【文章內(nèi)容簡介】 域價格如下： 純住宅集中在 32004500 元 /平方米不等， 平均在 3500 元 /平方米左右 ，樓層的價差一般在 3040 元 /平方米之間。主力總價集中在 45 萬左右。 公寓的價格一般在 31003400 元 /平方米之間。金色池塘的小戶型公寓以自住為主，面積在 40 平方米，價格在 3100 元 /平方米；天怡國際商務中心的公寓以辦公為主，面積在 54235 平方米之間，價格為3400 元 /平方米。 聯(lián)排別墅一般在 4500 元 /平方米左右，獨棟別墅一般在 7000 元 /平方米左右。 商鋪的價格在 62009200 元 /平方米之間。金色池塘 6200，楓丹白鷺〃湖公館 6800，天怡國際商務中心 9200，徽商?城市庭院 7100，香格里拉花園 8000。 區(qū)域內(nèi)商鋪 均價在 7500 元 /平方米左右 。 物業(yè)管理費一般是多層 元 /平方米 /月，小高層 元 /平方米 /月；地下車位一般在 810萬 /個，出租在 100 元 /個 /月左右。 面積分析 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺〃湖公館一 期 新加坡花園 夢園 御景山莊 綠城〃桂花園二期 規(guī)劃面積 m2 40260 74180 84320 —— 236325 95328 主力面積 m2 150 127 300 135 案名 天怡國際商務中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉〃都市森林一期 香格里拉花園二期 規(guī)劃面積 m2 54205 100162 130290 89180 —— 主力面積 m2 148 135 —— 125 125 住宅部分，規(guī)劃面積從小戶型的公寓到大面積的別墅都有，最小的公寓只有 40 平方米，最大的別墅也有 330 平方米。 主力面積主要集中在 125135 平方米之間 ，有 7 個樓盤，占 %，只有新加坡花園主力面積在 150 平方米，平均主力面積在 132 平方米，主力房型都是三房兩廳兩衛(wèi)。 對于辦公用途的項目，如天怡國際商務中心，主樓 5 100、 150、 18 205 平方 米左右的戶型各占 1/5；副樓戶型集中在 70115 平方米， 70、 80平方米的占一半， 110 左右的占 1/3， 187 的占 1/6。 銷售率分析 除去幾個別墅項目以及銷售完畢的項目，列取下表幾個樓盤來結合銷售率進行分析。 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺〃湖公館一期 綠城〃桂花園二期 天怡國際商務中心 新文采花園 漢嘉〃都市森林一期 香格里拉花園二期 公開日期 202151 20211118 2021103 20211018 2021626 202192 20211030 調(diào)查日 期 2021322 05321 2021321 2021321 2021321 2021322 2021321 銷售率 85% 86% 90% 80% 70% 100% 95% 月銷售率 % % % 16% 8% % 20% 一共 7 個樓盤，基本都是本期的尾盤銷售，而多數(shù)分期開發(fā)的樓盤的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會推出后期。平均月銷售率在 15%左右。可以說本區(qū)域的樓市還是不錯的，尤其在近期房地產(chǎn)宏觀調(diào) 控的因素下還有這樣的銷售進度是不錯的了。 1）月銷售率與主力面積關系圖 可以看出主力面積較低的樓盤去化的都還可以，如（都市森林和香格里拉花園），分別在 15%和 20%，而主力面積較大的樓盤去化的也還好，不是很低（如天怡國際商務中心），也保持在 16%?？偟膩碚f主力面積在 135 左右的兩個樓盤（如楓丹白鷺〃湖公館和綠城〃桂花園）去化的最快，分別在 %和 %。 說明這個區(qū)域戶型適中的樓盤需求還是最大的，同時少量設置一些大戶型也是有一定市場的。 2 月銷售率與平均單價關系圖 可以看出，平均單價最低 的兩個樓盤，楓丹白鷺〃湖公館和香格里拉花園（均價在 3200 元 /平方米），去化的也最快，分別為 %和 20%。但是單價最高的綠城〃桂花園（ 4500 元 /平方米）去化的也還可以，有 %。說明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場還是存在的。 