【正文】 以協(xié)議、招標、拍賣的方式將土地所有權在一定年限內出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 19 土地使用權轉讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權再 轉移的行為。 1 土地使用權劃撥 是指政府無償將土地撥發(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權，其出讓須經政府及土地管理部門同意，交補交出讓金后方可進行轉讓、出租和抵押。 1 什么是地籍？什么是產籍？ 我們通常所指的地籍、產籍、房地產籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經濟狀況和法律狀況的調查與登記，包括了土地產權的登記和土地分類面積等內容。具體來講，是對在房地產調查登記過程產生的各種圖表、證件等登記資料，經過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 1 生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 1 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 1 宗地 是地籍的最小單元，是指以權屬界線組成的封閉地塊。 20 1 宗地圖 是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位臵、宗地內建筑位臵與性質、與相鄰宗地的關系等。 1 證書附圖 即房地產后面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。 1 期房 是指消費者在購買時不具備即買 即可入住的商品房，即房地產開發(fā)商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同。 1 現(xiàn)房 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 毛坯房 房地產商交付屋內只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 21 2 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實行裝修。 （ 1） 內墻面為普通仿瓷涂料 （ 2） 客廳樓地 板為普通瓷磚 （ 3） 普通鋁合金窗 （ 4） 普通膠合板門 2 商品房 是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 2 空臵商品房 指 1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。 2 二手房 通常是指再次進行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經濟適用住房及單位自建住房，辦完產權證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 2 房改房 在房改政策出臺后，國家機關、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。 22 2 個人住房基金 有 些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。 2 房地產交易形式 房地產市場的房地產交易形式主要有兩種：地產交易形式與房產交易形式。 2 住宅的 “ 全部產權 ” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。 2 住宅的 “ 部分產權 ” 是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內，職工按標準價購房后只擁有 部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占的產權比例分配。 建筑物 是指人工建造而成的房屋和構筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎。 3 構筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內進行生產和生活活動，如煙 23 囪、水井、道路、橋梁等。 3 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 3 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 3 公建總 用地 指小區(qū)內部公共建筑占地面積的總和。 3 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 3 道路、廣場用地 指小區(qū)內主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 3 庭院、綠化面積 指小區(qū)內集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權的綠化面積的總和。 24 3 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 3 住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經濟指標。它包括三項，即使用面積、輔助面積和結構面積。 結構面積 是指房屋建筑中外墻，內墻柱等結構構件所占面積的總和。 4 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產或生活使用的凈面積的總和。 4 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 4 公用面積 是指住宅樓內為住戶方便出入，正常交往保障生自學成才而設臵的公共走廊、樓梯、電梯間等所 占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分攤。 25 4 套內建筑面積 房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 4 套內墻體面積 是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。 4 公用建筑面積 各產權主體共同占有或共同使用權的建筑面積，指各套（單元）以外 為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 4 公用建筑面積的分攤原則是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應按其文件或協(xié)議分攤計算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分攤原則進行分攤計算。 4 哪些公用面積應分攤？ 應分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班衛(wèi)室、建筑物內的垃圾以及突出屋面有圍護結 26 構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。 4 哪些公用面積不能分攤？ 不能分攤 的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室以及地面車庫、地下設備用房等。 50、 套內陽臺建筑面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。 5 套內使用面積 指套內住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 5 套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 5商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內建筑面積 +分攤的公用建筑面積 27 5分攤公用建筑面積的計算方法 分攤公用建筑面積 =套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數(shù) 公用建筑面積分攤系數(shù) =公用建筑面積 /套內建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內建筑面積之和－不應分攤的建筑面積 5 建筑容積率 是指項目規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 5 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項目用 地范圍內所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比。 5 人口毛密度 人口毛密度 =小區(qū)內總居住人數(shù) /小區(qū)內占地面積（公頃）。 5 平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價建筑物總造價 /建筑面積。 5 綠地率 是指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 60、 綠化率 28 是指植被垂直面積與規(guī)劃建設用地面積之比。 6 得房率 指套（單元）內建筑面積與套建筑面積的比率。 6 商品房預售 是指房地產尚未建成以前，房地產的經銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 6 商品房現(xiàn)售 是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 6 規(guī)劃形態(tài) 是指這一項目的具體建筑構成，譬如一個項目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。 6 住宅組團 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結構。 6單元式住宅 29 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制 面積又稱為一個居住單元。 6居住單元 是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。 6戶型 是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。 6套型 是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。 70、面積配比 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。 7格局配比 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。 7閣樓 30 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 7假層 是指房屋的最上 一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內部房間利用部分屋架空間構成的非正式層。 7普通住宅 是指按一般民用住宅標準造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 7公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 7純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。 7商場 是指規(guī)劃為對外公開進行經營的建筑物。 7綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 31 7商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫 字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能的發(fā)達，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 80、別墅 是指在郊區(qū)或風景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。 8 TOWNHOUSE（聯(lián)排別墅） 正確的譯法應該為城區(qū)住宅，是從歐洲舶來的，其原始意義是指在城區(qū)房屋。目前是指建于城郊，高綠化率，住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅。 8躍層式商品房 是指由上、下兩層樓盤面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用 戶內獨用的小樓梯連接的房屋通風、采光較好，布局緊湊，功能分明，只是戶內樓梯占去一定使用面積，上下兩層只有一個出口，發(fā)生火災時，人員不易疏散。 8復式商品房 是由香港建筑師創(chuàng)造設計的一種經濟型房屋，是在層高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓盤房。實際層高要大大低于躍層式住宅。復式住宅下層供 32 起居、餐飲、洗浴用，上層供休息、儲藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯。 8錯層式住宅 是指樓面高度不一致錯開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。 8 SHOPPING MALL 直譯為 “ 步行街購物廣場 ” ，是目前國際 上最流行、經營效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場、強烈吸引人氣；開放性的對外交通設計，廣納周邊人氣，相對閉合的內部通道回路，充分利用有效人流，購物與休閑良性互動，形成驚人的商業(yè)效應。 8商品房的起價 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。 8商品房的均價 是指商品房的銷售價格相加以后的和除以單位建筑面積的和，即得出每平方米的價格。 8基價 經過核算而確定的每平方米基本價格，商品房的銷售價一般