【文章內(nèi)容簡介】 于劣勢，但近年來成都道路建設成就大大縮短了郊縣到市中區(qū)的交通時間，為居住郊區(qū)化，享受郊區(qū)的優(yōu)越自然生態(tài)環(huán)境提供了客觀條件，加之郊縣項目價位較低，而華陽等郊縣的發(fā)展前景又一片光明，能給人以升值空間大的預期憧憬，因此相信也能吸引到不少客戶。據(jù)了解，華陽府河 音樂花園的聯(lián)排別墅推出后，銷售形勢一片大好。 總結： 燁隆中國 成都聯(lián)排別墅仍是主要集中在二環(huán)路外靠近三環(huán)路的市郊區(qū)域和郊縣。在二環(huán)路以內(nèi)，還沒有出現(xiàn)環(huán)境幽雅，社區(qū)規(guī)劃良好，配套齊備，戶型設計科學合理的純居家型聯(lián)排別墅社區(qū)。 物 業(yè) 分 析 一 、物業(yè)優(yōu)勢分析 二環(huán)路內(nèi)、望江樓畔、兩河環(huán)繞的獨特地理位置 本物業(yè)位于二環(huán)路內(nèi)，府南河與石牛堰兩河環(huán)抱的上河心村，與四川大學、望江公園隔江相望，異地重建的九眼橋?qū)Π睹谰芭c本物業(yè)緊密相連。石牛堰沿河綠化的改造工程正在緊鑼密鼓地進行，計劃 9月底竣工，屆時二水環(huán)繞的本物 業(yè)所在位置將足以傲視周邊。毗鄰風景名勝而居，與周邊以水相隔，又有名跡九眼橋相連，獨特的地理位置自然提升優(yōu)越的居家感受。（附圖一） 同時，本物業(yè)區(qū)位又與磨子橋商圈、棕南棕北休閑區(qū)以及人南商務區(qū)、鹽市口商圈等緊密相連，人們無須割舍享受市中心生活的心理習慣。 完全人車分流的小區(qū)道路交通體系 “車在街中行，人在坊中游”是本物業(yè)道路交通體系的一大特點。行車道以住宅周邊環(huán)道及魚骨狀的區(qū)內(nèi)道路為組織形式，僅 5米寬的車道限制了車速，減少了噪音和汽車尾氣造成的污染，并最大限度地將土地還歸自然。與車道截然分開的步行道貫穿 于小區(qū)內(nèi)部，將綠地、戶外活動場地、公共建筑和住宅聯(lián)系起來，形成一條無障礙綠化通道，使業(yè)主居住其中，體會到“以人為本”的設計理念對業(yè)主的尊重。 這種完全人車分流的小區(qū)道路交通體系保證了居住區(qū)內(nèi)的安全和安靜，保證了居住區(qū)內(nèi)各項生活與交往活動正常舒適地進行，避免了區(qū)內(nèi)私人汽車交通對居住生活環(huán)境的影響。（附圖二） 嚴格按照建設部 3A級住宅和綠色生態(tài)小區(qū)標準打造的生態(tài)河居 小區(qū)開發(fā)建設達到 3A 住宅等級，以及申報評定綠色生態(tài)小區(qū)是本項目的目標，因此，在住宅的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能及經(jīng)濟性能等 5 大方 面，本項目都能做到優(yōu)秀并適當超前。 燁隆中國 建設部的硬性指標使得小區(qū)住宅品質(zhì)和環(huán)保質(zhì)量都有了量化標準，客戶有據(jù)可查，證明本物業(yè)并非憑空吹噓炒作的產(chǎn)物，因而優(yōu)越品質(zhì)令人信服。 名師設計引領風騷 本物業(yè)由著名的香港何顯毅設計師事務所擔綱設計，該所曾設計了萬科在上海的知名物業(yè)“優(yōu)詩美地”，以及深圳明星樓盤“星海名城”等，以科學合理的園區(qū)規(guī)劃獲得深圳、上海等地購房者的認同。對于本項目，該所設計師深入研究了地形地貌，提出了充分利用周邊自然人文環(huán)境，同時構建小區(qū)內(nèi)睦鄰交流的綠色生態(tài)規(guī)劃。 二、物業(yè)劣勢及對策分析 地 域劣勢： ①交通不便是最大問題，連接地塊的主要通道九眼橋計劃年底正式通車，石牛堰沿河改造工程也要 9月底才竣工，而二環(huán)路上唯一通往本物業(yè)地塊的通道處在環(huán)境雜亂的待改造區(qū)之中，要穿過相當一段臟亂地段才能達到本物業(yè)，這難免會給客戶造成很壞的第一印象。 ②地塊雖處兩河之間，但占地不大，真正臨河的只有小部分，其余周邊都是待拆遷地段，缺少優(yōu)美、完整的社區(qū)形象。 ③所處區(qū)域附近工廠較為密集，煙塵排放量較大；而城東客運站、九眼橋勞務市場近在咫尺，對本物業(yè)周邊的治安、清潔，以及對小區(qū)居住的舒適性，都是不利因素； 對策： ① 宣傳政府對該片區(qū)的規(guī)劃，暗示本物業(yè)將對該區(qū)域改造所起的帶動作用，激發(fā)客戶對這一區(qū)域美好未來的預期； ② 通過相應的廣告和公關活動強烈造勢，深度挖掘望江樓、九眼橋、古錦官驛旅游文化區(qū)的價值，利用這些風景名勝的唯一性，提升物業(yè)地段的含金量，并彰顯家住風景名勝區(qū)的愜意享受； ③ 對物業(yè)的客觀物質(zhì)條件，如高綠化率、豐富的植被品種、星級智能化配套及后期高水平的物業(yè)管理等方面加強宣傳，同時在售樓處及現(xiàn)場接待處也須時刻展現(xiàn)本項目的物管服務水平，從宣傳和形象兩方面同時著力，以求最大限度減輕客戶的心理壓力；同時有效利用工地圍 墻，掩飾目前地塊不良形象。 燁隆中國 價位劣勢： 價格始終是決定客戶下單的關鍵因素。從成本測算來看，本物業(yè)售價在新近推出的同類項目中處于最高水平。而本物業(yè)相對于郊外同類項目的地利優(yōu)勢，也因交通不便而對有車族缺乏足夠的說服力。 對策： ①充分展現(xiàn)物業(yè)所處地段的現(xiàn)實意義，強調(diào)突出目標客戶群對市中心生活工作的心理習慣，強調(diào)突出房屋的價值主要由地段表現(xiàn) —— 房子本身是不會增值的，使目標客戶認同本地段的物業(yè)價值和增值潛力 ,以及獨特性所帶來的身份的自豪感。 ②、突出本物業(yè)為名師設計，在小區(qū)規(guī)劃方面具有一定的超前性。 三、物 業(yè)機會分析 市場空白點：二環(huán)路內(nèi)風景區(qū)旁的聯(lián)排別墅 目前聯(lián)排別墅市場風起云涌，中華園、成都花園、府河音樂花園等項目已經(jīng)強占了一部分市場，萬科城花、御都花園別墅、龍泉假日陽光等項目也已紛紛亮相，而且 8 月還會有一批聯(lián)排別墅推出，比如中華園四期、美洲花園等，市場競爭正日趨激烈。但通過分析不難發(fā)現(xiàn)，上述項目中不乏打著 TOWNHOUSE 旗號，實際只是花園洋房的。而真正意義上的 TOWNHOUSE 除了已經(jīng)銷售大半的成都花園外，只有萬科城花有 28套，以及郊縣的龍泉陽光假日，這三個項目的地理位置都較