主力客源分析 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺〃湖公館一期 新加坡花園 夢園 御景山莊 綠城〃桂花園二期 主力客源 本區(qū)域高收入階層，自住 本區(qū)域中高收入階層，自住 本地人自住、公司老板 中產(chǎn)階級 政府官員，當?shù)刂耸?，企業(yè)主 本地人高收入家庭自住，企業(yè)主 案名 天怡國際商務中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉〃都市森林一期 香格里拉花園二期 主力客源 高新區(qū)中小公司辦公，也有投資客 中等收入白領階層 —— 白領中等收入人群 為百大的員工買的多 本區(qū)域高品質(zhì)的樓盤較多，價格在整個合肥市也是最高的， 所以本區(qū)域的樓盤一般都是本市中高收入的階層以及高新區(qū)的白領一族為主要購買者。 廣告分析 案名 金色池塘二期 楓丹白鷺〃湖公館一期 新加坡花園 夢園 御景山莊 綠城〃桂花園二期 廣告重點 具有人文、藝術生活的景觀 湖畔城市〃新公館生活（與董鋪水庫相臨） 依山傍水，綠色家園怡人湖濱，生態(tài)園林社區(qū) 夢園現(xiàn)房時代 高尚聚居地，至美自然間 舒適桂花園，一生好居停 案名 天怡國際商務中心 新文采花園 徽商?城市庭院 漢嘉〃都市森林一期 香格里拉花園二期 廣告重點 會聚科技財富精英，打造中央商務環(huán)境 四星級酒店里的家（新文采大酒店近在咫尺） 回歸自然的院落式友居生活 城西 360 度關懷型社區(qū) 到香格里拉享受真正的陽光生活 由上表可以看出，大多樓盤有有社區(qū)概念，說明本區(qū)域社區(qū)氛圍已越來越濃，而像金色池塘、楓丹白鷺〃湖公館、新加坡花園都以環(huán)境景觀為主打，金色 池塘主打其近萬平方米的池塘景觀，楓丹白鷺〃湖公館、新加坡花園主打董鋪水庫。辦公樓如天怡國際商務中心則以會聚科技財富精英，打造中央商務環(huán)境概念入市，主打開發(fā)區(qū)內(nèi)辦公一族。 配套分析 考慮到我們的項目有商業(yè)部分，而且主要是高層建筑，所以著重選取幾個有特色的樓盤進行分析，集中在小高層項目且有社區(qū)商業(yè)，參考他們的規(guī)劃和配套。 1）金色池塘 該樓盤周邊有植物園和森林公園，生態(tài)環(huán)境還是不錯的。 其近萬平方米的池塘景觀、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面而成為高品質(zhì)樓盤的代表和合肥西區(qū)一處新的風景；其景觀尤富于特色 ，水流蜿蜒、噴泉跌蕩，小島三面、四面環(huán)水；建筑規(guī)劃上，多層設計可入戶門廳并設計有抄大 270 度景觀陽臺，小高層也有入戶花園并引入奢華觀景電梯。 小區(qū)內(nèi)部配套齊全，商業(yè)街包括有品牌洗衣、社區(qū)醫(yī)療、美容 SPA、經(jīng)典美發(fā)等社區(qū)商業(yè)，會所、幼兒園、網(wǎng)球場、室外游泳池、千米步行景觀道、社區(qū)健身路徑等應有盡有。 2）楓丹白鷺〃湖公館 大蜀山、董鋪水庫環(huán)繞周圍，近長江西路主干道。 景觀規(guī)劃上，住房共享的庭院和中心綠化廣場、大手筆的景觀規(guī)劃，將建筑與環(huán)境完善結合，突出了與人互動、相融、交流的設計原則，從而使內(nèi)部景觀與外部的 董鋪水庫遙相呼應，營造出一曲人與自然和諧交流的天籟之音。 小區(qū)配套有休閑會所（健身館、乒乓球、臺球室、棋牌室、閱覽室）、商業(yè)街（商店、餐館、酒吧、咖啡廳、畫廊）、主題廣場、幼稚園、景觀大道等。 3） 新加坡花園 坐落在美麗的蜀山腳下，董鋪水庫之濱，地處省城交通主干道 —— 長江西路上，所以景觀配套非常好。 親水是花園城的一大特色。它呈優(yōu)美的Ｕ字形，向董鋪萬畝水面張開懷抱，同時，小區(qū)內(nèi)還建造了１３０畝的人工湖，布置如噴泉、瀑布等各種景觀。４００畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。由入口生態(tài)景區(qū)、人工湖親景觀區(qū)、天鵝湖景 區(qū)、生態(tài)運動區(qū)、自然森林風光景區(qū)、自然山景觀區(qū)６個主題景區(qū)組成的４００畝生態(tài)園猶如一個皇家后花園，讓住戶隨時隨地親近自然，放松身心。 小區(qū)配套有五星級賓館、網(wǎng)球場、健身房、游泳池、高爾夫練習場、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內(nèi)設咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室等），配套豪華可見一斑。 