【文章內容簡介】 拿地政策門檻升高，加劇了房地產企業(yè)間的競爭與整合。今年年初，業(yè)內人士即分析，今年房地產企業(yè)間的整合與市場擴張將成為業(yè)界的一大熱點。一年來，房地產業(yè)界確實發(fā)生了很大的變化。企業(yè)間的股權合作、項目合作異?；钴S、普遍?！?8?31”后，土地招拍掛政策的全面實施，結束了以往的“暗箱交易”，使有資金優(yōu)勢和經(jīng)營專長的企業(yè)能夠 真正進入房地產領域，發(fā)展壯大。 由于 **房地產市場區(qū)域發(fā)展很不平衡，此輪競爭中，有相當一部分發(fā)展商從本省內的一線城市轉移到二、三線城市繼續(xù)發(fā)展，同時一批具有資金實力、管理規(guī)范的外埠、外資、外行企業(yè)也借這一時機加入到 **等尚有較大發(fā)展空間的房地產市場中，房地產行業(yè)的資源正在向一批“大地主”和具有資本實力的“新貴”手中聚集，房地產正步入企業(yè)結構的整合期。 在經(jīng)歷了信貸門檻抬高、央行加息等一系列風潮之后，明年的金融市場走勢如何成為業(yè)內人士關注的焦點之一。事實上，比起金融收緊，土地協(xié)議轉讓的終結、招拍掛要求的高額資 金更讓部分開發(fā)商頭疼，各種各樣的聯(lián)合和融通渠道應運而生，基金、投資銀行開始“蠢蠢欲動”，盡管現(xiàn)在還多以觀望、考察姿態(tài)出現(xiàn)，但它們都十分看好 **市場，不少外資銀行考慮持有中資銀行股份以搶灘經(jīng)濟持續(xù)走好的中國市場，而房地產市場自然是它們的首選對象之一。 雖然土地拍賣政策在 2020 年出現(xiàn)了各種各樣的問題，但是預計政府在 2020 年的土地政策依然不會有根本性的調整，因為土地作為地方政府的收入來源已經(jīng)表現(xiàn)為剛性特征。拍賣土地的價格居高不下，以及房地產開發(fā)商無法輕松地將土地上升的成本傳導到產品中去，將是 2020 年的 一個市場特征之一。政府在土地政策的不讓步、消費者趨于理性的消費，使得房地產開發(fā)商不得不讓利的局面在悄然地形成。隨著土地獲取的難度和成本加大，房地產開發(fā)企業(yè)將開始轉變以往重視開發(fā)規(guī)模，產品向著精細化、個性化方向發(fā)展。 ②商業(yè)地產 商業(yè)地產項目要實現(xiàn)可持續(xù)經(jīng)營，得從銷售型轉向經(jīng)營型。經(jīng)營型商業(yè)地產優(yōu)勢凸顯不同于其他的房地產開發(fā)模式，商業(yè)房地產的經(jīng)營管理能力是商業(yè)項目成功的關鍵所在，然而這也是目前 **商業(yè)項目的開發(fā)主體最為忽視的問題之一。 經(jīng)營型商業(yè)項目的主要收入來自于商戶的租金。租金的支付者，是創(chuàng)造營業(yè)收入的 主要組成力量。商業(yè)項目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。這就是商業(yè)項目經(jīng)營管理的價值所在，也是商業(yè)地產成功運作的關鍵。值得注意的是，目前 **大多開發(fā)商都將自己定位在銷售型商業(yè)房地產的角色之上，許多原本開發(fā)住宅項目的房產商看到商業(yè)地產有利可圖，便大舉買地，至于之后的經(jīng)營管理都是一方全包，而對于其中的門道又知之甚少。 與以銷售為目的的商業(yè)地產相比，經(jīng)營型商業(yè)房地產擁有它自身的特點：首先，銷售型房地產的客戶是投資者或用于自身商業(yè)經(jīng)營的買家，而經(jīng)營型房地產則是直接面對用 于商業(yè)經(jīng)營的實際使用者；第二，從獲取利潤的方式來看，銷售型房地產是從市場租金中獲取回報，而經(jīng)營型房地產則是從使用該空間中獲取經(jīng)營利潤；第三，從投資形態(tài)而言，投資銷售型房地產屬于中長期考慮，而投資經(jīng)營型房地產則是注重經(jīng)營期間的短期投資。 