【文章內(nèi)容簡介】 廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心各具特色，異彩紛呈。 其最大特色是通過一條 800 米長，寬 20 米的空中長廊連通了 天利 中央商務(wù)廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心，真正做到了商業(yè)雙 首層的概念 。 第 18 頁 共 47 頁 第 19 頁 共 47 頁 海岸城 項(xiàng)目概況 海岸城 坐落于深圳南山后海，東南毗鄰后海濱路、創(chuàng)業(yè)路，西北接壤濱海大道、后海大道，以核心商業(yè)的姿態(tài)，攜領(lǐng)凱賓斯基酒店，保利文化廣場、海岸城購物中心 總建筑面積約 12萬平方米 ， 總高度 30米，地上五層、地下二層 ， 停車位 1500余個(gè) ， 集知名百貨、高級(jí)零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑服務(wù)于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運(yùn)動(dòng)、文化、康體、觀光等多種現(xiàn)代生活方式，云集了 50家全球風(fēng)行的特色美食，近 300個(gè)規(guī)模不一、功能各異品牌店鋪，是迄今為止深圳西部經(jīng)營面積最大、功能最齊全、服務(wù)人群最廣泛、最具代表性、時(shí)尚氣息最濃郁的濱海風(fēng)情多功能城市復(fù)合體。 第 20 頁 共 47 頁 第 21 頁 共 47 頁 保利文化 廣場 保利文化廣場位于南山商業(yè)文化中心核心位置，項(xiàng)目占地約 ，建筑面積近 15 萬平方米；是集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術(shù)等多項(xiàng)功能于一體的標(biāo)志性建筑。保利文化廣場以文化為特色、以商業(yè)為主體 （商業(yè)面積達(dá) 80000平方米） ，創(chuàng)造性的提出文化商業(yè)概念，開創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)，吸 引了全球知名商家入駐。 第 22 頁 共 47 頁 天利中央廣場 天利中央廣場二期位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，后海路與海德三路交匯處。 項(xiàng)目地下 3層，地上 32層，有車位 572個(gè)；地面一至三層、五至七層為商業(yè)；四層為餐飲 ，經(jīng)營面積約為 60000平方米 ；九至十六、十八至三十二層為 甲級(jí)寫字樓，出租率達(dá) 95%。 第 23 頁 共 47 頁 深圳凱賓斯基大酒店 作為深圳西區(qū)首屈一指的 5 星級(jí) 豪華酒店，凱賓斯基酒店擁有 390 間豪華客房，配備舒適的加大豪華床和液晶電視，所有套房的衛(wèi)生間均配備電視。凱賓斯基行政 樓層為高級(jí)商務(wù)客人提供一系列獨(dú)享的豪華設(shè)施和至尊的個(gè)性化服務(wù)，包括專設(shè)為女士度身訂造的行政樓層、 24 小時(shí)私人管家服務(wù)等。酒店的餐廳設(shè)施一應(yīng)俱全 。酒店內(nèi)有綜合性時(shí)尚名牌精品店和購物商城。中國最大的一家中餐廳 ──海珠城美食會(huì)坐落于酒店裙樓，可以同時(shí)容納 6000 人就餐。凱賓斯基是全球酒店聯(lián)盟 (Global Hotel Alliance)的創(chuàng)始會(huì)員之一。全球酒店聯(lián)盟旗下包括 Omni， Panpacific， Ridges Hotels Resort 等酒店管理集團(tuán)，在 22 個(gè)國家擁有 150 多間豪華酒店。 