【文章內(nèi)容簡介】 、各類閥門絲桿上油作防銹處理。 （ 3）消防系統(tǒng) 日常運(yùn)行要求 每天對(duì)消防系統(tǒng)主機(jī)及消防控制中心進(jìn)行巡視，嚴(yán)格按照消防系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作，發(fā)生故障及其隱性故障能及時(shí)處理，機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行檢測，確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 系統(tǒng)主機(jī)副機(jī) 每日 一 對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測、查詢，了解系統(tǒng)運(yùn)行情況，遇系統(tǒng)故障、警告、火災(zāi)報(bào)警及時(shí)處理。 每周 一 對(duì)消防主機(jī)，聯(lián)動(dòng)柜進(jìn)行清潔， 并做好記錄。 每月 一 檢查其運(yùn)行情況，對(duì)消防聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查，若有故障及時(shí)做好記錄 報(bào)告 。 每季 一 對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜按鈕進(jìn)行檢查測試，若有故障及時(shí)維修處理，并做好記錄。 每半年 一 消防演習(xí)時(shí)能正?？刂葡涝O(shè)備的動(dòng)作，并能準(zhǔn)確檢測有關(guān)信息。 檢測能否正常打印系統(tǒng)故障、警告及火災(zāi)報(bào)警資料。 對(duì)存在的故障予以處理。 測試系統(tǒng)接口信號(hào)是否正常。 軟件數(shù)據(jù)備份。 測試系統(tǒng)借口模塊、各種按鈕的性能。 測試系統(tǒng)接地電阻。 測試各回路的對(duì)地電阻。 報(bào)警裝置系統(tǒng) 每周 一 檢查外觀是否完好，運(yùn)行 是否正常，并清潔衛(wèi)生。 每年 更換損壞的報(bào)警裝置，手動(dòng)試驗(yàn)報(bào)警裝置是否聯(lián)動(dòng)，并及時(shí)處理故障；檢查接線是否松動(dòng)、脫落。 煙霧溫度等探測系統(tǒng) 每日 一 檢查外觀是否完好，檢測是否有誤報(bào)、解除報(bào)警，查出故障及時(shí)處理。 每半年 一 重復(fù)上述工作，對(duì)每區(qū)域抽樣模擬實(shí)驗(yàn)探測器是否正常運(yùn)行。 消防廣播和背景音樂 每周 一 利用用實(shí)況廣播檢測每層消防廣播喇叭是否完好 每季 一 清潔設(shè)備。 檢查外觀是否完好 3。 消防栓系統(tǒng) 每月 一 清潔衛(wèi)生。 檢查外觀是否完好。 檢查配件是否齊全。 檢 查水帶是否發(fā)霉、破損，水帶、水槍、消防栓接口是否正常。 消防栓系統(tǒng) 每半年 一 消防演習(xí)（水槍水柱射程大于 30 米，能實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)）。 對(duì)消防水帶做防霉變處理。 噴淋消 每周 一 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網(wǎng)壓力是否正常。 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 15 防系統(tǒng) 每半年 一 排放管網(wǎng)污水，并實(shí)驗(yàn)。 室外管道清銹刷漆，并標(biāo)注水流方向及水系統(tǒng) 循環(huán) 。 檢測濕式報(bào)警閥工作是否正常，水力警鈴聲響是否洪亮。 閥門絲桿加注黃油并加裝防護(hù)套。 防排煙系統(tǒng) 每月 一 清潔衛(wèi)生。 檢查外觀是否良好，風(fēng)葉有無擦殼現(xiàn)象。 外觀標(biāo)示是否清晰。 每半年 一 手動(dòng)試運(yùn)行，檢查風(fēng)機(jī)有無異?