社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的宏觀調(diào)控(編輯修改稿)
2025-06-18 20:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱，形成了較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)熱態(tài)勢(shì)和通貨膨脹。 ? 對(duì)策 ? —— 1993年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，提出整頓金融秩序、加強(qiáng)宏觀調(diào)控的 16條政策措施 (通稱 ? 國(guó) 16條 ?) ； 1994年系列出臺(tái)《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》頒布。 ? 效果 ? —— 隨著各項(xiàng)措施的落實(shí)，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的增長(zhǎng)速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制。經(jīng)濟(jì)由熱轉(zhuǎn)冷，房地產(chǎn)市場(chǎng)也沉寂下來(lái)，商品房和商品住宅的價(jià)格迅速回落。經(jīng)過(guò) 3年努力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)終于在 1996年成功實(shí)現(xiàn) ? 軟著陸 ? 。 ? 問(wèn)題 ? —— 此次調(diào)控給房地產(chǎn)業(yè)一記重創(chuàng)。 ? 國(guó) 16條 ? 一出，海南房地產(chǎn)熱浪應(yīng)聲而落，數(shù)千家開發(fā)商卷款逃離，留下遍地爛尾樓。后經(jīng)統(tǒng)計(jì)，海南省當(dāng)時(shí)閑置土地 18834公頃，積壓資金 800億元，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá) 300億元，而一海之隔的北海，沉淀資金甚至高達(dá) 200億元，爛尾樓面積超過(guò)了三亞，被稱為中國(guó)的 ? 泡沫經(jīng)濟(jì)博物館 ?。泡沫破裂后，海南等地房地產(chǎn)市場(chǎng)元?dú)獯髠?，進(jìn)入持續(xù)數(shù)年的低谷期。 ? （二） 19982021年：促進(jìn)住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，核心是房改 ? 背景 ? —— 1997年亞洲金融危機(jī)爆發(fā)后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)開始出現(xiàn) ? 通貨緊縮 ? ，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之進(jìn)入低潮。 ? 對(duì)策 ? —— 為刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需， 1998年 7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》 (簡(jiǎn)稱 ?23 號(hào) ? 文件 )，明確提出 ? 促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ? ，并拉開了以取消福利分房為特征的中國(guó)住房制度改革。 23號(hào)文件強(qiáng)調(diào)，在停止住房實(shí)物分配后，新的國(guó)家住房保障體系在 ? 逐步實(shí)行住房分配貨幣化? 的同時(shí)，要 ? 建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主體的住房供應(yīng)體系 ? 。 1999年中央政府開始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。 ? 效果 ? —— 隨著各項(xiàng)政策措施貫徹落實(shí)，大大激活了低迷數(shù)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入發(fā)展新時(shí)期。 ? 問(wèn)題 ? —— 這一時(shí)期存在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等問(wèn)題。為打擊 ? 囤地 ? 、 ? 倒地 ? 現(xiàn)象，規(guī)范土地交易市場(chǎng)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，全國(guó)范圍內(nèi) ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅用地等各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓 ?意味著持續(xù)多年的 ? 協(xié)議出讓 ? 在法定意義上被叫停。但這一政策出發(fā)點(diǎn)是 ? 從源頭上防治腐敗，降低不合理的房?jī)r(jià) ? ，實(shí)際操作缺乏統(tǒng)一規(guī)范，為其出現(xiàn)新的高房?jī)r(jià)問(wèn)題埋下了隱患。 ? （三） 20212021年：確立房地產(chǎn)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ? 背景 ? —— 從 2021年開始，我國(guó)房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，再次出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱跡象。由于 2021年土地使用權(quán)全面施行招投標(biāo)、掛牌、拍賣方式取得，導(dǎo)致土地價(jià)格和房?jī)r(jià)大幅上漲。而從 98年開始的房地產(chǎn)信貸給尚不完善的 中國(guó)銀行 金融體系帶來(lái)了巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。 ? 對(duì)策 ? （ 1） 2021年 6月，中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 (簡(jiǎn)稱 121號(hào)文件 )，調(diào)整商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款政策。規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上 (含第二套 )商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)第一輪房地產(chǎn)牛市啟動(dòng)之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施。 ? （ 2） 2021年 8月出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》 (簡(jiǎn)稱 18號(hào)文件 )，首次明確指出 ? 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ? ，并提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展是保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度。 ? 效果 ? —— 18號(hào)文件確立的 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ? 是對(duì) 1998年 23號(hào)文件所確立的 ? 新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ? 的升級(jí)，也標(biāo)志著新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正式開始。 ? 問(wèn)題 ? （ 1） 18號(hào)文件沒(méi)有提出實(shí)質(zhì)性的控制房?jī)r(jià)和投資過(guò)熱的措施，倒是把 23號(hào)文件中有關(guān) ? 經(jīng)濟(jì)適用房是住房供應(yīng)的主體 ? 改為 ? 經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。 ? 意味著政府將 ? 為 70－ 80%以上的家庭提供經(jīng)濟(jì)適用房 ? 的政策調(diào)整為 ? 多數(shù)家庭購(gòu)買或承租普通商品住房 ? 。該文件對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的重新定性也為后來(lái)個(gè)人、組織或群體利用住房改革政策尋租、非法獲利埋下了隱患。 ? （ 2） 這兩份意見向左的文件相繼出臺(tái)，將政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快又希望繼續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的搖擺不定的矛盾心態(tài)展露無(wú)遺。而各級(jí)政府主導(dǎo)的 ? 圈地?zé)?? 、日漸增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)等原先大量潛在的問(wèn)題也隨著樓市的火爆而集中暴露出來(lái)。 ? （四） 20212021年：調(diào)控以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要訴求 ? 背景 ? —— 2021年房地產(chǎn)開發(fā)雖然繼續(xù)保持著快速發(fā)展的慣性，但增速明顯減慢，然而，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭仍然沒(méi)有改變，以深圳、北京為代表的全國(guó)眾多城市房?jī)r(jià)迅猛上漲，房?jī)r(jià)成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。 ? 對(duì)策 ? （ 1） 為了抑制投資過(guò)熱、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格，中央政府打出調(diào)控 ? 組合拳 ? —— 2021年 3月底，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，提出抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的八項(xiàng)措施 (簡(jiǎn)稱 ? 國(guó)八條 ?) ，建立政府負(fù)責(zé)制，將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提升到政治高度。 4月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控要采取八項(xiàng)措施 (簡(jiǎn)稱 ? 新國(guó)八條 ?) ，對(duì) ? 國(guó)八條 ? 進(jìn)一步細(xì)化、延伸。隨即，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的房地產(chǎn)調(diào)控操作層面的細(xì)化方案。 ? （ 2） 2021年 5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議通過(guò)有針對(duì)性的六項(xiàng)措施 (簡(jiǎn)稱 ?
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