【文章內(nèi)容簡介】 因為開發(fā)建設(shè)的雅景苑項目銷售情況較好， 存貨量 大幅減少 ； 20XX、 20XX 年 企業(yè)的流動比率處于合理水平， 20XX 年大幅下降 ， 主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小， 短期 償債能力較強 。 營運能力分析 貸款企業(yè)近三年的存貨周轉(zhuǎn)在1～ 2 年左右，因為該企業(yè)所開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬中 小 等規(guī)模，此存貨周轉(zhuǎn)速度在房地產(chǎn)企業(yè)中屬于正常水平。 26 盈利能力分析 企業(yè)近三年的總資產(chǎn)盈利平均凈利潤率為 % ，從20XX~20XX 年盈利指標看，企業(yè)近年盈利 情況較好 。 企業(yè)貸款情況 截止 20XX 年 4 月 31 日，該企業(yè)的 短期借款余額為 10,520 萬元，長期借款余額 為 1,300 萬元，合計為 11,820 萬元 。 貸款銀行 金額(萬元 ) 貸款期限 貸款方式 貸款利率(%) 建行 200 擔保 1,000 抵押 中行 400 擔保 5 400 .10 擔保 5 27 信用社 800 擔保 5 800 擔保 5 800 擔保 5 1,300 抵押 5 工行 2,500 擔保 5 農(nóng)行 500 擔保 750 擔保 500 擔保 300 .11 擔保 發(fā)展行 200 .12 擔保 5 招行 2,000 擔保 28 合計 12,450 企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備 表 5：企業(yè)開發(fā)項目匯總表 類別 項目名 稱 項目位 置 建筑面積(萬㎡ ) 投資總額（萬元） 竣工時間 /銷售時間 銷售額 （萬元） 銷售率 完工項目 康樂花園 XX鎮(zhèn)樂園路 11 17,000 20XX/20XX 22,000 100% 梧桐花園 XX鎮(zhèn)六約 9 12,000 20XX/20XX 15,000 95% JY 酒店 XX鎮(zhèn)政府北側(cè) 21,787 20XX.7/ 29 在建項目 時代商城 康樂花園 3,500 20XX.9 企業(yè) 20XX 年度完成房地產(chǎn)投資總額為 3,370 萬元，商品房銷售收入 3,477 萬元，利潤總額為4,589 萬元 .。 貸款企業(yè)綜合評價 財務(wù)狀況 貸款企業(yè) 企業(yè)每年有穩(wěn)定的6,000～ 7,000 萬元工繳費收入 ，長期償債能力較強 ； 20XX、 20XX年 企業(yè)的流動比率 處于合理水平， 20XX 年大幅下降 ， 主要是因為存貸大幅減少；但企業(yè)的速動比率減小， 短期 償債能力較強 。 企業(yè)發(fā)展前景 該企業(yè)為 XX 鎮(zhèn)各村合作成立的股份有限公司 ， 經(jīng)營各村屬物業(yè)的出租、房地產(chǎn)開發(fā)等，有穩(wěn)定的租金收入來源，目前尚有保安村大福工業(yè)區(qū)的土地儲備， 具有一定 的發(fā)展?jié)摿Α? 30 三、項目概況與背景 項目概況 項目位置 JY 酒店 位于 深圳市龍崗 區(qū) XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西 ， 距深惠路約 300 米，附近有 XX 鎮(zhèn)政府、市規(guī)劃國土局 XX 管理所、XX 水廠等市政部門，及八達工業(yè)村、 XX 村第一及第二工業(yè)區(qū)、六約工業(yè)區(qū)、鵬基工業(yè)城等多個大型工業(yè)區(qū)。 項目地塊四至如下： 東側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū)及雅景苑； 南側(cè)： 綠化廣場、 XX 鎮(zhèn)政府 ； 西側(cè)： 錦冠華城二期住宅區(qū) ； 北側(cè)： 紅棉 一路，隔路為麗晶中心及賢合村村民自建房 。 圖片 1：項目位置圖 31 圖片 2：東側(cè) — 錦冠華城住宅項目 圖片 3： 南 側(cè) — 綠化廣場，地下為停車場 圖片 4：西側(cè) — 隔小區(qū)路與錦冠華城相鄰 32 圖片 5：北側(cè) — 隔小區(qū)道路與錦冠華城相鄰 圖片 6：北向景觀開闊 圖片 7：南向景觀 —— 鎮(zhèn)政府及黃竹坑水庫 33 項目簡介 JY 酒店 項目位于 深圳市龍崗 區(qū)XX 鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府以北、雅景苑以西G0821334 號宗地上，總用地面積 7, ㎡， 該宗地包括居住用地等其它用途，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》中記載，其中酒店總建筑面積為44,000 ㎡ 。 