【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出。 33 8共有房產(chǎn) 共有房產(chǎn)是指某 一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有人共同所有。 90、《商品房預(yù)售許可證》 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書，用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人。 9契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種。（交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半） 9公共維修基金 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。商品房的公共維修基金由購(gòu) 房人在購(gòu)房時(shí)交納，比例為購(gòu)房款的 2%。 9印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn)。 34 9購(gòu)買房地產(chǎn)的條件 成年人提供身份證明：未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書。 9未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》？ 未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》，但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明，并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或 限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定。 9申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料？ 審核后購(gòu)銷合同一份、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙。 9辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用？ 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi)、印花稅、工本費(fèi)。 9房地產(chǎn)權(quán)初始登記 指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記。 9房地產(chǎn)登記 即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地 35 產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法 定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。 100、房地產(chǎn)登記的種類有哪些？ 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。 10什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記？ 下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記： （ 1） 地產(chǎn)使用用途改變； （ 2） 權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的； （ 3） 房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的； （ 4） 建筑物、附著物倒塌、拆除。 10房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的？ 房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的，各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記。 10申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，可否委托他人代理？ 申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，申請(qǐng)人可以委托他人代理。由代理人辦理申請(qǐng)登記的，應(yīng)向登 36 記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證。 10房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地 上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過(guò)買賣、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。 10房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地、休閑憩地、空間余地、電梯、樓梯、連廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng)、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的，停車場(chǎng)、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移；有特別約定的，經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記，由登記的權(quán)利人擁有。 10房地產(chǎn)抵押 指?jìng)鶆?wù)人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人（ 或押權(quán)人）提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式。 10申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料？ （ 1）《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》； （ 2）委托書； （ 3）房地產(chǎn)證； （ 4）夫妻雙方身份證、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明； （ 5）商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同。 37 10已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓？ 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由抵押人、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書，即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。 10以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款，是否一定要辦理登記？ 以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款，一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 1房屋租賃 是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 11物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 11入伙 指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。 11業(yè)主委員會(huì) 38 業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。 11商品房預(yù)售須符合哪些條件？ （ 1） 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； （ 2） 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3） 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4） 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 11業(yè)主 是物業(yè)的所 有人或物業(yè)的使用人。 11停車場(chǎng) 指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配臵的場(chǎng)地。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位 25 平方米計(jì)算，自行車按每車位 平方米計(jì)算。 11 “ 五證 ” 包括什么？ 商品房 “ 五證 ” 包括：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開工證、商品房預(yù)售許可證。 39 11 “ 二書 ” 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督，要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明書。 建筑部分 地基和基礎(chǔ) 建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物 的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。 墻體 是維護(hù)分割構(gòu)件，同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中，墻體是主要的承重構(gòu)件。 建筑用地面積 指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位臵和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 建筑高度 40 指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。 建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。 商品房的結(jié)構(gòu) 售房的樓書常見(jiàn)用語(yǔ)，房屋架構(gòu)可分為 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 磚混結(jié)構(gòu) 主要是磚墻承重，部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。 磚木結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu)。 1 住宅的開間 就是住宅的寬度。 1 住宅的進(jìn)深 就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。 41 1 住宅的層高 是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。 1 住宅的凈高 是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 1商品房驗(yàn)收合格 指的是單體（即單幢樓盤）驗(yàn)收合格。 1商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格。 1在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？ 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 1在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？ 房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》。 1物業(yè)的竣工驗(yàn)收 42 是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)，建筑商完成了一項(xiàng)最終 產(chǎn)品，開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù)，這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù)。 何為 “ 預(yù)售面積 ” 和 “ 竣工面積 ” ？ 預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積，它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用；竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積，它為房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù)。 銀行 按揭部分 銀行按揭 按揭是英語(yǔ) “Mongase” （抵押）一詞的粵語(yǔ)音譯，因此，銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給 發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息。 加按揭 即對(duì)現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款，資金用途限于購(gòu)買新的住房及家居消費(fèi)，也就是 “ 原來(lái)按揭買下的房子，還款達(dá)到一定額度后，可以將其抵押出去，獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式 ” 。 轉(zhuǎn)按揭 轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸 43 款的借款人，向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 個(gè)人住房按揭需提交哪些資料 ？ 購(gòu)房身份證、戶口簿、結(jié)婚證原件及復(fù)印件（若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件）；購(gòu)房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明（若干個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票）；購(gòu)房人已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件；已與開發(fā)公司簽訂的購(gòu)房合同；在開戶行開戶的活期存折；貸款申請(qǐng)書、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù)、委托銀行扣收購(gòu)房還款協(xié)議書、住房抵押承諾書。 辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用？ 保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi)、抵押登記費(fèi)。 等額本金還款法 等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。 一次性還本付息法 現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以內(nèi)（含一年），那么還款方式為到期一次性還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合。 44 權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保 銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單，有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券，存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款，質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過(guò)貸款額度，即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的 10%。各種債券 要經(jīng)過(guò)銀行鑒定，證明真實(shí)有效，方可用于質(zhì)押，人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明，借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí)，要將有價(jià)證券、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管，并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任，如果借款人要求進(jìn)行公證，雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)，公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式，要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn)，依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要，只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定損失而不想變現(xiàn)。因此，采取質(zhì)押方式，只有少數(shù)人才能做到。 住房公積金 是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企 業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金，具有社會(huì)保障性質(zhì)，是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。 、公積金貸款 公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，是由城市住房資金管理中心及所屬分 45 中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買（含建造、大修）自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。 申請(qǐng)住房公積金貸款的條件 凡住房公積金連續(xù)繳存 6 個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上，并且目前仍在繳存公積金，才有資 格申請(qǐng)。 1公積金貸款的辦理程序 借款人填寫《早班審核書》，并提交相關(guān)資料；資料報(bào)送住房資金管理中心受理、審核。 1辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料？ 身份證、戶口簿、結(jié)婚證、收入證明、審核后購(gòu)房合同一份，首付款票據(jù)。 1組合貸款 組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱。 14