也不屬于“免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)”。在免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)中，第三人就移轉(zhuǎn)的債務(wù)完全取代了債務(wù)人的法律地位，原債務(wù)人相當(dāng)于免責(zé)了。施工合同范本的通用條件規(guī)定，未經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包；工程分包不能解除承包人的任何責(zé)任和義務(wù)。 工程預(yù)付款的管理 合同約定有工程預(yù)付款的，發(fā)包人應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間和數(shù)額支付預(yù)付款。為了保證承包人如期開(kāi)始施工前的準(zhǔn)備工作和 開(kāi)始施工，預(yù)付時(shí)間應(yīng)不遲于約定的開(kāi)工日期前 7 天。 發(fā)包人不按約定預(yù)付，承包人在約定預(yù)付時(shí)間 7 天后向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知。發(fā)包人收到通知后仍不能按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知后 7 天停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日起向承包人支付應(yīng)付款的貸款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。 （１）、預(yù)付款的概念 施工企業(yè)承包工程，一般實(shí)行包工包料，需要有一定數(shù)量的備料周轉(zhuǎn)金，由建設(shè)單位在開(kāi)工前撥給施工企業(yè)一定數(shù)額的預(yù)付備料款，構(gòu)成施工企業(yè)為該承包工程儲(chǔ)備和準(zhǔn)備主要材料、結(jié)構(gòu)件所需的流動(dòng)資金。 預(yù)付款還可以帶有“動(dòng)員費(fèi)”的內(nèi) 容，以供組織人員、完成臨時(shí)設(shè)施工程等準(zhǔn)備工作之用； 預(yù)付款相當(dāng)于建設(shè)單位給施工企業(yè)的無(wú)息貸款。 預(yù)付款與建筑材料供應(yīng)方式相關(guān)聯(lián) ：預(yù)付備料款數(shù)額確定后，建設(shè)單位把備料款一次或分次付給施工企業(yè) ：需要確定供料范圍和備料比重，撥付適量備料款，雙方及時(shí)結(jié)算 ：建設(shè)單位不需預(yù)付備料款 預(yù)付款的有關(guān)事項(xiàng)，如數(shù)量、支付時(shí)間和方式、支付條件、償還 (扣還 )方式等，應(yīng)在施工合同條款中具體明確規(guī)定 預(yù)付款的撥付 預(yù)付備 料款的額度，由合同雙方商定，在合同中明確預(yù)付備料款計(jì)算的理論公式 : 預(yù)付備料款＝合同價(jià)款預(yù)付備料款額度 備料款數(shù)額＝全年施工工作量主材所占比重247。年施工日歷天材料儲(chǔ)備天數(shù) 備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類(lèi)型、合同工期、承包方式和供應(yīng)方式等不同條件而定 一般建筑工程不應(yīng)超過(guò)工作量 (包括水、電、暖 )的 30%；安裝工程不應(yīng)超過(guò)工作量的 10% 預(yù)付款的扣還 備料款屬于預(yù)付性質(zhì)。施工的后期所需材料儲(chǔ)備逐步減少，需要以抵充工程價(jià)款的方式陸續(xù)扣還。 施工合同中應(yīng)約定起扣時(shí)間和比例。 (1)按公式計(jì)算起扣點(diǎn)和抵扣額 原則：當(dāng)未完工程和未施工工程所需材料的價(jià)值相當(dāng)于備料款數(shù)額時(shí)起扣。每次結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按材料比重扣抵工程價(jià)款，竣工前全部扣清。 未完工程需主材總值＝未完工程價(jià)值主要材料比重＝預(yù)付備料款 未完工程價(jià)值＝預(yù)付備料款247。主要材料比重 起扣時(shí)已完工程價(jià)值＝施工合同總值－未完工程價(jià)值 應(yīng)扣還的預(yù)付備料款，按下列公式計(jì)算： 第一次扣抵額 = (累計(jì)已完工程價(jià)值－起扣時(shí)已完工程價(jià)值 )主材比重 以后每次扣抵額 =每次完成工程價(jià)值主材比重 例：某工 程合同價(jià)款為 300 萬(wàn)元，主要材料和結(jié)構(gòu)件費(fèi)用為合同價(jià)款的 %。 例：某工程合同價(jià)款為 300 萬(wàn)元，主要材料和結(jié)構(gòu)件費(fèi)用為合同價(jià)款的 %。 合同規(guī)定預(yù)付備料款為合同價(jià)款的 25%。則： 預(yù)付備料款＝ 300 25%＝ 75 萬(wàn)元 起扣點(diǎn)＝ 300－ 75247。 %＝ 180 萬(wàn)元 即：當(dāng)累計(jì)結(jié)算工程價(jià)款為 180 萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)開(kāi)始抵扣備料款。此時(shí)，未完工程價(jià)值為120 萬(wàn)元 所需主要材料費(fèi)為 120 %＝ 75 萬(wàn)元，與預(yù)付備料款相等 (2)按合同規(guī)定辦法扣還備料款 例如： 規(guī)定工程進(jìn)度達(dá)到 60%，開(kāi)始抵扣備料款，扣回的比例是按每完成 10%進(jìn)度，扣預(yù)付備料款總額的 25% (3)工程最后一次抵扣備料款 適合于造價(jià)低、工期短的簡(jiǎn)單工程 備料款在施工前一次撥付，施工過(guò)程中不分次抵扣。當(dāng)備料款加已付工程款達(dá)到 95%合同價(jià)款 (即留