【正文】 1 【 ****】項目 百 問 架構(gòu)范本 第 一 篇、項目開發(fā)商及 各方合作單位簡介 項目 發(fā)展商簡介？及開發(fā)過的項目？ 答： 項目代理商 ？及 代理 過的項目？ 答： 項目 設(shè)計單位及曾設(shè)計過的知名作品 ? 答： 項目 施工單位及以往的作品？ 答： 項目 監(jiān)理公司及以往監(jiān)理項目？ 答： 項目 物業(yè)管理公司及該公司管理的其它項目？ 答： 項目 園林設(shè)計公司及以往作品？ 答： 項目裝修公司及以往作品？ 答： 2 第二篇、 項目概況及地理位臵 1. 項目 推廣名稱及實用名稱 ？ 答： 項目物業(yè)類型和建設(shè)分期？ 答： 項目所屬區(qū)域及具體 地理位臵 ? 答： 項目 周邊主要 標志性 建筑物 ? 答： 項目 周邊主要交通干道？ 答： 第三篇、項目基礎(chǔ)資料及技術(shù)指標 項目用地性質(zhì)及使用年限？ 答： 本項目的房產(chǎn)證號？預(yù)售許可證號？ 答： 項目占地面積 ？ 建筑總面積？ 計入容積率面積？ 答： 3 綠化面積？主景觀面積？ 答： 商業(yè)部分面積？住宅部分面積？ 答： 地下停車場面積（車位數(shù)）？設(shè)備用房 面積 ？ 答： 建筑覆蓋率？容積率？綠化率？ 答： 總棟數(shù)？樓體高度？總層數(shù)？ 答： 第四 篇、項目建筑規(guī)劃 本項目整體建筑風格？總體規(guī)劃描述？ 建筑結(jié)構(gòu)？ 答： 本項目的實用率？有無轉(zhuǎn)換層？轉(zhuǎn)換層在哪？ 答： 小區(qū)智能化設(shè)施介紹、安保、消防系統(tǒng)情況？陽臺是否允許安裝防盜網(wǎng)？有無紅外線監(jiān)控系統(tǒng)？ 答： 每棟一梯幾戶？標準層層高？凈高？轉(zhuǎn)換層高度？凈高？用途？ 4 答： 項目有無 商業(yè)裙樓 ？ 用途及層高？ 答： 小區(qū)內(nèi)是否人車分流？ 車流如何劃分？ 答： 地下室?guī)讓?？作何用途? 答： 各棟樓的間距？ 答： 小區(qū)有多少個出入口？ 答： 小區(qū)的人流、車流如 何劃分？ 答： 第五篇、建筑施工、設(shè)施 本項目開工日期？封頂日期？竣工日期？入伙日期？ 答： 樓板厚度為多少？外、內(nèi)墻的厚度是多少？ 答： 廚房如何排煙？何種排煙設(shè)施？走廊照明系統(tǒng)？ 5 答： 內(nèi)外陽臺面積如何計算？ 答： 、 凸窗的高度？寬度？是否計入售賣面積？ 答： 交樓標準？ 答： 樓宇（外墻、屋頂、廚衛(wèi)）防水設(shè)計？防水采用何種做法？ 答： 窗戶采用何種玻璃？玻璃厚度多少？ 答： 管道煤氣的開通時間、費用？水電、煤氣表如何抄表？ 答： 電梯品牌？每 棟數(shù)量？載客人數(shù) /臺？是否所有電梯到地下車庫？ 答： 1 入口大堂、電梯間、樓梯間的裝修情況？尺寸高度？ 答 ： 1 電源插口、電話、有線電視預(yù)留各戶型部位分布？寬頻網(wǎng)絡(luò)、綜合布線 系統(tǒng)分布情況？ 答： 1 每戶是否預(yù)留統(tǒng)一空調(diào)位？是分體空調(diào)還是窗機？ 答： 6 1 外墻、內(nèi)墻、陽臺門窗、玻璃選用哪種建筑材料？ 答： 1 電器開關(guān)、每戶電視接口位臵及數(shù)量？ 答： 1 外墻裝修標準？顏色？ 答： 1 國際衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) ？ 答： 1 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ？ 答： 1 通訊設(shè) 備 ？ 答： 室外安防系統(tǒng) ？ 答： 2 室內(nèi)安防系統(tǒng) ？ 答： 2 自動抄表系統(tǒng) ？ 答： 2 消防系統(tǒng) ？ 答： 2 小區(qū)智能化設(shè)施介紹、安保、消防系統(tǒng)情況？陽臺是否允許安裝防盜網(wǎng)？