【文章內(nèi)容簡介】 導(dǎo)致稅收或其他費用的增加，應(yīng)由發(fā)包方按票據(jù)進行補償。 簽訂一個好的建筑工程合 同需要做的準備工作 談判工作的成功與否，通常取決于準備工作的充分程度、談判策略與技巧的運用程度。談判的準備工作具體包括以下幾部分：收集資料。談判準備工作的首要任務(wù)是收集、整理發(fā)包方及項目的各種背景材料，包括發(fā)包方的資信情況、履約能力、已有成績等。 具體分析。對發(fā)包方實力的分析。指對發(fā)包方的誠信、技術(shù)、財力、物力等狀況的分析，首先是重點審查發(fā)包方是否為工程項目的合法主體。發(fā)包方作為合格的施工承包合同的一方，是否具有擬建工程項目的地皮的立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地批準書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許 可證等證件；二要注意調(diào)查發(fā)包方的誠信和資金情況，是否具備足夠的履約能力。 對談判目標進行可行性分析。分析談判雙方談判目標是否正確合理、是否能被發(fā)包方接受，以及發(fā)包方設(shè)置的談判目標是否合理。如果自身設(shè)置的談判目標有疏漏或錯誤，就盲目接受發(fā)包方的不合理談判目標，同樣會造成項目實施過程中的后患。 對發(fā)包方談判人員的分析。主要了解發(fā)包方的談判組由哪些人員組成，了解他們的身份、地位、性格、喜好、權(quán)限等，注意與發(fā)包方建立良好的關(guān)系，發(fā)展談判雙方的友誼，為談判創(chuàng)造良好的氛圍。 對雙方地位進行分析。應(yīng)分別分析整 體與局部的優(yōu)勢和劣勢。如果己方在整體上處于優(yōu)勢地位，而在個別問題上處于劣勢地位，則可以通過后續(xù)談判來彌補局部的劣勢。但如果己方在整體上已顯示劣勢，則除非能有契機轉(zhuǎn)化這一形勢，否則就不宜再耗時耗資進行無益的談判。 擬訂談判方案?？偨Y(jié)該項目的操作風(fēng)險、雙方的共同利益、雙方的利益沖突，以及在哪些問題上已和發(fā)包方取得一致，還存在著哪些問題甚至原則性的分歧等，然后擬訂談判的初步方案，決定談判的重點。 簽訂一個好的建筑工程同所需的策略和技巧 談判不是一項簡單的機械性工作，而是集合了策略與技巧的藝術(shù)，在談判過 程中應(yīng)充分運用各種談判策略和技巧。 掌握談判進程，合理分配各議題的時間。工程建設(shè)的談判涉及諸多需要討論的事項，而各談判事項的重要性并不相同，談判雙方對同一事項的關(guān)注程度也不相同。談判者要善于掌握談判進程，在充滿合作氣氛的階段，展開自己所關(guān)注的議題，從而達成有利于己方的協(xié)議；而在氣氛緊張時，則引導(dǎo)談判進入雙方具有共識的議題，一方面緩和氣氛，另一方面縮小雙方差距，推進談判進程。同時，談判者應(yīng)懂得合理分配談判時間。對于各議題商討時間的分配應(yīng)得當(dāng)，不要過多拘泥于細節(jié)性問題。這樣可以縮短談判時間，降低交易成本。 分配談判角色。任何一方的談判團都由眾多人士組成，談判中應(yīng)根據(jù)各人不同的性格特征扮演不同的角色，有的唱紅臉，有的唱白臉，這樣可以達到事半功倍的效果。 注意談判氛圍。談判各方往往存在利益沖突，要兵不血刃即獲成功是不現(xiàn)實的。但有經(jīng)驗的談判者會在雙方分歧嚴重、交鋒激烈時采取潤滑措施，舒緩壓力。在我國最常見的方式是飯桌式談判。 充分利用專家的作用。科技的高速發(fā)展致使個人不可能成為各方面的專家，而工程項目談判又涉及廣泛的學(xué)科領(lǐng)域，因此充分發(fā)揮各領(lǐng)域?qū)＜业淖饔?，既可以在專業(yè)問題上獲得技術(shù)支持，又可以利用專家的 權(quán)威給對方以心理壓力。 拖延和休會。當(dāng)談判遇到障礙、陷入僵局的時候，拖延和休會可以使明智的談判方有時間冷靜思考，在客觀分析形勢后提出替代方案。