【文章內容簡介】 本標準租金以每平方米計算。 在高層辦公樓中，標準租金一般隨樓層的增高而增加，因為樓層越高越安靜，如同樣位置的房間在 21 層的要比 在 14 層的高 2～ 3 元／平方米。而同樣，每一層處于樓角的單元往往比其他單元的租價高 2 元／平方米左右，而每一層處于視野好的一面的單元，其租價就要比其他的單元貴一些。 ②居住物業(yè)的租價折扣。居住物業(yè)的租價也采用分級定價，使所有的單元在價格和價值上取得平衡。如一幢無電梯的六層公寓樓，頂層單元的月租費可能就要比樓下同樣單元的月租費便宜些；同樣一幢高層住宅樓，高層視野廣、風景優(yōu)美的單元肯定要要比底層包圍在中間的單元的租價貴。 (5)免租的談判。 租金折扣中最常見的一種方式是短期減免租金，這種方法在一定程度上滿足了租戶和 市場的要求。例如，在市場空置率很高的時候，物業(yè)管理者可以以減免兩個月租金的妥協(xié)，來引使租戶簽約。物業(yè)管理者在實施這一妥協(xié)條款時要注意一般是在租期的最后執(zhí)行，而不是在租期開始的第一個月免租。如租賃期是一年，則在最后兩個月可以不收租金。因為這樣可以避免租戶不付錢就入住，直到被驅逐出去時都未付租金的情況發(fā)生。一般來說，短期減免租金的妥協(xié)比平均降低整個租期內的租金的妥協(xié)要好，因為平均降低租金的妥協(xié)無形中已降低了物業(yè)的市場價值，它造成的損失要比短期減免租金的損失大。 在租戶更迭時，業(yè)主為尋找新租戶要花 費廣告支出，對新租戶的資格審查要花費成本，談判要花時間和費用，而每次租戶搬出搬進都要發(fā)生對物業(yè)進行清理、重裝修和修整等費用，所有這些都要增加業(yè)主的租賃成本，減少租賃收益。因此一般有經(jīng)濟頭腦的業(yè)主都愿意簽一份長一些的租約。當然如果業(yè)主在長租約中沒有逐漸提高租金的條款 (如隨物價指數(shù)而變動等 )，在長期租約上也會有一些損失。 (1)居住物業(yè)的租期。 對居住物業(yè)，如果租金隨時間推移而增長，租期才會超過一年，否則一般不超過一年。當然也有例外，如對新建或新改造的物業(yè)，業(yè)主為提升物業(yè)的聲望，就會對那些資信好、經(jīng)濟地位堅實的 租戶簽訂兩三年的租約，因為這些人的租用會提高物業(yè)在租戶及鄰里間的聲望。 (2)辦公、商用和工業(yè)物業(yè)的租期。 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 辦公、商用物業(yè)則不同于居住物業(yè)，其租期最短也在 5～ 10 年間，而工業(yè)廠房租期則要高達 10～ 25 年或更長。業(yè)主一般在長期租約中要加入租金隨時間而增加的條款。由于商用物業(yè)往往有專為租戶進行改造的費用，因此對商用物業(yè)，物業(yè)管理者要盡量尋求較長的租期，以期能完全收回改造費用。在長期租約中，若以百分比租約方式出租，物業(yè)管理者一般都要求有保底租金，當然對那些聲譽很高的大型商業(yè)企業(yè)租戶可以例外。 在租期結束時，給予續(xù) 租也是一種優(yōu)惠，有較高聲譽或經(jīng)營業(yè)績好的工商業(yè)戶往往能夠得到續(xù)期的優(yōu)惠。其他租戶要續(xù)期則往往有附加條件，如提高租金等。 在租賃市場空置率高的情況下，租戶有時在談判中會提出在租用到預定的時間后可退租的條款；而在經(jīng)濟不景氣的時候，租戶會提出在租用達到一定時間后根據(jù)經(jīng)營情況減少租用量的條款。在特殊時期，業(yè)主在談判中可以同意上述條件而不附帶任何懲罰條件，但對未收回的、為適應其租用要求而改造的費用，則要求租戶退租時補繳齊。 新租戶在入住前，一般總會提出這樣或那樣的改造或改進物業(yè)的要求。改造費用 一般通過租金的形式收回。