【文章內(nèi)容簡介】 ，以沖減租金后實際收取的款項計收入； 第一節(jié) 違法成因概述 （一）少記、不記、隱匿收入 、以房抵廣告費、以房抵銀行貸款本息、以動遷補償費抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入； 、以地換房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅； 、村委會聯(lián)建商品房，隱匿收入； 第一節(jié) 違法成因概述 （一）少記、不記、隱匿收入 、車庫、倉庫，對外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入； ，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個人； ，未按包銷合同約定的收款時間、金額確認收入； 第一節(jié) 違法成因概述 （一）少記、不記、隱匿收入 簽訂精裝修商品房購銷合同，對裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅； 1將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。 第一節(jié) 違法成因概述 （二）虛列、多列成本費用 ，虛列開發(fā)成本； ，多列前期開發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本； ，無依據(jù)低估銷售單價，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本； ，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本； 第一節(jié) 違法成因概述 （三）其他情形 ，未作收入處理； ，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅； ，偷逃個人所得稅； ； 第一節(jié) 違法成因概述 （三）其他情形 、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅； 、公建收入，或錯用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅； ，少繳土地增值稅； 。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié) 稅務(wù)稽查重點 ? 第一節(jié) 取得土地 ? 第二節(jié) 支付土地及地上建筑物補償 ? 第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計 ? 第四節(jié) 籌資 ? 第五節(jié) 建造施工 ? 第六節(jié) 銷售策劃、預(yù)售、銷售 ? 第七節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)為自用、出租 ? 第八節(jié) 項目完工 ? 第九節(jié) 代建工程的開發(fā)檢查的重點 第六章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅 務(wù)稽查案前準備 ? 第一節(jié) 納稅資料分析 ? 第二節(jié) 工程項目分析 ? 第三節(jié) 土地成本構(gòu)成分析 ? 第四節(jié) 房屋建造概算指標數(shù)據(jù)的稅收分析 ? 第五節(jié) 配套設(shè)施費用的成本分析 ? 第六節(jié) 銷售費用合理性檢查 ? 第七節(jié) 檢查方法及手段的確定 第一節(jié) 納稅資料分析 房地產(chǎn)業(yè)稅負水平 理論稅負 ：（假設(shè)： 毛利 40%，利潤率 15%20%，土地成本為開發(fā)成本的 30%) 營業(yè)稅 %；土地增值稅 1%；企業(yè)所得稅 %6。6%；契稅 %；其他各項稅費 %。則理論稅負為%% 實際稅負 第一節(jié) 納稅資料分析 住宅造價指標 據(jù)有關(guān)資料某市住宅造價指標如下： 磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米 600660元左右； 框架結(jié)構(gòu)：多層每平米 800860元左右，高層每平 米 10001300元左右，二十層以上塔樓 每平米 13001500元左右；別墅每平米 7101000元左右。 注：大連屬北方，建筑增加取暖設(shè)施，略高于南方。 第一節(jié) 納稅資料分析 開發(fā)成本各要素比例 第一節(jié) 納稅資料分析 納稅資料分析 查閱近年納稅申報資料，了解納稅人申報納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。通過對各年度納稅申報數(shù)量、各稅種變化、各稅種的邏輯關(guān)系以及各年檢查補稅等情況分析，測算企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，項目開發(fā)的大致進程，從中找出可能出現(xiàn)的稅收問題。 第一節(jié) 納稅資料分析 納稅資料分析 如：企業(yè)某月申報營業(yè)稅 100萬元，計稅依據(jù)為 2021萬元，但土地增值稅只申報 5萬元，如當?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為5‰ ，則說明該企業(yè)當月少申報土地增值稅 5萬元。又如：企業(yè)在一個年度內(nèi)申報的營業(yè)稅為類似 100， 1000萬的整數(shù)，說明該企業(yè)采取的極可能是預(yù)繳的方法，其對應(yīng)的城建稅及附加、土地增值稅、預(yù)繳的企業(yè)所得稅是否正確申報？ 第二節(jié) 工程項目分析 一是了解企業(yè)各年度開工項目名稱、地理位置，是否已進行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運作一般經(jīng)過立項審批、土地的取得、規(guī)劃設(shè)計、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗收、預(yù)售銷售、項目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時間、項目名稱、占地面 第二節(jié) 工程項目分析 總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價、第一筆預(yù)售收入取得時間、銷售平均單價、銷售面積、可銷售面積、當年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購開具情況、單體竣工驗收時間、竣工決算時間、當年申報繳納各稅種情況等等。在實行房地產(chǎn)業(yè)稅收項目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。 第二節(jié) 工程項目分析 二是通過報紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號及取得時間、預(yù)售開盤情況及銷售階段等信息，為營業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準備。 第七節(jié) 檢查方法及手段的確定 房地產(chǎn)檢查基本思路 第七節(jié) 檢查方法及手段的確定 檢查預(yù)案的制作 第七章 營業(yè)稅檢查方法 （前提：企業(yè)收到的 定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。 項目尚未完工時： 營業(yè)額 =當年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 項目已完工年度： 營業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額 +當年已確認的收入 預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營業(yè)額 =預(yù)收帳款的貸方發(fā) 生額 +應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額 應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額 第八章 土地增值稅檢查方法 ? 第一節(jié) 土地增值稅的清算的難題所在 ? 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)大流程中應(yīng)了解的稅務(wù)信息 ? 第三節(jié) 對財務(wù)信息持職業(yè)懷疑態(tài)度 ? 第四節(jié) 清算中所涉及的房地產(chǎn)知識 ? 第五節(jié) 清算的義務(wù)時間 ? 第六節(jié) 清算義務(wù)時間涉及的房地產(chǎn)知識 ? 第七節(jié) 確認土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識 第八章 土地增值稅檢查方法 ? 第八節(jié) 確認土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識 ? 第九節(jié) 扣除項目應(yīng)調(diào)整的部分 ? 第十節(jié) 不應(yīng)列入扣除項目的單列面積部分 ? 第十一節(jié) 不應(yīng)列入扣除項目的 單列面積所有權(quán)屬性 ? 第十二節(jié) 對不可售面積可作扣除項目說明 ? 第十三節(jié) 扣除項目應(yīng)遵循的稅收原則 ? 第十四節(jié) 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣除項目的差異 第八章 土地增值稅檢查方法 ? 第十五節(jié) 土地增值稅視同銷售收入的確認 ? 第十六節(jié) 視同銷售價格不同于征管法規(guī)定順序 ? 第十七節(jié) 土地增值稅應(yīng)評估的情形 ? 第十八節(jié) 收入與扣除項目的評估方法 ? 第十九節(jié) 房產(chǎn)評估的基本常識 ? 第二十節(jié) 房地產(chǎn)各項成本的一般水平 ? 第二十一節(jié) 申報表數(shù)據(jù)應(yīng)如何填列計算 第九章 企業(yè)所得稅檢查方法 ? 第一節(jié) 收入的檢查 ? 第二節(jié) 成本的檢查 ? 第三節(jié) 內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收差異 ? 第四節(jié) 完工項目所得稅清算方法 第一節(jié) 收入的檢查 對預(yù)售收入的企業(yè)所得稅的檢查 按國稅發(fā)［ 2021］ 31號通知規(guī)定、對當期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計計稅毛利率分季 (或月 )計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計計稅毛利率規(guī)定：經(jīng)濟適用房不低于 3%，非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：①開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％。②開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%。③開發(fā)項