對(duì)項(xiàng)目的啟發(fā) 該 項(xiàng)目無論從地塊的規(guī)劃和各個(gè)綜合體的體量、業(yè)態(tài)跟本項(xiàng)目都非常像，而且在一條 800 米的路上已經(jīng)布滿了 3 間 612 萬平方米的商業(yè)，但他們的經(jīng)營同樣獲得成功， 主要是他們的錯(cuò)位經(jīng)營，第 24 頁 共 47 頁 業(yè)態(tài)互補(bǔ)方面 。同時(shí)幾個(gè)大商場的動(dòng)線規(guī)劃合理，可視度高，提高了購物環(huán)境的檔次。而商業(yè)與寫字樓、公寓的公共空間的合理過度也有待我們進(jìn)一步研究 5 項(xiàng)目 商業(yè)部 理解與 主要競爭對(duì)手分析 項(xiàng)目理解 SWOT分析 優(yōu)勢(shì)（ Strengths） 地理優(yōu)勢(shì)突出 項(xiàng)目地處迎賓大道以及漢溪大道的交界處， 漢溪大道 （ 全長 11公里 ）、迎賓大道（ 全長 15 公里 ） 作為 番禺北部地區(qū) 的兩條 城市主干道，不僅將廣州城區(qū)和番禺新城連為一體，而且沿途經(jīng)過迎賓路、地鐵三號(hào)線漢溪站、新光快速、市廣路、新舊 105國道，最后直入廣州鐵路新客運(yùn)站。它 們 在具備了交通功能的同時(shí)，還將萬博、漢溪、鐘村、新客運(yùn)站幾個(gè)重要節(jié)點(diǎn)串成一線。 地鐵 7號(hào)線上蓋物業(yè) 雙地鐵出入口，人 流量有保證，地鐵 7號(hào)線上蓋物業(yè)， 在新光快速路與漢溪大道 交叉路口東側(cè)設(shè)漢溪長隆站，與軌道交通三號(hào)線呈 “ L” 型換乘。 公共交通配套完善 周邊兩大主干道（漢溪大道、迎賓大道）覆蓋約 40條公交線路，作為番禺新城龍頭的地塊，公共交通配套異常完善。 消費(fèi)潛力巨大 項(xiàng)目 所在的位置是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的華南板塊，以 番禺新城地塊為中心，在其周邊五公里范圍內(nèi)高檔現(xiàn)代化住宅區(qū)星羅棋布，大有眾星捧月之勢(shì)，西北部有洛溪新城、麗江花園、廣州碧桂園、海龍灣、廣州奧園、東?；▓@、富麗 家園、星河灣、麗水灣、廣地花園、綠茵島水岸別墅等，南面有華南碧桂園、祈福新邨、富豪山莊、萬博翠湖花園等，東面有華南新城、廣州雅居樂花園等，西面有錦繡香江、南國奧林匹克花園、錦繡生態(tài)園等，一共匯聚數(shù)十個(gè)已經(jīng)建成和正在開發(fā)的超級(jí)大盤，擁有超百萬高收入、高品位的消費(fèi)群體，消費(fèi)能力超人一籌。隨著亞運(yùn)村建設(shè)的啟動(dòng)和廣州新城建設(shè)的全面展開，各路各類開發(fā)大軍和商家相繼在此地布下重兵，更為 該地塊所在的項(xiàng)目 帶來無限商機(jī)。 第 25 頁 共 47 頁 劣勢(shì)（ Weakness） 板塊內(nèi)目前商業(yè)氛圍差 ，交通目前不是很順暢。 周邊有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營 商多，對(duì)于沒有操作過大型項(xiàng)目的我司來講是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)。 機(jī)會(huì)（ Opportunities） 大商業(yè)大配套 為華南板塊乃至廣州地區(qū)提供更齊備的商業(yè)、商務(wù)配套，為日后華南板塊百多萬居住人口提供就近就業(yè)機(jī)會(huì)，為珠江三角洲中、小型公司提供交易、辦公、商務(wù)的場所與平臺(tái)。 未來將成為綜合商務(wù)綜合 CBD區(qū) 隨著 番禺新城區(qū)域 規(guī)劃 的開發(fā)、 建設(shè)， 地鐵 7 號(hào)線的開通，將為該片區(qū) 迎來龐大的消費(fèi)群體，片區(qū)商業(yè)將更加繁榮 ，成為天河商圈、珠江新城商圈的 融合體。 威脅（ Threats） 競爭對(duì)手過多 周邊大型商業(yè)開發(fā)商業(yè)巨頭云集于此，例如大連萬達(dá)、海印集團(tuán)、天河城集團(tuán)等， 導(dǎo)致 競 爭程度加劇。 