【文章內(nèi)容簡介】 、物管部、工程部等部 門根據(jù)各自的業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)Ψ桨高M(jìn)行全面解讀，并組織開展相關(guān)市調(diào)工作。 主要包括：當(dāng)?shù)厣虡I(yè)建筑的功能設(shè)施情況、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理水平及各類商戶對(duì)物業(yè)管理的需求情況、當(dāng)?shù)厣碳覍?duì)商鋪規(guī)模體量的要求、當(dāng)?shù)刎浳镞\(yùn)輸車輛的類型、垃圾處理和清運(yùn)方式、居民停車習(xí)慣和繳費(fèi)方式、居民對(duì)休閑設(shè)施的需求、當(dāng)?shù)貜V告經(jīng)營市場(chǎng)接受的廣告位的規(guī)格尺度和安裝做法。 2． 評(píng)審關(guān)注 商管公司在此階段應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場(chǎng)總平面以及步行街相關(guān)各區(qū)域的位置和平面設(shè)計(jì)的確認(rèn)，包括：主入口、與主力店開口、客梯、貨梯、觀光梯、扶梯、中廳、客服中心（廣播、 LED、有線電視控制）、 挑空區(qū)域、衛(wèi)生間、與 第 6 頁 共 30 頁 地下室的溝通；步行街商鋪的布置、開門、開間、進(jìn)深；地下室停車場(chǎng)的區(qū)域功能劃分和出入口、設(shè)備房、垃圾房、衛(wèi)生間、倉庫、員工食堂等布置要求及管理要求；商管用房位置、面積確認(rèn)；員工通道的要求。 商管公司需提交步行街初步業(yè)態(tài)規(guī)劃方案，確認(rèn)餐飲區(qū)域的設(shè)計(jì)要點(diǎn)；同時(shí)提交商管用房平面布置，確認(rèn)房產(chǎn)技術(shù)條件。 室內(nèi)商業(yè)步行街 1) 步行街主入口： 步行街主出入口門高不低于 3 米，兩側(cè)及上方立面應(yīng)采用通透玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以增強(qiáng)門內(nèi)區(qū)域商鋪的通透性，充分提高入口區(qū)域商鋪價(jià)值； 商業(yè)廣場(chǎng)（含步行街）各出入口應(yīng)設(shè)雙層門 ，并設(shè)風(fēng)幕 （長江流域及長江流域以北地區(qū)宜設(shè)手動(dòng)三翼旋轉(zhuǎn)門）；步行街至少保證一處出入口可供車輛進(jìn)出（室內(nèi)展示用）；出于節(jié)能及實(shí)際使用效果的考慮，各出入口應(yīng)安裝水循環(huán)冷暖風(fēng)幕機(jī)；季風(fēng)頻繁 、風(fēng)力較大地區(qū)，步行街入口應(yīng)采用有框雙層夾膠玻璃門；以保證門的安全性和穩(wěn)定性； 2) 步行街空間： 室內(nèi)商業(yè)步行街一般以二至三層為最佳。步行街首層層高為 米，二、三層層高為 米，走道吊頂下凈高分別控制為 米和 米。若室內(nèi)步行街為三層，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)。如有重油煙 餐飲業(yè)態(tài)，必須放置在三層，以減少其對(duì)一、二層的影響，油煙必須高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。 