【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、深圳小戶(hù)型市場(chǎng)簡(jiǎn)析 （一）深圳市小戶(hù)型發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 全民置業(yè)時(shí)代 ”的來(lái)臨 ① 從 1996年的 “旭飛公寓 ”開(kāi)始，深圳樓市便進(jìn)入了平民置業(yè)時(shí)代。國(guó)土局于 1999年及 2021年的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示： 1999年全年商品房銷(xiāo)售約 540萬(wàn)平方米，其中三級(jí)市場(chǎng)約 150萬(wàn)平方米，二級(jí)市場(chǎng)約 390萬(wàn)平方米； 2021年全年商品房銷(xiāo)售約 610萬(wàn)平方米，二級(jí)市場(chǎng)約 320萬(wàn)平方米。 由此可見(jiàn)， 2021年樓市，二級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售同比竟下降 18%，而三級(jí)市場(chǎng)銷(xiāo)售同比急增近 1倍。如果加上二級(jí)市場(chǎng)首次置業(yè)者的份額，有理由相信首次置業(yè)已占據(jù)了 深圳樓市的大半江山。 ② 全民置業(yè)時(shí)代的有以下幾點(diǎn)特征： A、大多數(shù)人會(huì)買(mǎi)房，而且具備一定的購(gòu)買(mǎi)能力； B、政府政策及金融配套對(duì)市場(chǎng)有很大影響； C、房地產(chǎn)更趨專(zhuān)業(yè)化、多樣化，這其中媒體的作用功不可沒(méi)； D、房地產(chǎn)供應(yīng)體系更趨多元化。 深圳小戶(hù)型市場(chǎng)分析 2021年推出的小戶(hù)型盤(pán)量較多，大批優(yōu)質(zhì)小戶(hù)型樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)：羅湖沃爾瑪旁的翠盈嘉園、源興居、芳鄰，旭飛城市公寓系列，福田的商住兩用公寓，如賽格群星廣場(chǎng)、珍寶公寓、閣林網(wǎng)苑等等，需求暢旺，銷(xiāo)售速度較快。 市場(chǎng)上推出的小戶(hù)型盤(pán)量逐漸增多，且同種戶(hù)型的面積相比 前幾年，有逐漸縮小的趨勢(shì)。 中大型項(xiàng)目中， 100平方米以下的小三房、小二房銷(xiāo)售業(yè)績(jī)表現(xiàn)最為突出，如 “加州地帶 ”、等。相對(duì)于中小戶(hù)型快速旺銷(xiāo)的局面，市內(nèi)高檔大戶(hù)型的銷(xiāo)售壓力就顯得過(guò)大，不但銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用高，而且尾盤(pán)積壓比例普遍較高。 區(qū)域小戶(hù)型市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 目前深圳市小戶(hù)型仍然由羅湖區(qū)占主導(dǎo)地位，但隨著深圳中心區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，城市中心西移，福田區(qū)和南山區(qū)小戶(hù)型物業(yè)的價(jià)值空間開(kāi)始顯現(xiàn)。小戶(hù)型住宅將會(huì)是福田中心區(qū)及周邊區(qū)域近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的閃光點(diǎn)，具備優(yōu)厚的發(fā)展?jié)摿Γ仙絽^(qū)的小戶(hù)型市場(chǎng)逐漸有升溫。 小 戶(hù)型發(fā)展方向及趨勢(shì) （ 1）深圳小戶(hù)型發(fā)展方向 以旭飛城市公寓系列為代表的 “都市小戶(hù)型 ”為例： 旭飛集團(tuán)作為小戶(hù)型專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)商，建立了 “旭飛城市公寓系列 ”著名地產(chǎn)品牌。 1996年初，推出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的圍合式公寓； 1997年中，導(dǎo)入新穎、別致的西洋板式公寓； 1998年初，以 “一把鑰匙開(kāi)啟一個(gè)完整的家 ”之設(shè)計(jì)理念推出典雅的酒店式公寓； 1998年底，推出了以著眼于 21世紀(jì) “SOHO”工作與生活相結(jié)合的豪華躍式公寓； 1999年中，獨(dú)創(chuàng)小戶(hù)型經(jīng)典之作 ???日式的 “復(fù)式小戶(hù)型 ”都市休閑公寓； 2021年 11月，與深圳市商業(yè)銀行 攜手，共同推出旭飛華達(dá)園小戶(hù)型旗艦，在深圳首度引進(jìn)簡(jiǎn)約式的 “日式時(shí)尚小戶(hù)型 ”，成為深圳小戶(hù)型住宅最新發(fā)展方向的標(biāo)志。 從 “旭飛城市公寓系列 ”最新成員 “旭飛華達(dá)園 ”中，不難總結(jié)出小戶(hù)型住宅發(fā)展至今最主要的幾個(gè)特征： A、小戶(hù)型住宅發(fā)展社區(qū)化 旭飛華達(dá)園建筑面積 18萬(wàn)平方米，由 7棟高層 “日式時(shí)尚小戶(hù)型 ”住宅組成，是目前深圳小戶(hù)型住宅中規(guī)模最大的社區(qū)。 B、小戶(hù)型住宅發(fā)展已重視配套 到目前為止，旭飛花園可以說(shuō)是小戶(hù)型住宅中配套最完善的社區(qū)。她的配套包括大型超市 “好又多百貨商業(yè)廣場(chǎng) ”、銀行、證券、健身、影院、酒樓等 等。 C、小戶(hù)型住宅發(fā)展已重視物業(yè)管理 發(fā)展商推出 “皇冠級(jí)物業(yè)管理 ”，即是每三層設(shè)置一個(gè) “管家式物業(yè)管理小組 ”，由管家、保安、保潔組成，將為業(yè)主和住宅提供 24小時(shí)隨叫隨到的 ANYCALL服務(wù)，確保居住環(huán)境的清潔、舒適和安全。 D、小戶(hù)型住宅適合全民投資置業(yè) 小戶(hù)型住宅面積從 20平方米至 60平方米，房款總值從10萬(wàn)到 30萬(wàn)元之間，商業(yè)銀行提供 8成 20年按揭，將投資置業(yè)門(mén)檻降到極限：首期 9800元、月供 400余元起的付款方式，足以令全民進(jìn)入投資置業(yè)時(shí)代。同時(shí)， “旭飛華達(dá)園 ”推出零風(fēng)險(xiǎn)的組合 ,即 “返租 ”和 “回購(gòu) ”計(jì)劃，又將全民投資置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降至 “零 ”。 結(jié)論：現(xiàn)在市場(chǎng)上較為暢銷(xiāo)的小戶(hù)型有別于過(guò)去觀念中的小戶(hù)型，過(guò)去的小戶(hù)型不但面積小，而且由于樓價(jià)低、成本低，導(dǎo)致產(chǎn)品設(shè)計(jì)差、樓層、朝向差、質(zhì)量差、環(huán)境差、管理差，給人以小戶(hù)型即低檔次的印象。 （ 2）當(dāng)前市場(chǎng)上走紅的小戶(hù)型是小戶(hù)型中的精品，一般具備以下幾個(gè)鮮明的特點(diǎn)： A、其所處地段居住環(huán)境氛圍好，配套成熟、交通發(fā)達(dá)，如都會(huì) 100位于華強(qiáng)北，丹楓白露位于羅湖文錦渡口岸。 B、提供精品裝修。 C、物業(yè)管理到位，社區(qū)內(nèi)有景觀環(huán)境； D、面積小，但功能齊全、設(shè)計(jì)合理； E、總 價(jià)一般在 10?3０萬(wàn)元之間。 F、置業(yè)門(mén)檻低，付款方式靈活。 （ 3）未來(lái)小戶(hù)型發(fā)展機(jī)遇 A、深圳是一個(gè)移民城市，具有 700萬(wàn)人口，其中 500多萬(wàn)為暫住人口，大量的外來(lái)人口與人口的年輕化，使得深圳樓市表現(xiàn)出獨(dú)特之處 ??三級(jí)租賃市場(chǎng)活躍，然而住在農(nóng)民房中的諸多尷尷尬尬的不便之處，使得他們渴望能擁有一個(gè)屬于自己的空間，一個(gè)可以讓自己在工作之外收心放心的家。