【正文】 白云渡項目 營銷代理服務(wù) 工作計劃書 成都世家機構(gòu)實業(yè)有限公司報送 2020 年 1 月 工作計劃書目錄 一、 成都別墅市場掃描 ...........................................13 二、 世家眼中的白云渡 ...........................................13 三、 世家機構(gòu)提供服務(wù)的方式與范圍 ...............................3 ............................. ...16 —— 項目定位與發(fā)展策略 .........................16 —— 產(chǎn)品研發(fā)及營銷策劃 .......................16 —— 項目銷售代理執(zhí)行 .........................21 .................................23 四、針對本案之世家服務(wù)費用報價 ................................ 30 一、成都別墅市場掃描 . “成都有別墅，成都也沒有別墅”。 一段時間來，這是世家機構(gòu)在一遇分析成都的別墅市場時的一個鮮明觀點。世家還有一個觀點 —— “成都的資本家沒有房子住”。 成都好似并不缺別墅， 1992 年，成都的第一個真正意義上的房地產(chǎn)廣告，即是一個別墅廣告 —— 中國西部陽光城的廣告，萬畝郊外住宅，其中大量的山地別墅，旗幟鮮明地提出做“中國西部的陽明山莊”。可惜，操作乏力，最后起的作用是為今天當(dāng)?shù)貐^(qū)的發(fā)展沉積了大量的土地資源，今天的“天泉聚龍”、“陽光假日 ”、“陽光體育城”、“天鵝堡”等項目群落，即衍生于此。 當(dāng)年，緊跟著就有了錦繡花園以“住錦繡花園，開奔馳轎車”紅透半邊天，也有了機場路大片的別墅區(qū)一死十年 —— 成都第一個批次的市場化運作的房地產(chǎn)項目的主流產(chǎn)品，竟基本都是為有錢人打造的，也難怪，當(dāng)時也只有住得起“別墅”的人才買得起房子。 后來，有了中央花園城市別墅、新城市別墅、交大十八步島別墅、武侯別墅、武侯庭院、武侯山莊等所謂的“微利別墅”繁榮一時。 1999 年，爛尾盤“原山別墅”經(jīng)專業(yè)團(tuán)隊精心整理后，以“成都，等這樣的山水別墅已經(jīng)太久了”一舉成功！一個小小 的項目竟引去了眾多發(fā)展商的關(guān)注，為成都的郊外別墅發(fā)展打入了一針強心劑。 1999 年后，成都的別墅發(fā)展開始百花齊放了，城市別墅和郊外別墅都呈現(xiàn)不少產(chǎn)品，但是，與成都悠久的人文、西南中心的經(jīng)濟(jì)地位以及房地產(chǎn)市場的活躍程度極不相稱的，我們還看不到稱得上完美的別墅產(chǎn)品！買得起別墅的人群，總在不斷地?fù)Q房子，別墅的發(fā)展跟不上成都財富的發(fā)展。 . 成都目前典型別墅掃描。 . 麓山國際社區(qū) 項目規(guī)劃占地面積 4000畝（含高爾夫球場），現(xiàn)開發(fā)的為其低密度區(qū)項目，先期開發(fā)共三個區(qū)，一區(qū)為逸翠谷，逸翠谷占地面積 100畝，整個組團(tuán)由若干 4～6棟獨立式住宅圍合而成的院落構(gòu)成，為純美式組院式低密度獨立花園住宅。二區(qū)為橡樹坡，三區(qū)為水晶宮（暫定）。該社區(qū)布局旨在營造出一種自然、自由、 鄰里關(guān)系融洽的生活方式。其產(chǎn)品大量引用了位于北京昌平小湯山的別墅盤、號稱“聚攏溫馨，友鄰邦鄰，創(chuàng)造更適宜的生活距離”的“納帕溪谷”的設(shè)計元素。 