【文章內容簡介】 廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心各具特色，異彩紛呈。 其最大特色是通過一條 800 米長，寬 20 米的空中長廊連通了 天利 中央商務廣場、保利文化廣場、海岸城購物中心，真正做到了商業(yè)雙 首層的概念 。 第 18 頁 共 47 頁 第 19 頁 共 47 頁 海岸城 項目概況 海岸城 坐落于深圳南山后海，東南毗鄰后海濱路、創(chuàng)業(yè)路，西北接壤濱海大道、后海大道，以核心商業(yè)的姿態(tài)，攜領凱賓斯基酒店，保利文化廣場、海岸城購物中心 總建筑面積約 12萬平方米 ， 總高度 30米，地上五層、地下二層 ， 停車位 1500余個 ， 集知名百貨、高級零售、特色餐飲、潮流娛樂、高檔影院、真冰溜冰場等多功能休閑服務于一體，薈萃了購物、美食、娛樂、運動、文化、康體、觀光等多種現代生活方式，云集了 50家全球風行的特色美食，近 300個規(guī)模不一、功能各異品牌店鋪，是迄今為止深圳西部經營面積最大、功能最齊全、服務人群最廣泛、最具代表性、時尚氣息最濃郁的濱海風情多功能城市復合體。 第 20 頁 共 47 頁 第 21 頁 共 47 頁 保利文化 廣場 保利文化廣場位于南山商業(yè)文化中心核心位置，項目占地約 ，建筑面積近 15 萬平方米；是集劇院、影院、商業(yè)、餐飲、文化、藝術等多項功能于一體的標志性建筑。保利文化廣場以文化為特色、以商業(yè)為主體 （商業(yè)面積達 80000平方米） ，創(chuàng)造性的提出文化商業(yè)概念，開創(chuàng)新的商業(yè)形態(tài)，吸 引了全球知名商家入駐。 第 22 頁 共 47 頁 天利中央廣場 天利中央廣場二期位于南山商業(yè)文化中心區(qū)，后海路與海德三路交匯處。 項目地下 3層，地上 32層，有車位 572個；地面一至三層、五至七層為商業(yè)；四層為餐飲 ，經營面積約為 60000平方米 ；九至十六、十八至三十二層為 甲級寫字樓，出租率達 95%。 第 23 頁 共 47 頁 深圳凱賓斯基大酒店 作為深圳西區(qū)首屈一指的 5 星級 豪華酒店，凱賓斯基酒店擁有 390 間豪華客房，配備舒適的加大豪華床和液晶電視，所有套房的衛(wèi)生間均配備電視。凱賓斯基行政 樓層為高級商務客人提供一系列獨享的豪華設施和至尊的個性化服務，包括專設為女士度身訂造的行政樓層、 24 小時私人管家服務等。酒店的餐廳設施一應俱全 。酒店內有綜合性時尚名牌精品店和購物商城。中國最大的一家中餐廳 ──海珠城美食會坐落于酒店裙樓，可以同時容納 6000 人就餐。凱賓斯基是全球酒店聯(lián)盟 (Global Hotel Alliance)的創(chuàng)始會員之一。全球酒店聯(lián)盟旗下包括 Omni， Panpacific， Ridges Hotels Resort 等酒店管理集團，在 22 個國家擁有 150 多間豪華酒店。 對項目的啟發(fā) 該 項目無論從地塊的規(guī)劃和各個綜合體的體量、業(yè)態(tài)跟本項目都非常像，而且在一條 800 米的路上已經布滿了 3 間 612 萬平方米的商業(yè)，但他們的經營同樣獲得成功， 主要是他們的錯位經營，第 24 頁 共 47 頁 業(yè)態(tài)互補方面 。同時幾個大商場的動線規(guī)劃合理，可視度高，提高了購物環(huán)境的檔次。而商業(yè)與寫字樓、公寓的公共空間的合理過度也有待我們進一步研究 5 項目 商業(yè)部 理解與 主要競爭對手分析 項目理解 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 地理優(yōu)勢突出 項目地處迎賓大道以及漢溪大道的交界處， 漢溪大道 （ 全長 11公里 ）、迎賓大道（ 全長 15 公里 ） 作為 番禺北部地區(qū) 的兩條 城市主干道，不僅將廣州城區(qū)和番禺新城連為一體，而且沿途經過迎賓路、地鐵三號線漢溪站、新光快速、市廣路、新舊 105國道，最后直入廣州鐵路新客運站。