以劃撥土地上及房屋為標及物及買賣協(xié)議及法律效力(編輯修改稿)
2025-06-13 14:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 賣協(xié)議，應當認定為是房屋買賣合同關(guān)系。 二、王某的房屋雖然是在國有劃撥土地上建造的，但已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)，國有土地使用證上明確了該塊土地為住宅用地，并且該房屋的建造分別辦理了建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、建設用地批準書，王某取得了自建房的合法手續(xù)，王某基于合法建房的事實取得該房屋所有權(quán)，對該建筑物依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。王某與三購房人簽訂的搭建房屋協(xié)議書中的標的是地上建筑物，即地上的房屋，王某在辦理了三證一書 后，收取了三購房人的建房款，并將建好的房屋實際交付，依照《物權(quán)法》第一百四十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設施占用范圍內(nèi)的建設用地使用權(quán)一并處分。根據(jù)地隨房走的原則，轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。也就是說王某的國有土地使用權(quán)是隨房屋以其轉(zhuǎn)讓的，故李某等三人與王某簽訂的協(xié)議應屬有效協(xié)議。 三、對于國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓國家法律規(guī)定并不是禁止性的規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，國有劃撥土地上的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，應當 按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。而本案中，所涉及的國有土地上的自建房轉(zhuǎn)讓雖未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，且在起訴前也未辦理相關(guān)審批手續(xù)，但并不當然認定該房屋買賣合同無效。只不過該涉訴房在轉(zhuǎn)讓時應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。但沒有審批并不當然導致合同無效。另外，依照《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。王某因合法建造取得 對房屋的所有權(quán)，其對房屋的處分權(quán)應當?shù)玫椒杀Ｗo，其與他人簽訂的買賣協(xié)議并不違反法律規(guī)定，應當認定合法有效。 四、至于三購房人要求王某辦理房屋的分戶產(chǎn)權(quán)證的問題。雖然在雙方的協(xié)議中約定了由王某辦理，并由王某支付辦理房產(chǎn)證的相關(guān)費用。但筆者認為，因該土地屬于國有劃撥土地，在進行轉(zhuǎn)讓和辦證過程中應當報有批準權(quán)的人民政府審批，故在政府未審批前，行政審批手續(xù)不齊全，而在本案民事訴訟中并不能代行行政審批權(quán)，故對三購房人要求辦理分戶產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求暫時無法解決，在本案中不宜做出直接判決，應駁回該訴訟請求。 劃撥土地性質(zhì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的效力探討 作者：華佳 發(fā)布時間： 20210928 09:14:19 〔案情〕 2021 年 3 月，吳某與 DL 公司簽訂一份購房合同，約定 DL 公司將其承建的一套建筑面積140 ㎡房屋轉(zhuǎn)讓給吳某，于 2021 年 12 月交接，交付使用后 90 日內(nèi)吳某將辦理權(quán)屬登記相關(guān)資料報 DL 公司登記備案，由 DL 公司報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān) 辦理房產(chǎn)證。協(xié)議簽訂后，吳某向DL 公司繳付了 180000 元房款。 DL 公司未按期交房。吳某以 DL 公司無資質(zhì)開發(fā)商品房，建房的宗地為劃撥國有工業(yè)用地，無法辦理相關(guān)房產(chǎn)及土地權(quán)屬證書為由訴至法院，要求確認雙方簽訂的購房合同無效，判令 DL 公司返還購房款 180000 元，并賠償損失。經(jīng)主審法官組織調(diào)解，雙方當事人達成了調(diào)解協(xié)議。 〔評析〕 雖然是調(diào)解結(jié)案，但本案審理中的爭議焦點購房合同書的效力問題仍值得探討?！斗康禺a(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人 民政府審批。有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。 DL 公司未經(jīng)有權(quán)政府審批就與吳某簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。這份合同是否有效？ 意見一：這份合同是無效合同。被告在無相關(guān)建房及售房手續(xù)的情況下出賣房屋，一直到起訴前都未能取得相關(guān)商品房預售資質(zhì)，違反了商品房買賣合同法律法規(guī)的強制性規(guī)定。 意見二：這份合同已成立但未生效。被告未請示有批準權(quán)的政府審批。受
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