【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 米，現(xiàn)均價(jià) 1500 元 /平方米；聯(lián)體別墅：開盤價(jià) 1700 元 /平方米，現(xiàn)均價(jià) 2100 元 /平方米；獨(dú)立別墅：開盤價(jià)2400 元 /平方米，現(xiàn)均價(jià) 2800 元 /平方米；花園： 500 元 /平方米。 . 君臨天下 該項(xiàng)目位于羊西線金犀大道側(cè)，南靠成灌高速，北依老成灌路，西臨金牛支 渠。與成都外國(guó)語學(xué)校、成都外國(guó)語學(xué)校附屬小學(xué)隔水相望?？傉嫉孛娣e 308 畝，總建筑面積 106778 ㎡ ,容積率 ，綠地率 65%, 總戶數(shù) 401 戶。項(xiàng)目投資商是成都建設(shè)發(fā)展股份有限公司、成都建工總公司、四川省投資 集團(tuán)公司，開發(fā)商是成都金犀建設(shè)有限責(zé)任公司，規(guī)劃環(huán)境設(shè)計(jì)是澳大利亞 DCM 公司，建筑設(shè)計(jì)是西南建筑設(shè)計(jì)院。 戶型分析 —— 獨(dú)棟別墅的戶型面積區(qū)間在 320 ㎡～ 380 ㎡之間，花園面積有300 ㎡左右。聯(lián)排別墅面積區(qū)間在 193 ㎡～ 280 ㎡之間，其中花園面積在 100 ㎡左右。該項(xiàng)目的聯(lián)排別墅戶型設(shè)計(jì)較有特點(diǎn)，面積控制得比較好，聯(lián)排別墅的面積在 240 ㎡～ 280 ㎡之間。在戶型設(shè)計(jì)上，該項(xiàng)目聯(lián)排別墅的開間比普通的聯(lián)排別墅要寬，客廳開間一般在 7 米左右，客廳層高有 米，空間很開闊。一層平面采用的錯(cuò)層式設(shè)計(jì)，將保姆房和客廳在設(shè)置在 不同標(biāo)高上，餐廳、廚房和客廳也有高差，功能分區(qū)很明確，同時(shí)又形成豐富的空間感。二層的次臥面積分配較合理，既滿足了功能的需要又沒有浪費(fèi)面積。位于第三層的主臥面積做得較大，有 35 平方米左右，顯得主次分明。 價(jià)格分析 —— 聯(lián)排別墅：開盤價(jià)在 3050 元 /㎡，均價(jià)在 3200 元 /㎡；獨(dú)立別墅：開盤價(jià)在 4200 元 /㎡，均價(jià)在 4500 元 /㎡。價(jià)格走勢(shì)：整體價(jià)格隨工程進(jìn)度呈穩(wěn)中趨升的態(tài)勢(shì)，其中獨(dú)立別墅增幅最大。一方面是該項(xiàng)目的獨(dú)立別墅量較小共 43 戶，占總戶數(shù)的 11%，而該區(qū)域?qū)Κ?dú)立別墅的消費(fèi)需求未能得到充分滿足，所以銷售較旺。 . 2020 年成都別墅市場(chǎng)要點(diǎn)展望。 A、獨(dú)棟別墅供應(yīng)量將會(huì)大大增加。 B、牧馬山地區(qū)將會(huì)成為別墅市場(chǎng)的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)。 C、人民南路南延線的城市別墅仍將保持市場(chǎng)的關(guān)注。 D、龍泉、溫江、都江堰陸續(xù)推出的別墅產(chǎn)品，將進(jìn)一步豐富和成熟這三個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)構(gòu)成。 E、隨著重慶龍湖、上海證大等擁有成熟別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商大舉進(jìn)入成都市場(chǎng)，將為成都帶來一流的別墅產(chǎn)品。 F、隨著北延線的推進(jìn)，北部新城及以遠(yuǎn)的新都，將為成都的別墅市場(chǎng)帶來極大的想象空間。 G、因?yàn)槌青l(xiāng)一體化政策的演化以及城市生態(tài)圈的保護(hù)及營(yíng)造，成都近 郊將會(huì)出現(xiàn)另類的類別墅產(chǎn)品。 二、世家眼中的“白云渡” . 相對(duì)成熟的別墅開發(fā)區(qū)域，越來越便利的交通，依山傍水的淺丘地貌，周邊中國(guó)會(huì)所、中鵬房產(chǎn)等蓄勢(shì)待發(fā)的項(xiàng)目烘托， 700 畝的強(qiáng)勢(shì)規(guī)模，實(shí)力發(fā)展商形象，開發(fā)團(tuán)隊(duì)的認(rèn)識(shí)和信心 —— 這些，都構(gòu)成了“白云渡”項(xiàng)目的成功利基！ . “ 白云渡 ” 應(yīng)該是一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？ 