餐飲商鋪應(yīng)預(yù)留廚房點(diǎn)位位置和排油煙位置； 第 7 頁 共 30 頁 3) 管道井： 步行街強(qiáng)弱電、供水等管道井應(yīng)于公共通道集中設(shè)置，并將管井面向通道開門， 盡量減少在商鋪內(nèi)設(shè)置管道井，如確需設(shè)置管道井，其位置不能占據(jù)商鋪的臨街面 ； 商鋪門面盡量不設(shè)置防火卷簾，如確需設(shè)置則必須設(shè)置在商鋪門外側(cè)； 4) 公共通道： 在步行街主力店入口做客流緩沖區(qū)設(shè)計(jì)； 步行街兩側(cè)店面之間寬度： 首層 10～ 11 米，二、三層 16～ 17 米，步行街樓板開口尺度：層數(shù)為 2 層的步行街，開口寬度宜 8 米；層數(shù)為 3 層的步行街，開口寬度宜 9 米；開口長度：為 16～ 25 米。步行街走道凈寬宜 4 米，“橋”的凈寬度宜 米，在中庭周圍走道凈寬可適當(dāng)加寬至 5～ 6 米； 2 層以上的廊橋不宜過密（間隔在 30～ 50 米）；各主力店與步行街通道接口處應(yīng)設(shè)置防盜卷簾，并且控制權(quán)在步行街一側(cè)； 5) 步行街商鋪面積： 零售和服務(wù)類商鋪面積一般為 100 ㎡以下，餐飲類商鋪面積一般為 100～ 200 ㎡ 。所有商鋪單元進(jìn)深宜 8 米～ 16米（其中零售和服務(wù)類商鋪不宜超 過 10 米），面寬 米， 盡可能減少門面過窄、進(jìn)深過大、平面形狀不規(guī)則等異形商鋪設(shè)計(jì)，降低招商難度； 6) 步行街商鋪門面： 所有商鋪門應(yīng)正對(duì)步行街并盡量避免門對(duì)門式設(shè)計(jì)。步行街商鋪外立面，除預(yù)留店招位置外，應(yīng)全部采用通透白玻璃到頂設(shè)計(jì)（包括部分商鋪與主力店通道的立面）； 7) 步行街商鋪分隔： 建議步行街商鋪盡可能沿柱體進(jìn)行分隔，以方便日后商鋪布局調(diào)整；特殊商鋪應(yīng)在保證工期的前提下按照商戶 第 8 頁 共 30 頁 提出的具體設(shè)計(jì)要求進(jìn)行分隔設(shè)計(jì)，如肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等戰(zhàn)略合作伙伴的商鋪通常會(huì)選擇步行街主出入口處的店鋪，面積不低于 180 平 米，并在鋪內(nèi)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間、一二層增加樓梯設(shè)計(jì)。 【關(guān)注點(diǎn) 10】：廣場(chǎng)內(nèi)部豎向交通組織 1) 扶梯： 步行街的人流主要以電動(dòng)扶梯來組織人流的垂直交通，設(shè)置的一般原則是，在步行街的主入口 2030 米左右距離設(shè)第一組扶梯，扶梯的間距控制在 45 米～ 70 米之間，也就是在樓板開洞的兩個(gè)洞口至三個(gè)洞口之間設(shè)，步行街內(nèi)的扶梯必須有一部通地下停車場(chǎng)以便將人流直接引入步行街。扶梯應(yīng)靠洞口一側(cè)平行布置；（規(guī)劃院強(qiáng)制條文已列 ）扶梯位置應(yīng)避免對(duì)商鋪的經(jīng)營造成影響。扶梯應(yīng)設(shè)置光感變頻裝置； 2) 觀光梯： 通常在步行街中庭設(shè)置，以 2～ 3 部為一組，觀光 梯應(yīng)通到地下停車場(chǎng)。觀光梯與商鋪門面的距離應(yīng)不小于 4 米。井道采用鋼結(jié)構(gòu)和玻璃立面，觀光梯轎廂立面也須做成玻璃，使觀光梯整體保持通透 。觀光梯應(yīng)可以到達(dá)地下停車場(chǎng)，以保證垂直客流動(dòng)線的完整； 3) 貨梯： 步行街及各主力店均應(yīng)設(shè)有貨運(yùn)電梯，步行街除了與主力店共用的貨梯外，還應(yīng)有專用的貨梯一至兩組。步行街的所有貨梯（包括專用和共用）位置一般間隔 80100 米設(shè)一組，但不宜安置在步行街主入口的明顯位置。每組貨梯以兩部為宜，載重量為 ～2 噸 ；貨梯對(duì)應(yīng)的地下卸貨區(qū)的位置必須考慮與地下停車場(chǎng)出入口的關(guān)系； 第 9 頁 共 30 頁 4) 廣場(chǎng)內(nèi)的所 有垂直電梯應(yīng)具有三方通話功能；電梯還應(yīng)具有電梯廠家配套生產(chǎn)的運(yùn)行狀態(tài)和故障中央監(jiān)控顯示系統(tǒng)，以保證運(yùn)行安全。 