該項目 樓高 28 層，其中 1～ 4 層為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層， 6～26 層為客房層（無 14 層）， 27～28 層為酒店行政樓層， 29 層為自助式餐廳 。 酒店設(shè)有 地下 一 層停車 場 ， 提供 220 個停車位 。 34 項目于 1992 年 底 開工， 至 20XX年 主休全部完工 ， 20XX 年 3 月開始外墻裝修 ， 同年底外裝修工程完工。 20XX 年 4 月 開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 20XX年 6 月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量 的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計項目于 20XX年 7 月竣工。 目前酒店的 2～ 4 層已與經(jīng)營者簽訂出租經(jīng)營合同，租期十年（原合同從 20XX 年開始計）。 圖片 8：項目 夜景 效果圖 圖片 9 ： 酒 店 大 堂 效 果 圖 圖片 10；酒店前綠化廣場效果圖 35 項目開發(fā)現(xiàn)狀 20XX 年 4 月 酒店開始室內(nèi)裝修工程 ，截止至查勘日 20XX 年 6月 12 日， 酒店的設(shè)備安裝基本完工，剩余少量的調(diào)試工作尚未完成 ， 內(nèi)裝修工程完成工程量約為 60%， 預(yù)計項目于 20XX 年 7月竣工 開始對 外營業(yè) 。 圖片 11： 酒店外觀 36 圖片 12 ： 酒 店 大 堂 現(xiàn) 狀 圖片 13：標準房內(nèi)景 圖片 14 ： 多 功 能 會 議 廳 圖片 15：歌舞廳 圖片 16 ：商務(wù)套房 圖片 17：桑拿房 37 圖片 18 ：西餐廳 圖片 19：中餐廳 圖片 20 ： 中 餐 廚 房 圖片 21：中餐套房 圖 片 22：露天泳池 38 項目建設(shè)合法性分析 項目開發(fā)合法性手續(xù)一覽表 表 6：項目開發(fā)文件表 名 稱 單位、文號 文件主體 深圳市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 20XX 年項目開發(fā)企業(yè)第 150 名 深圳市XX 投資股份有限公司 建設(shè)工程 項目 開工許可證 （ 綜合樓 人工挖孔樁） 編號：寶建開字第921577 號 XX 鎮(zhèn)股份投資有限公司 深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點 編號 HG950153 XX 股份投資有限公司 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計深龍計投資 [20XX]58號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)39 局文件 股份有限公 司 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 深 地合字（ 20XX） 5243號 及 補充協(xié)議書 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 建設(shè)工程 施工許可證 （ 綜合樓 ） 編號：龍施許字第990074 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 付清地價款證明 深龍國地價證字[20XX]12 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)證（土地） 深房地字第6000014164 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 深規(guī)土規(guī)許字0620XX0006 號 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 40 中華人民共和國 建筑工程施工許可證（裝飾 工程） 編號44030720XX05210102 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 根據(jù)委托方提供的深圳市工商物業(yè)信息中心的《核準內(nèi)資有限責任公司注冊登記的有關(guān)資料》顯示，深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司股份中深圳市 XX 投資有限公司占 10%股權(quán)，根據(jù)委托方介紹，雙義發(fā)公司為 XX 鎮(zhèn)處理本項目建設(shè)而成立的房地產(chǎn)項目公司。 