有無紅外線監(jiān)控系統(tǒng)？ 7 答： 2有無 天臺 、露臺 ？ 每戶 陽臺 幾個 ？ 答： 2 單元內(nèi)哪些結(jié)構(gòu)可變更？ 答： 2 業(yè)主如有單元內(nèi)間隔調(diào)整要求申請，能否滿足？ 答： 第六篇、公共部分裝修標準及各種建筑材料指標 1. 停車場交付使用的標準是什么？ 答： 2. 小區(qū)設(shè)備用房位臵在哪里？面積是多少？有何設(shè)備？ 答： 3. 小區(qū)的會所位于何處？面積為多少？有何功能？ 答： 4. 幼兒園的用房面積為多少？具備開設(shè)多少個班級？ 答： 小區(qū)內(nèi)有何其他活動設(shè)施？位于何處？ 答 : 可出售的商場位臵及商鋪的交樓標準？ 8 答 。 住宅部分的交房標準？ 答 。 住宅大堂的交樓標準？ 答 。 住宅部分的電梯廳、公共疏散樓梯廳的交樓標準？ 答 。 公共疏散樓梯走道的交樓標準？ 答 。 1 商鋪的每戶供電最大負荷為多少？ 答 。 1 住宅部分的每戶供電最大負荷為多少？ 答 。 1 住宅的戶內(nèi)電氣交房標準？ 答 。 1 各戶型弱電的接口布臵情況？ 答 。 1 有線、寬頻、煤氣的接入布臵情況？ 答： 1 戶內(nèi)給排水的交房標準？ 答： 1 廚房煙道的設(shè)臵？采用何種防倒灌設(shè)施？其品牌？ 9 答： 1 小區(qū)有無設(shè)臵消防水箱？在哪里？ 答： 1 小區(qū)是否有備用發(fā)電機？ 答 ： 小區(qū)建筑如何進行白蟻處理？ 答： 2 住宅的入戶門及房間門的尺寸？入戶門為何種交房標準？ 答： 2 住宅部分采用什么品牌的電梯？載重多少？電梯每秒鐘的升降速度是多少？ 答： 第七篇、項目園林景觀及內(nèi)部配套 園林設(shè)計風格和特色？ 答 。 綠化分布格局？ 答： 是山系還是水系主體園林？ 答： 幼兒園、小學、中學？ 10 答 。 會所、泳池、餐廳？ 答： 商業(yè)街、商場？ 答： 超市、菜場？ 答： 羽毛球場、網(wǎng)球場及規(guī)格？ 答： 籃球場、足球場及規(guī)格？ 答： 休閑廣場？ 答： 第 八 篇、產(chǎn)品戶型及設(shè)計特點 項目有哪幾種戶型 及套數(shù) ？ 答： 各戶型建筑面積多大？ 答： 各戶型 占總面積的 面積比？ 11 答： 占總套數(shù)的 套數(shù)比？ 答： 戶型設(shè)計特點 及優(yōu)勢 ？ 答： 第 九 篇 、 項目入住各項收費標準 車 位是否可售？售價和收費標準？其中管理費多少？ 答： 會所收費 標準 ？ 答： 物業(yè)管理收費及服務(wù)項目？ 答： 家居服務(wù)？ 收費？ 答： 小區(qū)有無住戶專車 、是否收費 ？ 答： 入伙配套 費用 ？ 答： 物業(yè)公司在入伙期是否收取業(yè)主裝修期間的管理費？衛(wèi)生費？有物業(yè)公司定押 12 金？收取的押金何時可退？ 答： 管道煤氣開通時間？ 收費標準？ 答： 水 、 電費用？ 答： 有線電視開通時間？收費標準？ 答： 1 直飲水設(shè)備如何提供？ 答： 1 入伙能否出示竣工驗收證明和使用說明書？ 答： 1 有無 天臺 、露臺 ？ 每戶 陽臺 幾個 ？ 答： 1 是否提供裝 修套餐 ?裝修公司名稱？ 答： 第 十 篇、項目金融機構(gòu)及銀行按揭貸款 1. 項目 按揭 銀行 有哪幾家 ？ 答 : 13 2. 涉及銀行職工購房、業(yè)主可否自行按揭？ 答 : 3. 按揭需提供的資料？ 答 : 見表： 身份證 原件及 3 份復(fù)印件，包括配偶和產(chǎn)權(quán)共有人的 戶口本 原件及 3 份復(fù)印件，包括配偶和產(chǎn)權(quán)共有人的 婚姻證明 分三種類型：結(jié)婚證；離婚證 /離婚未再婚證明；未婚證，原件及 2 份復(fù)印件 收入證明 個體：營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及近三個月的稅單 還款承諾書 需配偶出具 首期款發(fā)票及商品房購銷合同 4. 按揭需交的費用？購買 后需繳納的費用？ 