但物業(yè)管理者要向租戶申明的是，所有超標改造裝修費用或由租戶自負，或由業(yè)主提供并在租金中收回。在市場疲軟或租戶需要的時候，標準內的定期重裝修或設備更新可以在租約中考慮由業(yè)主負擔。例如，對一家聲望顯赫的證券公司租用的空間，業(yè)主負責每三年重新粉刷一次，每六年更換一次地毯等。 (1)居住物業(yè)的改造裝修要求。 租戶對居住物業(yè)的要求一般局限在物業(yè)的裝飾上，如重新粉刷、重換窗簾、更新地毯等。有些新建住宅的業(yè)主讓租戶自己設計挑選裝飾，并把這作為優(yōu)惠條件。舊的住宅是否重新裝飾由當時的租賃市場狀況和租賃 雙方的的急需程度決定。住宅在重新出租前一般都要重新粉刷油漆一遍，但當市場緊俏或租戶急于入住時，如果租戶愿意，可以由業(yè)主提供材料，租戶自行完成，物業(yè)管理者要注意把這些口頭協(xié)議記錄下來以免造成誤解。 (2)工商業(yè)物業(yè)的改造要求。 工商物業(yè)的租賃談判中，物業(yè)管理者在對物業(yè)改造的條款作出妥協(xié)前，不僅要考慮改造對物業(yè)的影響，還要考慮由此而增加的業(yè)主負擔。一般談判的結果是用其他條款來交換，以避免給業(yè)主帶來損失。物業(yè)管理者要給租戶一個可以改造的上限，允許租戶在此范圍內確定標準。 工商物業(yè)在出租前一般都必須經(jīng)過相當大的改造 ，以滿足租戶經(jīng)營的特殊需要。改造項目和所需費用及費用如何分配必須在租賃契約中明確寫明。一般新的工商物業(yè)業(yè)主在建造時，會根據(jù)建筑標準預留一定的出口、燈具、窗戶等，這些費用一般都歸業(yè)主承擔。但超出這些標準的任何設備設施，如附加的樓梯、空間分隔、門、噴淋系統(tǒng)等的費用應由租戶負擔。 如果租戶要求業(yè)主無法滿足的豪華昂貴的裝修改造，業(yè)主可以直接給租戶按每平方米計算的補貼。但物業(yè)管理者要監(jiān)督租戶的裝修過程，使其按約完成。在租約中還要明確租戶的任何改造都是物業(yè)不可分割的一部分，租戶對其沒有所有權。 租戶經(jīng)營的性質決定了租戶 對改造的要求，如保險公司通常就采用原有的建筑設備設施的標準；而律師事務所則因業(yè)務原因，需要單人的辦公間和豪華的裝 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 飾，這往往會超過原有設備設施的標準；醫(yī)療機構對設備設施的要求則可能更高。 擴租權就是指允許租戶在租用一段時間后根據(jù)需要增加租用鄰近的物業(yè)。對居住物業(yè)而言，擴租并不常見。但對工商業(yè)物業(yè)租戶，尤其是對正處在成長階段的工商業(yè)租戶，這一優(yōu)惠條件是很有吸引力的。但令業(yè)主和物業(yè)管理者頭疼的是，將已答應擴租的物業(yè)出租給那些不知會呆多久的租戶會帶來麻煩。顯然物業(yè)的空置率越低，租戶獲得擴租權的可能 性就越小，因為物業(yè)的大部分空間已被占用或被預約租用。 限制競爭租戶條款就是指租戶在物業(yè)中享有排他的、從事某一行業(yè)的經(jīng)營壟斷權。該附加限制條款常常出現(xiàn)在商業(yè)物業(yè)尤其是零售物業(yè)的租約中，有時也在服務業(yè)的物業(yè)租賃中出現(xiàn)，如理發(fā)店等。物業(yè)管理者在談判中要注意如果這一限制條款不致影響業(yè)主的利益，或租戶愿意為此交付額外的補償，就可以考慮采納；如果這一條款會影響其他有價值的大租戶或有聲望的租戶的進入，則就不能同意。 有些職業(yè)對競爭對手過于接近并不介意，而有些職業(yè)則不同。對大型的商業(yè)購物中心，無 論租戶愿意付出多大的代價，物業(yè)管理者都不能同意這樣的限制性條款。因為購物中心的性質就是要多家同類企業(yè)共存，從而展開競爭，刺激商業(yè)和商場的發(fā)展。 四、締約技巧 在租約正式簽約前，許多租戶都會發(fā)生遲疑，如都會停下來思考這樣一些問題：這是否是一個正確的決策？