【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2) 委托裝修改造規(guī)劃設(shè)計(jì)； 3) 征詢有關(guān)政府職能部門的設(shè)計(jì)意見(jiàn)； 4) 評(píng)審設(shè)計(jì)及進(jìn)行有關(guān)修改； 5）編制施工圖。 １４ 2. 2020年 3月 1) 委托監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理； 2) 申領(lǐng)開(kāi)工證； 3) 招投標(biāo)確立施工隊(duì)。 4) 落實(shí)市政設(shè)施配套方案，并委托設(shè)計(jì)； 5) 訂購(gòu)各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備。 6) 裝修改造工程竣工驗(yàn)收； 3. 2020年 8月 第一家店開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。 167。 投資估算和資金籌措 一 投資估算 投資方預(yù)計(jì)的投資總額 為 7500 萬(wàn)元，以及各項(xiàng)目都是租賃建成的商業(yè)設(shè)施并對(duì)其進(jìn)行改造，故涉及到固定資產(chǎn)方面的投資所需的資金相對(duì)較少，而流動(dòng)資金的需要相對(duì)較大。投資分項(xiàng)說(shuō)明如下：一 固定資產(chǎn)估算 1）設(shè)施改造費(fèi) 超市改造預(yù)算為 2800萬(wàn)元人民幣， 其工程包括： 地面加固、墻拆除、加設(shè)隔斷墻 增設(shè)空調(diào)及排風(fēng)系統(tǒng)、改造消防系統(tǒng)等 電力（低壓）、給排水及通訊系統(tǒng) 增設(shè)商用設(shè)施 其它 2）店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi) １５ 超市店內(nèi)布置及設(shè)備費(fèi)用預(yù)算為 2300 萬(wàn)元人民幣，包括： 店內(nèi)布置： 建筑物上鐵柵欄等 空調(diào) 電 鉛管工程 地面處理 鋁門窗 軟門 木制品 冷藏室 粉刷 招牌 其它：設(shè)計(jì)費(fèi)為 100萬(wàn)元 設(shè)備： 購(gòu)物車 收銀臺(tái) 冷藏柜 面包店 監(jiān)控設(shè)備 秤 辦公家具 １６ 搬運(yùn)、裝卸材料 貨物升降梯及步行梯 其它 3） 收款機(jī)組及信息系 統(tǒng) 100萬(wàn)元 4）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按上述三項(xiàng)合計(jì)的 6%計(jì) 項(xiàng)目投資估算表 投資分項(xiàng) 蕭山寧圍店 人民幣百萬(wàn)元 1 設(shè)施改造 28 2 布置及設(shè)備費(fèi) 23 3 設(shè)計(jì)費(fèi)用 1 4 收 款機(jī)組及信息系統(tǒng) 1 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 3． 18 6 流動(dòng)資金 18 總投資合計(jì) 74． 18 此投資估算表是按開(kāi)辦一家大型綜合超市所需的資金（包括固定資產(chǎn)投資及流動(dòng)資金的需要）而做的。且后面所附的各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表格均是在此基礎(chǔ)上編寫的。 資金來(lái)源：主要來(lái)自投資方的實(shí)際投入，部分通過(guò)籌資獲取， １７ 包括向銀行貸款 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 1計(jì)算期： 為方便計(jì)算：設(shè)定該超市在 2020 年一月開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目計(jì)算期為 10 年，經(jīng)營(yíng)期 40 年。 2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)設(shè)定： 1 毛利率： 鑒于本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，即采用廠家直接進(jìn)貨，集中統(tǒng)一配送的進(jìn) 貨原則，加上規(guī)模經(jīng)濟(jì)及科學(xué)管理等多種因素的綜合作用，使項(xiàng)目不僅能夠獲得較佳的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，且能夠具有很強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此在本報(bào)告的預(yù)測(cè)中，商品平均銷售毛利率按 %設(shè)定 2 銷售收入年增長(zhǎng)率：根據(jù)對(duì)蕭山未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)以及物價(jià)上漲等因素的綜合分析與預(yù)測(cè)，并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，設(shè)定本項(xiàng)目年銷售額在經(jīng)營(yíng)期前五年增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)約為 6%，之后保持 23%的增長(zhǎng)速度（考慮通貨膨脹率因素） 3 銷售收入預(yù)測(cè)： 預(yù) 計(jì)在開(kāi)業(yè)的第二年該店實(shí)現(xiàn)三億八千萬(wàn)元的銷售額（按一般水平估算）。