競爭對(duì)手主力店在租金方面優(yōu)惠 大連萬達(dá) 主力店相對(duì)租金較同行低 根據(jù)萬達(dá)對(duì)國內(nèi)城市主力店的合作租金評(píng)級(jí)，廣州市屬于一級(jí)，對(duì)主力店的租金應(yīng)該與上海和北京相同，參考以上城市的主力店租金價(jià)，預(yù)測(cè)萬達(dá)萬博項(xiàng)目的主力店的租金一般都在2030元 /月 /平方米之間， 而且只要分布在低樓層占的面積應(yīng)該不少，這個(gè)多我司的影響很大。 主要競爭對(duì)手分析 長隆友誼購物公園 資料來源： 廣州友誼 (000987)2020 年第一次臨時(shí)股東大會(huì)會(huì)議資料 （ 2020年 10 月 30 日 08:13 公告） 第 26 頁 共 47 頁 廣州友誼公司成功的經(jīng)營模式 友誼商店是廣州最早的 國營 高級(jí)商場，主要經(jīng)營對(duì)象的國外游客、國 內(nèi)及周邊高檔寫字樓、社區(qū)的高消費(fèi)人群。 營業(yè)面積達(dá) 15000 平方米，是廣州市最大的涉外零售商店。 它主要的 成功之處是無論是良好服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的 商品，還是 舒適的環(huán)境， 都 贏得了國內(nèi)外顧客的信 任和贊譽(yù) 。 先后接待過百多名外國國家首腦及高級(jí)政府官員等貴賓到店購物參觀。 同時(shí)也由于長期涉外經(jīng)營，因而擁 有大量的國際品牌首選合作資源。 長隆友誼（ OUTLET）購物公園 的未來發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目 位置 購物公園位于番禺長隆旅游度假區(qū)商業(yè)地塊中段。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 購物公園擬分兩期興建，首期投資規(guī) 模建筑面積約為 60000平方米 （擬 建 2層） ，其中我司承租其約 5萬平方米作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的經(jīng)營區(qū)域，其余約 1萬平方米作為餐飲等相應(yīng)的配套項(xiàng)目。隨著項(xiàng)目成熟，未來可拓展二期，總建筑面積達(dá) 10萬平方米以上。 項(xiàng)目定位 華南地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大，商業(yè)檔次最高，具備國際領(lǐng)先水平的生態(tài)休 閑型的奧特萊斯（ OUTLET）主題購物公園 。 商業(yè)理念 品牌＋實(shí)惠，讓顧客體驗(yàn)購買名牌的淘寶樂趣。 目標(biāo)客層 第一圈層： 廣州市區(qū)、番禺、佛山、南海、順德、中山、東莞等周邊地區(qū)有消費(fèi)力的人群； 第二圈層： 到長隆公園、酒店游玩消費(fèi)的人群； 第三圈層： 面向業(yè)務(wù)公干、觀光旅游的商務(wù)、旅游人士。 項(xiàng)目配套 項(xiàng)目配套由業(yè)主方運(yùn)營管理，主要配套有停車場和餐飲服務(wù) 區(qū)等。 租賃期限 租賃期 15 年。 租金條件 第 27 頁 共 47 頁 購物公園的租金將采取 “保底租金或營業(yè)額分成，兩者取其高 ”的方式確定實(shí)付租金。項(xiàng)目十五年租賃期內(nèi)的保底租金合計(jì)約 億元人民幣 （約為 50 元 /月 /平方米） ；營業(yè)額分成部分按照項(xiàng)目的年?duì)I業(yè)額，采取超額累進(jìn)的方式分段計(jì)算，分成率為年?duì)I業(yè)額的 %5%。保底租金或營業(yè)額分成兩者取其高作為最終年租金的計(jì)收。