并會反復問自己：要租賃的物業(yè)是否是所出的價位上最好的？妥協(xié)條款是否符合我的需要？是否可以再等等再說？面對租戶的遲疑，物業(yè)管理者的締約技巧是： 單刀直入式就是直接讓對方提出他們自己滿意的條件，如， “您更希望什么樣的空間？ ”， “您還有什么不滿意的嗎 ？ ” 總結式就是強調物業(yè)的優(yōu)點和對租戶的適用性，在租戶查看物業(yè)和洽談過程中始終反復強調，以顯示該物業(yè)十分理想。 五、核查物業(yè) 租約簽定就意味著租賃業(yè)務的開始。在租賃伊始，物業(yè)管理者應陪同租賃人核查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否符合租賃條款中的條件，如果租賃雙方都同時認可物業(yè)的狀況，就應請租賃人辦理接受物業(yè)的簽字手續(xù)。同時，物業(yè)管理者和租賃人都要填寫 “物業(yè)遷入 —遷出檢查表 ”(表 332 是其中的一份住宅檢查表的例樣，商業(yè)和工業(yè)物業(yè)租賃檢查表也是類似的 )，租戶離開時也將使用該表。雙方必須填寫，以免發(fā)生爭議。 六、提供有效的租賃服務，建立良好的租賃關系 一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關系即告成立。租戶搬進，物業(yè)管理者就要與租戶建立良好的關系。因為對物業(yè)的維修和管理來說，與租戶建立良好的關系， 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 是成功的一半；另一方面，租戶如果滿意物業(yè)管理的服務，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。 要與租戶建立良好的關系，物業(yè)管理者在租賃之初就要讓租戶對租賃條約的方方面面有一個清晰的了解，對包括物業(yè)管理條約、制度、處理維修的要求、租金繳納程序、租約中止時間、維修儲備基金存款和有關罰款制度及業(yè)主委員會等內容都要有一個清楚的交代， 從而使雙方在有關的租賃問題上基本達到共識。 物業(yè)管理者可以通過電話或私人拜訪等途徑與租戶保持聯(lián)系，要設法抓住一切機會并創(chuàng)造機會與租戶面談，廣泛征求他們對舒適、服務、維修、管理等方面的意見 (有關內容見本書的第六章 )。 物業(yè)管理者在所開展的租賃服務中要最重視和最為關鍵的是維修服務，因為租戶對維修服務的好壞最為敏感。因此在租賃初始，物業(yè)管理者應確保租戶了解維修程序 (如向誰和怎樣提出維修服務要求等 )，以及由誰 ——業(yè)主還是租戶承擔責任等。為此，物業(yè)管理公司必須建立一個快速有效的服務 系統(tǒng)，使租戶要求能夠 準確地反饋給相應的部門，一種方法是將有關維修要求信息一式三份，物業(yè)管理者、維修者和租戶各執(zhí)一份 (有關內容見第八章物業(yè)工程管理 )。與租戶建立良好關系主要依賴于業(yè)主或物業(yè)管理者對租戶要求反應的程度。因此無論什么服務要求，物業(yè)管理者都應該立即反饋給租戶，如果答案是否定的，那物業(yè)管理者也要真實地告知租戶并進行解釋。最忌諱的做法是表面應允，而實際上卻拖延或逃避。 無論物業(yè)管理者對租戶的要求多么負責，一旦租戶們感到他們的要求受到冷落，租戶與物業(yè)管理公司的良好關系就會受到?jīng)_擊。因此物業(yè)管理公司在處 理租戶的各類要求時，要盡量使其滿意。即使遇到租戶的過分要求，也要有禮貌地傾聽，然后解釋提供該服務將增加額外支出。尤其是要注意在電話聯(lián)系時，租戶們往往會根據(jù)聲音判斷物業(yè)管理者的熱情與負責態(tài)度；此外現(xiàn)場的維修工作人員要穿戴整潔，最好穿制服。 