世家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在產(chǎn)品概念上，我們應(yīng)關(guān)注兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：向外的感覺，須是詩(shī)意的棲居，清新的呼吸；向內(nèi)的感覺，庭院深幾許，自有天地寬。 . 向外的感覺，我們將把“白云渡”這個(gè)案名淋漓 盡致地浸潤(rùn)于產(chǎn)品之中，建筑將與水一起展現(xiàn)千姿百態(tài)。 我們?cè)诖嗽O(shè)想了六種類型 —— A、 “觀水”。 這種別墅是別墅與水的關(guān)系中最常見的一種，觀水的角度與方位的處理，如果要做到“精到”，一般的建筑師是難以實(shí)現(xiàn)的。 B、 “擁水” 。 所謂擁水，是指擁有私家的游泳池或者水池。擁有一片私人的水域，相對(duì)而言比只是觀水要享受得多，如能做到觀水與擁水的結(jié)合，更顯情趣。 C、 “聽水” 。 這類別墅在國(guó)內(nèi)并不常見，在國(guó)外則有很多的別墅在自己的庭院中放置流水，并形成小型瀑布，使自己的居家中充滿潺潺的流水，更突出了 居家的幽靜。正所謂“蟬噪林愈靜，鳥鳴山更幽”。 D、 “臨水” 。 與觀水型別墅不同，這類別墅與水的距離是“零距離”，也就是說它們都擁有自己的私家岸線，這種對(duì)水域的擁有感會(huì)對(duì)客戶產(chǎn)生極大的吸引力。在國(guó)外的別墅設(shè)計(jì)中往往會(huì)借助于碼頭、棧橋等等建筑要素，對(duì)這種岸線的擁有感加以強(qiáng)化。 E、 “引水” 。 如果說到這種建筑的直觀原型，應(yīng)當(dāng)說是麗江的納西民居，在他們的大研古鎮(zhèn)中，戶戶宅院里都有溪流穿過，正所謂“引水入宅”。在國(guó)外的別墅設(shè)計(jì)中則經(jīng)?？梢钥吹竭@種鋪滿鵝卵石的清澈溪流。這種溪流中引入的水全都是“動(dòng)水”，它帶給住戶的 生動(dòng)情趣，是一般的“靜水”所不可比擬的。 F、 “跨水” 。 美國(guó)《時(shí)代周刊》所評(píng)選出的世界上最美麗的建筑，是美國(guó)建筑大師 所設(shè)計(jì)的“流水別墅”，它就是一座典型的跨水型住宅。在國(guó)內(nèi)極少見到跨越溪流的住宅，而在國(guó)外，特別是將水尊為生命之源的阿拉伯世界中，則經(jīng)?？梢钥吹竭@種跨水型的別墅。 在成都，做水的概念，是比較容易打動(dòng)客戶的，這不僅是因?yàn)椴ü馑暗膭?dòng)人風(fēng)景，而且在中國(guó)古代的傳統(tǒng)風(fēng)水概念中，所謂風(fēng)水，就是避風(fēng)找水的意思。 . 向內(nèi)的感覺，是我們平時(shí)所見的別墅設(shè)計(jì)所忽視的。而中國(guó)的傳統(tǒng)建 筑對(duì)于“一方天地，寧?kù)o致遠(yuǎn)”的追求，是西式別墅所遠(yuǎn)不能及的，因此，“白云渡”需要的是適合中國(guó)人自己的建筑。簡(jiǎn)言之，就是將傳統(tǒng)習(xí)慣與現(xiàn)實(shí)生活融合，實(shí)現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑的現(xiàn)代化。 傳統(tǒng)建筑現(xiàn)代化，世家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這絕對(duì)不是目前我們?cè)诔啥计毡榭吹降?，將坡頂、飛檐、斗拱等傳統(tǒng)建筑符號(hào)往現(xiàn)代建筑外墻上生硬地一貼。中國(guó)傳統(tǒng)建筑的精髓，在于“談笑皆鴻儒，往來無白丁，可以調(diào)素琴，閱金經(jīng)”的人文雅趣；在于人與自然高度協(xié)調(diào)，園林建筑中“景 —— 宅 —— 人”的天人合一。 其次，傳統(tǒng)建筑的現(xiàn)代化，還要注意中國(guó)人素有的思維方式和生活習(xí)慣。 在 “白云渡”的建筑設(shè)計(jì)中，我們需要強(qiáng)調(diào)的是“傳神”。既然強(qiáng)調(diào)傳神，在形式上則不必拘泥于古典。創(chuàng)新，才是“現(xiàn)代中式”建筑前進(jìn)的動(dòng)力。 “白云渡”首先應(yīng)該是二十一世紀(jì)的建筑，我們需要秉承江南民居的傳統(tǒng)意匠，特別是從空間序列、光晴對(duì)比及物料運(yùn)用上吸取養(yǎng)分，納入其中的感覺和氣氛。設(shè)計(jì)上應(yīng)完全摒棄“芙蓉古城”、“清華坊”等傳統(tǒng)建筑符號(hào)和形式，而應(yīng)該以現(xiàn)代的建筑材料及營(yíng)造來標(biāo)示我們所處的時(shí)代。 “白云渡”的建筑立面及空間處理應(yīng)該納入傳統(tǒng)民居的重要元素，如天窗、天井、小院落、石籠隔斷、遮陽設(shè)施等，但均應(yīng)以現(xiàn)代的簡(jiǎn)約手法帶出 傳統(tǒng)民居的樸素、飄逸、寧?kù)o、和諧。將別墅的境界提升至另一層次。 我們應(yīng)該注意以下創(chuàng)新 —— A、重新分配建筑空間關(guān)系，依現(xiàn)代家庭結(jié)構(gòu)梳理空間與人的關(guān)系。 B、重新分析家庭對(duì)外關(guān)系，主客有別，保證住宅功能動(dòng)線的豐富。 C、適應(yīng)“向外的感覺”需要，對(duì)多進(jìn)式建筑的改進(jìn)。多出口、多功能、多靈性的制造出多重私密領(lǐng)地，使室內(nèi)空間向室外多個(gè)方向延展。 D、對(duì)具有象征意義和實(shí)用功能的傳統(tǒng)建筑細(xì)節(jié)的繼承和演變。 E、傳統(tǒng)建筑以內(nèi)庭園林為中心分散式展開，這種相對(duì)封閉的內(nèi)院結(jié)構(gòu)主要是由傳統(tǒng)中國(guó)家庭組織的封閉性所決定。到今天為止，中 國(guó)家庭的成員結(jié)構(gòu)和對(duì)外關(guān)系已發(fā)生很大變化，傳統(tǒng)家庭集會(huì)功用的庭院則應(yīng)向休閑型和會(huì)客型功能轉(zhuǎn)向。 . 這樣的產(chǎn)品如能在 2020 年的成都、在“白云渡”問世，將是我們的幸事！ 它的價(jià)位主要取決于我們的成現(xiàn)能力！從 8000 元 /平方米至 18000 元 /平方米，這是一個(gè)巨大的想象空間！ 三 、 世家機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的方式及范圍 —— 世家機(jī)構(gòu)倡導(dǎo)的房地產(chǎn)全程營(yíng)銷 . 針對(duì)本案世家所提供服務(wù)的工作內(nèi)容 —— 項(xiàng)目市場(chǎng)定位與市場(chǎng)發(fā)展策略階段 期研究工作命題 : 為解決本案前期市場(chǎng)定位中所涉及的核心問題，前期需作下列命題的研究： ? 市場(chǎng)需求特征： 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷，是邏輯性嚴(yán)密、系統(tǒng)性極強(qiáng)的多專業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷整合過程，是專業(yè)分工、 綜合運(yùn)作的全程化操盤手段，是以科學(xué)的方法、最佳的市場(chǎng)策略，并促使其貫穿于開發(fā)全程，從而幫助開發(fā)商獲得風(fēng)險(xiǎn)與利潤(rùn)最優(yōu)平衡點(diǎn)的現(xiàn)代整合營(yíng)銷策略的最完美體現(xiàn)。 成都市置業(yè)需求的總體特征及趨勢(shì)走向 高端購(gòu)買群體需求特征分析 別墅物業(yè)購(gòu)買群體和投資群體需求特征分析 ? 產(chǎn)品發(fā)展環(huán)境： 成都市住宅開發(fā)形勢(shì)分析及預(yù)測(cè) 可類比的別墅產(chǎn)品研究 ? 中觀環(huán)境： 城南片區(qū)區(qū)域?qū)傩匝芯考鞍l(fā)展機(jī)會(huì)判斷 相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)板塊的比較分析研究 ? 微觀環(huán)境研究 項(xiàng)目片區(qū)土地區(qū)位特性分析 土地基地特征分析 地塊開發(fā)條件 SWOT 分析 周邊競(jìng)爭(zhēng)地塊特征及周邊同類 可比項(xiàng)目研究 ? 核心課題 項(xiàng)目的開發(fā)策略研究 項(xiàng)目的主題概念的提煉 以下為項(xiàng)目研究工作計(jì)劃的粗略綱要，旨在陳列基本研究框架，以供貴司參鑒，相關(guān)研究工作的細(xì)節(jié)，將隨項(xiàng)目研究的開展而視具體情況予以調(diào)整、細(xì)化。 ■ Step 1: 基礎(chǔ)研究 —— 25 個(gè)工作日 ? 工作內(nèi)容之一： 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境的綜合調(diào)研 調(diào)研方法： 實(shí)地走訪、專家訪談、文獻(xiàn)查閱、現(xiàn)場(chǎng)勘察等。 本項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展的宏觀環(huán)境及微觀環(huán)境調(diào)研，包括相關(guān)行業(yè)綜合發(fā)展形勢(shì)、商業(yè)物業(yè)開發(fā)形勢(shì)、項(xiàng)目微觀發(fā)展環(huán)境、地塊開發(fā)條 件等。 基本綱要： （ 1） 成