在市場經(jīng)營環(huán)境持續(xù)良好，項(xiàng)目銷售符合預(yù)期的前提下，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開業(yè)后第三年起營業(yè)額分成租金將高于保底租金，其后年份營業(yè)額分成租金將作為最終年租金支付，為此預(yù)計(jì)十五年租賃期內(nèi)項(xiàng)目的總租金可達(dá)約 9 億元 （約為 100 元 /月 /平方米） 。 天河城萬博項(xiàng)目 天河城集團(tuán) 成功的 經(jīng)營模式 天河城集團(tuán) 是上市公司粵海集團(tuán)屬下的企業(yè)，所經(jīng)營的 天河城 品牌以 “TEE MALL” 為經(jīng)營定位，以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主，是至今為止廣州經(jīng)營最成功的大型綜合商場 。 商圈范圍及客流量 核心商圈 ——天河區(qū) ， 次級(jí)商圈 ——廣州市目標(biāo)顧客群：以廣州市民為主，來穗旅游人士為輔 ， 輻射商圈 ——珠三角 。平日客流量為30 萬，節(jié)假日為 80 萬。 經(jīng)營成功的原因 第一：在開業(yè)初期，天河城 經(jīng)營策略為以吉之島、天貿(mào)南天等大商家 （給與低租金的形式帶入） 帶動(dòng)其他商鋪的興旺；第二：天河城為廣州首家 “ 只租不賣 ” 的綜合商場，沒有分散賣，從而能讓整個(gè)商場能執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理；第三：根據(jù)市場變化，不斷創(chuàng)新，錯(cuò)位經(jīng)營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經(jīng)營管理上依據(jù)市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎(chǔ)上調(diào)整經(jīng)營品牌，引進(jìn)一線品牌商家，走高檔路線，與周邊其他商場錯(cuò)位經(jīng)營，從而保證商場的持續(xù)旺場。第 28 頁 共 47 頁 而且商場內(nèi) 購物、餐飲、娛樂功能齊全，能有效留住客流 。目前天河城一層的租金是經(jīng)過商家競標(biāo)的形式產(chǎn)生，平均每平方超過 2500元 /平方米，管理費(fèi) 60元 /平方米。 萬博項(xiàng)目的未來規(guī)劃 預(yù)想 天河城萬博項(xiàng)目未來將根據(jù)地塊的 CBD的主要定位，仿照廣州天河城的模式重新打造成華南區(qū)域最好的 “TEE MALL” 。在經(jīng)營產(chǎn)品定位上會(huì)依托原來萬博中心天河城奧特萊斯原有的商戶和客戶鏈，擴(kuò)展經(jīng)營， 以經(jīng)營中高檔產(chǎn)品為主 。 大連萬達(dá)萬博項(xiàng)目 大連萬達(dá)的盈利模式 萬達(dá)集團(tuán) （ 資 料來源：高通智庫 2020年 5月商業(yè)地產(chǎn)樣本企業(yè)研究 ） “房地產(chǎn)開發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營”模式 投資模式享受雙重利潤：地產(chǎn)開發(fā)利潤 +資產(chǎn)溢價(jià) +租金回報(bào) ， 對(duì) 商業(yè)部分的消費(fèi)能力形成支撐。自主投資的商業(yè)體系，經(jīng)營情況良好，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的連鎖發(fā)展可以形成支持。商業(yè)體內(nèi)商家經(jīng)營水平，相當(dāng)部分介于中等、偏低狀態(tài)?，F(xiàn)階段主要通過租金補(bǔ)貼的形式維系整體商業(yè)運(yùn)營和商業(yè)模式。擁有商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨四