【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 研究范圍 本報(bào)告遵循原國(guó)家計(jì)委頒布的項(xiàng)目調(diào)研的基本規(guī)定，按照 科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)性、可操作性和實(shí)事求是的原則，并 遵循國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，以投資方提供的相關(guān)項(xiàng)目資料為依據(jù)，對(duì)“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”的區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)、必要性 及 定位、檔次、產(chǎn)品、服務(wù)、預(yù)期收益和價(jià)值等進(jìn)行闡述，從市場(chǎng)潛力、同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)及發(fā)展前景等方面，分析該項(xiàng)目的必要性和可行性 。 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 本報(bào)告以行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和市場(chǎng)調(diào)研為基礎(chǔ)，對(duì)目標(biāo)客源、消費(fèi)能力和潛力作了分析，辨別了優(yōu)劣勢(shì)、挑戰(zhàn)和機(jī)遇，并以此為基礎(chǔ)，測(cè) 算投入 —— 產(chǎn)出和經(jīng)濟(jì)效益，提出了關(guān)于項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)是否可行的意見(jiàn)。 本報(bào)告是項(xiàng)目投資方或相關(guān)業(yè)務(wù)部門登記、審核時(shí)的依據(jù)，并供有關(guān)方參考。 項(xiàng)目概況、開(kāi)發(fā)理念和建設(shè)目標(biāo) 項(xiàng)目概況 “ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ” 是 中信生態(tài)環(huán)境科技發(fā)展有限公司積極 響應(yīng)黨中央提出的 “ 走循環(huán)經(jīng)濟(jì)道路 ” 、“西部大開(kāi)發(fā)”號(hào)召 ，貫徹落實(shí)國(guó)家 建設(shè) “ 關(guān)中 天水經(jīng)濟(jì)帶 ” 發(fā)展戰(zhàn)略，在陜西省 全面啟動(dòng) “ 西咸新區(qū) ” 建設(shè)的 有利背景下 ， 基于對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展前景的分析， 以 中信生態(tài)環(huán)境科技發(fā)展有限公司 為投資 招商 主體 ，與項(xiàng)目業(yè)主全面合作 而籌劃的 智能 生態(tài)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 。 該項(xiàng)目 選址位于 西安市臨潼區(qū)渭河生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū)， 以三里河左岸為東界，以渭河南岸為北界，以臨潼和高陵交界為西界，以行西路為南界，約 10000畝 （含河灘地 5000畝） 。 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目由六個(gè)子項(xiàng)目構(gòu)成，即：智能生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目、 生態(tài)環(huán)境技術(shù)博覽園項(xiàng)目 、生態(tài)養(yǎng)生園項(xiàng)目、國(guó)際老人生態(tài)家園項(xiàng)目、萬(wàn)村國(guó)際生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)博覽園項(xiàng)目、小農(nóng)夫種植 園 項(xiàng)目 ?？?占地 一萬(wàn)畝，建設(shè)期為 4年，總投資為 300億人民幣。 開(kāi)發(fā)理念 打造社會(huì)和諧、生態(tài)保護(hù)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展均衡的 “ 西部普羅旺斯 ” (度假勝地 )。 建設(shè)目標(biāo)： 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 一是 本著 “ 外引內(nèi)聯(lián)、綜合開(kāi)發(fā)、利益均享、共同富裕 ” 的原則，大力招商引資，吸引有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)和國(guó)外投資基金參與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，并聯(lián)合項(xiàng)目所在地村、鎮(zhèn)共同組建 “ 生態(tài)發(fā)展聯(lián)合體 ” ， 努力 將 “中信國(guó)際智能生態(tài)城”項(xiàng)目 建設(shè)成為以 “ 生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)＋景觀休閑地產(chǎn) ” 為基本模式的 “ 西部 智能 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū) ” 。 二是 緊緊 圍繞 “ 吃、住、行、游、購(gòu)、娛 ” 六要素，借 “ 西咸新區(qū) ”建 設(shè) 的契機(jī)，將項(xiàng)目建設(shè)成為 “ 渭河生態(tài) 走廊 ” ，并使其成為整個(gè) 西安國(guó)際大都市 建設(shè)的核心和亮點(diǎn) 。 推薦方案和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 各功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)主要項(xiàng)目及內(nèi)容 智能生態(tài)社區(qū) 該項(xiàng)目擬占地 3500 畝，總投資 140 個(gè)億， 是一個(gè)智能低碳低污染低排放的生態(tài)社區(qū)，該區(qū)擬請(qǐng)國(guó)內(nèi)外設(shè)計(jì)大師做顧問(wèn)，將中國(guó)傳統(tǒng)生態(tài)理念與世界先進(jìn)生態(tài)科技手段相結(jié)合，打造中國(guó)生態(tài)人居的品牌。 該區(qū)容積率 ，可建 280萬(wàn)平方米住宅。 分成 13 個(gè)組團(tuán)，整各社區(qū)將像人一樣擁有“大腦、神經(jīng)、眼睛、肺、胃和腎”。中央計(jì)算機(jī)將控制整個(gè)社區(qū)的安保、能源、配送、收費(fèi)、水處理 及廢物循環(huán) 利用。 生態(tài)環(huán)境技術(shù)博覽園及生態(tài)論壇永久會(huì)址 （簡(jiǎn)稱生態(tài)科技廣場(chǎng)）。 該項(xiàng)目擬占地 500 畝，容積率 ，總建筑面積 100 萬(wàn)平方米，總投資 70 個(gè)億人民幣 ，由五星級(jí)酒店、會(huì)展中心、產(chǎn)權(quán)酒店式公寓、寫字樓、綜藝劇場(chǎng)、購(gòu)物中心、生態(tài)餐飲街、學(xué)校等內(nèi)容構(gòu)成， 生態(tài)養(yǎng)生園 該項(xiàng)目占地 3000畝， 容積率 ，總建筑面積 80 萬(wàn)平方米， 總投資 30 個(gè)億， 由 50 個(gè)不同風(fēng)格、不同療養(yǎng)項(xiàng)目、不同國(guó)家的溫泉養(yǎng)生會(huì)所構(gòu)成。 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 國(guó)際老人生態(tài)家園 該項(xiàng)目占地 1000畝，由 150 座四合院（每座占地 5畝）及三甲醫(yī)院， 容積率 ，總建筑面積 萬(wàn)平方米， 相關(guān)配套設(shè)施構(gòu)成是一處高端養(yǎng)老社區(qū)，總投資 40個(gè)億。 萬(wàn)村國(guó)際生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)博覽園 該項(xiàng)目占地 2020畝（農(nóng)業(yè)用地），全 部 劃分為 100 個(gè)小園區(qū)，每個(gè)占地 15 畝，面向全世界生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)公司發(fā)售，做為他們?cè)谥袊?guó)的常年展覽窗口，總投資 20個(gè)億。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”項(xiàng)目 表 項(xiàng)目 占地面積 畝 建筑面積 萬(wàn)平米 容積率 % 總投資 億元 智能生態(tài)社區(qū) 3500 280 140 生態(tài)環(huán)境技術(shù)博覽園 500 100 3 70 生態(tài) 養(yǎng)生園 3000 80 30 國(guó)際老人生態(tài)家園 1000 40 萬(wàn)村國(guó)際生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)博覽園 2020 10 20 合計(jì) 10000 300 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下： 總投資 300億元； 房產(chǎn) 收入 ； 利潤(rùn) 總額 ； 上繳 稅金 ； 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)： （ 1）投資利潤(rùn)率 % （ 2）投資利稅率 % 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 （ 3）投資內(nèi)部收益率（稅后） % 投資內(nèi)部收益率（稅前 ） % （ 4）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%，稅后） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=10%，稅前） （ 5）投資回收期（稅后） 年 投資回收期（稅前） 年 研究結(jié)論 “中信國(guó)際智能生態(tài)城”項(xiàng)目的建設(shè)，將大大推動(dòng)臨潼渭河 生態(tài)開(kāi)發(fā)步伐，有效解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的和諧統(tǒng)一問(wèn)題 ，帶動(dòng)周邊村鎮(zhèn)共同富裕，解決勞動(dòng)就業(yè)和農(nóng)村發(fā)展問(wèn)題，提高居民收入水平，優(yōu)化項(xiàng)目所在地的生態(tài)環(huán)境，其社會(huì)效益 十分顯著。 從經(jīng)濟(jì)上分析 ,本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，各項(xiàng)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也能達(dá)到較好的水平，經(jīng)濟(jì)效益也非常明顯。 結(jié)論：本項(xiàng)目社會(huì)效益、生態(tài)效益和經(jīng)濟(jì)效益俱佳，故本項(xiàng)目是可行的。 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 第二章 項(xiàng)目 提出背景、建設(shè)的必要性和可行性 項(xiàng)目 提出背景分析 我國(guó)正大力提倡發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì) 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，工業(yè)化不斷推進(jìn)，城市化步伐加快，資源供需矛盾和環(huán)境壓力將越來(lái)越大?；诖?， 《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的第十 二 個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確提出： “ 加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好 型社會(huì)，提高生態(tài)文明水平。 面對(duì)日趨強(qiáng)化的資源環(huán)境約束，必須增強(qiáng)危機(jī)意識(shí)，樹(shù)立綠色、低碳發(fā)展理念，以節(jié)能減排為重點(diǎn)，健全激勵(lì)和約束機(jī)制，加快構(gòu)建資源節(jié)約、環(huán)境友好的生產(chǎn)方式和消費(fèi)模式，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。 ” 由此可見(jiàn)，面對(duì)當(dāng)前能源、資源日益緊張的形勢(shì)，建設(shè)節(jié)約型社會(huì)、走循環(huán)經(jīng)濟(jì)道路已 經(jīng) 成為我們的必然選擇。 