【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 市開發(fā)企業(yè)的 80%以上）。在內(nèi)地由于投資基金的進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)資金得到一定的緩解，然而在某市由于投資基金進(jìn)入的渠道不暢，在短期內(nèi)投資基金進(jìn)入房地產(chǎn)的可能性較小，從而造成某市房地產(chǎn)資金短缺情況較為嚴(yán)重，不少項(xiàng)目出現(xiàn)了資金周轉(zhuǎn)不靈，房屋延期交工的現(xiàn)象。 某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 11 尤其 2021 年和 2021 年，國(guó)家進(jìn)一步加大信貸管理力度，同時(shí)銀行利息進(jìn)一步上調(diào)，這些政策都將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，一些缺乏實(shí)力的開發(fā)商將在未來(lái)的洗牌中逐步退出市場(chǎng)，房地產(chǎn)每年開發(fā)量和利潤(rùn)水平也將趨 于穩(wěn)定，不會(huì)在出現(xiàn)前幾年大起大伏的現(xiàn)象。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局最新資料，截至 2021 年 9 月份，某市房地產(chǎn)施工面積總計(jì)為 萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降 ％，其中房地產(chǎn)新開工面積為 萬(wàn)平方米。在新開工的項(xiàng)目中，商品住宅面積為 萬(wàn)平方米，占總開工面積的 ％；辦公樓面積 萬(wàn)平方米，占總開工面積的 ％；商業(yè)用房新開工面積 萬(wàn)平方米，占總開工面積的 ％；其它新開工面積 萬(wàn)平方米，占總開工面積的 ％。 某市前三季度的房屋竣工面積 萬(wàn)平 方米，同比下降 ％。其中：住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的％，同比下降 ％；辦公樓竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 ％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積 萬(wàn)平方米，占總竣工面積的 ％ 房地產(chǎn)施工和竣工面積的下降，并不是受市場(chǎng)需求減少的影響，而是開發(fā)商受土地供應(yīng)和銀行政策影響，缺乏可供開發(fā)的土地（開發(fā)商土地儲(chǔ)備量十分有限，很多開發(fā)商已沒有可供開發(fā)的土地）和開發(fā)所需要的資金，因此立項(xiàng)的規(guī)模和開發(fā)的規(guī)模均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 1－ 9 月份某市商品房銷售面積合計(jì) 萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降 個(gè)百分點(diǎn)，其中：銷售給個(gè)人部分的為 萬(wàn)平方米，占總銷售面積的 ％，同比下降 ％。商品房銷售額 297485 萬(wàn)元，同比下降 ％，其中：銷售給個(gè)人部分 275921 萬(wàn)元，占總銷售額的 ％，同比下降 ％。目前，商品房的空置面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了 ％，其中：住宅的空置面積 萬(wàn)平方米，占總空置面積的 ％，同比下降 ％。某市商品房的平均銷售價(jià)格為 某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 12 元 /平方米，同比上漲 ％。 從以上可以看出，受市場(chǎng)供給不足的影響，某市商品房銷售量出現(xiàn)大幅下降，與往年 1— 9 月 175萬(wàn)平米左右的銷售量相比，下降幅度高達(dá) 20%。市場(chǎng)供應(yīng)的不足導(dǎo)致需求難以滿足，因此 2021 年住宅銷售十分火爆，很多項(xiàng)目封頂?shù)匿N售率就達(dá)到 90%以上，高層也出現(xiàn)久違的良好銷售局面（如廣匯房產(chǎn)的多個(gè)項(xiàng)目、南門國(guó)際城等一些中低價(jià)位的高層、小高層項(xiàng)目）。 