2020年 10月 30日，麓山國際社區(qū)開盤，開盤當(dāng)日一組團(tuán) —— 逸翠谷正式公開發(fā)售。一區(qū)與二區(qū)共約有 200余戶，其中一區(qū) 136戶。據(jù)現(xiàn)場信息現(xiàn)一、二區(qū)各余一套。 產(chǎn)品形態(tài)：獨立別墅。 一區(qū)為小獨棟，面積區(qū) 間為 191～ 272平方米。 二區(qū)為大面積豪華獨棟別墅，面積區(qū)間為 400～ 500平方米。 三區(qū)產(chǎn)品尚處于規(guī)劃中，面積與戶型待定。 容積率： 。 交房標(biāo)準(zhǔn)：一區(qū)和二區(qū) 2020年底交房，全裝修房。三區(qū)為清水房。 價格：一區(qū)均價在 8000元 /平方米，部分物業(yè)攀升至 8500元 /平方米；二區(qū)均價在 12020元 /平方米。預(yù)計整體均價 9000元 /平方米。 物業(yè)管理：戴德梁行。 物管費用： /平方米。另據(jù)了解，開發(fā)商在 /平方米的物管費用的 基礎(chǔ)上，為業(yè)主貼補了 /平方米的物管費用。也就是說，正常的物管 費用在 /平方米。 產(chǎn)品推廣與銷售：該項目定位于成都頂級別墅社區(qū)，項目產(chǎn)品及品質(zhì)決定了產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。其對外營銷與其他頂級別墅項目不同，如金林半島、維也納森林別墅。沒有采取大規(guī)模的報刊廣告與戶外廣告進(jìn)行宣傳，僅在《成都商報》發(fā)行了 4次整版形象廣告。其推廣營銷的載體多依托于《新地產(chǎn)》、《頭等艙》等專業(yè)性地產(chǎn)雜志及 VIP雜志的軟文營銷。 另一方面， VIP營銷也為其重要推廣模式，如針對重要外企、大型企業(yè)在蓉 機構(gòu)進(jìn)行營銷，代表企業(yè)：西門子。 . 維也納森林別墅 2020年 12月 27日，維也納森林別 墅 1期面市，項目廣告以高性價比提升項目賣點，其營銷主題為“ 88萬元、森林、湖泊、高爾夫、新董事官邸、純歐洲生活”，并于《成都商報》、《華西都市報》大規(guī)模投放廣告及成都各重要媒體進(jìn)行軟文宣 傳。 與此同時，于紅照壁路口、紅牌樓路口、二環(huán)路人南立交橋附近等重要交通路口，投放戶外廣告。舉辦以音樂為主題的“維也納新年音樂會”，邀請成都知名人士，如“歐洲房子”的老板韓勤耕女士頻繁為其項目進(jìn)行“歐洲生活”理念的倡導(dǎo)。 一期現(xiàn)房呈現(xiàn)，加之項目品質(zhì)、文化、地理位置的優(yōu)越性，結(jié)合其二期以臨湖為其主要訴求點，使項目單價增幅巨大， 達(dá) 1000元 /平方米。 地理位置：成都雙流牧馬山四川國際高爾夫俱樂部旁。 總戶數(shù)： 288戶。容積率： 。密度： 。綠地率： 78％。 項目規(guī)模：占地 500余畝。一期占地 260畝，由 134棟獨幢別墅組成。二期占地 240畝，由 154棟獨幢別墅組成。 戶型情況：項目共推 8種戶型，以 350平方米為主力戶型。大面積別墅面積為 453平方米。 . 牧馬山易城 2020年 1月 10日，牧馬山易城在牧馬山別墅區(qū)進(jìn)行了盛大的奠基儀式，“中城聯(lián)盟”的中國地產(chǎn)巨頭 —— 深圳萬科董事長王石、浙江南 都集團(tuán)董事長周慶治、河南建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森、北京萬通集團(tuán)董事長馮倫、交大房產(chǎn)董事長孟剛等，以及當(dāng)?shù)卣藛T一同出席了奠基儀式。 據(jù)了解，該項目是“中城聯(lián)盟”創(chuàng)建的中國連鎖地產(chǎn)品牌 —— “聯(lián)盟新城”的第二個項目，是中城投資“捆綁式投資方式”的首次成功實踐，種子基金和外圍資金比例為 1： 。外圍資金的主要投資商為中城聯(lián)盟成員銀都國際集團(tuán)（即成都“銀都花園”的開發(fā)商），開發(fā)團(tuán)隊主要由成都交大房產(chǎn)組織。 據(jù)了解，易城定位為“新亞洲主義原創(chuàng)獨棟別墅”，共有 239戶。容積率 ,建筑覆蓋率 %,綠地率 %。預(yù)計一期推出的戶型面積將集中在 270～ 平方米的二層小獨棟。預(yù)計項目均價在 5500～ 6000元 /平方米。 . 高山流水 A、環(huán)境方面，“高山流水”具有建造頂級別墅稀缺資源。 同景集團(tuán)取得青城外山 3000畝景區(qū) 50年獨家開發(fā)經(jīng)營權(quán)，普照寺在景區(qū)內(nèi)，46000 平米的原生銀杏林，引青城河水建造的活水水景使戶戶門前有溪流，園區(qū)內(nèi)豐富的原生植物和引種植物，創(chuàng)造了高山流水高品質(zhì)的自然和生態(tài)環(huán)境；項目地與青城山高爾夫球場一路之隔，使高山流水將知名山水與高爾夫球場共得。高山流水的設(shè)計和建造充分迎 合了金字塔頂端成功人士的生活方式，高爾夫、山水、參禪養(yǎng)生。 B、戶型設(shè)計方面，充分體現(xiàn)豪華別墅氣派。 100 多平方米的地下室，有門有窗， 3 米層高，半地上半地下，作為別墅的架空層，具有防潮、通風(fēng)作用。 500～ 800 平方米的私家花園，前庭院、后庭院、內(nèi)庭院、下層庭院的立體化設(shè)計。雙主臥、每臥一衛(wèi)、臥室均有大型露臺、所有客廳主臥南北朝向、 40 平米豪華客廳、雙車庫。 500 平米別墅戶型，客廳實現(xiàn)270 度景觀、有室外泳池。 C、營銷手法方面，建立別墅連鎖品牌，宣傳鎖定目標(biāo)客群。 高山流水為高端產(chǎn)品，客群范圍狹小，營銷針 對其目標(biāo)客群在《頭等艙》做軟文宣傳和形象廣告宣傳，以鎖定客群。（《頭等艙》為成都空港發(fā)行的航空雜志，上 16 家中外航班，直投成都 800 多處高檔場所和公司，直郵 1000 VIP 客戶）。同時同景集團(tuán)參與多項社會公益活動和政府活動，提高公司社會形象，提高產(chǎn)品形象。 高山流水不僅是成都青城山的頂級別墅樓盤，同景集團(tuán)將“高山流水”注冊為高檔別墅樓盤注冊商標(biāo)，在西安秦嶺、重慶南山、成都青城山連鎖開發(fā)，將其作為同景集團(tuán)高端山水別墅品牌進(jìn)行經(jīng)營。成都青城山高山流水榮獲“ 2020 中國別墅節(jié)山水別墅金獎”，有助于增加品牌價值，提 高市場認(rèn)可度和知名度。 銷售上，高山流水為純獨棟別墅同時付款方式為首付 5 成， 30 年按揭，因物業(yè)面積較大，總價高（平地別墅的總價范圍在 150～ 400 萬之間）。物業(yè)最低的首付也是 70、 80 萬，提高了購買門檻。致使產(chǎn)品的客群范圍狹小，銷售周期較長，銷售難度較大。 D、“高山流水”占地 316畝，容積率 ～ ，總戶數(shù) 106棟，套型區(qū)間為 300～1400平方米。 其中 108畝修建 16棟 800～ 1400平方米山水大別墅，平均每棟占地約 7畝； 208畝修建 90棟 300～ 500平方米平地別墅，平均每棟占地 。 . 三