在一段時間的冷處理后，各方都可以進一步考慮整個項目的意義，進而彌合分歧，將談判從低谷引向高潮 施工合同的簽訂 合同的簽訂是合同談判的基礎(chǔ)上，當(dāng)事人雙方互相協(xié)商并最終就各自得權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)達成一致意見下進行的，是當(dāng)事人雙方意志的統(tǒng)一的具體表現(xiàn)。 大型招標項目合同簽訂的準備工作時間很長，包括從準備招標文件開始直到合同談判結(jié)束為止的全過程。 簽訂合同要考慮到以 下幾個問題： （ 1）合同簽訂的原則 （ 2）合同簽訂的程序 （ 3）合同文件組成及其主要內(nèi)容 （ 4）合同簽訂的形式 工程準備階段的建筑工程合同管理 工程準備階段是指工程從中標開始到工程還未開工前的那個階段，做好工程的準備階段合同管理可以預(yù)先為工程的順利進行打下基礎(chǔ)，是工程順利完工的先前條件，所以加強施工前的合同管理是非常有必要的，要做好施工前的合同管理我們首先要從合同中的相關(guān)技術(shù)文件開始入手比如施工圖紙的會審，然后從工程的合同工期、工程分包和預(yù)付款等方面入手。 合同中準備階段有關(guān)施工圖紙的管理 施 工圖紙是工程施工的重要依據(jù)，在施工中占有舉足輕重的作用，所以在合同中對施工圖紙作出了相應(yīng)的要求，在未開工前我們應(yīng)按合同的規(guī)定對施工圖的相關(guān)設(shè)計內(nèi)容進行復(fù)查，施工圖的某些施工部位除了技術(shù)、結(jié)構(gòu)上必須滿足的要求以外，其他的都應(yīng)該按合同的相關(guān)要求進行設(shè)計，施工圖一般由承包人和發(fā)包人提供圖紙。 發(fā)包人提供的圖紙： 我國目前的建設(shè)工程項目通常由發(fā)包人委托設(shè)計單位負責(zé)，在工程準備階段應(yīng)完成施工圖設(shè)計文件的審查。 （ 1）、提供圖紙的時間：在合同約定的日期前發(fā)放給承包人，以保證承包人及時編制施工進度計劃和組織施工。 （ 2）、提供圖紙的方式：施工圖紙可以一次提供，也可以各單位工程開始施工前分階段提供，只要符合專用條款的約定，不影響承包人按時開工即可。 （ 3）、圖紙的費用承擔(dān)：發(fā)包人應(yīng)免費按專用條款約定的份數(shù)供應(yīng)承包人圖紙。承包人要求增加圖紙?zhí)讛?shù)時，發(fā)包人應(yīng)代為復(fù)制，但復(fù)制費用由承包人承擔(dān)。 發(fā)放承包人的圖紙中，應(yīng)在施工現(xiàn)場保留一套完整圖紙供工程師及有關(guān)人員進行工程檢查時使用。 承包人負責(zé)設(shè)計的圖紙： 有些情況下承包人享有專利權(quán)的施工技術(shù)，若具有設(shè)計資質(zhì)和能力，可以由其完成部分施工圖的設(shè)計，或由其委托設(shè)計分包人完成 。在承包工作范圍內(nèi)，包括部分由承包人負責(zé)設(shè)計的圖紙，則應(yīng)在合同約定的時間內(nèi)將按規(guī)定的審查程序批準的設(shè)計文件提交工程師審核，經(jīng)過工程師簽認后才可以使用。但工程師對承包人設(shè)計的認可，不能解除承包人的設(shè)計責(zé)任。 合同工期審核管理 工期是施工合同管理的一個重點，工期分為計劃工期、合同工期、完工工期、而完工工期是是工程完工的實際工期，我們在施工準備階段主要是對計劃工期和合同工期進行研究和比較，一般情況下計劃工期要小于合同工期，如果不小于的話那么計劃工期就要進行調(diào)整，工期調(diào)整一般都是對施工組織設(shè)計中的橫 道圖上進行工期調(diào)整，對于承包人而言在合同的規(guī)定里承包人應(yīng)該做到： （ 1）應(yīng)當(dāng)在專用條款約定的日期，將施工組織設(shè)計和施工進度計劃提交工程師。 （ 2）承包人群體工程中采取分階段進行施工的單項工程，承包人則應(yīng)按照發(fā)包人提供圖紙及有關(guān)資料的時間，按單項工程編制進度計劃，分別向工程師提交。 （ 1）工程師接到承包人提交的進度計劃后，應(yīng)當(dāng)予以確認或者提出修改意見，時間限制則由雙方在專用條款中約定。 （ 2）如果工程師逾期不確認也不提出書面意見，則視為已經(jīng)同意。 