受市場(chǎng)供應(yīng)不足，房地產(chǎn)開發(fā)成本（主要是建筑材料成本和土地成本）上漲、土地供應(yīng)有限和銀行政策影響，房屋銷售價(jià)格進(jìn)一步上漲，雖然上漲幅度不大，但該價(jià)格屬于加權(quán)后的平均價(jià)格， 受郊區(qū)項(xiàng)目大量開發(fā)和價(jià)格相對(duì)較低影響，無(wú)形中拉低了市場(chǎng)的價(jià)格水平，如果按區(qū)域進(jìn)行分析，某市的房?jī)r(jià)同樣出現(xiàn)較大幅度的上漲。 受上半年國(guó)家宏觀調(diào)控政策和土地供應(yīng)量的影響， 某市市房地產(chǎn)的發(fā)展速度明顯放慢。三季度房屋施工面積與去年同期相比降低了近三成，竣工面積與去年同期相比下降了近五成。其主要原因是由于 國(guó)家進(jìn)行 宏觀調(diào)控，壓縮投資項(xiàng)目。其次，央行和銀監(jiān)會(huì)也相繼采用 “ 緊縮銀根 ” 等措施，使房地產(chǎn)商獲取資金的難度加大。同時(shí) ,今年 3 月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察 工作的通知》。文件規(guī)定： 8 月 31 日以后不得采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進(jìn)行。這一規(guī)定的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在取得土地使用權(quán)的投資成本大為提高，所以各大房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)商不得不減少新開工 項(xiàng)目 。 二零零五年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 城市化進(jìn)程和外來(lái)人口購(gòu)房成為某市新增住房消費(fèi)主力 城市人口增加對(duì)房屋的需求主要包括兩部分，一部分是城市新增人口的住房需求。某市市近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約 2— 3某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 13 萬(wàn)人，每年新增大學(xué)生約 1 萬(wàn)多人。另外一部分是外來(lái)人口對(duì)住房的 需求。城 市 化進(jìn)程的加快，民營(yíng)企業(yè)的快速發(fā)展，以及購(gòu)房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來(lái)人口購(gòu)房，據(jù)測(cè)算新增人口每年大約需要住房近 80 萬(wàn)平方米 。 據(jù)房地產(chǎn)銷售情況統(tǒng)計(jì)顯示： 20212021 年外來(lái)人口購(gòu)房和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的比例達(dá) ％，大約 160 萬(wàn)平方米商品房。此外，某市市流動(dòng)人口近 100 萬(wàn)，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對(duì)房屋租賃有很大的市場(chǎng)需求。 改善性住房需求將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭 改善性住房需求主要通過(guò)存量住房交易來(lái)實(shí)現(xiàn)， 2021 年某市市存量房交易面積為 萬(wàn)平方米，其中，房改房上市 2021 套，約需要購(gòu)置 萬(wàn)平方米商品房；再加 3723 套的私房（存量房扣除房改房）交易，預(yù)計(jì)需要購(gòu)置商品房約 萬(wàn)平方米。 其次，隨著消費(fèi)水平的提升，一部分高收入群體從改善生活品質(zhì)角度考慮，已經(jīng)進(jìn)入二次乃至三次置業(yè)階段，這部分人群成為高品質(zhì)住宅的主力消費(fèi)群體。 舊城改造、房屋拆遷引起的市場(chǎng)需求 這部分需求相對(duì)穩(wěn)定， 1998 年 2021 年某市市平均每年房屋拆遷量近 7 萬(wàn)平方米，按 70％的居民購(gòu)買商品房計(jì)算，平均每年約需要近 10 萬(wàn)平方米的商品房。 隨著城市化和郊區(qū)化擴(kuò)張，這部分消費(fèi)成為郊區(qū)很多項(xiàng) 目的主力購(gòu)買群體。對(duì)這部分消費(fèi)的把控，成為郊區(qū)項(xiàng)目能否成功銷售的關(guān)鍵因素。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 某市市 GDP 連續(xù)多年保持穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭， 2021 年某市，人均 GDP 突破 2 萬(wàn)元 ； 人均可支配收入 9728 元。