【文章內(nèi)容簡介】 規(guī)定亦應(yīng)理解為，當(dāng)事人雙方全面、忠實(shí)履行了預(yù)約合同中誠信談判的義務(wù)，但仍未達(dá)成本約協(xié)議的情形。 ? 在適用定金罰則后，守約方能否再主張賠償損失呢？我們認(rèn)為守約方的請求應(yīng)予酌定支持。根據(jù)合同法第四十二條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任：（一）假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商；（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況；（三）有其他違背誠實(shí)信用原則的行為。”認(rèn)購書是預(yù)約合同，而且是行將談判的預(yù)約合同，違反認(rèn)購書義務(wù)主要是違反誠信談判義務(wù)，對雙方當(dāng)事人來說，造成的損失只能是機(jī)會的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同法第四十二條項(xiàng)下所規(guī)定的締約責(zé)任。締約責(zé)任賠償?shù)氖鞘丶s方信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)嫱ǔＪ欠尚袨闊o效或可得撤銷，相對人信賴其為有效，卻因無效或撤銷的結(jié)果所蒙受的不利益，又稱為消極利益或消極合同利益，信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果為如同合同未曾發(fā)生一樣。據(jù)此，守約方可以要求違約方賠償其在訂立認(rèn)購書及其在簽訂本合同過程中的損失，使其得以彌補(bǔ)恢復(fù)到認(rèn)購書未曾發(fā)生以前的狀態(tài)。 ? 四、關(guān)于認(rèn)購書的其他問題 ? ? 審判實(shí)務(wù)中，認(rèn)購書效力是否以取得商品房銷應(yīng)以取得商品房許可證為必要條件，有的則持相反觀點(diǎn)。我們認(rèn)為，認(rèn)購書簽訂的根本原因在于簽訂正式預(yù)售合同存在法律上和事實(shí)上的障礙，只有這些法律和事實(shí)上的障礙消除后才得以簽訂正式的預(yù)售合同，且這些法律和事實(shí)上的障礙合同雙方當(dāng)事人是可以預(yù)期消除的。商品房預(yù)售許可證未取得之前只能簽訂認(rèn)購書而非正式預(yù)售合同，且雙方在簽訂認(rèn)購書時(shí)通過開發(fā)商當(dāng)時(shí)的條件，可以合理預(yù)期到預(yù)售許可證的取得，因此，未取得商品房預(yù)售許可證明，認(rèn)購書未必?zé)o效。 ? 《 解釋 》 第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！边@條解釋及時(shí)解決了以往審判實(shí)踐對認(rèn)購書性質(zhì)的困惑。從該條規(guī)定可以看出，認(rèn)購書成為預(yù)售合同應(yīng)具備兩個條件：１．具備商品房銷售管理辦法（以下簡稱管理辦法）的主要內(nèi)容。該辦法第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備１３項(xiàng)主要內(nèi)容：（１）當(dāng)事人基本情況；（２）商品房基本狀況；（３）商品房的銷售方式；（４）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（５）交付使用條件及日期；（６）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（７）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（８）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（９）面積差異的處理方式；（１０）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（１１）解決爭議的方法；（１２）違約責(zé)任；（１３）雙方約定的其他事項(xiàng)。 ? 實(shí)踐中存在的爭議主要是，如果認(rèn)購書缺失了其中幾項(xiàng)，認(rèn)購書是否還可以直接認(rèn)定為預(yù)售合同呢？我們認(rèn)為，除了后三項(xiàng)外，其他各項(xiàng)原則上不能缺失，否則不應(yīng)認(rèn)定為買賣合同。因?yàn)樯唐贩抠I賣合同的標(biāo)的物即商品房具有特殊性，買方的最直接目的在于對房屋所有權(quán)有效的完全的行使。而對其行使完全所有權(quán)必須具備許多附加的條件，如供水、供電、產(chǎn)權(quán)登記等等，而管理辦法規(guī)定的前十項(xiàng)內(nèi)容恰恰是產(chǎn)權(quán)人行使所有權(quán)的必備條件，否則，買方將無法圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分。２．出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款，而且后者在當(dāng)前商品房買賣中出現(xiàn)的更多。 ? 其實(shí)，從法理上說，只要具備第一個條件，就應(yīng)認(rèn)定為正式的商品房買賣合同，但考慮到我國當(dāng)前商品房交易中，買賣雙方的真實(shí)意思是簽訂預(yù)約合同，認(rèn)購書內(nèi)容即使具備了管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容，也往往需要在日后簽訂正式買賣合同，因此， 《 解釋 》 第五條從認(rèn)購書的內(nèi)容和開始實(shí)際履行兩個標(biāo)準(zhǔn)來認(rèn)定認(rèn)購書為正式的商品房買賣合同，符合我國商品房買賣的實(shí)際情況，也有利于法官在認(rèn)購書認(rèn)定上的統(tǒng)一性。 逾期交房糾紛 ? 市民李女士于 2021年 2月與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了房屋買賣合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年 8月 31日。但在到期交房時(shí)，房開公司卻無法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開公司告上法庭，申請法院判令房開公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共 5萬元。庭審中，房開公司辯稱，涉訴商品房并非李女士所說，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收報(bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開公司對李女士提交的 租賃 協(xié)議等均不認(rèn)可。 ? 法院認(rèn)為，原、被告簽訂 《 商品房買賣合同 》 為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對房開公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對房開公司的抗辯理由不予支持。此外，依照 《 合同法 》 規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開公司賠償李女士已付款利息、租房費(fèi)等損失共計(jì) 。 ? 律師點(diǎn)評：對于商品房 (建筑工程 )的交付條件，我國多部法律、法規(guī)以及 地方性法規(guī) 都做出了相應(yīng)的規(guī)定。 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。 《 城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》第四十五條規(guī)定：縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國務(wù)院規(guī)定對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對規(guī)劃部門的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例 》 第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。 ? 根據(jù)上述法律、 行政法規(guī) ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)