【關(guān)注點(diǎn) 11】： 共享空間 以娛樂、餐飲為主的多主力店同樓的情況下，如綜合樓、娛樂樓，因其與步行街營業(yè)時(shí)間的不同，宜在其樓內(nèi)區(qū)域單獨(dú)設(shè)計(jì)共享豎向交通核并直接通向戶外及地下停車場(chǎng)，避免使用步行街的公共區(qū)域，使其顧客出入不受步行街閉店的影響，并降低管理公司的管理難度。 【關(guān)注點(diǎn) 12】：公共衛(wèi)生間 根據(jù)步行街的長度不同一般設(shè) 3～ 5 處衛(wèi)生間，衛(wèi)生間的間距 80～100 米，面積 70～ 100 平方米，衛(wèi)生間可與主力店合用， 但 每層至少應(yīng)設(shè)置一處步行街專用衛(wèi)生間，以滿足步行街與主力店錯(cuò)時(shí)營業(yè)時(shí)使用需要； 衛(wèi)生間不宜占用商鋪位置，應(yīng)設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，衛(wèi)生間的出入口應(yīng)設(shè)計(jì)在步行街與其他業(yè)態(tài)連接的通道內(nèi)而無需直接對(duì)步行街開口，否則對(duì)周邊商鋪均有較大負(fù)面影響； 衛(wèi)生間應(yīng)作無障礙設(shè)計(jì) ， 每處衛(wèi)生間男間蹲位不少于 3 個(gè)，女間蹲位不少于 6 個(gè)，均以蹲便器為主；殘障人專用間蹲位 1 個(gè)，采用坐便器，輔助設(shè)施完備；男衛(wèi)生間小便池不少于 3 個(gè)；公用洗手盆不少于 3 個(gè)，其中兒童專用 1 個(gè)；女衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)母嬰室或母嬰護(hù)理臺(tái)，以方 便帶小孩的顧客使用。 衛(wèi)生間內(nèi)的梳妝鏡離梳妝臺(tái)高度為 40 公分為宜。衛(wèi)生間還應(yīng)設(shè)置有供保潔員清洗儲(chǔ)放清潔器具的操作間；由于餐飲區(qū)域衛(wèi)生間使用頻繁，還應(yīng)酌情考慮在步行街餐 第 10 頁 共 30 頁 飲區(qū)增設(shè)員工專用衛(wèi)生間。 【關(guān)注點(diǎn) 13】：顧客吸煙室 建議在步行街各層適當(dāng)位置設(shè)置一處顧客吸煙室，面積在 10 平米左右，并設(shè)置通風(fēng)排煙設(shè)施。 【關(guān)注點(diǎn) 14】：主力店開口 主力店在步行街開口的原則是：主力店單邊與步行街相接的開口為一處，雙邊與步行街相接的不超過兩處，除萬千百貨外，原則上不在中庭設(shè)主力店開口。主力店的開口位置盡量設(shè)在步行街的盡端部以帶動(dòng)整個(gè)步行街的人流， 首層開口宜設(shè)置在步行街入口至中庭的中間區(qū)域。 非零售型（如影院、 KTV、網(wǎng)吧等）的業(yè)態(tài)開口一定要和其入口大堂結(jié)合，開口尺寸為 4～ 8 米 ；由于各主力店均有獨(dú)立的對(duì)外出入口，其與步行街的開口處與步行街出入口的距離應(yīng)不小于 30米。 【關(guān)注點(diǎn) 15】：步行街專用貨物通道 因步行街較長，為方便步行街（特別是餐飲區(qū)）商戶貨物和 垃圾運(yùn)輸 ，建議在商鋪背街的一面設(shè)立專用貨運(yùn)通道 ，以避免貨運(yùn)對(duì)環(huán)境和顧客造成影響。 【關(guān)注點(diǎn) 16】：步行街公共通道頂棚 步行街公共通道頂棚通常采用多層挑空玻璃采光頂設(shè)計(jì)， 采光頂?shù)拈_ 口寬度，應(yīng)較下層開口兩側(cè)各擴(kuò)大 800mm； 玻璃采光頂宜采用分段式設(shè)計(jì)。 