以此看出，商業(yè)房地產實際是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者“三合一”的有機整體，開發(fā)商包攬全過程的開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)不適合未來發(fā)展的要求。所以，預計在 2020 年的 **重經(jīng)營的模式從客觀上扼止了過去商鋪市場開發(fā)者的“集資”行為與投資者的浮躁心態(tài)，使商鋪的經(jīng)營性與可售性得到了較好協(xié)調，將促 使 **商業(yè)地產市場走向規(guī)范化。商鋪經(jīng)營能力決定商鋪的價值比重將越來越重，商鋪營銷向主導經(jīng)營型轉變將成大勢。 項目的市場情況分析及預測 五路口商圈分析 ①核心商圈：以項目地塊為中心，步行 5 分鐘路程范圍?；靖采w整個解放路老商業(yè)區(qū)，區(qū)內除商業(yè)街市和居民區(qū)外，還包括部分行政事業(yè)單位，布局擁擠，因而人口密度較大，結構比較復雜，同時消費水平層次較好。核心商圈是較易吸引的目標市場部份，就本項目來看，核心商圈的人口規(guī)模和市場容量遠不足以支撐一個區(qū)域性的商業(yè)中心，因而不能將主要目標顧客限定 于核心商圈內居民。 ②次級商圈：以項目地塊為中心，步行 30 分鐘或乘坐大眾交通工具 5 分鐘路程范圍。基本包括目前整個城內區(qū)域，對區(qū)域性商業(yè)中心而言，次級商圈顧客規(guī)模、流量和貢獻率相當大，應作為主要目標市場予以關注。 ③外圍商圈： **市一環(huán)以外區(qū)域，居住人口近幾百萬，市場潛力很大，要樹立項目的區(qū)域商業(yè)中心地位，必須能體現(xiàn)出區(qū)域性的輻射力和影響力，有效地吸引相當規(guī)模的外圍商圈顧客。 ④核心商圈結構：核心商圈作為 **市老城區(qū)中心部分，街區(qū)結構緊密，人流量、車流量均較大，商業(yè)結構復雜，社區(qū)配套比較齊全，具 有綜合性功能社區(qū)的特點，各功能分區(qū)界限不明顯。從市政規(guī)劃方面來看，在今后的城區(qū)內功能定位上，主要布局思想是：弘揚世界歷史文化名城特色、傳承優(yōu)秀的歷史文化、城市功能布局生態(tài)化。與目前現(xiàn)狀相比，整體布局不會有根本性變化。同時一些重要的社區(qū)功能如行政功能不會外移或淡化，對項目地塊人氣聚集將產生積極的作用。 ⑤交通干道：主要交通干道：解放路、東五路、西五路。以上道路是 **市老城區(qū)交通主干道，在人流高峰比較擁擠，但一般不會發(fā)生交通堵塞現(xiàn)象。有市內公交車路線。 總體來看，由于項目核心商圈即 **市老城區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)中心 ，圈內現(xiàn)有各交通干道的布局設計和建設都較符合標準，大多沒有固定的停車場。但車流量大，交通也略顯擁擠，易發(fā)生堵塞。 ⑥交通現(xiàn)狀：通過核心商圈內及周邊交通干道的市內公交線路計有十條，已經(jīng)形成四通八達的公交網(wǎng)絡，觀測情況來看，所有公交車輛均顯超載，說明核心商圈公交運輸能力達到飽和。除此之外，市長途汽車站、火車站也位于核心商圈北側邊緣，市際、省際交通十分方便快捷。 寫字樓宏觀市場分析 在房地產開發(fā)四大產品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢 。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發(fā)展狀況，在 9 93 年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語。但伴隨著寫字樓的過度開發(fā)和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，寫字樓的蕭條直至 98 年底。 