，F(xiàn)象，并做好記錄。 觀察消防演習(xí)時(shí)是否聯(lián)動(dòng)。 檢查防排煙閥動(dòng)作情況。 對(duì)排煙閥傳動(dòng)機(jī)構(gòu)加潤滑油脂。 每年 一 清洗風(fēng)機(jī)軸承，檢測接地電阻。 風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆。 更換各類標(biāo)示。 氣體滅火系統(tǒng) 每月 一 清潔衛(wèi)生。 檢查外觀是否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。 檢查氣壓表的完好情況。 每半年 一 檢查氣瓶壓力。 氣瓶外殼除銹、刷保護(hù)漆。 模擬測試氣體消防滅火系統(tǒng)的動(dòng)作情況。 防火門 每月 一 檢查門體有無變形。 門關(guān)閉密封情況，閉門器靈活，有無漏油現(xiàn)象。 每年 一 重 復(fù)月檢項(xiàng)目一次。 （ 4）中央空調(diào)系統(tǒng)日常運(yùn)行、保養(yǎng)計(jì)劃 日常運(yùn)行要求 嚴(yán)格按照開、關(guān)機(jī)程序進(jìn)行檢查，開機(jī)前日常檢查項(xiàng)目為：冷凍冷卻進(jìn)出水閥門、冷卻塔、旁通閥、壓力表、溫度 計(jì) 、主機(jī)設(shè)定參數(shù)、油溫、油壓、冷凝壓力、蒸發(fā)壓力、冷凝溫度、蒸發(fā)溫度、冷凍冷卻進(jìn)出水溫度。定時(shí)對(duì)機(jī)房設(shè)備裝置進(jìn)行檢查，認(rèn)真填寫運(yùn)行及交接班記錄，嚴(yán)格按照國家標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)系統(tǒng)相應(yīng)的調(diào)整，保證系統(tǒng)在最佳工況下正常運(yùn)行。環(huán)境溫度要求： 夏季環(huán)境溫度： 24— 28℃ 、相對(duì)濕度 40— 65% 冬季環(huán)境溫度： 18— 22℃ 、相對(duì)濕度 40— 60% 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 VRV 空 調(diào) 系 統(tǒng) 每年供冷季節(jié)機(jī)組啟動(dòng)前 一 檢查制冷劑液和油面 檢查加熱器和變頻壓縮機(jī) 檢查和測試所有運(yùn)行控制和安全控制功能 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值 啟動(dòng)機(jī)組，檢查整個(gè)系統(tǒng)的運(yùn)行情況，記錄機(jī)組運(yùn)行參數(shù) 根據(jù)運(yùn)行記錄，分析處理機(jī)組問題 運(yùn)行期間 一 檢查機(jī)組各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)的工況，調(diào)整安全控制裝置 檢查控制裝置的運(yùn)行 檢查制冷劑液位和油位 檢查潤滑系統(tǒng) 的運(yùn)行 檢查回油系統(tǒng) 檢查電機(jī)和啟動(dòng)器的運(yùn)行 記錄運(yùn)行狀態(tài)，分析確認(rèn)機(jī)組運(yùn)行是否正常，必要時(shí)進(jìn)行機(jī)組檢修 每月進(jìn)行一次泄露檢查 記錄和報(bào)告有需要更換的零配件 冷卻電機(jī)軸承打油 /更換軸承 1高 /低壓控制檢測 /修理 /更換 1空調(diào)機(jī)組檢測 /修理 /更換零配件 1冷凝器清理沉積物質(zhì) 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 16 1電器裝置有否接駁松脫 /觸點(diǎn)氧化 /外來物質(zhì) /修理 /更換 1控制和保護(hù)裝置調(diào)整設(shè)定值檢測 /修理 /更換 每年制冷期結(jié)束停機(jī)期間 一 檢查壓縮電機(jī)組件的各項(xiàng)環(huán)節(jié) 檢查壓縮機(jī)潤滑油系統(tǒng) 執(zhí)行各項(xiàng)正確操作程序，檢查電機(jī)啟動(dòng)器 檢查控制面板，確定各操作狀態(tài)是否正常 檢查冷凝器潔凈情況是否需要清洗 檢查系統(tǒng)的泄露、制冷劑并給予正確的處理方法 冷 卻 冷 凍 泵 每天 一 檢查電機(jī)電流、電壓、溫度，觀察有無異?