【文章內容簡介】 米，現均價 1500 元 /平方米；聯(lián)體別墅：開盤價 1700 元 /平方米，現均價 2100 元 /平方米；獨立別墅：開盤價2400 元 /平方米，現均價 2800 元 /平方米；花園： 500 元 /平方米。 . 君臨天下 該項目位于羊西線金犀大道側，南靠成灌高速，北依老成灌路，西臨金牛支 渠。與成都外國語學校、成都外國語學校附屬小學隔水相望?？傉嫉孛娣e 308 畝，總建筑面積 106778 ㎡ ,容積率 ，綠地率 65%, 總戶數 401 戶。項目投資商是成都建設發(fā)展股份有限公司、成都建工總公司、四川省投資 集團公司，開發(fā)商是成都金犀建設有限責任公司，規(guī)劃環(huán)境設計是澳大利亞 DCM 公司，建筑設計是西南建筑設計院。 戶型分析 —— 獨棟別墅的戶型面積區(qū)間在 320 ㎡～ 380 ㎡之間，花園面積有300 ㎡左右。聯(lián)排別墅面積區(qū)間在 193 ㎡～ 280 ㎡之間，其中花園面積在 100 ㎡左右。該項目的聯(lián)排別墅戶型設計較有特點，面積控制得比較好，聯(lián)排別墅的面積在 240 ㎡～ 280 ㎡之間。在戶型設計上，該項目聯(lián)排別墅的開間比普通的聯(lián)排別墅要寬，客廳開間一般在 7 米左右，客廳層高有 米，空間很開闊。一層平面采用的錯層式設計，將保姆房和客廳在設置在 不同標高上，餐廳、廚房和客廳也有高差，功能分區(qū)很明確，同時又形成豐富的空間感。二層的次臥面積分配較合理，既滿足了功能的需要又沒有浪費面積。位于第三層的主臥面積做得較大，有 35 平方米左右，顯得主次分明。 價格分析 —— 聯(lián)排別墅：開盤價在 3050 元 /㎡，均價在 3200 元 /㎡；獨立別墅：開盤價在 4200 元 /㎡，均價在 4500 元 /㎡。價格走勢：整體價格隨工程進度呈穩(wěn)中趨升的態(tài)勢，其中獨立別墅增幅最大。一方面是該項目的獨立別墅量較小共 43 戶，占總戶數的 11%，而該區(qū)域對獨立別墅的消費需求未能得到充分滿足，所以銷售較旺。 . 2020 年成都別墅市場要點展望。 A、獨棟別墅供應量將會大大增加。 B、牧馬山地區(qū)將會成為別墅市場的焦點和熱點。 C、人民南路南延線的城市別墅仍將保持市場的關注。 D、龍泉、溫江、都江堰陸續(xù)推出的別墅產品，將進一步豐富和成熟這三個區(qū)域的市場構成。 E、隨著重慶龍湖、上海證大等擁有成熟別墅開發(fā)經驗的發(fā)展商大舉進入成都市場，將為成都帶來一流的別墅產品。 F、隨著北延線的推進，北部新城及以遠的新都，將為成都的別墅市場帶來極大的想象空間。 G、因為城鄉(xiāng)一體化政策的演化以及城市生態(tài)圈的保護及營造，成都近 郊將會出現另類的類別墅產品。 二、世家眼中的“白云渡” . 相對成熟的別墅開發(fā)區(qū)域，越來越便利的交通，依山傍水的淺丘地貌，周邊中國會所、中鵬房產等蓄勢待發(fā)的項目烘托， 700 畝的強勢規(guī)模，實力發(fā)展商形象，開發(fā)團隊的認識和信心 —— 這些，都構成了“白云渡”項目的成功利基！ . “ 白云渡 ” 應該是一個什么樣的產品？ 世家機構認為，在產品概念上，我們應關注兩個關鍵點：向外的感覺，須是詩意的棲居，清新的呼吸；向內的感覺，庭院深幾許，自有天地寬。 . 向外的感覺，我們將把“白云渡”這個案名淋漓 盡致地浸潤于產品之中，建筑將與水一起展現千姿百態(tài)。 我們在此設想了六種類型 —— A、 “觀水”。 這種別墅是別墅與水的關系中最常見的一種，觀水的角度與方位的處理，如果要做到“精到”，一般的建筑師是難以實現的。 B、 “擁水” 。 所謂擁水，是指擁有私家的游泳池或者水池。擁有一片私人的水域，相對而言比只是觀水要享受得多，如能做到觀水與擁水的結合，更顯情趣。 C、 “聽水” 。 這類別墅在國內并不常見，在國外則有很多的別墅在自己的庭院中放置流水，并形成小型瀑布，使自己的居家中充滿潺潺的流水，更突出了 居家的幽靜。正所謂“蟬噪林愈靜，鳥鳴山更幽”。 D、 “臨水” 。 與觀水型別墅不同，這類別墅與水的距離是“零距離”，也就是說它們都擁有自己的私家岸線，這種對水域的擁有感會對客戶產生極大的吸引力。在國外的別墅設計中往往會借助于碼頭、棧橋等等建筑要素，對這種岸線的擁有感加以強化。 E、 “引水” 。 如果說到這種建筑的直觀原型，應當說是麗江的納西民居，在他們的大研古鎮(zhèn)中，戶戶宅院里都有溪流穿過，正所謂“引水入宅”。在國外的別墅設計中則經?？梢钥吹竭@種鋪滿鵝卵石的清澈溪流。這種溪流中引入的水全都是“動水”，它帶給住戶的 生動情趣，是一般的“靜水”所不可比擬的。 F、 “跨水” 。 美國《時代周刊》所評選出的世界上最美麗的建筑，是美國建筑大師 所設計的“流水別墅”，它就是一座典型的跨水型住宅。