【關(guān)注點(diǎn) 17】：管理用房 第 11 頁 共 30 頁 1) 商業(yè)管理用房由商管公司提供平面布置。管理用房中的員工宿舍應(yīng)具備采光通風(fēng)條件，并配套設(shè)置專用衛(wèi)生間、淋浴間、更衣室、活動(dòng)室及訪親室； 2) 員工食堂應(yīng)考慮燃?xì)夤艿?、新風(fēng)、油煙凈化及排放系統(tǒng)、上下水、隔油池等設(shè)施； 3) 物管用房內(nèi)使用的中央空調(diào)、管道天然氣、給排水、強(qiáng)弱電系統(tǒng)（消防、電話、網(wǎng)絡(luò)）等均應(yīng)獨(dú)立設(shè)置； 4) 綜合體中管理用房涉及到銷售物業(yè)管理用房的，銷售物業(yè)處辦公室應(yīng)單設(shè)，并應(yīng)采取措施（如門禁等）與商業(yè)管理管理 辦公區(qū)域分開。 【關(guān)注點(diǎn) 18】 ： 設(shè)備間和值班室 1) 開閉所、變電所、制冷機(jī)房、消防控制中心規(guī)劃在同一層相鄰區(qū)域，以方便運(yùn)行管理；應(yīng)為供電局預(yù)留（一般為 10KV）開閉站的位置；為方便對(duì)各主機(jī)設(shè)備的管控，建議增設(shè)運(yùn)行值班室并將變配電室與值班室之間的隔墻設(shè)計(jì)為防暴玻璃窗；設(shè)備房必須有空調(diào)設(shè)施（通風(fēng)和散熱）；所有強(qiáng)弱電間門應(yīng)向外開；值班室的位置可由商管公司提供或確認(rèn)，值班室的建造標(biāo)準(zhǔn)可參照物管用房的標(biāo)準(zhǔn)； 2) 地下各設(shè)備用房門及通道寬度要適合設(shè)備運(yùn)輸安裝和日后維修； 3) 為便于設(shè)備安裝和日后維修，地下設(shè)備間的門應(yīng)朝向車場(chǎng)開闊區(qū) 域；若超市等主力店設(shè)置于地下區(qū)域，其購物手推車臨時(shí)停放區(qū)不宜設(shè)置在設(shè)備間門口周邊； 第 12 頁 共 30 頁 4) 由于各設(shè)備機(jī)房主要集中在地下，考慮到值班、巡視、車場(chǎng)管理等人員及員工餐廳的實(shí)際需要，建議在地下室合適位置增設(shè)衛(wèi)生間。 【關(guān)注點(diǎn) 19】：電梯廳 1) 建議在電梯廳不設(shè)計(jì)排水槽，以防止排水槽排水不暢造成外溢，回灌進(jìn)電梯底坑，損壞電氣設(shè)備； 2) 鑒于冬季地下車庫溫度較低，防止管道爆裂、損壞造成跑水，殃及電梯及底坑設(shè)備安全的考慮，建議將觀光電梯門的外沿口略微墊高，形成一個(gè)向外的緩坡，即使發(fā)生跑水事故，短時(shí)間內(nèi)也不致影響到電梯的運(yùn)行安全； 3) 通往地下停車場(chǎng)的客用電梯和扶梯間應(yīng)建造成封閉的通透玻璃候梯廳，候梯廳需設(shè)計(jì)空調(diào)及安全欄桿。 【關(guān)注點(diǎn) 20】：物業(yè)倉庫 為滿足步行街商戶貨物存放的需要，建議在地下適當(dāng)位置增加步行街倉庫用房的規(guī)劃，面積不小于 200 平米。 【關(guān)注點(diǎn) 21】：垃圾房 1) 步行街專用垃圾房應(yīng)設(shè)立四～六處，其中一處為危險(xiǎn)品垃圾房；每處 分設(shè)干、濕垃圾房，每組面積不小于 60 ㎡， 主力店垃圾房應(yīng)另外單獨(dú)設(shè)立 ； 2) 垃圾房的位置應(yīng)設(shè)在靠近地下停車場(chǎng)出入口，或貨梯口及卸貨區(qū)的附近，垃圾房與車場(chǎng)出入口之間須有一條垃圾車專用通道，通道的凈高應(yīng)滿足當(dāng)?shù)乩暹\(yùn) 車的高度； 第 13 頁 共 30 頁 3) 垃圾房的建造標(biāo)準(zhǔn)：墻面、地面鋪瓷磚，墻面到頂、地面包括排污溝滿鋪；配置上下水、排風(fēng)、照明、滅蠅燈等設(shè)施；其中危險(xiǎn)品垃圾房還應(yīng)配置防暴燈、防潮燈、泄爆口及可燃?xì)怏w報(bào)警裝置和自動(dòng)強(qiáng)制排風(fēng)系統(tǒng)，以確保廣場(chǎng)安全。 