【文章內(nèi)容簡介】 輕人并不需要的設施老年人卻是必不可少的。 主要包括以下幾點內(nèi)容： 1 墻、地面裝修 老年人隨著生理、心理的變化，動作變得遲緩，反應不能隨心，事故易發(fā)率較高。為防止不測事故的發(fā)生，墻地面飾面材料的選型和構(gòu)造處理尤為重要。一般應選用能防止老年人打滑、磕碰、扭傷、擦傷的材料，不可采用易滑、易燃、易碎、化纖及散發(fā)有害有毒氣味的裝修材料。 老年人住宅墻面應采用那些即使擦著身體也很難擦傷的墻面材料。墻體陽角部位宜做成圓角或切角，且在 1． 8m 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角。墻體如有突出部位，應 避免使用粗糙的飾面材料，帶有緩沖性的發(fā)泡墻紙可減輕老人碰撞時的撞擊力。衛(wèi)生間墻面應盡可能避免出現(xiàn)陽角。 老年人的手腳易發(fā)冷，手腳保暖對老年人很重要。因此居室地面宜用硬質(zhì)木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區(qū)不宜采用陶瓷材料。地面鋪設應保證平坦，不要產(chǎn)生凹凸不平，以防絆倒。地面材料應防滑，即便有水時，也不應發(fā)生打滑的情況，并應采用摔倒時可減輕撞擊力的材料，同時應便于清潔、防污；不應使用長毛的蹭鞋地毯，蹭鞋地毯應和其他材料保持在一個平面上。 樓梯是老年人極易發(fā)生事故的地方，對于一些身體不便的老人來說，上下樓梯是一件很 困難的事情，因此老年人居室 一般應安裝樓梯，且在 老年人必須使用樓梯時，應特別注意使用防滑材料，并在臺階邊沿處設防滑條。防滑條如果太厚，就會產(chǎn)生羈絆的危險，應與臺階面幾乎設置在同一平面上，太厚的防滑條應鑲嵌埋入臺階面內(nèi)。同時由于老年人視力的下降，為防止踩空事故的發(fā)生，樓梯踏步應界限標志鮮明，不宜采用黑色、深色材料。 設計推拉門、折疊門時，也應使用地下埋設式門軌或采用吊掛式門軌以保證地面的平整。 2 、廚衛(wèi)產(chǎn)品的選擇 廚房內(nèi)的操作通常需要站立半小時到 1小時，這會使很多老人感到勞累，因此老年人使用的廚房操作臺面高宜 ，臺面寬度不應小于，臺下凈空前后進深不應小于 ，以保證老年人可以坐著進行操作。廚房吊柜離地高度為 ，深度比案臺退進 ，以方便老年人取用；輪椅使用者的廚房吊柜離地高度 為宜。櫥柜及臺面應選用易于清潔的材質(zhì)。 由于老年人普遍有記憶力衰退的現(xiàn)象，常常會忘記灶臺上燒的水或飯，而導致燃氣泄漏或發(fā)生火災，因此對老年人來講使用電磁爐是最安全的，但目前使用最多的還是燃氣灶具。廚房內(nèi)如果沒有安裝燃氣泄漏和火災自動報警裝置，則應選擇有燃氣、煙氣自動報警功能的 抽油煙機和能防止燃氣泄漏的灶具。 老年人使用衛(wèi)生間的時間較長，且動作幅度較大，因此老年人使用的衛(wèi)生潔具應選擇操作簡單的設備，其安裝尺寸應適當放寬，位置符合老年人的生理特點；選擇使用時能確保身體安全和當老年人跌倒時，危險性小的設備。 老年人最好使用白色的衛(wèi)生潔具，感覺清潔并且易于隨時發(fā)現(xiàn)老年人的某些病變。應采用使用方便的坐便器，沖水手柄設在易于操作的位置。為防止冬季冰涼的坐圈對人體的刺激，可采用帶暖氣功能的坐便器，有單功能坐便式、坐便及暖風一體式、坐便及溫水沖洗一體式三種?？筛鶕?jù)需要設置適合坐姿的洗臉臺，臺面 下應留有放膝蓋的地方。浴缸需采用防滑材料，浴缸邊緣離地 350450mm 為宜，適合方便跨越浴缸和坐在浴缸邊緣出入。浴缸邊緣應為可坐下并轉(zhuǎn)身的形狀，并在浴缸一端留有 400mm 寬的坐浴臺。在潔具兩側(cè)適當位置均應設置適合老年人使用的扶手。 老年人握力下降，應選擇形狀便于操作的水龍頭，可使用便于調(diào)節(jié)水溫的杠桿式水龍頭或自動水龍頭。熱水龍頭應用色彩予以明顯標識，以免老年人操作不當而燙傷。 安全扶手的安裝 老年人由于身體機能的下降，很多時候需要扶手的協(xié)助以獨立完成起立、行走、轉(zhuǎn)身等動作。設計時應根據(jù)老年人身體尺度和 行為特點，在可 能有上下移動、單腿站立等不穩(wěn)定姿勢的地方設置扶手。在經(jīng)常通行的地方應安裝水平行走時使用方便的扶手，或預留出可安裝扶手的位置并在墻面相應位置做好加固措施。扶手的高度、材質(zhì)和形狀應根據(jù)使用特點來選擇，安裝必須堅固、可靠以確保使用的安全性。扶手的高度應方便老年人在走廊、樓梯、衛(wèi)生間、客廳、餐廳、臥室等地方的移動，其高度以 800900mm為宜。為避免扶手抓空而摔倒，連續(xù)使用扶手的地方，應保證扶手的連續(xù)性，不應中途中斷。扶手改變方向的地方可以中斷，但扶手端部之間的距離應以 400mm 以下為標準。為減少沖 撞時的危險性，應將扶手的端頭向下或向墻面方向彎曲。扶手與墻壁的間隔為 46cm，以不碰手為宜。 扶手可根據(jù)具體情況進行初期安裝或后期安裝。