【正文】 芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃 蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿 羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇 蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈芃莄螂 羀蒅蕿螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆裊肅膅艿袁肂羋薅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿聿膂莆袈腿芄薂螄膈莇莄蝕膇肆薀薆膆艿莃羄膅莁蚈袀膄蒃蒁螆膃膃蚆螞螀芅葿薈蝿莇蚅袇袈肇蒈螃袇腿蚃蠆袆莂蒆蚅袆蒄荿羄裊膄薄袀襖芆莇螆袃莈薂螞袂肈蒞薈羈膀薁袆羈 芃莄螂羀蒅蕿 螈罿膅蒂蚄羈芇蚇薀羇荿蒀衿羆聿蚆螅肅膁蒈蟻肅芃蚄薇肄莆蕆 商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)競賽知識(shí)點(diǎn) — 新項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審 要點(diǎn) （專項(xiàng)業(yè)務(wù)類） 一、前言 商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作分為概念方案階段、方案設(shè)計(jì)階段 (含方案深化設(shè)計(jì)）、初步設(shè)計(jì)階段，施工圖設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段和營運(yùn)階段。 商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對(duì)項(xiàng)目從使用功能的實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營效果的預(yù)期上實(shí)施專業(yè)把控，我們參與新 項(xiàng)目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì) 。 二、商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)研討工作要點(diǎn) 1． 對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整體業(yè)態(tài)定位 是打造商業(yè)項(xiàng)目雛形的關(guān)鍵。 商業(yè)定位準(zhǔn)確 是保證商業(yè)項(xiàng)目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。 2． 此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容 商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計(jì)要點(diǎn)研討、建筑方案 (含方案深化 )設(shè)計(jì)評(píng)審、空調(diào)冷熱源論證、各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審等。其中各專項(xiàng)設(shè)計(jì)評(píng)審中的每一項(xiàng)又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段來完成。在每個(gè)階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進(jìn)行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)， 經(jīng)過研究分析后，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項(xiàng)設(shè)計(jì)成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評(píng)審會(huì)簽由規(guī)劃院將各方意見達(dá)成一致，形成階段性設(shè)計(jì)成果。本文將重點(diǎn)從這三個(gè)階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點(diǎn)關(guān)注 第 2 頁 共 30 頁 的事項(xiàng)進(jìn)行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項(xiàng)工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計(jì)工作時(shí)能夠有的放矢，提高工作效率。 3． 評(píng)審關(guān)注的事項(xiàng)（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫） 【關(guān)注點(diǎn) 1】：業(yè)態(tài)定位 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進(jìn)行定性分析研究，確定項(xiàng)目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目的總體建筑規(guī)模體量、項(xiàng)目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。 【關(guān)注點(diǎn) 2】：步行街布局 1) 步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機(jī)結(jié)合并成為連接各主力店客流動(dòng)線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實(shí)現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行 街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對(duì)主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”； 2) 步行街的總長度通常以 280～ 350 米為宜；一般在步行街的轉(zhuǎn)折處、入口處設(shè)置兩個(gè)中庭并且要分主次，主中庭面積約 500～ 700 平米（開洞面積），次中庭面積約 300～ 400 平方米（開洞面積）；兩個(gè) 第 3 頁 共 30 頁 中庭的間距以 80～ 100 米為宜 。 【關(guān)注點(diǎn) 3】：交通組織 1) 城市廣場 **商業(yè)綜合體一般設(shè) 置大型城市廣場（ 3000～ 10000 平米左右）。大型城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置 ； 2) 豎向布置 在整個(gè)廣場的豎向布置上，整個(gè)廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動(dòng)線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機(jī)結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動(dòng)客流的作用以及可能存在的地面坡度進(jìn)行“多首層”設(shè)計(jì)； 3) 道路交通 重點(diǎn)關(guān)注廣場內(nèi)外交通動(dòng)線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出 入口位置應(yīng)最大限度地降低對(duì)地面步行路線和客流出入口的影響，同時(shí)還要保證項(xiàng)目周邊車輛到達(dá)和離開的車流動(dòng)線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵； 同時(shí)應(yīng)對(duì)整個(gè)廣場的獨(dú)立對(duì)外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計(jì)統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計(jì)思路（詳見方案設(shè)計(jì)階段 【關(guān)注點(diǎn)10】 ）。 【關(guān)注點(diǎn) 4】：停車位 根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍?第 4 頁 共 30 頁 行習(xí)慣等因素，合理規(guī)劃機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達(dá)到 1000 輛 /小時(shí)以上。 【關(guān)注點(diǎn) 5】：?？空竞凸卉囌? 為方便顧客下車，還應(yīng)在主要的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛?？空荆L度不少于 20 米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時(shí)?？?，?？空镜臄?shù)量根據(jù)實(shí)際情況確定。根據(jù)公共客運(yùn)交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運(yùn)交通車站。 【關(guān)注點(diǎn) 6】：管理用房 根據(jù)目前 **綜合體的產(chǎn)品特點(diǎn)及物業(yè)管理模式，管理用房包括大商業(yè)管理用房和銷售型物業(yè)（包括大商業(yè)中的插蠟燭物業(yè)）的管理用房，還有食堂等輔助用房。 大商業(yè)用房面積應(yīng)達(dá)到 1000 平方米；食堂面積 6001000 平方米； 銷售型物業(yè)（含大 商業(yè)塔樓）的面積不得低于當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)規(guī)定的管理用房面積（通常為 3‰ 5‰） ； 管用房位置應(yīng)設(shè)置在地上區(qū)域。 大商業(yè)部分和銷售物業(yè)部分位置應(yīng)各自獨(dú)立，避免后期出現(xiàn)住宅物管用房產(chǎn)權(quán)糾紛問題。 【關(guān)注點(diǎn) 7】： 消防疏散通道 在消防規(guī)范允許的情況盡量減少消防疏散通道數(shù)量，并且盡量減少占用步行街的商鋪位置。 【關(guān)注點(diǎn) 8】：變形縫 結(jié)合 **綜合體建筑形態(tài)特點(diǎn)，變形縫應(yīng)沿著各主力店區(qū)域的邊界設(shè)置，盡量做到不穿過主力店和少穿過步行街，以減小因變形縫開裂 第 5 頁 共 30 頁 漏水造成損失的機(jī)率。 三、建筑方案設(shè)計(jì)評(píng)審 1． 此階段商管公司任務(wù) 及準(zhǔn)備工作內(nèi)容 1) 任務(wù)： 規(guī)劃院將建筑方案（初稿）反饋給各參與部門進(jìn)行評(píng)審，商管公司則著重進(jìn)行招商分析及物業(yè)管理方面的研究分析，提出方案評(píng)審意見。規(guī)劃院通過組織一次或多次評(píng)審會(huì)簽會(huì)匯總各部門的評(píng)審意見并結(jié)合各方意見組織修改調(diào)整建筑方案，最終完成建筑方案設(shè)計(jì)。由于建筑方案通常經(jīng)過多次評(píng)審和調(diào)整，在多次評(píng)審調(diào)整過程中方案設(shè)計(jì)也在不斷深化，因而這一段過程有時(shí)也被視為方案深化設(shè)計(jì)階段。為方便起見，我們?nèi)宰鳛橐粋€(gè)階段對(duì)參與設(shè)計(jì)的工作內(nèi)容進(jìn)行闡述。 2) 準(zhǔn)備工作： 地方商管公司和集團(tuán)商管公司拓展部、招商部