因而小戶(hù)型的需求有強(qiáng)大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 B、今年深圳市總體經(jīng)濟(jì)形式良好，各行業(yè)均呈景氣狀態(tài)，特別是房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)已沖至兩年來(lái)最高點(diǎn)，消費(fèi)能力進(jìn)一步提升，良好的宏 觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)為小戶(hù)型市場(chǎng)供求打下了良好的基礎(chǔ)。 C、由于 2021年深圳市開(kāi)始啟動(dòng)新人才政策，大批人才涌進(jìn)深圳。 2021年深圳接受高校畢業(yè)生創(chuàng)歷年新高。 D、鑒于小戶(hù)型集合投資、居住等多元化功能，需求明顯增強(qiáng)。 E、小戶(hù)型開(kāi)發(fā)創(chuàng)新能力不斷提高，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上大做文章，打破了以往小戶(hù)型單純做為 “過(guò)渡型住宅 ”的傳統(tǒng)含義，立意較高，定位更符合現(xiàn)代小戶(hù)型一族的心理及認(rèn)知需求。 （二）經(jīng)典個(gè)案分析 深圳市住宅市場(chǎng)上現(xiàn)有的小戶(hù)型樓盤(pán)主要有： 旭飛華達(dá)園 開(kāi)發(fā)商 廣東旭飛集團(tuán) 規(guī)模 5棟住宅，高 24層，一梯 1626戶(hù)，共 約 2021 套。 地段 翠竹北 交通 交通便利 配套 配套成熟、完善 環(huán)境 區(qū)域居住環(huán)境發(fā)展成熟，自然環(huán)境尚可，內(nèi)環(huán)境好 主力戶(hù)型 單身公寓、一房一廳、小二房一廳 面積 21 59? 售價(jià) 6200元 /平方米，首期款只需 9800元 賣(mài)點(diǎn) 旭飛品牌、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、旭飛小戶(hù)型文化、戶(hù)型結(jié)構(gòu)安排、低首期款、反租計(jì)劃、 “零風(fēng)險(xiǎn) ”投資概念 客戶(hù)群 年輕白領(lǐng)、投資者、小業(yè)主 售況 現(xiàn)已公開(kāi)發(fā)售 6個(gè)月，銷(xiāo)售 60%以上，尚余一些面積較大，樓層較高即總價(jià)較高的戶(hù)型 旭飛華達(dá)園作為旭飛城市公寓的系列產(chǎn)品之一，是在成熟的 “開(kāi)發(fā)經(jīng) 驗(yàn) ”基礎(chǔ)上，更加完善的產(chǎn)品。旭飛華達(dá)園項(xiàng)目的推出，推動(dòng)了小戶(hù)型住宅市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的升級(jí)換代。首期只需 98000元，余款 2年免息付清，開(kāi)創(chuàng)了全民投資置業(yè)的新時(shí)代，反租計(jì)劃、 “零風(fēng)險(xiǎn) ”投資概念的提出，也將會(huì)帶動(dòng)新一輪的投資熱潮。 源興居 開(kāi)發(fā)商 香港鵬利集團(tuán)與深圳奧康德集團(tuán)合作開(kāi)發(fā) 規(guī)模 3層裙摟、 2棟公寓、 1棟住宅、樓高 32層。 地段 文錦北路洪湖公園正門(mén)南側(cè) 交通 交通便利 配套 周邊配套成熟充分，項(xiàng)目設(shè)有綜合性會(huì)所 環(huán)境 商業(yè)繁華區(qū)，并與優(yōu)美自然景觀融合，洪湖公園、大頭嶺綠色，均在近距離內(nèi)。 主力戶(hù)型 中 小戶(hù)型為主，戶(hù)型結(jié)構(gòu)為一房至四房 面積 21123? 售價(jià) 6500元 /平方米 賣(mài)點(diǎn) 功能綜合、大社區(qū)優(yōu)良環(huán)境、優(yōu)美的居住環(huán)境條件、方便、適用 客戶(hù)群 年輕白領(lǐng)、周邊小業(yè)主、投資者 售況 已售將近一年，約售 80%以上 源興居處于，源興居的小戶(hù)型被置于一個(gè)功能綜合的小區(qū)內(nèi)和大社區(qū)優(yōu)良環(huán)境之中，戶(hù)型結(jié)構(gòu)精心設(shè)計(jì)，小戶(hù)型的 “特定業(yè)主 ”，亦可獲得方便、適用、優(yōu)美的居住環(huán)境條件。 