，F(xiàn)象 泵體盤根處滴水是否符合要求 每季 一 檢查運(yùn)行記錄；檢查連軸器及盤根的使用情況 轉(zhuǎn)動(dòng)閥門，檢查閥門能否靈活 開啟、關(guān)閉 每年 一 清洗水泵及電機(jī)軸承并加潤滑油 檢測電機(jī)接地電阻，并記錄 檢測冷 凍 、冷卻泵電機(jī)絕緣電阻值 更換水泵軸襯套，重新加裝填料 泵殼、泵體清銹刷漆 冷 卻 塔 每天 一 檢查水閥、浮球閥是否正常 觀察電流、電壓及布水器的運(yùn)行情況 每季 一 重復(fù)上述檢查 進(jìn)行水處理 檢查電機(jī)皮帶是否正常 清洗冷卻塔塔體 每年 一 清洗填料，更換脫落布水器 更換磨損嚴(yán)重的皮帶 檢測電機(jī)接地電阻、電機(jī)絕緣電阻，并做好記錄 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油 更換各類標(biāo)示 新風(fēng)機(jī)組 每天 一 機(jī)組外部清潔 檢查電磁閥、溫控器工作是否正常、接水盤排水是否暢通 每季 一 重復(fù)上述檢查 清洗風(fēng)機(jī)過濾網(wǎng) 風(fēng)機(jī)軸承加注黃油 每年 一 清洗風(fēng)機(jī)及管道過濾網(wǎng)，清洗公共場所風(fēng)機(jī)出風(fēng)口 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)機(jī)軸承，并加注黃油 風(fēng)機(jī)外殼清銹刷漆 測試控制部分工作性能 風(fēng)機(jī)盤管 每周 一 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異常聲響 空調(diào)開關(guān)及電磁閥工作是否正常 每季 一 檢查冷凝水接水盤是否暢通排水 保溫要求達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是否良好，自動(dòng)排氣閥工作是否正常 每年 一 檢測電機(jī)接地電阻及電機(jī)絕緣電阻值 清洗接水盤 清洗回風(fēng)口、出風(fēng)口、過濾網(wǎng) 盤管風(fēng)機(jī)軸承加注黃油 自控箱及控制器 每天 一 清潔衛(wèi)生，觀察電流、電壓是否正常 每季 一 檢查線路有無過熱現(xiàn)象 檢查進(jìn)出線路接線裝置是否完好 每年 一 檢測箱體的接地電阻 更換接觸不良的部件 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 17 （ 5）電梯系統(tǒng) 一、日常運(yùn)行檢查 機(jī) 房 部 分 1 轎廂照明，通風(fēng)設(shè)施的檢查 2 操縱指令情況檢查 3 開、關(guān)門狀態(tài)檢查 4 開、關(guān)門延時(shí)時(shí)間檢查 5 按安全觸板（電子光幕）檢查重開門狀態(tài) 6 轎廂起動(dòng)檢查（震動(dòng)情況） 7 電梯加速、減速過程及彈性震動(dòng)檢查 8 電梯運(yùn)行震動(dòng)及異常噪聲檢查 9 電梯停止震動(dòng)檢查 10 電梯平層檢查 11 電梯運(yùn)行檢查（返基站及待機(jī)） 轎廂部分 12 檢查是否響應(yīng)最高 停門呼喚后運(yùn)行檢查 二、周檢項(xiàng)目 轎 廂 部 分 1 限速器動(dòng)作停靠檢查、潤滑檢查 2 曳引機(jī)組油位檢查 3 滑動(dòng)導(dǎo)靴（轎廂、對(duì)重）的檢查 4 導(dǎo)向輪及轎頂及繩輪、對(duì)重反繩輪軸承檢查 5 門及自動(dòng)開關(guān)門機(jī)構(gòu)的各軸承檢查 6 清掃各活動(dòng)機(jī)件、電控柜內(nèi)的灰塵 層 門 部 分 7 踏板槽的清潔、門靴磨損程度檢查 8 門橡膠緩沖器固定檢查 9 各層指層顯示及層站按鈕功能檢查 10 各層門油漆及開關(guān)門閉合情況檢查 三、季度檢查項(xiàng)目 機(jī) 房 1 