建設(shè) “ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ” 項(xiàng)目，打造 “ 西部 智能 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū) ” ，就是希望在 “ 生態(tài) 循環(huán)經(jīng)濟(jì) ” 方面做一些有益的嘗試和突破 。 中央推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè) 近幾年，黨中央、國(guó)務(wù)院以 “ 科學(xué)發(fā)展觀 ” 統(tǒng)領(lǐng)經(jīng) 濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的要求，采取了一系列支農(nóng) 、 惠農(nóng)的重大政策 。全國(guó)各地區(qū)、各部門 認(rèn)真落實(shí)中央部署，切實(shí)加強(qiáng) “ 三農(nóng) ” 工作，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展出現(xiàn)了積極變化，迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇 。但是， 當(dāng)前農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展仍然處在艱難的爬坡階段，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施脆弱、農(nóng)村社會(huì)事業(yè)發(fā)展滯后、城鄉(xiāng)居民收入差距擴(kuò)大的矛盾依然突出 。正因?yàn)槿绱?，連續(xù)幾年，中央的“一號(hào)文件”都是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村和農(nóng)民為主題，這充分顯示了中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人 解決“三農(nóng)”問(wèn)題的決心。 在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 8 推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時(shí)期的一項(xiàng)重大任務(wù)，必須堅(jiān)持把解 決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問(wèn)題作為全黨工作重中之重，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)力度，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平和農(nóng)民生活水平，建設(shè)農(nóng)民幸福生活的美好家園。 “十 二 五”時(shí)期（ 2020～ 2020） 是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的關(guān)鍵時(shí)期，中央將在農(nóng)村改革和建設(shè)方面推出重大舉措。提出“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”項(xiàng)目，順應(yīng)了中央推進(jìn)“社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)”、加快發(fā)展“ 生態(tài)農(nóng)業(yè)”的時(shí)代要求。 臨潼區(qū)渭河生態(tài)開(kāi)發(fā) 期待新突破 2020 年，全區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %，高出目標(biāo)增速 個(gè)百分點(diǎn)，高出上年增速 1 個(gè)百分點(diǎn)，增幅與全市持平；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成 億元，同比增長(zhǎng) %，高出目標(biāo)增速 ，增幅與全市持平；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %，高出目標(biāo)增速 個(gè)百分點(diǎn)，高出全市平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) 19%，實(shí)際增長(zhǎng) %，高出目標(biāo)增速 個(gè)百分點(diǎn)，高出全市平均增幅 個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 18213 元，農(nóng)民人均純收入 完成 7156 元，同比分別增長(zhǎng) %和 %，高出目標(biāo)增幅 個(gè)百分點(diǎn)和 8 個(gè)百分點(diǎn)，兩個(gè)收入指標(biāo)增速與全市增幅持平。 從各區(qū)縣主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速對(duì)比看， 臨潼 區(qū)生產(chǎn)總值增速位處第六 ，完成目標(biāo)任務(wù)狀況排在第 五 位；規(guī)模以上工業(yè)增加值增速位處第 五 ；固定資產(chǎn)投資增速位處第 七 ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速與閻良并列第七 ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速位處第 九 ；農(nóng)民人均純收入（不含城三區(qū)）增速位處第 七 。絕大多數(shù)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速處于中游位次。 但是，中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 9 2020 年旅游三產(chǎn)收入 億元， 從可持續(xù)發(fā)展角度來(lái)看， 占經(jīng)濟(jì)總量較大比 例的 第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必然受到原材料資源、能源、環(huán)境保護(hù)的制約，因此有必要在鞏固現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的同時(shí)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 。 