萬(wàn)象新園 開(kāi)發(fā)商 深圳南油（集團(tuán)）公司 規(guī)模 由三棟 33層塔樓組成，總建筑面積 12萬(wàn) ?， 14層為聯(lián)體裙摟，商業(yè)用途，其他為住宅 地段 南山濱海大道西端（桂廟路與南光路交匯處） 交通 交通方便 配套 周邊配套成熟 環(huán)境 可遠(yuǎn)觀海景，設(shè)有空中花園 主力戶(hù)型 一房至三房 面積 34107? 售價(jià) 4500元 /平方米 賣(mài)點(diǎn) 戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套、價(jià)格 客戶(hù)群 科技園工薪階層，約占 50%，南山本地年輕工薪階層，部分福田白領(lǐng)階層。 售況 去年10月份推出，已售 70%以上，余高樓層、大面積戶(hù)型 萬(wàn)象新園整體設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、輕快。中小戶(hù)型結(jié)構(gòu)方正合理，大面積落地玻璃，低臺(tái)凸窗，使室內(nèi)空間通透感強(qiáng)烈。周邊環(huán)境配套優(yōu)良，大型超市及其他購(gòu)物娛樂(lè)設(shè)施健全成熟。萬(wàn)象新園中小 戶(hù)型的定位適合該區(qū)域的環(huán)境特點(diǎn)，受到高級(jí)白領(lǐng)的歡迎，目前銷(xiāo)售率已超過(guò) 70%。 雅仕居 開(kāi)發(fā)商 深圳市玉藍(lán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī) 模 三棟 18層和四棟 9層住宅，共 900套，總建筑面積 50000多平方米。 地 段 泥崗東路北側(cè)、緊靠洪湖公園 交 通 交通暢達(dá) 配 套 周邊配套齊全、生活方便 環(huán) 境 法式花園 主力戶(hù)型 中小戶(hù)型為主，戶(hù)型結(jié)構(gòu)為一房至三房 面 積 ? 售 價(jià) 5000元 /平方米 賣(mài) 點(diǎn) 法式花園、自由組合的靈活室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)；小戶(hù)型大社區(qū) 客戶(hù)群 年輕夫婦、白領(lǐng)、投資客 售 況 去 年推出，已基本售完 該項(xiàng)目對(duì)中小戶(hù)型的定位研究深入，設(shè)計(jì)出，推出戶(hù)型自由組合的靈活室內(nèi)空間結(jié)構(gòu)，具有創(chuàng)新意義。該項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)邀請(qǐng)名師設(shè)計(jì)出 “中央法式庭園 ”，使項(xiàng)目的形象躍上了更高一檔次。該項(xiàng)目周邊配套齊全，生活方便，因此較受市場(chǎng)歡迎，目前已售出 99%。 閣林網(wǎng)苑 開(kāi)發(fā)商 國(guó)土資源部機(jī)關(guān)服務(wù)局深圳地質(zhì)建設(shè)工程公司中國(guó)對(duì)外建設(shè)總公司深圳分公司 規(guī) 模 總建筑面積約 ?，單體建筑，樓高 19層 地 段 振興路與燕南路交匯處，位屬華強(qiáng)北重要商圈 交 通 交通暢達(dá) 配 套 周邊配套成熟 環(huán) 境 商業(yè) 環(huán)境成熟 主力戶(hù)型 單房、一房一廳、二房，戶(hù)型結(jié)構(gòu)可分隔 面 積 1574? 售 價(jià) 7000元 /平方米 賣(mài) 點(diǎn) 地段、免70年上網(wǎng)費(fèi)、 SOHO概念 客戶(hù)群 附近證券、金融一條街的白領(lǐng)、華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)的小業(yè)主 售 況 銷(xiāo)售 6個(gè)月，已售 70%左右 項(xiàng)目的最初定位是寫(xiě)字樓，因銷(xiāo)售困難，爛尾一段時(shí)間。