1999 年至 2020 年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到 40％。 2020 年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經(jīng)濟進一步好轉，國外機構和 國內企業(yè)對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。 **寫字樓現(xiàn)狀分析 進入 21 世紀，西部大開發(fā)的逐漸的深入， **經(jīng)濟插上騰飛的翅膀，寫字樓也如春筍般涌現(xiàn)，一批地標寫字樓形成所在區(qū)域的核心動力區(qū)。 *城墻內的區(qū)域歷來是 **甚至是 **的政治經(jīng)濟文化中心，也可以說是 **ＣＢＤ的真正所在，這里寫字樓密集程度高，約占 **寫字樓市場的四分之一。成熟的區(qū)域環(huán)境和四通八達的交通條件使得該區(qū) 域依然是寫字樓供應和需求的焦點。 **城墻內是一個沉淀已久的商業(yè)中心， *城市就是以這個商業(yè)中心為核心生長起來的，商圈的存在為該地區(qū)的飛速發(fā)展起著至關重要的作用。寫字樓作為代言城市發(fā)展的指標，在于寫字樓在城市經(jīng)濟中的“聚集效應 ”，使得一些著名寫字樓已成為 *各大商圈開成的核心驅動力，不但是集辦公、居住、娛樂為一體的現(xiàn)代化智能商務社區(qū)，也是 **市的標志性建筑。從中一個側面而言， *寫字樓趨于多元化發(fā)展意味著多元化的市場需求。政府、銀行金融機構、大中小型企業(yè)等組織在這里找到了它們的發(fā)展的平臺；外國資本、國有資本、民營 資本私人資本在這里爭輝相映，這是資本投資市場的熱土；跨國集團、三資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、私營企業(yè)都在這里找到了發(fā)展的巨大空間，這是經(jīng)濟騰飛的“助推器”。 而本項目正位于城中區(qū)城市交通樞紐地段，且距火車站不超過 1000M，可謂商機無限。首先，它具有中心性。它在交通上各個方向的可達性特別強，總在一個城市里交通最便捷的地方出現(xiàn)；其次該地區(qū)有著十分復雜的社會功能，具有高度集合性。集居住、商業(yè)、寫字樓、休閑、娛樂為一體，而寫字樓的建筑屬性和使用功能也就決定了城內商圈對其自身的發(fā)展起到正向加速的作用。加之 **所 處地理及發(fā)展狀況，在中國加入世貿成為現(xiàn)實和在 **在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注定 **在今后的發(fā)展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業(yè)搶灘進駐 **，寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。 供給市場的需求特征 ①地理位置 要求：交通發(fā)達、有升值潛力。在對人居環(huán)境的調查中，人們普遍把樓盤所在的地理位置放在首位。他們認為：樓盤的地理位置不僅要求有方便的交通，擁有數(shù)十年不會落后的交通體系，更要注重地段未來的發(fā)展、升值潛力。調查表明，理想的居住區(qū)域與周邊產業(yè)地帶會形成良性互動。 %的被調查者認為，周邊產業(yè)地帶會為居民帶來就業(yè)機會；%的人認為周邊產業(yè)帶來知識人才的聚集； %的人認為周邊產業(yè)可以帶動區(qū)域環(huán)境的綜合治理； %人希望社區(qū)與產業(yè)之間不斷相互提升共同的品牌影響，形成知名度。 ②生態(tài)環(huán)境 要求：綠化優(yōu)美、配套全面。隨著城市環(huán)境的不斷美化以及人們對生活品質要求的不斷提高，城市居民對居住區(qū)生態(tài)環(huán)境越來越重視。調查中， %的被調查者認為符合理想居住環(huán)境的區(qū)域生態(tài)應當具有良好的綠化生態(tài)或毗鄰自然生態(tài)保護區(qū)， %的人希望科學合理地規(guī)劃布局，使 社區(qū)內林木成長具有良好的基礎。 %的人認為理想的居住區(qū)域的設施應當體現(xiàn)環(huán)保、安全、節(jié)能，希望對供暖、供水、供電、供氣安裝節(jié)能裝置，采取節(jié)能措施。 這里的生態(tài)指的是“大生態(tài)”，既包括自然環(huán)境，也包括生活配套設施。調查中，人們都希望自己的居住區(qū)擁有幼兒園、中小學校，同時還希望能臨近大學區(qū)，滿足全家人接受終身教育的需要，更希望與名校相鄰，納入知名教育機構的覆蓋范圍。同時，周圍應當有完善的商業(yè)配套設施。最好在步行覆蓋半徑內有大型超市、購物中心等，餐飲美容、文化娛樂、家居裝飾、汽車服務、郵政通訊等生活服務設施 應形成規(guī)模。人們還認為理想的住宅區(qū)域附近應有大型醫(yī)院或者社區(qū)有輔助性小型診所，能夠為社區(qū)居民提供及時方便的醫(yī)療服務。 ③人文氛圍 要求：文明健康，積極向上。居住區(qū)域的核心是人，所謂“人居環(huán)境”當然要以人為本。購房者選擇一個社區(qū)最重要的標準之一，就是希望所居住的社區(qū)物業(yè)公司實行人性化管理，提供標準化管理的同時并倡導個性化服務。調查結果反映，市民對房地產開發(fā)商提出了更高的要求，從物質到精神，從建筑到文化，從早先追求開發(fā)規(guī)模、產品形態(tài)以及基本配套的簡單思路，進而發(fā)展為全面構建心理、精神、文化生態(tài)設施，不斷塑造社 區(qū)人文氛圍的全新歷程。 ④建筑空間 要求：安全舒適、追求風格。建筑質量、房屋結構、居住面積等等與“建筑空間”相關問題，向來是居民最為關心的。數(shù)據(jù)顯示， **市民的居住條件近年已有了很大的改善，但市民對居住的要求早已超越了單純注重面積的階段，而是有利越來越多元化的追求。共同的是，他們希望建筑質量好，建筑風格美，價格能夠被廣大工薪者接受，物業(yè)管理費用合理。有一些問卷統(tǒng)計結果來看，大多數(shù)居民喜歡園林式、公園式的建筑風格，不少人也很看重緝拿住區(qū)域整體的和諧、美觀，希望建筑風格能夠表現(xiàn)現(xiàn)代文明的理念，表達時尚的追求。對于室內，則注重合理的設計，既要實用、方便、舒適，又希望安全、安靜、私密，還要求寬敞、明亮、有個性，能夠滿足美的享受。 商務公寓需求市場分析根據(jù)市場需求和自身資源特點，**市在經(jīng)濟發(fā)展中將高新技術產業(yè)作為特色來發(fā)展，因此 IT業(yè)、網(wǎng)絡公司、各大金融機構、新剝離的大型國企等機構將持續(xù)消化大面積的寫字樓。 商務公寓作為寫字樓的一種形態(tài)，以其相對傳統(tǒng)寫字樓較低的價格、相對住宅較高的物業(yè)質量和智能化特征而在寫字樓市場中占有一席之地。由于商務公寓與傳統(tǒng)寫字樓功能上沒有太大差別，目標客戶需求相似，因此，本報 告以傳統(tǒng)寫字樓的區(qū)位需求代表商務公寓的區(qū)位需求進行分析。 被調查者傾向購買的寫字樓戶型主要以大戶型為主，絕大部分需求集中在 120 平方米左右，其中 ％的客戶欲選擇 100～ 120 平方米， ％欲選擇 120～ 140 平方米。一般而言，商務公寓與傳統(tǒng)寫字樓相比功能接近，但價格偏低，因此從價格上考慮，商務公寓較傳統(tǒng)寫字樓更為迎合消費者的價格需求。 競爭項目調研 ①金泰豐國際商務大廈 物業(yè)類別：寫字樓 物業(yè)地址：西大街與南廣濟街交匯處東南角 建筑類型：小高層 所在城區(qū)：城內 所處商圈： 甜水井居住圈 開發(fā)商： **市古城建設開發(fā)公司 主力戶型：大開間 均價： 6188 元 /m2 最低價： 5600 元 /m2 周邊配套：學校：六中、七十中。商場：開元、世紀金花、百盛、家樂、好有多。銀行：各大銀行都有。醫(yī)院：婦幼保健院、兒童醫(yī)院、第一醫(yī)院、市五院。交通： 2 3 4 3 4 20 60 2