它 們 在具備了交通功能的同時，還將萬博、漢溪、鐘村、新客運站幾個重要節(jié)點串成一線。 地鐵 7號線上蓋物業(yè) 雙地鐵出入口，人 流量有保證，地鐵 7號線上蓋物業(yè)， 在新光快速路與漢溪大道 交叉路口東側設漢溪長隆站，與軌道交通三號線呈 “ L” 型換乘。 公共交通配套完善 周邊兩大主干道（漢溪大道、迎賓大道）覆蓋約 40條公交線路，作為番禺新城龍頭的地塊，公共交通配套異常完善。 消費潛力巨大 項目 所在的位置是中國房地產業(yè)發(fā)展最快的華南板塊，以 番禺新城地塊為中心，在其周邊五公里范圍內高檔現代化住宅區(qū)星羅棋布，大有眾星捧月之勢，西北部有洛溪新城、麗江花園、廣州碧桂園、海龍灣、廣州奧園、東?；▓@、富麗 家園、星河灣、麗水灣、廣地花園、綠茵島水岸別墅等，南面有華南碧桂園、祈福新邨、富豪山莊、萬博翠湖花園等，東面有華南新城、廣州雅居樂花園等，西面有錦繡香江、南國奧林匹克花園、錦繡生態(tài)園等，一共匯聚數十個已經建成和正在開發(fā)的超級大盤，擁有超百萬高收入、高品位的消費群體，消費能力超人一籌。隨著亞運村建設的啟動和廣州新城建設的全面展開，各路各類開發(fā)大軍和商家相繼在此地布下重兵，更為 該地塊所在的項目 帶來無限商機。 第 25 頁 共 47 頁 劣勢（ Weakness） 板塊內目前商業(yè)氛圍差 ，交通目前不是很順暢。 周邊有經驗的商業(yè)開發(fā)及運營 商多，對于沒有操作過大型項目的我司來講是一個重大的挑戰(zhàn)。 機會（ Opportunities） 大商業(yè)大配套 為華南板塊乃至廣州地區(qū)提供更齊備的商業(yè)、商務配套，為日后華南板塊百多萬居住人口提供就近就業(yè)機會，為珠江三角洲中、小型公司提供交易、辦公、商務的場所與平臺。 未來將成為綜合商務綜合 CBD區(qū) 隨著 番禺新城區(qū)域 規(guī)劃 的開發(fā)、 建設， 地鐵 7 號線的開通，將為該片區(qū) 迎來龐大的消費群體，片區(qū)商業(yè)將更加繁榮 ，成為天河商圈、珠江新城商圈的 融合體。 威脅（ Threats） 競爭對手過多 周邊大型商業(yè)開發(fā)商業(yè)巨頭云集于此，例如大連萬達、海印集團、天河城集團等， 導致 競 爭程度加劇。 競爭對手主力店在租金方面優(yōu)惠 大連萬達 主力店相對租金較同行低 根據萬達對國內城市主力店的合作租金評級，廣州市屬于一級，對主力店的租金應該與上海和北京相同，參考以上城市的主力店租金價，預測萬達萬博項目的主力店的租金一般都在2030元 /月 /平方米之間， 而且只要分布在低樓層占的面積應該不少，這個多我司的影響很大。 主要競爭對手分析 長隆友誼購物公園 資料來源： 廣州友誼 (000987)2020 年第一次臨時股東大會會議資料 （ 2020年 10 月 30 日 08:13 公告） 第 26 頁 共 47 頁 廣州友誼公司成功的經營模式 友誼商店是廣州最早的 國營 高級商場，主要經營對象的國外游客、國 內及周邊高檔寫字樓、社區(qū)的高消費人群。 營業(yè)面積達 15000 平方米，是廣州市最大的涉外零售商店。 它主要的 成功之處是無論是良好服務、優(yōu)質的 商品，還是 舒適的環(huán)境， 都 贏得了國內外顧客的信 任和贊譽 。 先后接待過百多名外國國家首腦及高級政府官員等貴賓到店購物參觀。 同時也由于長期涉外經營，因而擁 有大量的國際品牌首選合作資源。 長隆友誼（ OUTLET）購物公園 的未來發(fā)展規(guī)劃 項目 位置 購物公園位于番禺長隆旅游度假區(qū)商業(yè)地塊中段。 項目建設規(guī)模 購物公園擬分兩期興建，首期投資規(guī) 模建筑面積約為 60000平方米 （擬 建 2層） ，其中我司承租其約 5萬平方米作為奧特萊斯業(yè)態(tài)的經營區(qū)域，其余約 1萬平方米作為餐飲等相應的配套項目。