【文章內(nèi)容簡介】 建造的住宅供給單價與房齡沒有直接關(guān)系，供給單價相差不大。 2020 年之后建造的住宅供給單價相對最高，同樣與房齡沒有直接關(guān)系。 住宅供給及單價情況 住宅總價市場行情 近一年來，住宅的供給總價呈下降趨勢，而需求總價呈上漲趨勢，供需總價價差縮小。 2020 年 06 月，住宅的供需總價價差大致為 7 萬元 /套。 近半年來，由于 90 ㎡以上戶型住宅供給單價最高，且其供給占比呈下降趨勢，導致蘇州住宅的供給總價呈下降趨勢。 總價 50150 萬元 /套的住宅是市場供需主流產(chǎn)品，該部分住宅的供給比例為 成，擁有 7成 的需求關(guān)注者。 總價 100 萬元 /套以下的住宅存在供需結(jié)構(gòu)矛盾，該部分住宅需求占比高于供給占比，其它總價價位住宅供給占比均高于需求占比。 住宅新增供給量 2020 年蘇州整體供應量上升，住宅月度新增供給量呈增多趨勢。但市場的低迷是整個市場去化率較低，“金九銀十”的破滅，導致大量房源積壓，使得今年年底大量開發(fā)商降價促銷。 住宅單價市場行情 2020 年，蘇州住宅供給單價略呈下降趨勢，而需求單價呈上漲行情，住宅的供需單價價差不斷縮小。 2020 年蘇州平均每月住宅的供需單價價差大致為 800 元 /㎡。 住宅供 需單價市場主流價位，是 600012020 元 /㎡。該部分住宅的供給占比為 71%，需求占比為 69%，供給占比略高于需求占比。 單價 7000 元 /㎡以下的住宅供需結(jié)構(gòu)矛盾較大，該部分住宅的需求占比高于供給占比。 住宅租賃市場 近一年來，住宅的出租單價和承租單價略呈上漲行情，承租單價漲幅高于出租單價。 2020 年，蘇州住宅的出租單價和承租單價價差大致為 3 元 /月 /㎡。 近一年來，出租住宅的月度新增供給量呈增多趨勢。 住宅市場出租和承租的主流價位，是 1030 元 /月 /㎡。該部分住宅的出租占比為 76%， 承租關(guān)注占比 為 %，出租占比高于承租關(guān)注占比。 除 20 元 /月 /㎡以下的住宅存在一定的出租和承租結(jié)構(gòu)矛盾之外，其它價位住宅出租占比均大于承租占比。 非住宅市場成交情況 2020 年非住宅成交量跌價漲，二輪政策調(diào)控下投資趨于理性，但整體價格只有輕微下跌，相對去年仍是上漲趨勢。 2020 年商業(yè)用地相對去年成交量明顯下跌，但占據(jù)了蘇州推地量半壁江山，說明開發(fā)商加碼商業(yè)地產(chǎn)。 （三）蘇州非住宅市場分析 非住宅市場環(huán)比同比情況 從 110 月蘇州非住宅成交套數(shù)走勢來看，呈現(xiàn)出小幅下滑趨勢，在與去年成交套數(shù)走勢來看總體出 現(xiàn)了較為明顯的下滑。從 11 年 110 月成交套數(shù)走勢可以看出，一季度在政策和市場的雙重限制下，蘇州非住宅成交進入了低谷期，其中 2 月份僅成交 797 套，成為最低；二、三季度成交在新項目的入市沖擊下，成交套數(shù)拔高但同比走勢仍舊出現(xiàn)明顯下滑?？傮w來看，今年上半年非住宅成交套數(shù)較下半年有明顯下滑，去年年底出現(xiàn)的商業(yè)項目銷售熱度開始褪去，市場趨于理性。 非住宅成交套數(shù)及均價同比分析 受二季度成交量與均價大幅上漲的影響， 2020 上半年蘇州非住宅成交均價出現(xiàn)了明顯的上漲趨勢，上漲幅度明顯高于 2020 年。 但后期隨著整體房 產(chǎn)市場的冷淡，以及金融政策影響， 2020 下半年非住宅均價逐漸走低，成交套數(shù)明顯下降，均價也跌至去年同期水平。 非住宅市場各區(qū)成交分析 總體來看， 2020 上半年各區(qū)成交中吳中區(qū)和相城區(qū)成為了成交的主力軍。相城區(qū)在京滬高鐵、滬寧城鐵等交通利好因素的帶動下，整體商業(yè)地產(chǎn)市場開始走高，其區(qū)域商業(yè)價值的提升也為后期將上市的商業(yè)項目做了前期鋪墊。 