社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的宏觀調(diào)控(編輯修改稿)
2025-06-18 20:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運行出現(xiàn)嚴(yán)重過熱態(tài)勢和通貨膨脹。 ? 對策 ? —— 1993年，國務(wù)院出臺《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16條政策措施 (通稱 ? 國 16條 ?) ； 1994年系列出臺《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。 ? 效果 ? —— 隨著各項措施的落實，全國房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場也沉寂下來，商品房和商品住宅的價格迅速回落。經(jīng)過 3年努力，中國經(jīng)濟(jì)終于在 1996年成功實現(xiàn) ? 軟著陸 ? 。 ? 問題 ? —— 此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。 ? 國 16條 ? 一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計，海南省當(dāng)時閑置土地 18834公頃，積壓資金 800億元，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá) 200億元，爛尾樓面積超過了三亞，被稱為中國的 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)博物館 ?。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場元氣大傷，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。 ? （二） 19982021年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，核心是房改 ? 背景 ? —— 1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn) ? 通貨緊縮 ? ，房地產(chǎn)市場也隨之進(jìn)入低潮。 ? 對策 ? —— 為刺激消費、拉動內(nèi)需， 1998年 7月，國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》 (簡稱 ?23 號 ? 文件 )，明確提出 ? 促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點 ? ，并拉開了以取消福利分房為特征的中國住房制度改革。 23號文件強(qiáng)調(diào)，在停止住房實物分配后，新的國家住房保障體系在 ? 逐步實行住房分配貨幣化? 的同時，要 ? 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系 ? 。 1999年中央政府開始在全國范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。 ? 效果 ? —— 隨著各項政策措施貫徹落實，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場，推動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時期。 ? 問題 ? —— 這一時期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂等問題。為打擊 ? 囤地 ? 、 ? 倒地 ? 現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國范圍內(nèi) ? 商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓 ?意味著持續(xù)多年的 ? 協(xié)議出讓 ? 在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點是 ? 從源頭上防治腐敗，降低不合理的房價 ? ，實際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房價問題埋下了隱患。 ? （三） 20212021年：確立房地產(chǎn)為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 背景 ? —— 從 2021年開始，我國房地產(chǎn)投資快速增長，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過熱跡象。由于 2021年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價格和房價大幅上漲。而從 98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的 中國銀行 金融體系帶來了巨大的潛在風(fēng)險。 ? 對策 ? （ 1） 2021年 6月，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (簡稱 121號文件 )，調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施。 ? （ 2） 2021年 8月出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (簡稱 18號文件 )，首次明確指出 ? 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ? ，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項目要繼續(xù)加大信貸支持力度。 ? 效果 ? —— 18號文件確立的 ? 國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ? 是對 1998年 23號文件所確立的 ? 新的經(jīng)濟(jì)增長點 ? 的升級，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。 ? 問題 ? （ 1） 18號文件沒有提出實質(zhì)性的控制房價和投資過熱的措施，倒是把 23號文件中有關(guān) ? 經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體 ? 改為 ? 經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 ? 意味著政府將 ? 為 70－ 80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房 ? 的政策調(diào)整為 ? 多數(shù)家庭購買或承租普通商品住房 ? 。該文件對經(jīng)濟(jì)適用房的重新定性也為后來個人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。 ? （ 2） 這兩份意見向左的文件相繼出臺，將政府既害怕房地產(chǎn)價格和投資增長過快又希望繼續(xù)拉動經(jīng)濟(jì)增長的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無遺。而各級政府主導(dǎo)的 ? 圈地?zé)?? 、日漸增大的金融信貸風(fēng)險等原先大量潛在的問題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來。 ? （四） 20212021年：調(diào)控以穩(wěn)定房價為主要訴求 ? 背景 ? —— 2021年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房價快速上漲的勢頭仍然沒有改變，以深圳、北京為代表的全國眾多城市房價迅猛上漲，房價成為社會關(guān)注的焦點。 ? 對策 ? （ 1） 為了抑制投資過熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，中央政府打出調(diào)控 ? 組合拳 ? —— 2021年 3月底，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，提出抑制住房價格過快上漲的八項措施 (簡稱 ? 國八條 ?) ，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房價格提升到政治高度。 4月，國務(wù)院常務(wù)會議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項措施 (簡稱 ? 新國八條 ?) ，對 ? 國八條 ? 進(jìn)一步細(xì)化、延伸。隨即，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。 ? （ 2） 2021年 5月，國務(wù)院常務(wù)會議通過有針對性的六項措施 (簡稱 ?
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