隨著項目成熟，未來可拓展二期，總建筑面積達 10萬平方米以上。 項目定位 華南地區(qū)經營規(guī)模最大，商業(yè)檔次最高，具備國際領先水平的生態(tài)休 閑型的奧特萊斯（ OUTLET）主題購物公園 。 商業(yè)理念 品牌＋實惠，讓顧客體驗購買名牌的淘寶樂趣。 目標客層 第一圈層： 廣州市區(qū)、番禺、佛山、南海、順德、中山、東莞等周邊地區(qū)有消費力的人群； 第二圈層： 到長隆公園、酒店游玩消費的人群； 第三圈層： 面向業(yè)務公干、觀光旅游的商務、旅游人士。 項目配套 項目配套由業(yè)主方運營管理，主要配套有停車場和餐飲服務 區(qū)等。 租賃期限 租賃期 15 年。 租金條件 第 27 頁 共 47 頁 購物公園的租金將采取 “保底租金或營業(yè)額分成，兩者取其高 ”的方式確定實付租金。項目十五年租賃期內的保底租金合計約 億元人民幣 （約為 50 元 /月 /平方米） ；營業(yè)額分成部分按照項目的年營業(yè)額，采取超額累進的方式分段計算，分成率為年營業(yè)額的 %5%。保底租金或營業(yè)額分成兩者取其高作為最終年租金的計收。在市場經營環(huán)境持續(xù)良好，項目銷售符合預期的前提下，預計項目開業(yè)后第三年起營業(yè)額分成租金將高于保底租金，其后年份營業(yè)額分成租金將作為最終年租金支付，為此預計十五年租賃期內項目的總租金可達約 9 億元 （約為 100 元 /月 /平方米） 。 天河城萬博項目 天河城集團 成功的 經營模式 天河城集團 是上市公司粵海集團屬下的企業(yè)，所經營的 天河城 品牌以 “TEE MALL” 為經營定位，以經營中高檔產品為主，是至今為止廣州經營最成功的大型綜合商場 。 商圈范圍及客流量 核心商圈 ——天河區(qū) ， 次級商圈 ——廣州市目標顧客群：以廣州市民為主，來穗旅游人士為輔 ， 輻射商圈 ——珠三角 。平日客流量為30 萬，節(jié)假日為 80 萬。 經營成功的原因 第一：在開業(yè)初期，天河城 經營策略為以吉之島、天貿南天等大商家 （給與低租金的形式帶入） 帶動其他商鋪的興旺；第二：天河城為廣州首家 “ 只租不賣 ” 的綜合商場，沒有分散賣，從而能讓整個商場能執(zhí)行統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理；第三：根據市場變化，不斷創(chuàng)新，錯位經營。隨著天河商圈競爭的加劇，天河城在經營管理上依據市場變化，在提升商場裝修檔次的基礎上調整經營品牌，引進一線品牌商家，走高檔路線，與周邊其他商場錯位經營，從而保證商場的持續(xù)旺場。第 28 頁 共 47 頁 而且商場內 購物、餐飲、娛樂功能齊全，能有效留住客流 。目前天河城一層的租金是經過商家競標的形式產生，平均每平方超過 2500元 /平方米，管理費 60元 /平方米。 萬博項目的未來規(guī)劃 預想 天河城萬博項目未來將根據地塊的 CBD的主要定位，仿照廣州天河城的模式重新打造成華南區(qū)域最好的 “TEE MALL” 。在經營產品定位上會依托原來萬博中心天河城奧特萊斯原有的商戶和客戶鏈，擴展經營， 以經營中高檔產品為主 。 大連萬達萬博項目 大連萬達的盈利模式 萬達集團 （ 資 料來源：高通智庫 2020年 5月商業(yè)地產樣本企業(yè)研究 ） “房地產開發(fā)補貼商業(yè)經營”模式 投資模式享受雙重利潤：地產開發(fā)利潤 +資產溢價 +租金回報 ， 對 商業(yè)部分的消費能力形成支撐。自主投資的商業(yè)體系，經營情況良好，對商業(yè)地產的連鎖發(fā)展可以形成支持。商業(yè)體內商家經營水平，相當部分介于中等、偏低狀態(tài)?，F階段主要通過租金補貼的形式維系整體商業(yè)運營和商業(yè)模式。擁有商業(yè)地產、高級酒店、文化產業(yè)、連鎖百貨四