后將項(xiàng)目定位該為小戶(hù)型住宅樓，并推出 SOHO概念。由于戶(hù)型為寫(xiě)字樓重新間隔，存在一些通風(fēng)采光不好的戶(hù)型。 面對(duì) SOHO群體，閣林網(wǎng)苑的突出上網(wǎng)條件，大廈配置 10兆寬頻上網(wǎng)和 70年免費(fèi)上網(wǎng)，全力創(chuàng)造居家辦公環(huán)境，充分挖 掘了商業(yè)位置的價(jià)值。其戶(hù)型結(jié)構(gòu)靈活，附送裝修，單元售價(jià)較低，適于一般白領(lǐng)的經(jīng)濟(jì)水平。其中 15m2的戶(hù)型因總價(jià)較低銷(xiāo)售情況較好，到目前為止閣林網(wǎng)苑已銷(xiāo)售 70%以上。 萬(wàn)托家園 開(kāi)發(fā)商 深圳市萬(wàn)托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 規(guī) 模 單體建筑，總戶(hù)數(shù) 300余戶(hù)，總建筑面積 18000平方米。 地 段 蓮花路與景田路交匯處的西南 交 通 交通便捷 配 套 周邊配套較成熟、大廈內(nèi)設(shè)較大規(guī)模的 “創(chuàng)業(yè)俱樂(lè)部 ” 全天候保姆中心、寬帶網(wǎng)平臺(tái) 環(huán) 境 居住環(huán)境尚可 主力戶(hù)型 9種戶(hù)型，以一房、兩房為主 面 積 4080? 售 價(jià) 均價(jià) 6800元 /平方米 賣(mài) 點(diǎn) 地處中心區(qū)輻射區(qū)、內(nèi)部配套 客戶(hù)群 單身白領(lǐng)、年輕夫婦、投資者 售 況 已公開(kāi)發(fā)售 3個(gè)月， 40?的戶(hù)型少部分已售，現(xiàn)正封盤(pán) 萬(wàn)托家園戶(hù)型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合理，針對(duì)特定業(yè)主的配套服務(wù)完善：創(chuàng)業(yè)俱樂(lè)部、全天候保姆中心、寬帶網(wǎng)平臺(tái)。萬(wàn)托家園位于新中心區(qū)的輻射圈內(nèi)，項(xiàng)目作出中小戶(hù)型的獨(dú)特定位，對(duì)于項(xiàng)目 “內(nèi)外 ”資源的發(fā)揮利用，值得充分肯定。 華富大廈 開(kāi)發(fā)商 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）公司 規(guī) 模 單體建筑，樓高33層。總建筑面積約 30000平方米。總套數(shù)約 300戶(hù)。 地 段 深南路與新洲路交匯處 交 通 交通便利 配 套 周邊為五洲賓館、深圳高爾夫俱樂(lè)部，向東為新中心區(qū)五大市政工程，配套日漸成熟 環(huán) 境 周邊環(huán)境優(yōu)美 主力戶(hù)型 中小戶(hù)型，一房一廳 面 積 4070? 售 價(jià) 6500元 賣(mài) 點(diǎn) 新中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿? 客戶(hù)群 單身白領(lǐng)、投資者 售 況 基本售完 華富大廈位置極為優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)美，未來(lái)新中心區(qū)的繁華對(duì)其樓盤(pán)價(jià)值必定會(huì)有積極的影響。該樓盤(pán)按其自身資源條件，結(jié)合項(xiàng)目所處的獨(dú)特位置優(yōu)勢(shì)，定位為中小戶(hù)型，面向單身白領(lǐng)，并目標(biāo)客戶(hù)為中心設(shè)相關(guān)服務(wù)配套，努力營(yíng)造安全舒適的居住環(huán)境。 總結(jié)：縱觀以 上小戶(hù)型樓盤(pán)，小戶(hù)型住宅往往處在交通方便，配套成熟的地段。如市中心區(qū)、寫(xiě)字樓聚集區(qū)、車(chē)站 1分鐘步行距離內(nèi)地段。戶(hù)型設(shè)計(jì)合理、內(nèi)環(huán)境好、較有升值潛力、易出租的小戶(hù)型