公寓市場供應分析 近一年來，公寓供給單價下降，需求單價略呈上漲行情，供需單價價差縮小。 近一年來，公寓月度新增供給量呈增多趨勢。 公寓供需單價市場主流價位，是 600012020 元 /㎡。該部分公寓的供給占比為 69%，需求占比為 67%，供給占比高于需求占比。 單價 8000 元 /㎡以下和 2202024000 元 /㎡的公寓存在供需結(jié)構(gòu)矛盾，該部分公寓需求占比高于供給占比。 （四）蘇州公寓市場分析 公寓租賃市場分析 春節(jié)之后，公寓的出租和承租單價均略呈上漲行情。 2020 年 04 月之后，公寓的出租和承租單價價差幾乎保持不變。 近一年來，出租公寓的月度新增供給量呈增多趨勢。 公寓出租市場的主流價位，是 2040 元 /月 /㎡。該部分公寓的出租占比高于承租占比。 單價在 20 元 /月 /㎡以下和 70120 元 /月 /㎡的公寓存在一定的出租和承租結(jié)構(gòu)矛盾，承租占比高于供給占比。 商住兩用房市場供應分析 近一年來，商住兩用房月度新增供給量呈減少趨勢。 近一年來，商住兩用房供給單價略呈下降趨勢，需求單價呈上漲趨勢。 2020 年 4 月 6 月，商住兩用房需求單價高于供給單價。 單價在 4000 元 /㎡以下和 1600036000 元 /㎡的商住兩用房，存在較大的供需結(jié)構(gòu)矛盾。其中，單價 2202024000 元 /㎡的商住兩用房供需結(jié)構(gòu)矛盾最大，該部分商住兩用 房的需求占比遠高于供給占比。 （五）蘇州 商住兩用用房市場分析 商住兩用房租賃市場 出租商住兩用房月度新增供給量略呈增多的趨勢。 近一年來，商住兩用房的出租單價呈下降趨勢。 商住兩用房市場出租和承租主流價位，是 1030 元 /月 /㎡，該部分商住兩用房出租占比 高于承租占比。 單價 10 元 /月 /㎡以下和 4080 元 /月 /㎡的商住兩用房存在一定的承租需求熱度，承租占 比高于出租占比。 寫字樓市場供應分析 2020 年 03 月以后，寫字樓的月度新增供給量呈減少趨勢。單價 600012020 元 /㎡的寫字樓是市場供給的主流產(chǎn)品，該部分寫字樓的供給占比為 63%，而需求占比為 50%，供給占比高于需求占比。 單價 1600034000 元 /㎡的寫字樓供需結(jié)構(gòu)矛盾較大，該部分寫字樓的需求占比高于供給占比，需求單價呈高端化趨勢。 蘇州作為長三角經(jīng)濟圈的重要成員，一直扮演著重要而特殊的角色。隨著交通配套設施的完善，政府對工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)扶持，同時蘇州寫字樓供給單價在長三角經(jīng)濟圈中又最低，各種利好吸引外資企業(yè)紛紛進駐，同時私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，這其中的部分支付能力較高的企業(yè)追求優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，導致高端寫字樓有較好的需求，但高端寫字樓供給明顯跟不上。 近一年來，寫字樓的供需單價呈上漲 趨勢，需求單價漲幅高于供給單價漲幅，供需單價價差不斷縮小。 （六）蘇州寫字樓市場分析 寫字樓租賃市場分析 近一年來，出租寫字樓月度新增供給量呈增多趨勢。 近一年來，寫字樓的出租單價下降，而承租單價上漲。 2020 年 06 月，寫字樓的承租單價高于出租單價。 單價 10 元 /月 /㎡以下和 70130 元 /月 /㎡的寫字樓存在較大的出租和承租結(jié)構(gòu)矛盾，承租占比高于出租占比，其中，高端價位寫字樓承租熱度相對較大。 商鋪市場分析 近一年來，商鋪的出租單價呈下降趨勢。 出租商鋪月度新增供給量呈增多趨勢。 單價 40 元 /月 /㎡以上的商鋪存在出租和承租結(jié)構(gòu)矛盾，承租占比高于出租占比。 （七）蘇州商鋪市場分析 二、相城區(qū)房地產(chǎn)市場分析 （一）相城區(qū)一級市場分析 相城區(qū)土地供應量 從相城區(qū) 2020 年至今的土地供應情況來看， 0 07年受到房地產(chǎn)市場一路走高的影響，該區(qū)域土地市場也呈現(xiàn)非理性的供應狀態(tài)，并在 07 年達到近幾年的供應高峰，而隨著國家宏觀調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)形勢急轉(zhuǎn)直下，也直接影響了土地市場的活躍程度， 08 年該區(qū)域的土地供應量只有 萬方，是近幾年土地供應最少的一年。 09 年國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境好轉(zhuǎn)，帶動整個房地產(chǎn) 市場的回暖，區(qū)域內(nèi)土地市場也隨之活躍， 09 年土地成交 163 萬方； 10 年由于房價非理性的上漲，國家調(diào)控政策重磅出擊，直到現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)， 2020 年至今區(qū)域內(nèi)土地成交為 ，預計今年土地市場會延續(xù) 08 年的態(tài)勢。 相城區(qū)各類土地供應情況 從相城區(qū) 20202020 年各類土地供應情況可以看出： 區(qū)域內(nèi)土地供應主要以住宅用地和商住混合用地為主，分別為 250 萬和 萬方，大量住宅用地的供應必定需要足夠的商業(yè)配套來滿足區(qū)域內(nèi)的需求；區(qū)域內(nèi)商業(yè)用地的成交面積為 萬方，開發(fā)體量較 大，而且預計未來體量還會增加，所以未來市場競爭比較激烈。 相城區(qū)屬于蘇州市“北拓西遷”的發(fā)展方向，目前區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)配套設施正在不斷完善， 0611年住宿餐飲和其他配套服務用地分別為 萬和 。區(qū)域配套設施的逐步成熟也將為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場起到帶動作用。 20202020 年相城區(qū)土地成交詳情 2020211 年區(qū)域內(nèi)土地市場受到整個房地產(chǎn)市場的影響，相城區(qū)成交地塊僅有 19 宗；其中住宅用地供應明顯減少只有 4 宗成交，成交地塊主要以商服用地和住宿餐飲用地為主。與我們項目規(guī)模相當?shù)牡貕K較多，相應未來 區(qū)域內(nèi)的市場競爭會比較激烈。 相城區(qū)一級市場總結(jié) 目前區(qū)域內(nèi)土地市場受到房地產(chǎn)市場的影響，活躍度相比 0 0 09 年房地產(chǎn)大放異彩各地地王涌現(xiàn)的時候顯得十分蕭條，土地供應放量也明顯減少。 土地供應 土地類型 由于區(qū)域內(nèi)前期住宅土地的大量出讓成交，以及政府在很大程度上降低了住宅用地的放量還有住宅市場的一系列調(diào)控政策導致區(qū)域內(nèi)乃至全國住宅用地放量的放緩，因而商業(yè)地塊放量的增加一方面為了完善前期住宅用地周邊的商業(yè)配套，另一方面也是目前市場環(huán)境所導致。 土地現(xiàn)狀 由于我們項目所在板塊內(nèi)的房地產(chǎn)市場起步較晚，目 前區(qū)域內(nèi)大部分項目都處于施工階段，入住居民較少，周邊配套設施相比其他區(qū)域還不夠成熟，所以如果我們項目快速落戶也能提前搶占部分市場。 區(qū)域內(nèi)目前在建項目總建面積體量大，并且多數(shù)多為品牌開發(fā)商，有利于板塊集中開發(fā)、提升板塊號召力。 （二）相城區(qū)二級市場分析 相城區(qū)商品房成交價格走勢 隨著蘇州市城市規(guī)劃的不斷完善，相對偏遠的相城區(qū)也逐漸被拉入市區(qū)行列，滬寧城鐵在相城區(qū)元和設站，城市規(guī)劃以及交通格局的改變也為區(qū)域地價、房價帶來不少的附加價值，區(qū)域內(nèi)除了一些國內(nèi)知名的品牌開發(fā)商（合景、金輝、首開、恒基等）落戶之外 ，目前還吸引了日本積水住宅、華潤置地等房企的入駐， 6 月底結(jié)束的限購后首場土拍中位于元和的三宗地塊均有不錯的溢價，這也在一定程度上說明了開發(fā)商對區(qū)域價值看漲預期很強烈。 相城區(qū)商品房成交量走勢 從相城區(qū)今年 110 月的成交量柱狀圖來看，區(qū)域內(nèi)今年成交量屬于跌宕起伏態(tài)勢，年初由于限購政策的實施，大量購房者抱著趕上限購末班車的心理大大出售， 1月份成交量達到最高，一共成交 1707 套。之后 27 月區(qū)域乃至蘇州大市范圍房地產(chǎn)市場一直處于低迷狀態(tài)。 之后 8 月 10 月區(qū)域內(nèi)多數(shù)品牌開發(fā)商的持續(xù)開盤加推，以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)項目 價格上的優(yōu)惠維持了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場熱度，成交量有所回升。其中我們項目所在的活力島板塊是相城區(qū)成交最活躍的板塊。 板塊及典型樓盤分析 活力島板塊 板塊概述 活力島板塊是以活力島為核心的區(qū)域，在相城城建規(guī)劃中是相城 CBD 區(qū)域，東到御窯路、西到江日路（即廣濟路北延）、南到滬寧高速、北到春申湖西路以北，該板塊區(qū)域隨著蘇州未來城區(qū)規(guī)劃的發(fā)展，有可能向北向西擴大。 活力島 活力島是相城區(qū)的城市中心廣場，由三部分組成：中央萬人廣場占地 180 余畝，可容納 10萬人，東方風情島占地 123 畝，西方風情島占地 119 畝，三島合 璧共同組成相城中心商貿(mào)城休閑活力帶。以活力島為核心的活力島商圈是蘇州城北 CBD，也是相城區(qū)最佳商業(yè)和居住核心區(qū)，距離商業(yè)中心觀前街僅 10 分鐘車程。 板塊區(qū)域交通 本案 活力島板塊內(nèi)有三條橫向的主干道，由南到北分別是陽澄湖西路、華元路、春申湖西路，板塊與東部相城大道板塊的銜接非常緊密，同時也連接了蘇虞張高速公路。 縱向主干道主要是人民路及在活力島開始分叉的金磚路和織錦路、江日路、御窯路。人民路銜接平江新城、古城區(qū)觀前商圈，而江日路作為廣濟路的北延銜接了石路商圈和新區(qū) CBD。 板塊現(xiàn)狀 板塊目前以活力島為核心形 成了活力島商圈，也是未來相城 CBD 核心。 目前以活力島為核心，南有繁華中心購物廣場和萬達廣場，北有億象新天地購物廣場，西有中環(huán)百匯廣場和環(huán)球奧食卡城等綜合項目?；盍u商圈向東覆蓋到相城大道沿線，形成一條商業(yè)走廊，與大潤發(fā)、家樂福、以及各個社區(qū)商業(yè)組合成活力島商圈的中低端大眾消費區(qū)。 本案 典型樓盤 水漾花城 項目住宅項目 60 萬方，商業(yè)項目 100 萬方，商業(yè)項目占活力島的 1/2，是政府與恒基兆業(yè)合理打造的一個整合商業(yè)體。 備 注 相城區(qū)周邊居民，企業(yè)高管和工薪階層，以剛需和改善為主。 客 源 小區(qū)中央設有中央景觀帶，整體景觀比較好，但綠化率不高只有 37%。項目主要賣點在于地鐵 2 號線和四號線東西連個站點，以及后期開發(fā)的大型商業(yè)綜合體。 景 觀 水漾花城一期剩余 50 套左右房源，二期 1921高層房源即將公開， 面積 78167 平米，共 6 種戶型在售，總計 240 套房源，均價 950012020 元 /㎡。預計 11 月初推出，目前正接