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展、人均可支配收入的穩(wěn)步提高為改善居住條件提供了可能。目前，某市市人均建筑面積為 平方米，人均使用面積 某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 14 平方米，人均居住面積 平方米，離 “ 人均居住面積 25 平方米 ” 的小康居住水平仍有 一定 差距，住房建設(shè)的空間仍然很大。 土地供應(yīng)減少和土地儲(chǔ)備匱乏，房?jī)r(jià) 提升以成必然 隨著土地供應(yīng)的減少和開發(fā)商土地儲(chǔ)備更趨匱乏，發(fā)展商在項(xiàng)目開發(fā)方面更趨于理性，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)品質(zhì)要求不斷提高，希望以此提高產(chǎn)品附加值，來(lái)獲取合理回報(bào)，土地成本在房?jī)r(jià)中所占的比例也將進(jìn)一步提高，在這種情況下，未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間十分有限，尤其是多層住宅，受供應(yīng)量偏緊影響，價(jià)格可能繼續(xù)上漲。 當(dāng)然，在房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也不可忽視房屋結(jié)構(gòu)性過(guò)剩導(dǎo)致部分房?jī)r(jià)下跌的可能，例如商業(yè)和高層的嚴(yán)重過(guò)剩，必將導(dǎo)致價(jià)格下跌。而郊區(qū)大型項(xiàng)目的出現(xiàn)和過(guò)度開發(fā)，也將導(dǎo)致部分郊區(qū)項(xiàng)目出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)。 產(chǎn)市場(chǎng)板塊構(gòu)成 某市市由七個(gè)區(qū)組成，形成啞鈴型的兩個(gè)半球組合。按發(fā)展?fàn)顩r和開發(fā)特征可以形成五大發(fā)展板塊。 中部板塊 中部板塊南到南門、北接友好、中連紅山、東到北門。是某市的傳統(tǒng)中心。該區(qū)域以商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目為主，住宅多為高層豪宅，價(jià)格在 3000 元以上。 樓盤檔次 高檔 中高檔 均價(jià) 3500 元以上 3000 元以下 物業(yè)形態(tài) 商業(yè)、寫字樓 住宅 主力戶型 商業(yè) 8— 10 平米、寫字樓敞開式 三房?jī)蓮d 120 平米以上 某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 15 消費(fèi)群體 全市居民，投資戶居多。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 8 萬(wàn)平米項(xiàng)目居多 東部板塊 東部板塊主要指東環(huán)路以東的大部區(qū)域。該區(qū)域是某市 99 年至今的高品質(zhì)住宅開發(fā)區(qū)，代表性項(xiàng)目有宏大幸?；▓@和康普幸?；▓@、廣匯的星光花園、優(yōu)詩(shī)美地、創(chuàng)天的向陽(yáng)花園、正泰的誠(chéng)盛花園等諸多項(xiàng)目。 該區(qū)域距城市中心近，同時(shí)具有良好的人居環(huán)境，被眾多購(gòu)房者追捧，已經(jīng)成為某市規(guī)模最大的品質(zhì)居住區(qū)，具有良好的住宅開發(fā)品牌?，F(xiàn)階段住宅均價(jià)在 1800 元 —— 2100 元之間。 樓盤檔次 中高檔 中檔 均價(jià) 1900 元 —— 2100 元 1900 元以下 物業(yè)形態(tài) 多層 多層 主力戶 型 兩房?jī)蓮d 80— 95 平米 兩房?jī)蓮d 60— 75 平米 消費(fèi)群體 以本板塊和中心板塊消費(fèi)人群為主，消費(fèi)屬中高收入階層 社區(qū)規(guī)模 大、中盤為主，以 8— 15 萬(wàn)平米項(xiàng)目居多 南部板塊 南部板塊主要指人民路以南大大部區(qū)域。該區(qū)域是某市傳統(tǒng)居住區(qū)，主要居民為少數(shù)民族和某市老企業(yè)職工。該區(qū)域城市某某花園整合營(yíng)銷方案 合勝房地產(chǎn)營(yíng)銷公司 16 配套設(shè)施完善，但受老城區(qū)影響，居住環(huán)境和衛(wèi)生環(huán)境不甚理想。購(gòu)房戶多為該區(qū)域的傳統(tǒng)居民，對(duì)其它區(qū)域的消費(fèi)吸引力有限?，F(xiàn)階段住宅均價(jià)在 1600 元 — 2100 元之間。 樓盤檔次 中檔 中低