4） 綠城〃桂花園 北靠合肥市景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥市區(qū)惟一的山脈大蜀山隔路相望，自然景色十分宜人。 綠城〃桂花園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山 色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，各組團高低錯落，形成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園和組團、宅間綠地及蜿蜒曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視角。 配套相當齊全，小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、學校、幼兒園。小區(qū)還配備有中心會所，集服務、休閑、娛樂等功能為一體，內(nèi)設商務中心、健身房、大堂吧、客房、茶吧、閱覽室、小型體育場、乒乓球室、跳操室、棋牌室、桌球室等多種服務設施。 5）漢嘉〃都市森林 東靠南北主干線潛山路，北接都市大動脈長江路，是政務新區(qū)、文教區(qū)、高新科技開發(fā)區(qū)的交通要塞。周邊大型社區(qū)鱗次櫛比。 景觀上 打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強調(diào)花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實現(xiàn)了無障礙設計。 社區(qū)配有完善的生活、商業(yè)服務體系。園區(qū)的社區(qū)服務中心開設洗衣店、便民中心，并設有郵政、銀行營業(yè)網(wǎng)點，另外沿街商鋪規(guī)劃更多的休閑娛樂場所。社區(qū)內(nèi)還設有半籃球場、室外健身設施、戲水游泳池、親子樂園等。另外社區(qū)還引進了“好又多”量販式大型超市和合肥第 50 中。 6）香格里拉花園 緊臨合肥超市領袖 —— 合家福，并有大型時尚商業(yè)街。 首家采用玻璃陽臺，并設有小高層觀景電梯，小區(qū)配合居民建了合家福 、香格里拉廣場，小區(qū)內(nèi)部還有大型的花園，使小高層有很好的景觀。 一、項目概況 位置 本項目位于合肥市西部，屬于高新技術開發(fā)區(qū)，北惻緊臨長江西路，西臨楊振寧，東臨天通路。 技術經(jīng)濟指標 占地 35073 平方米，含原有建筑 15000 平方米，規(guī)劃總建筑面積 169642 萬平方米（其中底層建筑面積 13615 萬平方米，總覆蓋率 %） 地塊形態(tài) 整個地塊呈東西狹長走勢，地形呈反“凹”形狀。 交通 168 路、 18 路、 221 路、 234 路均在本案附近有站點，去超市、圖書館、人民醫(yī)院、市中心等都很方便。 周邊配套 ? 公園：北望董鋪水庫、南觀人工湖、西依大蜀山、東鄰高新區(qū)，與名人園、人工湖、大蜀山等自然景觀融為一體。 ? 學校：合肥光華學校、中國科學城 ,雙語幼兒園、中學、大專院校 ,教育環(huán)境得天獨厚。 ? 醫(yī)院：第一人民醫(yī)院分院 ,可舉步直達。省立醫(yī)院門診部、解放軍 105 醫(yī)院也只 5 分鐘車程。 ? 菜市場：集貿(mào)市場。 ? 商業(yè)：百大合家福、永達商城、集貿(mào)市場購物。 ? 銀行：建設銀行、合肥商業(yè)銀 行、郵政儲蓄 ? 餐飲： 500 米范圍內(nèi) ,匯聚了盛臣好世界大酒店、外商俱樂部、新文采國際酒店、銀灘大浴場等娛樂餐飲場所。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項目北側沿長江西路的兩側，配套齊全，學校、醫(yī)院、銀行、市場、公園、餐飲等一應俱全。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 ? 交通方便，位于長江西路主要交通要道旁邊，公交線路多。 ? 本項目地塊平整，無需動遷，采光和通風良好。 ? 本項目的產(chǎn)品為酒店式公寓和高檔高層公寓，戶型多樣且人性化，可以適應不同的購買人群。 ? 該項目的周邊景觀配套非常多，人文環(huán)境好。 ? 該項目 C 區(qū)住宅證件齊全，隨時可以銷售。 ? 百大合家福位于項目旁邊，為社區(qū)大型的配套。 ? 本項目有空中花園的設計，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。 ? 6 棟 30 層的高層建筑連成一片，擁有很好的景觀