備注：工程師對進度計劃和對承包人施工進度的認可，不免 除承包人對施工組織設(shè)計和工程進度計劃本身的缺陷所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。進度計劃經(jīng)工程師予以認可的主要目的，是作為發(fā)包人和工程師依據(jù)計劃進行協(xié)調(diào)和對施工進度控制的依據(jù)。 工程分包的管理 建筑工程分包是指建筑施工企業(yè)之間的專業(yè)工程施工或勞務(wù)作業(yè)的承、發(fā)包關(guān)系。分包活動中，作為發(fā)包一方的建筑施工企業(yè)是分發(fā)包人，作為承包一方的建筑施工企業(yè)是分承包人。 發(fā)包人通過復(fù)雜的招標程序選擇了綜合能力最強的投標人，要求其來完成工程的施工，因此合同管理過程中對工程分包要 進行嚴格控制。承包人出于自身能力考慮，可能將部分自己沒有實施資質(zhì)的特殊專業(yè)工程分包，也可將部分較簡單的工作內(nèi)容分包。包括在承包人投標書內(nèi)的分包計劃，發(fā)包人通過接受投標書已表示了認可，如果施工合同履行過程中承包人又提出分包要求，則需要經(jīng)過發(fā)包人的書面同意。發(fā)包人控制工程分包的基本原則是，主體工程的施工任務(wù)不允許分包，主要工程量必須由承包人完成。 經(jīng)過發(fā)包人同意的分包工程，承包人選擇的分包人需要提請工程師同意。工程師主要審查分包人是否具備實施分包工程的資質(zhì)和能力，未經(jīng)工程師同意的分包人不得進入現(xiàn)場參與施工。 雖然對分包的工程部位而言涉及兩個合同，即發(fā)包人與承包人簽訂的施工合同和承包人與分包人簽訂的分包合同，但工程分包不能解除承包人對發(fā)包人應(yīng)承擔(dān)在該工程部位施工的合同義務(wù)。同樣，為了保證分包合同的順利履行，發(fā)包人未經(jīng)承包人同意，不得以任何形式向分包人支付各種工程款項，分包人完成施工任務(wù)的報酬只能依據(jù)分包合同由承包人支付。 建筑工程分包合同屬“并存的債務(wù)移轉(zhuǎn)”。債務(wù)移轉(zhuǎn)，又稱債務(wù)承擔(dān)，指基于當(dāng)事人協(xié)議或法律規(guī)定，由債務(wù)人移轉(zhuǎn)全部或部分債務(wù)給第三人，第三人就移轉(zhuǎn)的債務(wù)而成為新債務(wù)人的現(xiàn)象。廣義的債務(wù)承擔(dān)應(yīng)包 括免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)和并存的債務(wù)承擔(dān)（《合同法》第 84 條）。所謂并存的債務(wù)承擔(dān)，指原債務(wù)人并沒有脫離債的關(guān)系，而第三人加入債的關(guān)系，并與債務(wù)人共同向同一債權(quán)人承擔(dān)債務(wù)。結(jié)合實際情況，建筑工程分包合同應(yīng)當(dāng)屬于“債務(wù)人與第三人，或者債權(quán)人、債務(wù)人與第三人之間共同約定，由第三人加入債的關(guān)系”的這種情況；顯然，在這里，債權(quán)人即建設(shè)單位，債務(wù)人即分發(fā)包人，第三人即分承包人。這種情況下，債務(wù)人與第三人承擔(dān)連帶責(zé)任。建筑工程分包合同不屬于“第三人代為履行”（《合同法》第 65條）的情況。第三人代為履行，指當(dāng)事人約定由第三人向債 權(quán)人履行債務(wù)，但是第三人并沒有加入到合同關(guān)系中來，也沒有承擔(dān)債務(wù)而成為合同當(dāng)事人；發(fā)生糾紛時，第三人并無直接的法律責(zé)任。同時，建設(shè)工程合同也不屬于“免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)”。在免責(zé)的債務(wù)承擔(dān)中，第三人就移轉(zhuǎn)的債務(wù)完全取代了債務(wù)人的法律地位，原債務(wù)人相當(dāng)于免責(zé)了。施工合同范本的通用條件規(guī)定，未經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包；工程分包不能解除承包人的任何責(zé)任和義務(wù)。 