【文章內容簡介】 北京水印長灘項目建設； 2020 年 8 月至 2020 年 9月，任中建總公司卡塔爾項目部總工程師，負責多哈辦公樓項目建設； 2020 年 10 月至 2020 年4 月，任中建總公司越南公司總工程師，負責胡志明市河道治理工程； 2020 年 4 月至今，任烏海廣昊房地產公司總工程師，負責烏海錦繡中華項目建設。 工程部經理翟燕南先生，現(xiàn)年 42 歲，本科學歷。 1991 年 9 月至 1995 年 11 月，任河南新鄉(xiāng)建筑公司工程師； 1996 年 1 月至 2020 年 7 月，任河南省建筑第二工程公司工程部經理； 2020年 8 月至 2020 年 12 月，任成都龍湖錦華置業(yè)有限公司工程部副經理； 2020 年 2 月至 2020 年 4月，任包頭錦繡房地產公司工程部經理，負責寧鹿小區(qū)、現(xiàn)代城等項目開發(fā)工作； 2020 年 5 月至今，任烏海廣昊房地產公司工程部經理。 銷售部經理李薇女士，現(xiàn)年 33 歲，大專學歷。 1996 年至 2020 年，任包頭市人壽保險公司業(yè)務員； 2020 年至 2020 年，任包頭市錦繡房地產開發(fā)公司銷售部經理，負責錦繡花園、寧鹿水岸、現(xiàn)代城等項目銷售工作； 2020 年至今，任烏海市廣昊房地產開發(fā)公司銷售部經理。 融資公司稅收政策 稅 種 稅 率 稅 種 稅 率 營業(yè)稅 5% 土地使用稅（二類） 元 /平方米 土地增值稅（預繳） % 房產稅 % 土地增值稅（清算） % 城市建設稅 /費 7% 企業(yè)所得稅（預繳） 25% 教育和衛(wèi)生附加費 1% 企業(yè)所得稅（清算） 25% 地方教育費附加 3% 施工合同印花稅 % 購房合同印花稅 % 融資人財務狀況 資 產 負 債 表 編制單位： 烏海市華銳會計師事務所有限責任公司 資 產 2020 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2020 年 6 月 30 日 流動資產： 貨幣資金 5,909, 11,073, 16,688, 應收賬款 31,500, 36,840, 待攤費用 141, 317, 565, 流動資產合計 6,050, 42,890, 54,094, 固定資產： 在建工程 58,479, 58,479, 59,276, 固定資產合計 58,479, 58,479, 59,276, 遞延稅項 遞延稅款借項 1,949, 1,949, 1,949, 資 產 總 計 66,479, 103,319, 115,319, 負債及所有者權益 2020 年 12 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 2020 年 6 月 30 日 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 9 流動負債： 其他應付款 58,479, 95,319, 95,319, 流動負債合計 58,479, 95,319, 95,319, 長期負債： 所有者權益： 實收 資本 8,000, 8,000, 20,000, 所有者權益合計 8,000, 8,000, 20,000, 負債及所有者權益合計 66,479, 103,319, 115,319, 截止到 2020 年 6 月 30 日，烏海廣昊房地產公司資產總計 115,319,809 元人民幣，其中貨幣資金 1600 余萬；應收賬款 3684 萬元為向 烏海市海勃灣區(qū)拆遷辦支付 的 拆遷補償資金 ，經與項目公司溝通，該筆資金已付應計入在建工程科目 ；在建工程 5927 萬元包括土地成本 4547 萬元土地出讓金及項目建設投入資金；遞延稅款 195 萬元包括國土使用權轉讓契稅 136 萬元及國土局服務費 58 萬元。 企業(yè)其他應付款 9531 萬元 均為烏海廣昊股東對企業(yè)的股東借款，企業(yè)實收注冊資本為 2020萬元。 融資人銀行貸款 、其他融資 及對外擔保情況 融資人烏海廣昊房地產開發(fā)有限公司無銀行貸款、其他融資 ，在其審計后財務報告中未體現(xiàn)該項目公司有 對外擔保 情況 。 3 項目概況和建設情 況 項目基本情況 項目用地情況 錦繡中華商住小區(qū)項目位于內蒙古自治區(qū)烏海市海勃灣區(qū)。土地用途：商業(yè)用地住宅用地綜合用地。土地使用權出讓年期：商業(yè) 40 年，住宅 70 年，綜合 50 年。地塊范圍：東至沃野北路，南至鳳凰嶺東街，西至大慶北路，北至烏珠穆主題公園。 根據烏海市國土資源局出具的編號為【翻建字第 2020028 號】建設用地批準書所示，該地塊批準用地面積為 77,210 平方米，已完成拆遷面積為 46, 平方米，并已獲得 國有土地使用證（編號【烏國用 09 第 516 號】），使用權面積 46, 平方米。剩余 30, 平方米，目前正在辦理登記手續(xù)。 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 10 項目土地成本情況統(tǒng)計表（單位：元） 項 目 已繳資金成本情況 未繳資金成本情況 合 計 土地成本 58,479, 58,479, 滯納金 各種配套費 契稅等稅金 1,364, 1,364, 拆遷補償 36,840, 36,840, 合計 96,684, 96,684, 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 11 項目基本控規(guī)指標 項目基本控規(guī)指標表 序號 指標名稱 指數 單位 備注 Ⅰ 建設用地面積 m2 1 總 建筑面積 162412 m2 住宅 地上面積 112599 平方米， 商業(yè)面積 18748 平方米，地下車庫及庫房面積 21500，公建及配套面積 9565 平方米 規(guī)劃容積率 綠地率 ≥ 25% 建筑密度 34% 2 地上可建面積 131347 m2 房屋 112599 m2 商業(yè)面積 18748 m2 項目建設條件 證件 /批文名稱 編號 備注 國有土地使用證 （烏國用 09 第 516 號） 地類（用途）：商業(yè)、住宅、綜合；使用權類型：出讓；使用權面積 平方米。 建設用地批準書 （烏海市海勃灣區(qū)翻建字第 2020028號） 批準用地面積： 77210 平方米；有效期： 2020年 11 月至 2020年 12 月 建 設用地規(guī)劃許可證 （地字第 15 海區(qū) 20200001（變更）號） 用地性質：居住用地；用地面積 77210 平方米 建設工程規(guī)劃許可證 （海區(qū) 20200049） 建設規(guī)模： 162412平方米 建設工程施工許可證 編號： 150302202004280101 建設規(guī)模： 63401M2， 項目建設實施進度 項目總工期預計為 【 】年，融資人已投入資金合計【 9730】萬元。 本項目 已 于【 2020】年【 6】月開工建設，預計于【 2020】年【 12】月竣工驗收，交付使用，開發(fā)建設期 【 4】年，前期【 】年，建設 期 【 】年。 項目的設計、施工、監(jiān)理情況 烏海市錦繡中華商住小區(qū) 設計單位 ：北京中京惠建筑設計有限責任公司 ； 施工單位 ：浙江廣豐建設有限公司 ； 監(jiān)理單位 ：烏海市隆興工程監(jiān)理有限責任公司 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 12 4 項目市場情況 項目投資環(huán)境 宏觀經濟概況 烏海市地處內蒙古西部，是內蒙古自治內蒙古自治區(qū)較大規(guī)模的工業(yè)城市。平均海拔 1150 米。包頭至蘭州鐵路貫穿全市。是華北和西北地區(qū)的紐帶和橋梁。東鄰鄂爾多斯高原，西接阿拉善草原，南連銀川平原，北近河套沃野。南北長 69 公里，東西寬 42 公里。全 市總面積 2350 平方公里。 烏海市礦產資源儲備量大、品位好、易開采，并且相對配套，工業(yè)利用價值高。已探明金屬、非金屬礦藏有 37 種，其中，煤炭已探明儲量 30 多億噸，以優(yōu)質焦煤為主，占全自治區(qū)已探明焦煤儲量的 60%左右；鐵礦石儲量 600 多萬噸；煤系高嶺土儲量在 11 億噸以上，約占全國探明儲量的 1/5；石灰石遠景儲量在 200 億噸以上，高品質的石英砂、石英巖總儲量達 50 億噸，白云巖、耐火粘土、硅石儲量也很可觀。 