后期安裝即事先做好安裝扶手的準備，并在圖上標明墻面加固位置或在墻面上做出標記，以便需要時可以隨時安裝。 門窗的選用 戶內(nèi)所有的門，包括廚房、衛(wèi)生間、陽臺的門凈寬 (通行寬度 )均不應小于 ，以保證輪椅的通過。臥室門可采用帶觀察窗的門，使家人可以及時發(fā)現(xiàn)老人可能出現(xiàn)的意外。衛(wèi)生間是老年人最容易發(fā)生事故的地方，應設向外開啟的平開門或推拉門，并安裝雙向開啟的插銷，以便老 人在衛(wèi)生間內(nèi)發(fā)生意外時可以方便的將門打開。 老年人喜歡溫暖、安靜、明亮的生活環(huán)境，寒冷、嘈雜和昏暗的生活環(huán)境會極大的影響老年人的心理和生理健康。因此窗戶的選擇應注意保溫性、隔聲性和密閉性，窗扇宜鑲用無色透明玻璃，以保證視線的通透和室內(nèi)光線的明亮。開啟扇的設計不應過大、過沉，開啟方式應易于操作。有條件時可使用可以消音、過濾、調(diào)節(jié)濕度、溫度并進行熱交換的智能通風器。 門窗把手考慮使用的安全性和方便性，宜采用杠桿式，并根據(jù)老年人的生理特點安裝在適當?shù)奈恢蒙?。平開門應采用杠桿式把手，避免使用不易用力的球形把手。杠桿 式把手要向內(nèi)側(cè)彎曲，不可有突出的部分，以免掛住衣服。推拉門及折疊門應采用便于橫向用力的棒狀把手，尺寸宜采用30mm 70mm 15mm(寬高深 )。把手中心距地宜為 8001000mm。 老年人因視力下降不易看清細小的地方，同時很多老人有拿不穩(wěn)東西 的情況，因此應采用易于插入鑰匙的門鎖，廁所及浴室門的鎖應能夠從外面打開。 門扇裝有玻璃時，宜使用安全玻璃，否則應將玻璃分隔成小塊，以免玻璃萬一破裂時傷人。戶門及出入口的門使用平開門時，為防止急劇的開關(guān)碰撞應設置止門器。 電氣設計 老年人的思維能力有所下降，復 雜的操作對他們來講有難度，同時電氣操作的安全性也是進行電氣設計的首要內(nèi)容。應選用操作安全簡單，具有防止誤操作功能的產(chǎn)品，并應考慮維護簡單，消耗品更換容易。 開關(guān)及插座應清晰、醒目，容易操作，安裝的位置、高度要考慮操作的方便性。開關(guān)高度離地宜為 10001200mm，如果考慮輪椅使用者的話，最好設置在 9001050mm 左右。電源開關(guān)應選用寬板防漏電式按鍵開關(guān)，以便于手指不靈活的老年人用其他部位進行操作。 起居室、臥室插座離地高度宜為 600800mm；廚房、衛(wèi)生間插座離地高度宜為 8001000mm；無需經(jīng) 常插拔的插座離地高度宜為 400500mm。 廚房及衛(wèi)生間無論是否有自然通風，都應設置機械通風裝置，以保證在任何氣候情況下通風良好。衛(wèi)生間應設置照明和排氣扇聯(lián)動的裝置，以減少操作步驟。廚房排油煙機的開關(guān)應設置在老年人使用方便的位置上。廚房及衛(wèi)生間的采暖溫度不應低于其他房間，如感到浴室內(nèi)不夠溫暖，可采用電加熱設備，但應注意其安全性。 照明設計 老年人由于視力下降，看東西不清楚，在照明不好的地方容易產(chǎn)生危險，因此應根據(jù)照明用途和場所適當配置照明器具。同時應注意各房間與走廊的亮度應大致相同，以免有刺眼的感覺。 為便于老年人夜間行走，在轉(zhuǎn)彎和容易滑倒的地方 (門廳、走廊、臥室的出入口、有高差處 )應安置輔助燈 (腳燈 )。同時在選擇照明器具和燈泡時，應考慮清洗和更換的安全性及方便性。 老年人對亮度變化的適應能力差，急劇亮度變化帶來的刺激對老年人來說極不舒服，這也是造成事故的原因，因此必須設法使亮度逐漸變化。用輔助照明所獲得的最大亮度面與附近的亮度比應為 3： 1以下，相鄰房間 之間、房間與通道之間、照度低的一方與照度高的一方的平均照度比應保持在 1： 2以下。臥室宜采用可調(diào)節(jié)亮度的開關(guān)，并應在床頭方便的位置設置照明開關(guān)。從臥室到廁所 的路線上應設置腳燈，并保證夜間長明，凡遇拐角處應加設腳燈。所有照明開關(guān)均應采用大面板、帶燈的開關(guān)。 色彩設計 老年人的視覺經(jīng)常出現(xiàn)如下情況：老花眼、眼睛混濁需要光線、視覺變黃，因此設計時必須注意老年人看到的色彩與年輕人不一樣，應適當提高色彩的明度和對比度，提高可識別性，適應老年人視覺能力下降的特點。在空間、標高、材質(zhì)變化等易發(fā)生事故的地方，應通過裝修材料或色彩等的變化來達到容易識別的目的。 隨著年齡的增高，眼球的晶狀體會產(chǎn)生黃變化，從黃色變?yōu)榻诤稚纳亍Ｔ谌毡?，這種情況從 50 歲開始， 60 歲時 60％ 的人視覺產(chǎn)生黃變化， 70歲時達到 84％。由于黃色的變化，色彩的彩度、明亮度和色相則要發(fā)生如下變化。 (1)彩度：一般都會降低，尤其是低明亮度、高彩度降低。其中也有彩度上升的。 (2)明亮度：幾乎沒有變化，但也有降低的。 (3)色相：①黃色的白色化現(xiàn)象最為嚴重，在白底色上的黃色標記將很難辨認；②藍色將帶有微黑色彩，在底色為黑色的標記上，易看清的鮮艷藍色會消失；③綠色將變?yōu)榘稻G色。 在設計中，必須注意這些變化，避免使用容易混淆的顏色。此外，為了使老年人從心理上、生理上感到溫馨，室內(nèi)裝飾不僅僅要精心配色，最好還要 充分考慮墻壁的裝修材料和地面材料所具有的素材和花樣來進行設計。 七 、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 財務內(nèi)部收益率（ FIRR） =% 財務凈現(xiàn)值（ FNPV） =1160 萬元 年利潤＝ 636萬元 開發(fā) 成本 利潤 =13％ 年 利潤率 =29% 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策 和行業(yè)準入分析 第一節(jié) 發(fā)展規(guī)劃分析 一、 中國老年公寓住宅的需求與發(fā)展 我國自 1999 年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面 前的一個緊迫的社會問題。目前我國老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求 設計 、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務的住宅。老年公寓興起于北歐一些國家， 90 年代在美國一些城市發(fā)展 起來，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。 中國人口老齡化的發(fā)展 我國已進入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到 10％以上（ 60歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘谋戎?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》陳朝 先著，1998年版）。目前我國 60歲以上老年人口已達 ，占全國總?cè)丝诘?10％以上，到 21世紀中葉將超過 4億，占全國總?cè)丝诘?28％，即每 4 個人中就有一位老年人。又據(jù)預測我國 65 歲以上老人數(shù)將從 2020 年的 億（占總?cè)丝诘?％），增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?％）（北京大學健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會成為越來越多老年人的首選，對老年公寓的需求會不斷增 長。 觀念的 變化 中國 “ 養(yǎng)兒防老 ” 、 “ 三、四代同堂 ” 的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “ 核心家庭 ” 、 “ 三口之家 ” 的比重在不斷上升。而且，目前 “ 四二一 ” 的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨老戶的比重不斷上升。中國老人 “ 養(yǎng)兒防老 ” 的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認為 “ 老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之 所 ” 。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。 社會上的 “ 空巢家庭 ” 逐漸增多 特別是在高等學校、科研單位等地方，由于子女出國等原因，一對老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中“ 空巢家庭 ” 已近 30％，未來 10 年， “ 空巢家庭 ” 將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達到 90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2020 年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么 這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。 現(xiàn)在的中青年對未來老年人居住方式的選擇會有很大的變化 據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（ 20－ 25歲）僅有 ％，中年人（ 40－ 50 歲）有 ％希望將來與子女住在一起（《城市規(guī)劃》 2020 年 3 期）。當他們進入老年時，由于我國