【正文】 權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對該房屋所占用 范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為 50— 70 年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。 土地使用權(quán)的出讓 指國家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 19 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 是指土地使用者通過出售、交換、贈與和繼承的方式將土地使用權(quán)再 轉(zhuǎn)移的行為。 1 土地使用權(quán)劃撥 是指政府無償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用，一般沒有使用期限的限制。以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 1 什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。 1 生地 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。 1 熟地 指三通一平或七通一平，具備使用條件的土地。 1 宗地 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。 20 1 宗地圖 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位臵、宗地內(nèi)建筑位臵與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 1 證書附圖 即房地產(chǎn)后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。 1 期房 是指消費(fèi)者在購買時不具備即買 即可入住的商品房，即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。 1 現(xiàn)房 是指消費(fèi)者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。 毛坯房 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。 21 2 成品房 是指對墻面、天花、門套、地板實(shí)行裝修。 （ 1） 內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料 （ 2） 客廳樓地 板為普通瓷磚 （ 3） 普通鋁合金窗 （ 4） 普通膠合板門 2 商品房 是指以完全的市場價格向購房者出售的房子。 2 空臵商品房 指 1998 年 6 月 30 日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契稅）。 2 二手房 通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房，辦完產(chǎn)權(quán)證后，再次上市買賣，這些都稱為二手房。 2 房改房 在房改政策出臺后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把為類公房稱之為房改房。 22 2 個人住房基金 有 些單位建立了個人住房基金。職工個人住房基金是由個人的勞動收入積累而成的基金，其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到（主要指公積金）；另一部分則是自愿儲蓄部分則采取存款自愿，取款自由的管理辦法。 2 房地產(chǎn)交易形式 房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種：地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式。 2 住宅的 “ 全部產(chǎn)權(quán) ” 是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。 2 住宅的 “ 部分產(chǎn)權(quán) ” 是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有 部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。 建筑物 是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物，如墻體、樓地層、樓梯、門窗基礎(chǔ)。 3 構(gòu)筑物 是指建筑物中除房屋以外的東西，人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙 23 囪、水井、道路、橋梁等。 3 居住小區(qū)總用地 是包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場用地、庭院、綠化用地的總和。 3 住宅總用地 指低層、多層、中高層、高層以及住宅用地面積的總和。 3 公建總 用地 指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和。 3 房屋的基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 3 道路、廣場用地 指小區(qū)內(nèi)主次干道、支道、人行道、綠化帶中間寬度大于 米的步行道及停車、回車廣場和有鋪砌地面的場地面積之和。 3 庭院、綠化面積 指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動場所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和。 24 3 總建筑面積（平方米） 指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和。 3 住宅的建筑面積 亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng)，即使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。 結(jié)構(gòu)面積 是指房屋建筑中外墻，內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。 4 使用面積 是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。 4 輔助面積 指臥室以外的凈面積，包括過道、衛(wèi)生間、廚房、儲藏室、陽臺等。 4 公用面積 是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入，正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)臵的公共走廊、樓梯、電梯間等所 占面積總和，并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂? 25 4 套內(nèi)建筑面積 房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積。 4 套內(nèi)墻體面積 是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 4 公用建筑面積 各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積，指各套（單元）以外 為各戶共同使用，不可分割的建筑面積。 4 公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？ 如有面積分割的文件或協(xié)議，應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。 4 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié) 26 構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。 4 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)?的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫、地下設(shè)備用房等。 50、 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。 5 套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 5 套外使用面積 指套外全體住宅的公共使用面積，如樓梯間、電梯間、公共走道、公共用房等。 5商品房銷售面積 商品房銷售面積 =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 27 5分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法 分?jǐn)偣媒ㄖ娣e =套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /套內(nèi)建筑面積之和 公用建筑面積 =整幢建筑的面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e 5 建筑容積率 是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 5 建筑密度 即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用 地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 5 人口毛密度 人口毛密度 =小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù) /小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）。 5 平均每平方米造價（元） 平均每平方米造價建筑物總造價 /建筑面積。 5 綠地率 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 60、 綠化率 28 是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 6 得房率 指套（單元）內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率。 6 商品房預(yù)售 是指房地產(chǎn)尚未建成以前，房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后，將期房出售給受買人。 6 商品房現(xiàn)售 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 6 規(guī)劃形態(tài) 是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成，譬如一個項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成，每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么，單棟樓宇的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。 6 住宅組團(tuán) 是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。 6單元式住宅 29 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制 面積又稱為一個居住單元。 6居住單元 是指一個單元里有幾戶。俗稱：一梯兩戶、一梯四戶等。 6戶型 是指一套住宅由多少臥廳、廚、衛(wèi)組成。俗稱：一室一廳、二室一廳、四室二廳二衛(wèi)等。 6套型 是指層住空間的大小范圍。俗稱：小套、中套、大套。 70、面積配比 指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。 7格局配比 是二房二廳、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。 7閣樓 30 是指位于房屋坡屋頂下部的房間。 7假層 是指房屋的最上 一層，四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度，以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。 7普通住宅 是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇。 7公寓 是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。 7純辦公樓 是指專為各類公司的日常營運(yùn)提供辦公活動空間的大樓。 7商場 是指規(guī)劃為對外公開進(jìn)行經(jīng)營的建筑物。 7綜合樓 是指兼有住家、辦公甚至商場的大樓。 31 7商住住宅 是 SOHO（居家辦公）住宅觀念的一種延伸，它屬于住宅，但同時又融入寫 字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時又能從事商業(yè)活動的住宅形式。 80、別墅 是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三