目前，臨潼區(qū) 已經(jīng)提出 “ 打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、建設(shè)生態(tài) 臨潼 ” 的總體戰(zhàn)略，并把旅游業(yè)作為城市發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。經(jīng)過(guò)十幾年的努力， 臨潼 旅游業(yè)發(fā)展也取得了矚目的成績(jī)。但我們還不得不正視的一個(gè)現(xiàn)實(shí)是： 臨潼 旅游開(kāi)發(fā)比較亂、起點(diǎn)低；生態(tài)資源很脆弱，水資源匱乏，森林覆蓋率不高，這嚴(yán)重制約了 臨潼 旅游業(yè)的發(fā)展。 因此，要用新思路、以循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論為指導(dǎo)發(fā)展 臨潼 旅游業(yè)，考慮“ 向生態(tài)要效益 ” 。通過(guò)建設(shè)“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”，打造“西部 生態(tài) 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)”， 促進(jìn)區(qū)域開(kāi)發(fā) 、 促進(jìn)社會(huì)和諧 ， 促進(jìn)生態(tài)保護(hù) ，讓臨潼在全省各區(qū)縣中能脫穎而出。 項(xiàng)目 建設(shè)的必要性 建設(shè)“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ” ， 打造“西部 生態(tài) 循環(huán)經(jīng)濟(jì) 示范區(qū)”， 符合我國(guó)當(dāng)前大力提倡的 “ 生態(tài)經(jīng)濟(jì) ” 、 “ 循環(huán)經(jīng)濟(jì) ” 發(fā)展戰(zhàn)略，和中央 “ 科學(xué)發(fā)展觀 ” 保持一致 。 建設(shè)“中信國(guó)際智能生態(tài)城”， 是西咸新區(qū)形成“一河兩帶四輻射五組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)， 以生態(tài)為特色，該區(qū)的核心便是百里渭河生態(tài)走廊的具體體現(xiàn) ， 將大大推動(dòng)“ 臨潼渭河生態(tài)開(kāi)發(fā)區(qū) ”的生態(tài)開(kāi)發(fā) 步伐，對(duì) 臨潼區(qū) 域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。 建設(shè)“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”，能有效解決地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)的和諧統(tǒng)一問(wèn)題，促進(jìn) 臨潼區(qū) “社會(huì)主義新城鎮(zhèn)”和“文明生態(tài)村”建設(shè)。 中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 10 建設(shè)“ 中信國(guó)際智能生態(tài)城 ”，可實(shí)現(xiàn)“向生態(tài)要效益”目標(biāo)，帶動(dòng)周邊村鎮(zhèn)共同富裕，構(gòu)建和諧社會(huì)，共創(chuàng)美好未來(lái)。 項(xiàng)目 建設(shè)的可行性 臨潼 旅游資源豐富，歷屆政府領(lǐng)導(dǎo)對(duì)旅游 生態(tài) 開(kāi)發(fā)極為重視 。 臨潼 歷史悠久、交通便利，區(qū)內(nèi)山水風(fēng)光俱勝、人文積淀豐厚，旅游存量資源十分豐富，具有鮮明地方特色 ，人文 和自然景觀豐富， 自然條件良好，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)，其緊鄰省會(huì) 西安主城區(qū) 的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)，為臨潼 發(fā)展以為 生態(tài)旅游為 主題的文化旅游和依托都市的生態(tài)農(nóng)業(yè)、休閑度假旅游奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ) 。 西安市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《西安臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)總體規(guī)劃（2020－２０２０）》，要求加快西安臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)建設(shè)，將其打造為集文化旅游、休閑度假、康體養(yǎng)生、溫泉療養(yǎng)、商貿(mào)會(huì)展為一體的具有國(guó)際影響力的旅游目的地。 并以高端旅游資源、人文風(fēng)貌、生態(tài)療養(yǎng)條件和自然條件重點(diǎn)打造生態(tài)人居。 項(xiàng)目所在地被定 性為關(guān)中走廊濱水新家園，西安 臨潼生態(tài)區(qū)以渭河治理、生態(tài)人居、生態(tài)旅游、生態(tài)園藝、新農(nóng)村建設(shè) 五 各方面為建設(shè)重點(diǎn)。 尤其是臨潼位于關(guān)中平原，是西安的東大門，地貌豐富，依山傍水，仰韶文化遺址、秦皇陵、兵馬俑、華清池、西安事變遺址 、鴻門宴、烽火戲諸侯、李楊帝妃戀等故事也發(fā)生在此。 臨潼全年空氣質(zhì)量好于二級(jí)的天數(shù)達(dá) 200 多天，景色宜人，天然氧吧。臨潼驪山溫泉，水溫常年 43 度，富含對(duì)人體有益的多種礦物質(zhì)和放射元素 ，十分適合醫(yī)療保健和美容，故僅省級(jí)療養(yǎng)院就有 30 余所。 多年來(lái)，在 臨潼區(qū) 各級(jí)政府的大力扶持和開(kāi)發(fā)者的努力下， 臨潼 旅游業(yè)基本形成了以 “ 兵馬 俑 ” 、 “ 驪山華清池 ” 為龍頭的旅游景區(qū)，制中信國(guó)際智能生態(tài)城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 11 定了 臨潼區(qū) 旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，確立了打造 特色 旅游發(fā)展戰(zhàn)略和創(chuàng)建“ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 的旅游區(qū)建設(shè)目標(biāo) 。 臨潼區(qū) 政府開(kāi)發(fā) 生態(tài) 旅游的決心和對(duì) 生態(tài)