【文章內容簡介】 、深圳小戶型市場簡析 （一）深圳市小戶型發(fā)展歷史及現(xiàn)狀 全民置業(yè)時代 ”的來臨 ① 從 1996年的 “旭飛公寓 ”開始，深圳樓市便進入了平民置業(yè)時代。國土局于 1999年及 2021年的統(tǒng)計結果顯示： 1999年全年商品房銷售約 540萬平方米，其中三級市場約 150萬平方米，二級市場約 390萬平方米； 2021年全年商品房銷售約 610萬平方米，二級市場約 320萬平方米。 由此可見， 2021年樓市，二級市場銷售同比竟下降 18%，而三級市場銷售同比急增近 1倍。如果加上二級市場首次置業(yè)者的份額，有理由相信首次置業(yè)已占據(jù)了 深圳樓市的大半江山。 ② 全民置業(yè)時代的有以下幾點特征： A、大多數(shù)人會買房，而且具備一定的購買能力； B、政府政策及金融配套對市場有很大影響； C、房地產更趨專業(yè)化、多樣化，這其中媒體的作用功不可沒； D、房地產供應體系更趨多元化。 深圳小戶型市場分析 2021年推出的小戶型盤量較多，大批優(yōu)質小戶型樓盤不斷涌現(xiàn)：羅湖沃爾瑪旁的翠盈嘉園、源興居、芳鄰，旭飛城市公寓系列，福田的商住兩用公寓，如賽格群星廣場、珍寶公寓、閣林網苑等等，需求暢旺，銷售速度較快。 市場上推出的小戶型盤量逐漸增多，且同種戶型的面積相比 前幾年，有逐漸縮小的趨勢。 中大型項目中， 100平方米以下的小三房、小二房銷售業(yè)績表現(xiàn)最為突出，如 “加州地帶 ”、等。相對于中小戶型快速旺銷的局面，市內高檔大戶型的銷售壓力就顯得過大，不但銷售周期長，營銷費用高，而且尾盤積壓比例普遍較高。 區(qū)域小戶型市場發(fā)展狀況 目前深圳市小戶型仍然由羅湖區(qū)占主導地位，但隨著深圳中心區(qū)的開發(fā)建設，城市中心西移，福田區(qū)和南山區(qū)小戶型物業(yè)的價值空間開始顯現(xiàn)。小戶型住宅將會是福田中心區(qū)及周邊區(qū)域近幾年房地產市場的閃光點，具備優(yōu)厚的發(fā)展?jié)摿Γ仙絽^(qū)的小戶型市場逐漸有升溫。 小 戶型發(fā)展方向及趨勢 （ 1）深圳小戶型發(fā)展方向 以旭飛城市公寓系列為代表的 “都市小戶型 ”為例： 旭飛集團作為小戶型專業(yè)開發(fā)商，建立了 “旭飛城市公寓系列 ”著名地產品牌。 1996年初，推出經濟實用的圍合式公寓； 1997年中，導入新穎、別致的西洋板式公寓； 1998年初，以 “一把鑰匙開啟一個完整的家 ”之設計理念推出典雅的酒店式公寓； 1998年底，推出了以著眼于 21世紀 “SOHO”工作與生活相結合的豪華躍式公寓； 1999年中，獨創(chuàng)小戶型經典之作 ???日式的 “復式小戶型 ”都市休閑公寓； 2021年 11月，與深圳市商業(yè)銀行 攜手，共同推出旭飛華達園小戶型旗艦，在深圳首度引進簡約式的 “日式時尚小戶型 ”，成為深圳小戶型住宅最新發(fā)展方向的標志。 從 “旭飛城市公寓系列 ”最新成員 “旭飛華達園 ”中，不難總結出小戶型住宅發(fā)展至今最主要的幾個特征： A、小戶型住宅發(fā)展社區(qū)化 旭飛華達園建筑面積 18萬平方米，由 7棟高層 “日式時尚小戶型 ”住宅組成，是目前深圳小戶型住宅中規(guī)模最大的社區(qū)。 B、小戶型住宅發(fā)展已重視配套 到目前為止，旭飛花園可以說是小戶型住宅中配套最完善的社區(qū)。她的配套包括大型超市 “好又多百貨商業(yè)廣場 ”、銀行、證券、健身、影院、酒樓等 等。 C、小戶型住宅發(fā)展已重視物業(yè)管理 發(fā)展商推出 “皇冠級物業(yè)管理 ”，即是每三層設置一個 “管家式物業(yè)管理小組 ”，由管家、保安、保潔組成，將為業(yè)主和住宅提供 24小時隨叫隨到的 ANYCALL服務，確保居住環(huán)境的清潔、舒適和安全。 D、小戶型住宅適合全民投資置業(yè) 小戶型住宅面積從 20平方米至 60平方米，房款總值從10萬到 30萬元之間，商業(yè)銀行提供 8成 20年按揭，將投資置業(yè)門檻降到極限：首期 9800元、月供 400余元起的付款方式，足以令全民進入投資置業(yè)時代。同時， “旭飛華達園 ”推出零風險的組合 ,即 “返租 ”和 “回購 ”計劃，又將全民投資置業(yè)的風險降至 “零 ”。 結論：現(xiàn)在市場上較為暢銷的小戶型有別于過去觀念中的小戶型，過去的小戶型不但面積小，而且由于樓價低、成本低，導致產品設計差、樓層、朝向差、質量差、環(huán)境差、管理差，給人以小戶型即低檔次的印象。 （ 2）當前市場上走紅的小戶型是小戶型中的精品，一般具備以下幾個鮮明的特點： A、其所處地段居住環(huán)境氛圍好，配套成熟、交通發(fā)達，如都會 100位于華強北，丹楓白露位于羅湖文錦渡口岸。 B、提供精品裝修。 C、物業(yè)管理到位，社區(qū)內有景觀環(huán)境； D、面積小，但功能齊全、設計合理； E、總 價一般在 10?3０萬元之間。 F、置業(yè)門檻低，付款方式靈活。 （ 3）未來小戶型發(fā)展機遇 A、深圳是一個移民城市，具有 700萬人口，其中 500多萬為暫住人口，大量的外來人口與人口的年輕化，使得深圳樓市表現(xiàn)出獨特之處 ??三級租賃市場活躍，然而住在農民房中的諸多尷尷尬尬的不便之處，使得他們渴望能擁有一個屬于自己的空間，一個可以讓自己在工作之外收心放心的家。因而小戶型的需求有強大的市場基礎。 B、今年深圳市總體經濟形式良好，各行業(yè)均呈景氣狀態(tài)，特別是房地產企業(yè)景氣指數(shù)已沖至兩年來最高點，消費能力進一步提升，良好的宏 觀經濟態(tài)勢為小戶型市場供求打下了良好的基礎。 C、由于 2021年深圳市開始啟動新人才政策，大批人才涌進深圳。 2021年深圳接受高校畢業(yè)生創(chuàng)歷年新高。 D、鑒于小戶型集合投資、居住等多元化功能，需求明顯增強。 E、小戶型開發(fā)創(chuàng)新能力不斷提高，在規(guī)劃設計上大做文章，打破了以往小戶型單純做為 “過渡型住宅 ”的傳統(tǒng)含義，立意較高，定位更符合現(xiàn)代小戶型一族的心理及認知需求。 （二）經典個案分析 深圳市住宅市場上現(xiàn)有的小戶型樓盤主要有： 旭飛華達園 開發(fā)商 廣東旭飛集團 規(guī)模 5棟住宅，高 24層，一梯 1626戶，共 約 2021 套。 地段 翠竹北 交通 交通便利 配套 配套成熟、完善 環(huán)境 區(qū)域居住環(huán)境發(fā)展成熟，自然環(huán)境尚可，內環(huán)境好 主力戶型 單身公寓、一房一廳、小二房一廳 面積 21 59? 售價 6200元 /平方米，首期款只需 9800元 賣點 旭飛品牌、小區(qū)環(huán)境設計、旭飛小戶型文化、戶型結構安排、低首期款、反租計劃、 “零風險 ”投資概念 客戶群 年輕白領、投資者、小業(yè)主 售況 現(xiàn)已公開發(fā)售 6個月，銷售 60%以上，尚余一些面積較大，樓層較高即總價較高的戶型 旭飛華達園作為旭飛城市公寓的系列產品之一，是在成熟的 “開發(fā)經 驗 ”基礎上，更加完善的產品。旭飛華達園項目的推出，推動了小戶型住宅市場的經營開發(fā)的升級換代。首期只需 98000元，余款 2年免息付清，開創(chuàng)了全民投資置業(yè)的新時代，反租計劃、 “零風險 ”投資概念的提出，也將會帶動新一輪的投資熱潮。 源興居 開發(fā)商 香港鵬利集團與深圳奧康德集團合作開發(fā) 規(guī)模 3層裙摟、 2棟公寓、 1棟住宅、樓高 32層。 地段 文錦北路洪湖公園正門南側 交通 交通便利 配套 周邊配套成熟充分，項目設有綜合性會所 環(huán)境 商業(yè)繁華區(qū)，并與優(yōu)美自然景觀融合，洪湖公園、大頭嶺綠色，均在近距離內。 主力戶型 中 小戶型為主，戶型結構為一房至四房 面積 21123? 售價 6500元 /平方米 賣點 功能綜合、大社區(qū)優(yōu)良環(huán)境、優(yōu)美的居住環(huán)境條件、方便、適用 客戶群 年輕白領、周邊小業(yè)主、投資者 售況 已售將近一年，約售 80%以上 源興居處于，源興居的小戶型被置于一個功能綜合的小區(qū)內和大社區(qū)優(yōu)良環(huán)境之中，戶型結構精心設計，小戶型的 “特定業(yè)主 ”，亦可獲得方便、適用、優(yōu)美的居住環(huán)境條件。 萬象新園 開發(fā)商 深圳南油（集團）公司 規(guī)模 由三棟 33層塔樓組成，總建筑面積 12萬 ?， 14層為聯(lián)體裙摟，商業(yè)用途，其他為住宅 地段 南山濱海大道西端（桂廟路與南光路交匯處） 交通 交通方便 配套 周邊配套成熟 環(huán)境 可遠觀海景，設有空中花園 主力戶型 一房至三房 面積 34107? 售價 4500元 /平方米 賣點 戶型設計、配套、價格 客戶群 科技園工薪階層，約占 50%，南山本地年輕工薪階層，部分福田白領階層。 售況 去年10月份推出，已售 70%以上，余高樓層、大面積戶型 萬象新園整體設計簡潔、輕快。中小戶型結構方正合理，大面積落地玻璃，低臺凸窗，使室內空間通透感強烈。周邊環(huán)境配套優(yōu)良，大型超市及其他購物娛樂設施健全成熟。萬象新園中小 戶型的定位適合該區(qū)域的環(huán)境特點，受到高級白領的歡迎，目前銷售率已超過 70%。 雅仕居 開發(fā)商 深圳市玉藍房地產開發(fā)有限公司 規(guī) 模 三棟 18層和四棟 9層住宅，共 900套，總建筑面積 50000多平方米。 地 段 泥崗東路北側、緊靠洪湖公園 交 通 交通暢達 配 套 周邊配套齊全、生活方便 環(huán) 境 法式花園 主力戶型 中小戶型為主，戶型結構為一房至三房 面 積 ? 售 價 5000元 /平方米 賣 點 法式花園、自由組合的靈活室內空間結構；小戶型大社區(qū) 客戶群 年輕夫婦、白領、投資客 售 況 去 年推出，已基本售完 該項目對中小戶型的定位研究深入，設計出，推出戶型自由組合的靈活室內空間結構，具有創(chuàng)新意義。該項目環(huán)境設計邀請名師設計出 “中央法式庭園 ”，使項目的形象躍上了更高一檔次。該項目周邊配套齊全，生活方便，因此較受市場歡迎，目前已售出 99%。 閣林網苑 開發(fā)商 國土資源部機關服務局深圳地質建設工程公司中國對外建設總公司深圳分公司 規(guī) 模 總建筑面積約 ?，單體建筑，樓高 19層 地 段 振興路與燕南路交匯處，位屬華強北重要商圈 交 通 交通暢達 配 套 周邊配套成熟 環(huán) 境 商業(yè) 環(huán)境成熟 主力戶型 單房、一房一廳、二房，戶型結構可分隔 面 積 1574? 售 價 7000元 /平方米 賣 點 地段、免70年上網費、 SOHO概念 客戶群 附近證券、金融一條街的白領、華強北商業(yè)區(qū)的小業(yè)主 售 況 銷售 6個月，已售 70%左右 項目的最初定位是寫字樓，因銷售困難，爛尾一段時間。后將項目定位該為小戶型住宅樓，并推出 SOHO概念。由于戶型為寫字樓重新間隔，存在一些通風采光不好的戶型。 面對 SOHO群體，閣林網苑的突出上網條件，大廈配置 10兆寬頻上網和 70年免費上網，全力創(chuàng)造居家辦公環(huán)境，充分挖 掘了商業(yè)位置的價值。其戶型結構靈活，附送裝修，單元售價較低，適于一般白領的經濟水平。其中 15m2的戶型因總價較低銷售情況較好，到目前為止閣林網苑已銷售 70%以上。 萬托家園 開發(fā)商 深圳市萬托房地產開發(fā)有限公司 規(guī) 模 單體建筑，總戶數(shù) 300余戶，總建筑面積 18000平方米。 地 段 蓮花路與景田路交匯處的西南 交 通 交通便捷 配 套 周邊配套較成熟、大廈內設較大規(guī)模的 “創(chuàng)業(yè)俱樂部 ” 全天候保姆中心、寬帶網平臺 環(huán) 境 居住環(huán)境尚可 主力戶型 9種戶型，以一房、兩房為主 面 積 4080? 售 價 均價 6800元 /平方米 賣 點 地處中心區(qū)輻射區(qū)、內部配套 客戶群 單身白領、年輕夫婦、投資者 售 況 已公開發(fā)售 3個月， 40?的戶型少部分已售，現(xiàn)正封盤 萬托家園戶型結構設計合理，針對特定業(yè)主的配套服務完善：創(chuàng)業(yè)俱樂部、全天候保姆中心、寬帶網平臺。萬托家園位于新中心區(qū)的輻射圈內，項目作出中小戶型的獨特定位，對于項目 “內外 ”資源的發(fā)揮利用，值得充分肯定。 華富大廈 開發(fā)商 深圳經濟特區(qū)房地產（集團）公司 規(guī) 模 單體建筑，樓高33層?？偨ㄖ娣e約 30000平方米?？偺讛?shù)約 300戶。 地 段 深南路與新洲路交匯處 交 通 交通便利 配 套 周邊為五洲賓館、深圳高爾夫俱樂部，向東為新中心區(qū)五大市政工程，配套日漸成熟 環(huán) 境 周邊環(huán)境優(yōu)美 主力戶型 中小戶型，一房一廳 面 積 4070? 售 價 6500元 賣 點 新中心區(qū)的發(fā)展?jié)摿? 客戶群 單身白領、投資者 售 況 基本售完 華富大廈位置極為優(yōu)越，周邊環(huán)境優(yōu)美，未來新中心區(qū)的繁華對其樓盤價值必定會有積極的影響。該樓盤按其自身資源條件，結合項目所處的獨特位置優(yōu)勢，定位為中小戶型，面向單身白領，并目標客戶為中心設相關服務配套，努力營造安全舒適的居住環(huán)境。 總結：縱觀以 上小戶型樓盤，小戶型住宅往往處在交通方便，配套成熟的地段。如市中心區(qū)、寫字樓聚集區(qū)、車站 1分鐘步行距離內地段。戶型設計合理、內環(huán)境好、較有升值潛力、易出租的小戶型