【關(guān)注點(diǎn) 22】：卸貨區(qū) 1） 考慮到步行街將設(shè)置較多餐飲商鋪， 地下停車場(chǎng)貨運(yùn)電梯口處設(shè)立面積為 100～ 200M2的卸貨區(qū)域，各卸貨區(qū)域與車場(chǎng)入口之間必須有一條凈高不低于 3 米的貨車通道。 【關(guān)注點(diǎn) 23】：屋頂設(shè)施 1) 屋頂設(shè)備設(shè)施的安裝，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃、有序排列。所有冷卻塔、排油煙風(fēng)機(jī)、油煙凈化器的 安裝位置，包括出風(fēng)口的方向，避免對(duì)塔樓居住環(huán)境的不良影響； 2) 應(yīng)充分考慮裙樓的冷卻塔、風(fēng)機(jī)等設(shè)備降噪問題，煙氣異味問題以及所有同類設(shè)備的相關(guān)噪聲、煙氣、異味、飄水等對(duì)住宅、寫字摟的影響和預(yù)防處理； 3) 由于肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客等主力店獨(dú)立設(shè)計(jì)安裝 VRV 空調(diào)系統(tǒng)，裙樓屋頂應(yīng)在適當(dāng)位置預(yù)留設(shè)備基礎(chǔ)； 4) 屋頂油煙井距高層水平距離 20 米以上。 【關(guān)注點(diǎn) 24】：地下停車場(chǎng) 1) 車行道兩側(cè)（或單側(cè)）應(yīng)設(shè)置平行的人行道，人行道與車行道之間應(yīng)通過路面標(biāo)線明確區(qū)分； 2) 車場(chǎng)內(nèi)部應(yīng)設(shè)計(jì)為“單循環(huán)”交通形式，盡量避免交叉口； 第 14 頁 共 30 頁 3) 地下車庫 必須預(yù)留機(jī)械停車 ，由于機(jī)械式停車位的后期維護(hù)保養(yǎng)成本較高，管理難度較大，顧客的認(rèn)可度不高，在地下平面停車位可以滿足的情況下，可暫不采用此停車方式； 4) 為避免非機(jī)動(dòng)車亂停亂放，應(yīng)設(shè)置非機(jī)動(dòng)車存車處， 非機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量為： 1000～ 2500 輛 ； 5) IC 卡智能收費(fèi)管理系統(tǒng)，具備自動(dòng)發(fā)卡、辦理長期卡等功能；收費(fèi)軟件應(yīng)具備停車收費(fèi)、已停車輛數(shù)量統(tǒng)計(jì)、空余車位統(tǒng)計(jì)、出入口電子顯示板具有車位數(shù)、車位狀態(tài)顯示的功能； 6) 地下車場(chǎng)出入口需設(shè)收費(fèi)站，地下車場(chǎng)通往百貨、超市等人流密集型主力店的直梯和扶梯附近區(qū)域還應(yīng)規(guī)劃中間收費(fèi)站。具體 位置應(yīng)根據(jù)停車場(chǎng)交通規(guī)劃由商管公司設(shè)定。中央收費(fèi)站布線應(yīng)由橋架引入，在設(shè)計(jì)上要考慮到日后中間收費(fèi)站的移動(dòng)調(diào)整要求。收費(fèi)站長2020mm、寬 2020mm、高 2500mm，并需安裝分體空調(diào)； 7) 車庫出入口收費(fèi)亭和道閘應(yīng)盡可能設(shè)置在平坦路段； 8) 車道地面增加指引方向形狀的減速帶。 【關(guān)注點(diǎn) 25】：地下室廣告 地下室應(yīng)在合適的位置設(shè)計(jì)安裝一定數(shù)量的燈箱廣告。廣告位主要位于以下各處：內(nèi)