項目土地使用權(quán)取得 20XX 年 12 月 15 日， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司 與深圳市 規(guī)劃 國土局簽訂《深圳市土地使用 權(quán)出讓 合同書》 及補充協(xié)議書 ，取得地塊編號為 G0821334號土地使用權(quán)，地價款 合 計 為50,323,614 元。根據(jù)《付清地價款證明》， 深圳市雙義發(fā)實業(yè)股41 份有限公司 于 20XX 年 2 月 1 日全部付清。 根據(jù)委托方介紹，項目用地的前期由深圳市 XX 投資股份有限公司投資建設(shè) XX 鎮(zhèn)綜合服務(wù)大樓， 1994 年因國家宏觀政策調(diào)控，項目停工。 1995 年 XX 鎮(zhèn)為完成本項目而成立了深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，并將本項目用地劃歸雙義發(fā)名下（以上權(quán)利人變更委托方未能提供相關(guān)文件），并與深圳市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合書》。因此本項目前期取得的規(guī)劃設(shè)計要點、樁基工程許可證等為XX 投資股份有限公司名下，后期取得的 許可證等為雙義發(fā)公司名下。 ◆根據(jù)《房地產(chǎn)證》記載，該宗地權(quán)益方為深圳市雙義發(fā)實業(yè)股份有限公司，雙義發(fā)公司具有本地塊的開發(fā)資質(zhì) 。 本項目用地權(quán)屬清淅。 42 結(jié)論 項目已合法取得 G0821334號地塊土地使用權(quán)，并付清地價款，辦理 了 宗地的土地《房地產(chǎn)證》。項目 地塊 已 取得 《 建設(shè)工程 項目開工許可證（ 綜合樓 人工挖孔樁） 》、《深圳市規(guī)劃國土局規(guī)劃設(shè)計要點》、《 建設(shè)工程 施 工許可證（ 綜合樓 ） 》、《 深圳市 龍崗區(qū)計劃 統(tǒng)計 局文件 》、《 深圳市 龍崗區(qū) 計劃 統(tǒng)計 局文件 》、《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》、《 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、《中華人民共和國建筑工程施工許可證（裝飾工程）》。 ◆因本 項目 的建設(shè)時間較長，且項目建設(shè)在雙義發(fā)和 XX 投資之間有過兩次權(quán)利變更，因此其施工過程中取得的許可證書建設(shè)單位分別為雙義發(fā)和 XX 投資，本項目施工手續(xù)齊全，已取得“ 四證 ”，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法 。 項目建設(shè)規(guī)模 項目規(guī)模 43 JY 酒店 項目 總建筑面積為44,000 ㎡ 。 樓高 29 層，其中 1～4 層 為裙樓， 5 層為酒店設(shè)備層，6～ 26 層為客房層（無 14 層），27～ 28 層為酒店行政樓層， 29層為自助式餐廳 。 酒店設(shè)有 地 下一 層 停車 場 ， 提供 220 個停車位 。 項目經(jīng)濟指標 根據(jù)委托方提供的《 深圳市 JY酒店可行性研究報告 》、《 房屋租賃合同 》 （ 2～ 4 層） ，項目 主要 經(jīng)濟技術(shù)指標如下表： 表 7：項目規(guī)劃指標表 項目 總用地規(guī)劃指 標 地塊編號 G0821334 其中：酒店總建筑 面積 (㎡ ) 44,000 容積率 （地塊總體） ≤ 覆蓋率 （地塊總體） ≤25% 裙樓經(jīng)營面積 二層中餐酒樓：2, 44 三層桑拿按摩：2, 四 層 及 夾 層KTV： 2, 客房數(shù) 豪華單人間： 98間 標準雙人間：240 間 商務(wù)套房： 34間 總統(tǒng)套房： 2 間 機動車停車位（輛） 220 注： 地塊編號 、 地塊 總體 容積率及覆蓋率 、酒店 建 筑面積以《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》為準； 2～ 4 層裙樓建筑