銷售預(yù)測(cè)的方式大致如下： 預(yù)測(cè)的食品銷售額（平均水平） = 商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額系數(shù)（平均水平） 預(yù)測(cè)的食品銷售額（較高水平） = 商圈內(nèi)潛在顧客的人口每人每年的食品消費(fèi)金額 １８ 系數(shù)（較高水平） 預(yù)測(cè)的總銷售額 = 藥劑、化妝品及衛(wèi)生保健品的銷售額（總銷售額的 12%）+食品銷售額 + 非食品類銷售額 （總銷售額的 34%） 4 費(fèi)用分析： 以 2020 年一月 起的十年期計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)。 1 營(yíng)業(yè) 費(fèi)用，總的營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占銷售收入的%，具體構(gòu)成如下： 1） 工資費(fèi)用，取銷售收入 (不含稅 )的 % 2） 廣告費(fèi)用，取銷售收入的 1% 3） 其它費(fèi)用，取銷售收入的 % 4）總公司費(fèi)用，取銷售收入的 % 2 租賃費(fèi)用，約為銷售收入的 % 3 折舊及攤銷，約為銷售收入的 % 5貸款償還計(jì)劃： 展初期的商場(chǎng)建設(shè)需二年期的中短期貸款 , 估計(jì)金額為人民幣三千五百萬(wàn)元 . 6 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與分析（見(jiàn)附件 ） 預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流量表等各項(xiàng)金額明細(xì)見(jiàn)附表，顯示該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上 是可行的。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點(diǎn)等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。 經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率，經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值、經(jīng)濟(jì)換匯成本等指標(biāo)計(jì)算結(jié)果。 １９ 167。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 一 活躍當(dāng)?shù)厣虡I(yè)流通，增加財(cái)政收入。大型超市將會(huì)活躍當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，帶動(dòng)其他行業(yè)的發(fā)展。作為商業(yè)企業(yè)的零售業(yè)，其商品絕大多數(shù)來(lái)源于國(guó)內(nèi)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)，由于超市在大范圍的食品和生活用品上的迅速流通，更多的訂貨將給當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)業(yè)和工業(yè)企業(yè)帶來(lái)更好的效益，并活躍商業(yè)流通，訓(xùn)和提高一批廠商和供應(yīng)商的素質(zhì)及其品牌和顧客意識(shí)，增加地方財(cái)政稅收。二 創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)和 培訓(xùn)熟練的商業(yè)人員。為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 緩解城市就業(yè)壓力，并通過(guò)對(duì)招聘人員的統(tǒng)一培訓(xùn)，造就一批熟練的商業(yè)專業(yè)人員。 三 改善商業(yè)布局，方便人民生活。 繁榮城鎮(zhèn)建設(shè)，方便人民的生活，提高消費(fèi)質(zhì)量，帶動(dòng)城區(qū)經(jīng)濟(jì)。增強(qiáng)城鎮(zhèn)的綜合服務(wù)功能和投資環(huán)境的進(jìn)一步改善，將起到積極的促進(jìn)作用。四 風(fēng)險(xiǎn)。1政策性風(fēng)險(xiǎn)：目前國(guó)家正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期 ,商品流通稅率、銀行貸款利息等如有變動(dòng) ,將造成營(yíng)業(yè)費(fèi)用增加 , 使經(jīng)濟(jì)效益下降 ,因此政策性這一不可預(yù)見(jiàn)之因素是可能給業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和獲利帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。 2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)有自身缺陷必然存在。 3管理風(fēng)險(xiǎn)。五 對(duì)策。針對(duì)政策性風(fēng)險(xiǎn) ,本公司采取適當(dāng)增加商品毛利水平 ,控制銀行貸款規(guī)模。針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，充分發(fā)揮店大、品種 全、位置優(yōu)越等優(yōu)勢(shì) ,來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)能力 ,擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。