七、收繳租金 在租賃開始時，物業(yè)管理者對租金繳納的時間、地點和滯納金制度都要非常熟悉。一般來說，無論是辦公、商業(yè)還是工業(yè)與居住物業(yè)，提前收取租金是通行的標準。物業(yè)管理者要在簽訂租約之初，就要友好而嚴肅地向租戶解釋交費要求和罰款制度，要求其熟悉交費管理程序和有關規(guī)定。為方便租 戶，物業(yè)管理者要建立一個可行的收繳租金系統(tǒng)。 物業(yè)管理者一般在月初開始租金收繳工作。物業(yè)管理者的收費政策直接關系到租戶上繳租金的速度。如果物業(yè)管理者對交費時間不在乎，租戶就不會尊敬他。 一般物業(yè)管理者對遲交租金的租戶要么采取罰款制度，要么給予一定的寬限期。物業(yè)管理者對遲交租金所持的態(tài)度和租戶的交費習慣影響了物業(yè)管理者對遲交租金所采取的行為。如物業(yè)管理者認為遲交租金是完成足額收繳的必然，則就 『學習改變人生 做成功物業(yè)管理人！ 』 會采取給予寬限期的措施。但不管怎樣，物業(yè)管理者在接受新物業(yè)的管轄時就要建立嚴格 的收費制度，可以對按期繳納的給予一定的獎勵，對遲交的收取一定的滯納金。 由于各種物業(yè)的管理服務不同，加上同一物業(yè)中的各租戶享受的服務也不同，因此在收費通知單中應單列租金。如辦公樓宇管理者就要列出運行費用中每個租戶的消費量；而商業(yè)物業(yè)的租金通知單，則要列出電力、公共照明、門廳服務、管道工作和遲付費等項目。計算機系統(tǒng)可以打印出收費通知單 (見第十三章 )，但這些價值昂貴的系統(tǒng)只有在大型物業(yè)管理中才會使用，一般在管理住宅租戶時很少這樣做。 八、續(xù)簽租約 續(xù)簽租約對業(yè)主和物業(yè)管理者都是有好處的，因 為對再裝修以及更換其他設施的要求舊租戶不像新租戶那樣多，另外業(yè)主也節(jié)省了尋找新租戶的費用。租戶是否續(xù)約主要取決于對物業(yè)管理者的滿意程度和新契約的條款內容。因此新契約的條款作如何的改變是很關鍵的。 考慮新契約條款是否改變的因素：一是初次租賃談判中未考慮的因素，如租戶以往是否準時繳納租金等。二是市場的情況。通常改變租賃條款的內容主要集中在租賃期限，維修、更換、再裝修的程度和租金水平上。 (1)宏觀經(jīng)濟對租期條款的影響。 租約續(xù)簽時的談判與初次談判一樣，如宏觀經(jīng)濟形勢看漲，物業(yè)管 理者就要提高租金，或增加提高租金的條款或簽訂短期租賃合同；相反，如果宏觀經(jīng)濟形勢看跌，物業(yè)管理者則傾向于簽訂長期租賃，以盡可能地保證收回租金，而租戶則希望通過簽訂一個長期不變的合同來獲取某些利益。 (2)宏觀經(jīng)濟對維修、更換與裝修條款的影響。 物業(yè)管理者對市場狀態(tài)給維修、更換與裝修造成的影響不可掉以輕心。如果租戶要求更換的部分對物業(yè)來說是永久性的，則可以考慮。 (1)影響租金提高的因素。 租約續(xù)簽談判中一個非常主要的問題是租金的調整，即租金是否隨物業(yè)運行費用的增加而發(fā)生變化，在商業(yè)物業(yè)的 租賃中這個問題尤其重要。一般來說，租戶和物業(yè)管理者都不喜歡租金的增加，因為租戶不希望出更多的錢，而后者則擔心高空置率使業(yè)主對其工作不滿意。但如果是 100％的出租率則說明相對市場行情來說，租金是偏低了，是到了該調整租金的時候了。另一方面，如果物業(yè)管理者的傭金與租金掛鉤，則物業(yè)管理者也會傾向于提高租金。這時，他們通常會對有價值的物業(yè)單元提高租金。 物業(yè)管理公司也可以通過自身消化來避免租金的增加，如削減服務與維修費。如可以降低室外裝修費，雖然室外裝修維護費的削減不會像削減衛(wèi)生保潔服務費或日常設備設施維護費那樣受到 租戶的抱怨，但室外裝修維護費的削減會有礙物業(yè)的外觀，從而導致有價值租戶的搬遷。如果這導致高租金租戶被低租