工程預(yù)付款的管理 合同約定有工程預(yù)付款的，發(fā)包人應(yīng)按規(guī)定的時間和數(shù)額支付預(yù)付款。為了保證承包人如期開始施工前的準備工作和 開始施工，預(yù)付時間應(yīng)不遲于約定的開工日期前 7 天。 發(fā)包人不按約定預(yù)付，承包人在約定預(yù)付時間 7 天后向發(fā)包人發(fā)出要求預(yù)付的通知。發(fā)包人收到通知后仍不能按要求預(yù)付，承包人可在發(fā)出通知后 7 天停止施工，發(fā)包人應(yīng)從約定應(yīng)付之日起向承包人支付應(yīng)付款的貸款利息，并承擔(dān)違約責(zé)任。 （１）、預(yù)付款的概念 施工企業(yè)承包工程，一般實行包工包料，需要有一定數(shù)量的備料周轉(zhuǎn)金，由建設(shè)單位在開工前撥給施工企業(yè)一定數(shù)額的預(yù)付備料款，構(gòu)成施工企業(yè)為該承包工程儲備和準備主要材料、結(jié)構(gòu)件所需的流動資金。 預(yù)付款還可以帶有“動員費”的內(nèi) 容，以供組織人員、完成臨時設(shè)施工程等準備工作之用； 預(yù)付款相當(dāng)于建設(shè)單位給施工企業(yè)的無息貸款。 預(yù)付款與建筑材料供應(yīng)方式相關(guān)聯(lián) ：預(yù)付備料款數(shù)額確定后，建設(shè)單位把備料款一次或分次付給施工企業(yè) ：需要確定供料范圍和備料比重，撥付適量備料款，雙方及時結(jié)算 ：建設(shè)單位不需預(yù)付備料款 預(yù)付款的有關(guān)事項，如數(shù)量、支付時間和方式、支付條件、償還 (扣還 )方式等，應(yīng)在施工合同條款中具體明確規(guī)定 預(yù)付款的撥付 預(yù)付備 料款的額度，由合同雙方商定，在合同中明確預(yù)付備料款計算的理論公式 : 預(yù)付備料款＝合同價款預(yù)付備料款額度 備料款數(shù)額＝全年施工工作量主材所占比重247。年施工日歷天材料儲備天數(shù) 備料款的數(shù)額，要根據(jù)工程類型、合同工期、承包方式和供應(yīng)方式等不同條件而定 一般建筑工程不應(yīng)超過工作量 (包括水、電、暖 )的 30%；安裝工程不應(yīng)超過工作量的 10% 預(yù)付款的扣還 備料款屬于預(yù)付性質(zhì)。施工的后期所需材料儲備逐步減少，需要以抵充工程價款的方式陸續(xù)扣還。 施工合同中應(yīng)約定起扣時間和比例。 (1)按公式計算起扣點和抵扣額 原則：當(dāng)未完工程和未施工工程所需材料的價值相當(dāng)于備料款數(shù)額時起扣。每次結(jié)算工程價款時，按材料比重扣抵工程價款，竣工前全部扣清。 未完工程需主材總值＝未完工程價值主要材料比重＝預(yù)付備料款 未完工程價值＝預(yù)付備料款247。主要材料比重 起扣時已完工程價值＝施工合同總值－未完工程價值 應(yīng)扣還的預(yù)付備料款，按下列公式計算： 第一次扣抵額 = (累計已完工程價值－起扣時已完工程價值 )主材比重 以后每次扣抵額 =每次完成工程價值主材比重 例：某工 程合同價款為 300 萬元，主要材料和結(jié)構(gòu)件費用為合同價款的 %。 例：某工程合同價款為 300 萬元，主要材料和結(jié)構(gòu)件費用為合同價款的 %。 合同規(guī)定預(yù)付備料款為合同價款的 25%。則： 預(yù)付備料款＝ 300 25%＝ 75 萬元 起扣點＝ 300－ 75247。 %＝ 180 萬元 即：當(dāng)累計結(jié)算工程價款為 180 萬元時，應(yīng)開始抵扣備料款。此時，未完工程價值為120 萬元 所需主要材料費為 120 %＝ 75 萬元，與預(yù)付備料款相等 (2)按合同規(guī)定辦法扣還備料款 例如： 規(guī)定工程進度達到 60%，開始抵扣備料款，扣回的比例是按每完成 10%進度，扣預(yù)付備料款總額的 25% (3)工程最后一次抵扣備料款 適合于造價低、工期短的簡單工程 備料款在施工前一次撥付，施工過程中不分次抵扣。當(dāng)備料款加已付工程款達到 95%合同價款 (即留