機(jī)房溫度，清潔及有無異味 2 活動(dòng)鐵芯行程測量 3 各轉(zhuǎn)軸部件的潤滑檢查 4 檢查充電裝置是否正常 5 重新對(duì)停電柜各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確認(rèn) 轎 廂 1 轎門開關(guān)檢查 2 滿載及超載裝置檢查 3 安全觸板開關(guān)（電子光幕）功能檢查 4 門系合裝置的潤滑及清潔 5 門導(dǎo)軌滾輪和偏心滾輪的潤滑檢查、清潔 廳 門 口 1 層門開關(guān)動(dòng)作檢查 2 門鎖機(jī)構(gòu)的校檢 3 關(guān)門機(jī)構(gòu)、層門連桿機(jī)構(gòu)潤滑檢查及清潔 4 層門內(nèi)外門鎖開鎖檢查 轎 頂 和 井 道 1 轎頂清潔和檢查 2 門機(jī)驅(qū)動(dòng)鏈、傳動(dòng)皮帶檢查及門機(jī) 動(dòng)作檢查 3 門機(jī)連桿機(jī)構(gòu)檢查及潤滑、清潔 4 給轎廂和對(duì)重架的潤滑裝置加油 5 換速開關(guān)、極限開關(guān)、終端限位開關(guān)的動(dòng)作檢查 6 安全鉗楔塊的動(dòng)作檢查及潤滑 7 補(bǔ)償鏈及其導(dǎo)向裝置檢查 8 隨機(jī)電纜和曳引繩的檢查 底 坑 1 底坑的清潔和檢查 2 緩沖器情況及銹蝕情況檢查 3 張緊輪軸承的潤滑檢查 4 底坑開關(guān)檢查 四、年度檢查項(xiàng)目 1 曳引機(jī)、電動(dòng)機(jī)滾珠軸承運(yùn)行情況檢查及潤滑 2 導(dǎo)向輪軸承的潤滑檢查 江西移動(dòng)辦公大樓 創(chuàng)全市“優(yōu)秀”、“示范” 物業(yè)管理 工作 方案 18 3 曳引鋼絲繩和限速器鋼絲繩的張力檢查及磨損檢查 4 制 動(dòng)器剎車片剩余厚度、間隙測量是否符合要求 5 層門鋼絲繩和驅(qū)動(dòng)鏈張力檢查并潤滑 6 層門導(dǎo)軌、滾輪和偏心輪的間隙檢查并清潔潤滑 7 井道設(shè)備的清潔和檢查 8 門電動(dòng)機(jī)及碳刷磨損、壓力檢查 9 控制裝置檢查、緊固電阻調(diào)整環(huán)螺栓 10 門和門電動(dòng)機(jī)軸承檢查及潤滑 11 中間連線箱端子緊固檢查 12 平層裝置相互位置檢查 13 曳引機(jī)齒輪油檢查 （ 6）鍋爐采暖系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)管理 智能化系統(tǒng)日常運(yùn)行要求 ： 每天對(duì)設(shè)備機(jī)房進(jìn)行巡視；嚴(yán)格按照智能化系統(tǒng)操作規(guī)程進(jìn)行操作；發(fā)現(xiàn)故障及隱性故障能及時(shí)處理；對(duì)機(jī)房環(huán)境、衛(wèi)生進(jìn)行檢測；確保其設(shè)備、設(shè)施能正常運(yùn)行。 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 鍋 爐 系 統(tǒng) 每 日 一 1． 檢查鍋爐動(dòng)作水量。 2．記錄蒸氣 /熱水運(yùn)行壓力。 3．記錄鍋爐燃燒溫度。 4．通過鍋爐檢查口，觀察鍋爐管壁運(yùn)行情況。 5．檢查蒸氣 /熱水循環(huán)水泵及所有助配電及控制設(shè)備。 6．觀察鍋爐壁情況。 7．檢低水位緊急停止運(yùn)行功能。 8．檢查及測試燃料緊急停止閥。 每 周 一 1．量度及分析燃燒排走空氣。 2．測試鍋爐燃燒噴咀控制。 3．清潔燃燒隔器及過濾網(wǎng)。 4．檢查燃燒儲(chǔ)存量。 5．測試 /檢查鍋爐運(yùn)行壓力。 每 月 一 1．測試鍋爐安全放壓閥。 2．洗理及測試二次低水位緊急停止運(yùn)作閥。 3．放走鍋爐管內(nèi)空氣。 4．檢查鍋爐管壁漏水情況。 5．檢查鍋爐管壁固化物及水處理系統(tǒng)。 每 年 一 1．清理及檢查鍋爐管外壁。 2．清理及檢查鍋爐管內(nèi)壁。 3．檢查所有送排風(fēng)扇及風(fēng)管。 4．檢查所有液壓及氣壓閥。 5．清理燃燒系統(tǒng)。 6．清理鍋爐進(jìn)水系統(tǒng)。 7．檢查及清理所有配電設(shè)備。 8．清理及