ga05業(yè)務(wù)部專業(yè)管理制度(編輯修改稿)
2025-05-30 13:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 核，我們應(yīng)該對(duì)該項(xiàng)目的 SWOT 即機(jī)會(huì)、威脅、優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)有個(gè)深刻的了解。機(jī)會(huì)和威脅主要來自外界環(huán)境，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)主要來自于自身內(nèi)部的資源和實(shí)力。經(jīng)過 SWOT 分析可以采用的對(duì)策有： WT 對(duì)策、 WO 對(duì)策、 ST 對(duì)策、和 SO 對(duì)策。業(yè)務(wù)部專員在對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)潛力進(jìn)行分析后，應(yīng)提報(bào)資料 Ab09 項(xiàng)目 SWOT 分析。 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析 通過對(duì)該項(xiàng)目 的 SWOT 分析之后，應(yīng)就該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)即該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行詳細(xì)的分析。 市場(chǎng)空白點(diǎn)研判 4 通過市場(chǎng)的深入研究及借鑒其它城市、樓盤的市場(chǎng)存在的產(chǎn)品需求出適合本項(xiàng)目發(fā)展但在本項(xiàng)目又不存在較大競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 差異化競(jìng)爭(zhēng)及核心競(jìng)爭(zhēng)力定位 通過市場(chǎng)空白點(diǎn)的研判和該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力分析對(duì)該項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。 產(chǎn)品形態(tài)初步定位 對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品進(jìn)行初步的定位。產(chǎn)品的整體主要包括有形實(shí)體和無形服務(wù)，即包括三個(gè)層次的內(nèi)容，核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品。 基準(zhǔn)項(xiàng)目研究 對(duì)已確認(rèn)的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)研究，確認(rèn)是否真的可行 。 1 項(xiàng)目開發(fā)核心定位 對(duì)定位的核心產(chǎn)品再次進(jìn)行準(zhǔn)確的確認(rèn)。 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 房地產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)的方法包括以下四種： ⑴、 成本導(dǎo)向定價(jià)法：包括成本加成定價(jià)法、盈虧平衡定價(jià)法、變動(dòng)成本定價(jià)法和目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法。 ⑵、 需求導(dǎo)向定價(jià)法：包括理解價(jià)值定價(jià)法和需求差異定價(jià)法。 ⑶、 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法：包括隨行就市定價(jià)法和主動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)法。 ⑷、 比較定價(jià)法： 房地產(chǎn)靈活定價(jià)策略有： ⑴、心理定價(jià)策略：包括尾數(shù)定價(jià)策略、整數(shù)定價(jià)策略、聲望定價(jià)策略和系列定價(jià)策略。 ⑵、折扣定價(jià)策略：包括現(xiàn)金折扣、數(shù)量折扣、季節(jié)折扣和推廣折扣。 ⑶、新 產(chǎn)品定價(jià)策略：包括撇脂定價(jià)策略和滲透定價(jià)策略。 ⑸、 過程定價(jià)策略：包括低開高走定價(jià)策略、高開低走定價(jià)策略和穩(wěn)定價(jià)格策略。 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整包括：市場(chǎng)驗(yàn)證，包括對(duì)價(jià)格敏感度進(jìn)行分析和對(duì)難點(diǎn)戶型價(jià)格進(jìn)行分析，然后制定調(diào)整策略和制定價(jià)目表。 業(yè)務(wù)部應(yīng)在市調(diào)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和上述定價(jià)方法對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)。結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)格定位及項(xiàng)目周邊案場(chǎng)其它樓盤的價(jià)位提報(bào)，業(yè)務(wù)部專員在此環(huán)節(jié)應(yīng)提報(bào) Ab08 房地產(chǎn)價(jià)格狀況 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 1 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃建議 房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的結(jié)構(gòu)包括 （ 1） 、長(zhǎng)度結(jié)構(gòu) ① 零級(jí)渠道：沒有中間商的參與，由房地產(chǎn)開發(fā)商自己直接將房地產(chǎn)銷售或租賃給消費(fèi)者的渠道類型。 ② 一級(jí)渠道：包括一級(jí)中間商 ③ 二級(jí)渠道和三級(jí)渠道：二級(jí)渠道包括兩級(jí)中間商。三級(jí)渠道包括三級(jí)中間商。 （ 2）、直接渠道和間接渠道、長(zhǎng)渠道和短渠道 （ 3）、寬渠道和窄渠道 1 提交市調(diào)報(bào)告范本 在對(duì)上述步驟認(rèn)真完成之后，應(yīng)提交該項(xiàng)目的市調(diào)報(bào)告。 投資報(bào)酬評(píng)估 通過預(yù)估該項(xiàng)目的總銷、土地成本、方案報(bào)批費(fèi)用、廣告費(fèi)用、稅費(fèi)、土建費(fèi)用、公設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi) 用等，再次準(zhǔn)確提交 Ac1 投報(bào)比估算表 開發(fā)項(xiàng)目競(jìng)投方案，及談判條件的擬定 當(dāng)投報(bào)比估算出來的利潤(rùn)可行的情況下，對(duì)項(xiàng)目的工程進(jìn)度進(jìn)行預(yù)估，并對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行分析，考慮項(xiàng)目籌資計(jì)劃，項(xiàng)目投資方式，提交 Ac3 不確定性分析 Ac4 工程進(jìn)度預(yù)測(cè) Ac5 項(xiàng)目籌資計(jì)劃 Ac6 項(xiàng)目投資方式 提報(bào)出上述資料以后，并應(yīng)整理出該項(xiàng)目的市調(diào)分析報(bào)告范本（可行性報(bào)告） A/B/C(即 Aac01/ A c02/A c03),提交給特助，以備所需。 房地產(chǎn)市場(chǎng)短期、中期預(yù)測(cè)分析 5 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù) 測(cè)是在市場(chǎng)調(diào)研獲得一定資料的基礎(chǔ)上，針對(duì)需要，運(yùn)用已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和科學(xué)方法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)以及與之相關(guān)的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷決策提高依據(jù)。 房地產(chǎn)短期預(yù)測(cè)是指房地產(chǎn)企業(yè)安排年度內(nèi)
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