答 : 見表： 貸款合同公證費： 注：貸款額在 20 萬以下的 200/筆，貸款額在 20 萬以上的按貸款額的 1‰收取。 抵押登記費： 80 元 /戶（住宅）； 100 元 /戶（商鋪） 印花稅：貸款額的萬分之五。 契稅： 住宅：總房款 %。 商鋪：總房款 3%。 維修基金：總房款 2%。 5. 可否首期付一成？余下二成如何支付？ 答 : 6. 簽合同后能否更名？費用？ 答 : 14 7. 辦理房產(chǎn)證的時間？費用？ 答 : 入伙后的 120 個工作日，提交辦理產(chǎn)權(quán)的相關(guān)資料；契稅、工本費等。 按揭利率表 ？ 答： 第十 一 篇、項目交通及周邊配套 一、 配套？ 1. 周邊幼兒園： 答： 2. 周邊小學： 答： 3. 周邊中學： 答： 4. 周邊超市、菜市： 答： 5. 周邊醫(yī)院： 答： 6. 周邊金融機構(gòu)： 答： 7. 周邊酒店、飲食： 15 答： 8. 周邊文化娛樂場所： 答： 二、交通： 9. 到火車站、市商業(yè)中心、機場等的時間？ 答： 10. 公交車運行情況：車資、線路、運行時間、車行路線 答： 第十一篇、項目營銷策略及廣告推廣 營銷方向及主體策略？ 答： 營銷節(jié)點及銷售分期？ 答： 優(yōu)惠策略及方式？ 答： 團體購買有無特 別優(yōu)惠折扣？購買幾戶以上？ 答： 廣告推廣方向？ 16 答： 廣告主題策略？ 答： 廣告 媒體？ 答： 廣告排期計劃？ 答： 第十二篇、市場分析 本項目的產(chǎn)品定位 ?目標客戶群 ? 答： 與周邊樓盤相比 ,有哪些優(yōu)勢 ? 有哪些劣勢 ? 答： 昆明地產(chǎn)分幾個區(qū)域 ?本片區(qū)的優(yōu)劣勢 ? 答： 周邊項目競爭情況分析 ？ 答： 其他區(qū)域競爭樓盤分析 ？ 答： 相關(guān)政策 答： 17 第十三篇、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 基礎(chǔ)知識部分 房產(chǎn) 是指房屋經(jīng)濟形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者 之間可以進行出租出售或作其它用途的房屋。 地產(chǎn) 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。 房地產(chǎn) 是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營為對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)開發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進行基礎(chǔ)設(shè)施 、房屋建筑的活動。 18 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” 開發(fā)成可供使用的土地。 土地的使用年限是如何確定的？ 凡與省市規(guī)劃國土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加氣站用地為二十年。 房子的居住時間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？ 房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個人所有的財產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔對該房屋所占用 范圍內(nèi)的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán)。住宅用地的土地使用時間為 50— 70 年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續(xù)使用該土地。 土地使用權(quán)的出讓 指國家