在國內極少見到跨越溪流的住宅，而在國外，特別是將水尊為生命之源的阿拉伯世界中，則經?？梢钥吹竭@種跨水型的別墅。 在成都，做水的概念，是比較容易打動客戶的，這不僅是因為波光水影的動人風景，而且在中國古代的傳統(tǒng)風水概念中，所謂風水，就是避風找水的意思。 . 向內的感覺，是我們平時所見的別墅設計所忽視的。而中國的傳統(tǒng)建 筑對于“一方天地，寧靜致遠”的追求，是西式別墅所遠不能及的，因此，“白云渡”需要的是適合中國人自己的建筑。簡言之，就是將傳統(tǒng)習慣與現實生活融合，實現中國傳統(tǒng)建筑的現代化。 傳統(tǒng)建筑現代化，世家機構認為，這絕對不是目前我們在成都普遍看到的，將坡頂、飛檐、斗拱等傳統(tǒng)建筑符號往現代建筑外墻上生硬地一貼。中國傳統(tǒng)建筑的精髓，在于“談笑皆鴻儒，往來無白丁，可以調素琴，閱金經”的人文雅趣；在于人與自然高度協(xié)調，園林建筑中“景 —— 宅 —— 人”的天人合一。 其次，傳統(tǒng)建筑的現代化，還要注意中國人素有的思維方式和生活習慣。 在 “白云渡”的建筑設計中，我們需要強調的是“傳神”。既然強調傳神，在形式上則不必拘泥于古典。創(chuàng)新，才是“現代中式”建筑前進的動力。 “白云渡”首先應該是二十一世紀的建筑，我們需要秉承江南民居的傳統(tǒng)意匠，特別是從空間序列、光晴對比及物料運用上吸取養(yǎng)分，納入其中的感覺和氣氛。設計上應完全摒棄“芙蓉古城”、“清華坊”等傳統(tǒng)建筑符號和形式，而應該以現代的建筑材料及營造來標示我們所處的時代。 “白云渡”的建筑立面及空間處理應該納入傳統(tǒng)民居的重要元素，如天窗、天井、小院落、石籠隔斷、遮陽設施等，但均應以現代的簡約手法帶出 傳統(tǒng)民居的樸素、飄逸、寧靜、和諧。將別墅的境界提升至另一層次。 我們應該注意以下創(chuàng)新 —— A、重新分配建筑空間關系，依現代家庭結構梳理空間與人的關系。 B、重新分析家庭對外關系，主客有別，保證住宅功能動線的豐富。 C、適應“向外的感覺”需要，對多進式建筑的改進。多出口、多功能、多靈性的制造出多重私密領地，使室內空間向室外多個方向延展。 D、對具有象征意義和實用功能的傳統(tǒng)建筑細節(jié)的繼承和演變。 E、傳統(tǒng)建筑以內庭園林為中心分散式展開，這種相對封閉的內院結構主要是由傳統(tǒng)中國家庭組織的封閉性所決定。到今天為止，中 國家庭的成員結構和對外關系已發(fā)生很大變化，傳統(tǒng)家庭集會功用的庭院則應向休閑型和會客型功能轉向。 . 這樣的產品如能在 2020 年的成都、在“白云渡”問世，將是我們的幸事！ 它的價位主要取決于我們的成現能力！從 8000 元 /平方米至 18000 元 /平方米，這是一個巨大的想象空間！ 三 、 世家機構提供服務的方式及范圍 —— 世家機構倡導的房地產全程營銷 . 針對本案世家所提供服務的工作內容 —— 項目市場定位與市場發(fā)展策略階段 期研究工作命題 : 為解決本案前期市場定位中所涉及的核心問題，前期需作下列命題的研究： ? 市場需求特征： 房地產全程營銷，是邏輯性嚴密、系統(tǒng)性極強的多專業(yè)房地產營銷整合過程，是專業(yè)分工、 綜合運作的全程化操盤手段，是以科學的方法、最佳的市場策略，并促使其貫穿于開發(fā)全程，從而幫助開發(fā)商獲得風險與利潤最優(yōu)平衡點的現代整合營銷策略的最完美體現。 成都市置業(yè)需求的總體特征及趨勢走向 高端購買群體需求特征分析 別墅物業(yè)購買群體和投資群體需求特征分析 ? 產品發(fā)展環(huán)境： 成都市住宅開發(fā)形勢分析及預測 可類比的別墅產品研究 ? 中觀環(huán)境： 城南片區(qū)區(qū)域屬性研究及發(fā)展機會判斷 相應的競爭板塊的比較分析研究 ? 微觀環(huán)境研究 項目片區(qū)土地區(qū)位特性分析 土地基地特征分析 地塊開發(fā)條件 SWOT 分析 周邊競爭地塊特征及周邊同類 可比項目研究 ? 核心課題 項目的開發(fā)策略研究 項目的主題概念的提煉 以下為項目研究工作計劃的粗略綱要，旨在陳列基本研究框架，以供貴司參鑒，相關研究工作的細節(jié)，將隨項目研究的開展而視具體情況予以調整、細化。 ■ Step 1: 基礎研究 —— 25 個工作日 ? 工作內容之一： 項目發(fā)展環(huán)境的綜合調研 調研方法： 實地走訪、專家訪談、文獻查閱、現場勘察等。 本項目產品發(fā)展的宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境調研，包括相關行業(yè)綜合發(fā)展形勢、商業(yè)物業(yè)開發(fā)形勢、項目微觀發(fā)展環(huán)境、地塊開發(fā)條 件等。 基本綱要： （ 1） 成