引進(jìn)人才。優(yōu)化管理。 結(jié)論： ２０ 本項(xiàng)目經(jīng)分協(xié)商論證，擬寫了本可行性研究報(bào)告我們希望按照國(guó)家有關(guān)政策，在各級(jí)主管部門的大力支持下， **嘉興江南股份有限公司在蕭山開(kāi)設(shè)大型超市的合作條件已經(jīng)成熟，本項(xiàng)目的實(shí)施將給蕭山發(fā)展和人民帶來(lái)廣泛的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益?？尚行匝芯繄?bào)告所涉及的初步規(guī)劃內(nèi)容均具有切實(shí)可操作性，若立項(xiàng)得以批準(zhǔn)，規(guī)劃部即將成立，全力實(shí)施規(guī)劃內(nèi)容。為此，特請(qǐng)求有關(guān)部門批準(zhǔn)建立“ **蕭山江南超市”（暫用名）立項(xiàng)。 ２１ ? 項(xiàng)目背景和發(fā)展概況 167。 項(xiàng)目提出的背景 超市的連鎖經(jīng)營(yíng)方式被稱為繼百貨店之后零售業(yè)的又一次重大革命，也是流通企業(yè)組織上和功能上的又一次創(chuàng)新。自 1859 年美國(guó)創(chuàng)立第一家連鎖店以來(lái)，連鎖經(jīng)營(yíng)方式已經(jīng)過(guò)了一百多年的發(fā)展，成為了世界上商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家零售和服務(wù)業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形式，在零售業(yè)中居主導(dǎo)地位。 1993 年美國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售額為 10795 億美元，其中連鎖經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的銷售額占 6355 億美元，占總零售額的 60%左右，而到 1999年已占近 75%。在日本，連鎖商業(yè)雖然起步較晚，但發(fā)展速度非常快。 1975 年連鎖銷售額僅為 4兆日元，而到 1996 年為 16 兆日元，增長(zhǎng)了 4 倍。在法國(guó)，首都巴黎擁有各類大型連鎖綜合性超市約 180 家，銷售額占全市銷售額的 75%。國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)發(fā)展歷程表明，由于連鎖經(jīng)營(yíng)充分應(yīng)用了社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)分工的原理，使商品零售業(yè)適應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因而在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有強(qiáng)大的生命力和巨大的發(fā)展?jié)摿Γ菍?shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的有效途徑之一。國(guó)外在連鎖經(jīng)營(yíng)上積累的寶貴經(jīng)驗(yàn)，是值得我們學(xué)習(xí)的。 改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)經(jīng) 濟(jì)迅速發(fā)展，生產(chǎn)的社會(huì)化程度逐步提高，市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。 1999 年的社會(huì)消費(fèi)零售總額已近 31140 億元，僅次于日本，在亞洲居第二，社會(huì)購(gòu)買 ２２ 力基本達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家在發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)初期所具備的水平。根據(jù)社會(huì)消費(fèi)零售總額今后 10 年年均經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 7%的預(yù)測(cè)，我國(guó)商品零售市場(chǎng)潛力將非常巨大。同時(shí)，現(xiàn)代技術(shù)也開(kāi)始在我國(guó)流通領(lǐng)域得到了應(yīng)用，通訊、運(yùn)輸?shù)葪l件有了改善，特別是大型商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有了相當(dāng)大的提高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力也有了較大的增強(qiáng)，計(jì)算機(jī)管理日益廣泛地運(yùn)用到經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，商用軟件和配套設(shè)施正在積極研制和生產(chǎn)。近幾年我國(guó)商業(yè)連鎖 業(yè)的快速發(fā)展，也充分說(shuō)明我國(guó)已具備了加快連鎖商業(yè)發(fā)展的條件。目前，外資零售業(yè)的銷售額僅占全國(guó)商品零售總額的 %。根據(jù)我國(guó)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放、促進(jìn)商業(yè)企業(yè)的改革和發(fā)展、擴(kuò)大商業(yè)領(lǐng)域利用外資試點(diǎn)的政策，這將更加吸引外資在我國(guó)商業(yè)領(lǐng)域的投資，有利于我國(guó)經(jīng)