烏海市 2020年 總人口為 ，其中 非農業(yè)人口 ； 全市生產總值完成 億元，同比增長 %；地方財政總收入完成 億元，增長 %；全社會固定資產投資完成 ，增長 57%，投資規(guī)模、增速均創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17621元， 人均消費支出 14962元 ；農區(qū)居民人均純收入 8226元，增長 10%；社會消費品零售總額完成 億元，增長 20%。 1996 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020總人口 非農業(yè)人口 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 13 烏海市國民生產總值1991年 1993年 1995年 1997年 1999年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年烏海市國民生產總值 5,10,15,20,2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020人均可支配收入 人均消費支出 當地 總體房地產市場 2020年，烏海 全市商品房屋施工面積 ，其中住宅 ； 商品房屋竣工面積 ，其中住宅 方米 ； 商品房銷售面積 ，其中商品住宅銷售面積 ； 全年商品房銷售額 17億元，其中商品住宅銷售額 億元 。 海勃灣區(qū)商品房可銷售面積 ，可銷售套數 3865套，實際銷售面積 萬平方米，實際銷售套數 3494套。 作為資源豐富的城市，烏海市近年來城市建設進入快速發(fā)展期，一方面道路、能源、城市基礎設施的建設力度加大，京藏高速貫通；另一方面城市的舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉。該市房地產 市場近幾年來穩(wěn)步上升，并且作為三級市場，其房地產的市場主要以剛性需求為主，市場上房地產價格處于穩(wěn)步盤升之中，這與目前國內一、二線大中城市的房地產市場有很大的區(qū)別，預計未來數年內，該市的房地產市場仍將處于穩(wěn)健上升軌道中。 項目周邊地區(qū)新建項目的銷售價格如下表： 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 14 商業(yè) 項目名稱 項目地址 銷售價格 開盤時間 方圓新村 黃河大街與沃野路交匯處 沃 野 路： 6800/㎡ 黃河大街： 7800/㎡ 光 明 路： 6500/㎡ 2020年 7月 陶然雅居 大慶路與鳳凰嶺街交匯處 6500/㎡ 2020年 12月 陶然尚 品 大慶路與鳳凰嶺街交匯處 7400/㎡ 2020年 8月 博泰佳苑 海拉路與千里山街交匯處 10000/㎡ 2020年 4月 住宅 項目名稱 項目地址 銷售價格 備注 方興家園 鳳凰嶺東街與光明路交匯處 3700/㎡ 部分尾房 鳳凰 B區(qū) 烏海市海勃灣區(qū)鳳凰嶺西街 3750/㎡ 14層 19層未售 清泉小區(qū) 烏海市海勃灣區(qū)海拉路市四中東側 4200/㎡ 2020年 8月 博泰佳苑 海拉路與千里山街交匯處 4500/㎡ 2020年 4月 景泰名苑 海拉北路和黃河街交匯處西南角 4700/㎡ 2020年 12月 公寓 項目名稱 項目地址 銷售價格 開盤時間 方興家園 鳳凰嶺東街與光明路交匯處 4200/㎡ 2020年 10月 方圓新村 B區(qū) 沃野路和黃河街交匯處東南角 4400/㎡ 2020年 7月 景泰名苑 海拉北路和黃河街交匯處西南角 4700/㎡ 2020年 12月 注：上圖價格數據來源烏海廣昊房地產公司及調查人員實地調查。 實地調研中這部分項目均在規(guī)模上小于或接近本項目，功能上與本項目接近，但綜合居住條件遜于或接近本項目。本項目在實施后，其開發(fā)的商品房住宅和商業(yè)設施綜合條件在該區(qū)域房地產物業(yè)中處 于偏上水平。 項目分析及市場情況 項目 區(qū)域交通 情況 金谷 錦繡中華 項目 盡職調查報告 15 周邊主要土地成交情況 2020 年底，烏海市海勃灣區(qū)千里山東街與公園南路交界處成交一塊土地，土地面積約 10畝，成交價 4130 萬元。 項目評價 烏海市錦繡中華商住小區(qū)位于烏海市海勃灣區(qū)的中心區(qū)域，項目東鄰沃野路，西接大慶路，南臨鳳凰嶺東街，距烏海市火車站約 2公里路程。該項目周邊具有烏海市最好的教育、醫(yī)療、綠化等資源，包括烏海人民醫(yī)院、烏海一中、烏海